三明市人民政府辦公室文件
明政辦規(guī)〔 2026 〕 1 號
三明市人民政府辦公室關于印發(fā)三明市三元區(qū)
國有土地上房屋征收補償實施細則的通知
三元區(qū)人民政府，市直各單位：
《三明市三元區(qū)國有土地上房屋征收補償實施細則》已經(jīng)市政府常務會研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
三明市人民政府辦公室
2026 年 1 月 6 日
（此件主動公開）
三明市三元區(qū)國有土地上房屋
征收補償實施細則
第一章 總則
第一條 為規(guī)范三明市三元區(qū)國有土地上房屋征收與補償工作，保障房屋被征收人（以下簡稱被征收人）合法權益，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第 590 號）《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》（省政府令第138 號）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔 2011 〕 77 號）等有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，結合實際，特制定本細則。
第二條 國有土地上房屋征收與補償工作實行屬地負責制。三元區(qū)政府（以下簡稱區(qū)政府）作為征收主體，負責本行政區(qū)域內的國有土地上房屋征收與補償工作，區(qū)政府確定的房屋征收部門負責組織實施。
第三條 區(qū)政府作出房屋征收決定前，應當由區(qū)政府確定的部門或者委托專門機構，通過征求人大代表、政協(xié)委員及群眾意見、專家評議和職能部門論證相結合的辦法，對社會穩(wěn)定風險進行預測和評估，并出具社會穩(wěn)定風險評估報告。
區(qū)政府根據(jù)社會穩(wěn)定風險評估報告，決定是否作出房屋征收決定。房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的（ 100 戶及以上），應經(jīng)區(qū)政府常務會議討論決定。
第四條 房屋征收范圍確定后，由房屋征收部門委托依法選定的具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構對征收范圍內的被征收房屋進行整體評估，確定協(xié)商補償單價。
第五條 因舊城區(qū)改建需要征收房屋，過半數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合相關規(guī)定的，區(qū)政府應組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。參加聽證會的公眾代表可包括被征收房屋所在地街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）組織代表、人大代表或者政協(xié)委員、法律工作者等。
第六條 三元區(qū)國有土地上房屋征收原則上不再新建安置房，產(chǎn)權調換安置需求可通過統(tǒng)籌存量安置房、統(tǒng)購存量商品房或實施房票安置等方式予以保障。房票安置政策的修訂和解釋工作由市自然資源局、市住房和城鄉(xiāng)建設局負責。
第二章 建筑面積計算和房屋用途性質認定
第七條 被征收房屋原則上以不動產(chǎn)登記簿為計戶和補償依據(jù)，被征收人以不動產(chǎn)登記簿記載的有效面積、用途、性質選擇產(chǎn)權調換或貨幣補償。被征收人選擇產(chǎn)權調換的，安置房與被征收房屋（確認的有效建筑面積 + 公攤補償面積）相等面積部分的產(chǎn)權性質一致。
被征收房屋存在下列情形之一的，原則上實行產(chǎn)權調換：
（一）共有人對補償方式的選擇達不成一致意見的；
（二）產(chǎn)權有糾紛、權屬不清或產(chǎn)權人下落不明的；
（三）設有抵押權，未解除抵押的。
因歷史原因造成房屋確權面積小于 30㎡ ，且被征收人在本市有其他住房的，鼓勵被征收人采取貨幣補償。
