曲靖市住房和城鄉(xiāng)建設局關于進一步規(guī)范全市
住宅專項維修資金使用管理的通知
各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設局、曲靖經開區(qū)建設局：
為進一步加強全市住宅專項維修資金管理，保障資金安全和業(yè)主合法權益，結合曲靖市實際，現就進一步規(guī)范住宅專項維修資金管理工作通知如下：
一、 保障住宅專項維修資金安全
（一）嚴厲查處挪用占用行為。 市（縣、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設（房地產）主管部門 在交存住宅專項維修資金時必須開具省人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據，嚴厲查處開發(fā)建設單位延期交存、挪用、占用住宅專項維修資金問題，加大對開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)代收住宅專項維修資金的清繳力度。
（二）嚴格專戶存儲要求。 專戶管理銀行要嚴格按照相關規(guī)定開立住宅專項維修資金專戶，住宅專項維修資金應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。已售公有住房住宅專項維修資金應當按照售房單位設賬，按幢設分賬，其中業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
（三）建立資金閉環(huán)管理體系。 完善住宅專項維修資金管理制度，建立健全從歸集、存儲、續(xù)籌、使用等資金閉環(huán)管理體系。加快住宅專項維修資金管理信息系統(tǒng)建設或升級，通過系統(tǒng)賬戶管理、權限設定、流程內置、密碼驗證、留痕追溯、警示預報及數據分析等，構筑住宅專項維修資金安全信息化管理防線，提升住宅專項維修資金監(jiān)管水平。
（四）強化資金監(jiān)督審計。 建立健全住宅專項維修資金內部審計制度，及時督促審計發(fā)現問題的整改落實。在檢查、審計過程中，對維修單位、第三方監(jiān)督機構、專戶管理銀行、物業(yè)服務企業(yè)等單位存在惡意串通、虛報冒領住宅專項維修資金等損害業(yè)主利益情形的，依法依規(guī)嚴肅處理。造成損失的，依法追償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
二、優(yōu)化住宅專項維修資金使用程序
（一）申請。 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會為住宅專項維修資金使用申請人， 未成立業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會及未聘請物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會未履行申請人職責，以及業(yè)主委員會不能正常開展工作的情況，經屬地街道確認后，業(yè)主代表或社區(qū)居民委員會可以成為申請人。負責按相應程序如實提交住宅專項維修資金使用申請資料（申請人提交書面使用申請、申請人資格證明材料、保修期滿證明材料、維修和更新、改造項目圖片或相關部門出具的鑒定報告），并負責監(jiān)督維修工程進度和工程質量。
（二）初審。 市（縣、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設（房地產） 主管部門對維修和更新、改造項目涉及分攤房屋的住宅專項維修資金交存情況進行查詢，并現場答復。
（三）現場勘查。 市（縣、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設（房地產）主管部門組織兩名 以上工作人員就申請維修和更新、改造項目進行現場勘查， 2 個工作日內出具勘查意見；對隱蔽工程及專業(yè)性強的工程（水、電、管道、消防、電梯等），由申請人委托相關專業(yè)部門進行鑒定，出具鑒定報告，鑒定機構對鑒定結果負責。
（四）業(yè)主決策。 應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。業(yè)主人數按照專有部分的人數計算，一個專有部分按一人計算，建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交存的部分，以及同一買售人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
（五）編制工程預算。 申請人委托第三方造價咨詢公司根據維修和更新、改造項目的實際狀況編制工程預算報告，造價咨詢公司對報告內容負責。
維修工程在八千元（含）以上的，申請人應當委托具有法定資質的工程造價咨詢機構對造價進行審核；應急單項維修工程在五千元（含）以上的，申請人應當委托具有資質的工程造價咨詢機構對造價進行審核 。
（六）公示。 市（縣、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設（房地產）主管部門就維修和更新、改造項目內容、預算費用、業(yè)主意見表決情況等在物業(yè)小區(qū)顯著位置進行公告，期限為 7 個工作日。公告期內，若 專有部分面積占比三分之一以上的業(yè)主且人數占比三分之一以上的業(yè)主提出異議，退回。
（七）施工。 申請單位可通過招標或其他公平、公正、公開的方式選擇維修施工單位，并組織施工、工程竣工驗收，委托第三方造價咨詢公司編制工程結算。
維修工程在 10 萬元（含）以上的，應當聘請監(jiān)理公司實施監(jiān)理。維修工程在 30 萬元（含）上，應當采取招標投標方式選擇施工單位。
（八）公布。 市（縣、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設（房地產）主管部門就工程結算及分攤結果在物業(yè)小區(qū)顯著位置進行公布。
（九）審核備案、撥付。 市（縣、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設（房地產） 主管部門根據申請人提供的材料進行審核并向施工方撥付維修和更新、改造費用，工作時限 15 個工作日。申請人應提交以下材料：
1. 施工合同，施工企業(yè)資質及營業(yè)執(zhí)照
2. 監(jiān)理合同，監(jiān)理企業(yè)資質及營業(yè)執(zhí)照
3. 工程竣工驗收報告 , 申請人應組織相關業(yè)主、施工企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、造價咨詢單位、街道及專業(yè)鑒定部門對工程進行竣工驗收，并在工程竣工驗收報告上簽字確認。
4. 工程結算報告，造價咨詢公司營業(yè)執(zhí)照及結算審核人員資格證書。
5. 維修施工單位開具增值稅發(fā)票。
