吉林市人民政府辦公室文件
吉市政辦規(guī)〔 2025 〕 2 號
吉林市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)《吉林市完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、
出租、抵押二級市場的實施細(xì)則》的通知
各縣（市）區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府各委辦局、直屬機(jī)構(gòu) :
《吉林市完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施細(xì)則》已經(jīng)市政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真抓好貫徹落實。
吉林市人民政府辦公室
2025 年 12 月 25 日
（此件公開發(fā)布）
吉林市完善建設(shè)用地使用權(quán)
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔 2019 〕 34號）、《吉林省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（吉政辦發(fā)〔 2019 〕 50 號）和《國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)〈全國統(tǒng)一大市場建設(shè)指引（試行）〉的通知》（發(fā)改體改〔 2024 〕 1742 號）精神，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，推動構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，進(jìn)一步強化建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理，促進(jìn)土地資源市場化配置和節(jié)約集約利用，結(jié)合我市實際，制定本實施細(xì)則。
第二條 本細(xì)則所稱建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場（以下簡稱土地二級市場）是指土地使用權(quán)人將依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易行為的土地市場。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，參照本細(xì)則執(zhí)行。
第二章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第三條 將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資和司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。
第四條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可以繼續(xù)保留劃撥，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)辦理有償使用手續(xù)，補繳土地出讓價款。
第五條 以出讓、租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)符合法律法規(guī)的規(guī)定和土地出讓、租賃合同的約定，其使用年限為土地出讓、租賃合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第六條 以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定辦理。轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或者直接變更為出讓方式，辦理土地轉(zhuǎn)移登記和變更登記。
第七條 以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在使用年期內(nèi)可依法在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓；但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)自然資源主管部門批準(zhǔn)，并補繳土地出讓金。
第八條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原土地有償使用合同、登記文件等所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第九條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后改變土地用途的，在符合國土空間規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、消防及安全要求的前提下，由自然資源主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，按規(guī)定辦理改變土地用途相關(guān)手續(xù)。原以出讓方式取得的，重新簽訂土地出讓合同或者簽訂補充、變更協(xié)議，調(diào)整土地出讓金；原以劃撥方式取得并繼續(xù)保留劃撥的，重新核發(fā)劃撥決定書或調(diào)整相關(guān)內(nèi)容。
第十條 建設(shè)用地使用權(quán)宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整，確需分割、合并轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)符合下列要求：
（一）應(yīng)當(dāng)有利于土地開發(fā)利用和節(jié)約集約用地；
（二）權(quán)屬清晰，界限明確，具備獨立成宗條件；
（三）符合原土地出讓合同或劃撥決定書及用地批準(zhǔn)文件相關(guān)約定；
（四）滿足國土空間規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、出入通行、消防安全、市政配套使用等相關(guān)要求；
（五）涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)；
（六）分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地的，轉(zhuǎn)讓后不得影響產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù)和企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動，工業(yè)用地內(nèi)的行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地不得單獨分割轉(zhuǎn)讓；
（七）擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益；
（八）因資產(chǎn)處置、司法處置等對宗地進(jìn)行分割、合并的，應(yīng)當(dāng)取得有權(quán)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件或合法有效的法律文書。
（九）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十一條 相鄰宗地在權(quán)利人一致、土地用途一致的前提下可以合并。以劃撥方式取得的宗地合并后用途符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權(quán)人可繼續(xù)保留劃撥。以出讓方式取得的宗地合并后涉及剩余出讓年限不一致的，土地使用權(quán)人可以補繳一定年限土地出讓價款后按照較長年限確定整宗地年限但不能超過法定最高出讓年限，或者無償放棄部分超長年限后按照較短年限確定整宗地年限。
第十二條 宗地分割、合并轉(zhuǎn)讓的，由建設(shè)用地使用權(quán)人提出申請，經(jīng)自然資源主管部門審查并征求消防、環(huán)保、住建、投資、安全等涉及的相關(guān)部門意見后，辦理相關(guān)審批和登記手續(xù)。
第十三條 對于房屋建設(shè)工程已投資額達(dá)到總投資額 25%的在建項目轉(zhuǎn)讓，受讓方持變更后的立項、規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)或相關(guān)批準(zhǔn)文件，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?！耙淹顿Y額”、“總投資額”均不含國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關(guān)稅費。