第八條 為妥善解決歷史遺留問題，涉及征收紅線范圍內未經(jīng)登記房屋的認定，原則上以 1983 年底北京市測繪處測繪的三明市區(qū) 1:1000 地形圖、正射影像圖、航拍圖（矢量圖）等為依據(jù)，經(jīng)權利人具結，村（社區(qū)）、鎮(zhèn)（街道）確認并公示無異議后，根據(jù)建設年限區(qū)分處理。
（一）屬 1984 年 1 月 5 日國務院《城市規(guī)劃條例》生效前建設的未經(jīng)登記房屋，按原房屋建筑面積給予補償。
（二）屬 1984 年 1 月 5 日國務院《城市規(guī)劃條例》生效后至1990 年 4 月 1 日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效前建設的未經(jīng)登記住宅房屋，按三層及以內的房屋建筑面積 70% 認定有效面積；屬 1990 年 4 月 1 日至 2008 年 1 月 1 日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》生效前建設的未經(jīng)登記住宅房屋，按三層及以內的房屋建筑面積 50% 認定有效面積；屬 2008 年 1 月 1 日至 2011 年 10月 20 日《三明市人民政府辦公室關于印發(fā)三明市區(qū)違法建房專項整治工作方案的通知》（明政辦〔 2011 〕 172 號）發(fā)布前建設的未經(jīng)登記住宅房屋，按三層及以內的房屋建筑面積 30% 認定有效面積。
（三）屬 1984 年 1 月 5 日至 2011 年 10 月 19 日期間建設的未經(jīng)登記非住宅房屋，經(jīng)公示確認如未影響城市規(guī)劃，且被征收人主動配合征收并在規(guī)定期限內達成協(xié)議、搬遷完畢并交付房屋的，按被征收房屋重置價結合成新率進行補償。
（四）屬 2011 年 10 月 20 日至 2014 年 1 月 1 日“兩違”綜合治理專項行動期間建設的未經(jīng)登記房屋，一律不予認定有效面積，在簽約期限內簽訂協(xié)議并主動搬遷交房的，可以給予適當工料補貼。
第九條 經(jīng)有關部門確認，屬 2014 年 1 月 1 日之后擅自搶建的違章建構筑物，或經(jīng)行政執(zhí)法部門處理的違章建筑，一律不予認定有效面積，均不予補償。
第三章 住宅房屋征收補償
第十條 住宅房屋被征收人選擇貨幣補償并按整體評估方式結算貨幣補償金額的，貨幣補償金額 = 確認的房屋有效建筑面積×協(xié)商補償單價。被征收房屋土地性質為劃撥的，貨幣補償金額應扣除相應土地出讓金。
被征收人不同意按整體評估方式結算的，被征收房屋貨幣補償金額按市場評估確定。
第十一條 住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權調換，且在簽約期限內簽約搬遷的，按住宅房屋確認的有效建筑面積的 10% 給予公攤補償（安置房為七層以下多層不帶電梯房屋的除外），但每戶最多不超過 10㎡ 。
第十二條 住宅實行產(chǎn)權調換的，被征收人選擇的安置房面積，原則上不得小于被征收房屋確認的有效建筑面積加公攤補償面積。
第十三條 住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權調換并按整體評估方式結算差價的，差價 = 安置房面積×安置房單價－（確認的房屋有效建筑面積＋公攤補償面積）×協(xié)商補償單價。在簽約期限內簽約搬遷的，安置面積與被征收房屋確認的有效建筑面積相等部分，按被征收房屋建安綜合單價結合成新率與安置房建安綜合單價之差，給予不超過差價款 50% 的補差優(yōu)惠獎勵。
被征收人不同意按整體評估方式結算的，產(chǎn)權調換差價 = 安置房市場評估價 - 被征收房屋市場評估價，但不再享受公攤補償、補差優(yōu)惠獎勵。
第十四條 安置房價格及建安綜合單價通過評估方式確定。其中，存量安置房（出讓項目預留或市屬國企建設的安置房剩余房源）價格由房屋征收部門委托房地產(chǎn)價格評估機構評估確定，每年更新一次。