三、強化住宅專項維修資金使用管理
（一）嚴格落實保修制度。 住宅共用部位、共用設施設備的保修期嚴格按照 《建設工程質量管理條例》第四十條 規(guī)定的標準執(zhí)行。基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為５年；供熱與供冷系統(tǒng)為２個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為２年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定，建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
（二）合理確定使用范圍。 住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后，需維修和更新、改造可以申請使用住宅專項維修資金。住宅共用部位包括屋面防水層破損、頂層房間滲漏的；樓房外墻出現雨水滲漏、引起外墻內表面浸濕；地下室出現滲漏、積水的（外墻或頂部等公共部位）；樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規(guī)范的規(guī)定值；外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的；公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；住宅共用設施設備包括電梯主要部件需要進行維修或更換的；二次供水系統(tǒng)設備部件磨損、銹蝕嚴重的；避雷設施不滿足安全要求的；配電設備部分電纜、電線、配電箱（柜）內元件損壞的；消防系統(tǒng)出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的。
（三）落實應急使用制度。 進一步落實住宅專項維修資金應急使用制度，對于物業(yè)管理區(qū)域內房屋 屋面、外墻滲漏嚴重的；電梯故障危及人身安全的；小區(qū)管理范圍內的供排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴重影響業(yè)主生活的；供配電系統(tǒng)設施設備發(fā)生故障，造成停電或漏電，危及業(yè)主人身財產安全的；樓體單側外立面有脫落危險的；消防系統(tǒng)出現功能障礙 的 。 經專業(yè)鑒定部門鑒定為緊急情況的，實施應急維修需要使用 住宅 專項維修資金的，無需 專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意 ，但業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置就住宅專項維修資金用于應急維修的有關情況告知業(yè)主；未成立業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會及未聘請物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會未履行申請人職責，以及業(yè)主委員會不能正常開展工作的情況，經屬地街道確認后，業(yè)主代表或社區(qū)居民委員會告知。
四、提高住宅專項維修資金使用效率
（一） 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的。開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
（二） 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及房屋已售，業(yè)主未交存住宅專項維修資金的。開發(fā)建設單位、公有住房單位、業(yè)主委員會及街道督促業(yè)主交存后申請使用。
（三） 優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率。在住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造中使用住宅專項維修資金，為解決業(yè)主“雙三分之二”參與表決難題，降低業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決策成本，提高業(yè)主使用住宅專項維修資金的決策效率，據《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔 2009 〕 274號）的有關規(guī)定，指導業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定以下表決方式：
1 、委托表決： 業(yè)主將一定時期內住宅專項維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；
2 、集合表決： 業(yè)主大會對特定范圍內的住宅專項維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)分批使用；
3 、默認表決： 業(yè)主大會約定將未參與投票的業(yè)主視為同意住宅專項維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票；
4 、異議表決： 在住宅專項維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。
五、有關要求
（一）確實提高政治站位。 住宅專項維修資金涉及人民群眾重大切身利益，也是促進房地產業(yè)高質量發(fā)展的重要抓手，各縣（市、區(qū)）住建部門要提高認識，認真履職，嚴格貫徹落實國家、省、市有關法規(guī)制度和管理辦法，進一步推進住宅專項維修資金管理的制度化、規(guī)范化、科學化，確保資金所有者合法權益，促進我市房地產市場高質量發(fā)展。
（二）加強政策宣傳和學習。 住宅專項維修資金管理政策性針對性較強、涉及面廣，相關工作人員要進一步強化學習，熟練掌握有關法規(guī)制度和管理辦法；加強對開發(fā)建設單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專戶管理銀行的專業(yè)知識培訓，使其全面熟知相關政策，掌握業(yè)務流程。要采取多種形式對住宅專項維修資金交存、使用、監(jiān)管等政策法規(guī)的宣傳，提高業(yè)主對住宅專項維修資金的認知度。
（三）加強第三方責任管理。 提供第三方服務的專業(yè)機構應當依照法律法規(guī)和相關規(guī)定履行監(jiān)督職責，不得伙同相關業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人、施工單位弄虛作假，損害業(yè)主權益。
曲靖市住房和城鄉(xiāng)建設局