第十五條 被征收人結算產(chǎn)權調換差價時，以安置房總層數(shù)的三分之一層為均價層，均價層（三分之一層）以上每增加一層遞增 5 ～ 30 元 /㎡ （根據(jù)安置房建造成本合理確定），均價層以下每降低一層遞減相應金額，遞減幅度與遞增幅度相同。安置房頂層（頂層為復式樓的除外）及均價層不補樓層差價。
第十六條 住宅安置房交房時（毛坯交付），按被征收房屋確認的有效建筑面積加上公攤補償面積給予被征收人 300 元 /㎡的新房裝修補助。
第十七條 住宅房屋被征收人選擇貨幣補償且符合申請公共租賃住房、限價商品住房等條件的，市住房保障部門在房源具備時，同等條件下可給予優(yōu)先配租、配售。
第四章 非住宅房屋征收補償
第十八條 征收商業(yè)、辦公等非住宅房屋的，鼓勵被征收人選擇貨幣補償。選擇產(chǎn)權調換的，新舊房屋按市場評估方式結算差價。
第十九條 未經(jīng)規(guī)劃部門批準、不動產(chǎn)登記部門確認，將非經(jīng)營性用房改作營業(yè)性店面，且持有效營業(yè)執(zhí)照、初始營業(yè)證明或稅務登記證明，在簽約期限內簽訂補償協(xié)議并搬遷的，可在原房屋用途補償?shù)幕A上，根據(jù)不同情形再給予適當補助。在簽約期限內未達成補償協(xié)議的，一律按原房屋用途進行補償。同時，非經(jīng)營性用房改為經(jīng)營性用房的，不得享受停產(chǎn)停業(yè)損失補助。
第二十條 未經(jīng)登記的柴火間，按 1000 元 / 間補償。經(jīng)登記的柴火間，按 500 元 /㎡ 補償，補償不足 1000 元 / 間的按 1000 元 /間補償。柴火間有原始購房發(fā)票的，可按發(fā)票金額予以補償。
第五章 公房征收補償
第二十一條 為解決未享受過房改、住房貨幣補貼、經(jīng)濟適用房或廉租房等住房保障政策（以下簡稱住房保障政策）的原國有企事業(yè)單位在冊職工的住房遺留問題，根據(jù)《福建省人民政府辦公廳關于轉發(fā)〈省房改辦省財政廳關于機關事業(yè)單位剩余公有住房處理意見〉的通知》（閩政辦〔 2002 〕 90 號）的規(guī)定，由所在單位職工或其直系親屬（以下簡稱承租人）于 1998 年 12 月 1日前，租住并使用至今的，實行政府統(tǒng)一核定租金標準的（原）國有企事業(yè)直管住宅公房，可分別按以下情形補償安置 :
（一）承租人未享受過住房保障政策，戶籍在征收決定發(fā)布之前在三元區(qū)的，經(jīng)公房產(chǎn)權（管理）單位或原承租人單位確認，可首先參照本地原房改政策購買公房產(chǎn)權進行補償安置。承租人獲得該公房產(chǎn)權后，可自行選擇補償安置方式并與房屋征收部門簽訂協(xié)議。房屋征收補償安置協(xié)議應明確承租人已視同享受過住房保障政策，同時在安置房不動產(chǎn)權屬證書中載明相關信息。
（二）承租人未享受過住房保障政策，公房產(chǎn)權單位或管理單位不同意承租人購買公房產(chǎn)權的，或承租人符合本條第（一）項情況但不愿購買公房產(chǎn)權的，由公房產(chǎn)權單位或管理單位與房屋征收部門簽訂補償安置協(xié)議。承租人可繼續(xù)租用因征收該公房獲得的安置房。承租人在簽約期限內搬遷的，按時搬遷獎勵及搬遷費由承租人享有。
（三）承租人已享受過住房保障政策，在簽約期限內搬遷的，由公房產(chǎn)權單位或管理單位與房屋征收部門簽訂補償安置協(xié)議。按時搬遷獎勵及搬遷費由承租人享有。
（四）承租人已享受過住房保障政策，拒絕在簽約期限內搬遷的，由公房產(chǎn)權單位或管理單位與房屋征收部門簽訂補償安置協(xié)議，協(xié)議簽訂后，房屋征收部門依法搬離承租人，公房產(chǎn)權單位或管理單位予以配合。
第二十二條 1998 年 12 月 1 日前，將辦公用房、廠房等非住宅公房改作住宅并分配給干部職工居住使用的，可參照住宅公房處置辦法進行補償安置。
第二十三條 征收非住宅公房的，鼓勵產(chǎn)權人選擇貨幣補償。其中，裝修（承租人投入）補償費、搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償給承租人。產(chǎn)權人與承租人另有約定的，從其約定。
第六章 過渡期保障
第二十四條 住宅房屋選擇產(chǎn)權調換并自行過渡的，按確認的有效建筑面積向被征收人發(fā)放過渡費。過渡費按以下標準執(zhí)行：
（一）一至二級地段為 18 元 /㎡ ·月；
（二）三至四級地段為 17 元 /㎡ ·月；
（三）五級地段為 16 元 /㎡ ·月。
不在上述地段范圍內的，過渡費按項目實際情況確定。住宅用地地段劃分依照三明市區(qū)城鎮(zhèn)土地級別和基準地價的有關規(guī)定確定。
第二十五條 住宅房屋被征收人選擇期房安置的，過渡期限不超過 36 個月，不足 1 個月的按足月計算。選擇貨幣補償或現(xiàn)房安置的，房屋征收部門應當支付 6 個月的過渡費。
安置房經(jīng)驗收符合國家和本省的房屋設計標準，水、電等配套設施齊全，經(jīng)竣工驗收合格后，即可回遷安置，被征收人拒絕回遷的，不再發(fā)放過渡費。
第二十六條 因征收商業(yè)、辦公等非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，按《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》規(guī)定補償。征收商業(yè)、辦公等非住宅房屋的，不再另行發(fā)放過渡費。
第七章 其他獎勵補助
第二十七條 住宅房屋被征收人在簽約期限內簽約并搬遷交房的，確認的有效建筑面積小于等于 60㎡ 的，每戶給予不超過2 萬元按時搬遷獎勵；確認的有效建筑面積大于 60㎡ 、小于等于 90㎡ 的，每戶給予不超過 3 萬元按時搬遷獎勵；確認的有效建筑面積大于 90㎡ 的，每戶給予不超過 4 萬元按時搬遷獎勵。同一幢房屋分戶補償?shù)?，按一戶計算按時搬遷獎勵。
第二十八條 搬遷費以被征收房屋確認的有效建筑面積為基數(shù)，住宅房屋一次性補助 45 元 /㎡ ，商業(yè)及辦公用房一次性補助 60 元 /㎡ 。
第二十九條 安置房經(jīng)竣工驗收合格后，選擇產(chǎn)權調換的住宅房屋被征收人按照房屋征收部門通知進行選房領房的，另給予3 個月裝修期間過渡費補助。
第三十條 被征收房屋室內二次裝修補償金額采用評估的方式確定。由房屋征收部門委托依法選定的房地產(chǎn)價格評估機構對被征收房屋室內二次裝修進行估價，出具補償評估報告。
第三十一條 被征收人選擇貨幣補償?shù)?，自簽訂貨幣補償協(xié)議書之日起 6 個月內在三元區(qū)購房（購房成交價格不超過貨幣補償金額），可享受新購房屋契稅補貼，購房成交價格超過貨幣補償金額的，差價部分契稅按規(guī)定繳交。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，安置房與原被征收房屋等價值部分可享受相應契稅補貼，需繳納房屋產(chǎn)權調換差價的，差價部分契稅按規(guī)定繳交。
第三十二條 被征收人經(jīng)民政部門、殘聯(lián)認定為五保戶、低保戶、孤寡老人和重度殘疾人的，給予每戶 3 萬元困難補助。
第八章 附則
第三十三條 本細則由三明市住房和城鄉(xiāng)建設局、三明市自然資源局負責解釋，與法律法規(guī)及上位政策規(guī)定不一致的，從其規(guī)定。
第三十四條 本細則自公布之日起施行，有效期 5 年。《三明市區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施意見（試行）》（明政文〔 2011 〕97 號）、《三明市人民政府辦公室關于印發(fā)〈三明市區(qū)國有土地上房屋征收補償安置細則〉的通知》（明政辦〔 2018 〕 104 號）、《三明市人民政府辦公室關于修訂〈三明市區(qū)國有土地上房屋征收補償安置細則〉部分條款的通知》（明政辦規(guī)〔 2022 〕 12 號）同時廢止。本細則施行前已依法取得房屋拆遷許可證或作出房屋征收決定的項目，繼續(xù)按原有規(guī)定執(zhí)行。