第十四條 符合國家過渡期支持政策的相關(guān)產(chǎn)業(yè)項目，在一定年期內(nèi)，不改變用地主體和規(guī)劃條件（用地性質(zhì)除外）的前提下，可按原用途和權(quán)利類型使用土地。根據(jù)發(fā)改、住建、環(huán)保、行業(yè)主管及相關(guān)部門確認(rèn)意見，由自然資源主管部門對申請享受過渡期支持政策的項目用地進(jìn)行審查認(rèn)定。過渡期滿及涉及轉(zhuǎn)讓時，按照有關(guān)規(guī)定辦理改變用地主體和規(guī)劃條件、土地用途批準(zhǔn)手續(xù)?，F(xiàn)有建設(shè)用地過渡期支持政策以 5 年為限，如有變化，按新的政策執(zhí)行。
第十五條 土壤污染重點監(jiān)管單位生產(chǎn)經(jīng)營用地在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)當(dāng)由土地使用權(quán)人按照規(guī)定進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。土壤污染狀況調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)作為不動產(chǎn)登記資料送交屬地不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并報屬地生態(tài)環(huán)境主管部門備案。
用途變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地的，變更前應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行土壤污染狀況調(diào)查。土壤污染狀況調(diào)查報告應(yīng)當(dāng)報送屬地生態(tài)環(huán)境主管部門，并按有關(guān)規(guī)定辦理。
第十六條 有下列情形的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：
（一）未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的；
（二）權(quán)屬有爭議的；
（三）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的條件的；
（四）未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；
（五）依法收回土地使用權(quán)的；
（六）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
（七）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第十七條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易雙方應(yīng)當(dāng)依法如實申報交易價格，低于標(biāo)定地價 20% 的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。
第三章 建設(shè)用地使用權(quán)出租
第十八條 建設(shè)用地使用權(quán)出租是指建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十九條 建設(shè)用地使用權(quán)出租應(yīng)當(dāng)簽訂書面出租合同，明確各方權(quán)利義務(wù)，出租雙方不得違反法律法規(guī)和土地有償使用合同、劃撥決定書及用地批準(zhǔn)文件的有關(guān)規(guī)定。
第二十條 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租年限應(yīng)小于原土地有償使用合同約定的剩余年期。
第二十一條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，可按實際用途、參照基準(zhǔn)地價中土地年租金純收益標(biāo)準(zhǔn)收取，納入土地出讓收入管理。宗地長期出租的，出租人應(yīng)依法補辦土地出讓或租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人向自然資源主管部門依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。
第四章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十二條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押是指建設(shè)用地使用權(quán)人將其依法所獲得的建設(shè)用地使用權(quán)或隨同地上建筑物、其他附著物以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。建設(shè)用地使用權(quán)可以依法抵押，并依照規(guī)定辦理抵押登記。
第二十三條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押；地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)隨之抵押。
第二十四條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同，抵押合同不得違背國家法律法規(guī)和土地有償使用合同的規(guī)定。
第二十五條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。
第二十六條 不以公益為目的的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)以有償使用方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)人及受讓方不得改變原不動產(chǎn)用途，并保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保利益相關(guān)人權(quán)益不受損害。
第二十七條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
第五章 市場體系建設(shè)
第二十八條 市、縣級自然資源主管部門依托國家和省土地二級市場交易服務(wù)平臺，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場交易平臺，為交易雙方提供供求信息和咨詢服務(wù)，接受公開交易服務(wù)委托，提高交易服務(wù)質(zhì)量。
第二十九條 按照交易、登記一體化建設(shè)原則，依托全市各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，組建土地二級市場交易服務(wù)場所，配備相應(yīng)人員設(shè)施。設(shè)立匯集交易、登記、銀行、稅務(wù)、公證等部門的綜合辦事窗口，嚴(yán)格落實限時辦結(jié)和服務(wù)承諾制，為交易各方提供“一站式”服務(wù)。
第三十條 市、縣自然資源主管部門負(fù)責(zé)本級土地二級市場建設(shè)管理工作，并指導(dǎo)土地二級市場交易服務(wù)機(jī)構(gòu)開展實施具體工作，推進(jìn)公示地價體系建設(shè)，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價。
第三十一條 培育和規(guī)范中介組織，發(fā)揮中介組織在市場交易中的橋梁作用。建立土地二級市場中介機(jī)構(gòu)庫，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等專業(yè)服務(wù)。加強中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理，不斷規(guī)范價格評估、咨詢服務(wù)等中介服務(wù)行為，營造公開、公正、透明的中介服務(wù)秩序。
第六章 市場交易監(jiān)管
第三十二條 土地二級市場交易應(yīng)遵循依法依規(guī)、公平自愿、誠實守信的原則，并接受政府相關(guān)主管部門的監(jiān)督監(jiān)管。發(fā)改、生態(tài)環(huán)境、住建、應(yīng)急、財政、稅務(wù)、國資、金融監(jiān)管、自然資源、市場監(jiān)管等部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，開展土地二級市場涉及的投資立項、生態(tài)環(huán)保、消防安全、稅費征繳、資產(chǎn)處置、抵押融資、中介服務(wù)、交易價格、信用體系、運行秩序等監(jiān)督監(jiān)管工作。
第三十三條 加強信息互通共享，建立相關(guān)協(xié)同機(jī)制。政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源主管部門意見，如實告知當(dāng)事人宗地有關(guān)情況。
第三十四條 強化土地市場管理，嚴(yán)格落實責(zé)任追究。對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的有關(guān)部門、單位以及責(zé)任人員嚴(yán)格實行責(zé)任追究，對工作中發(fā)現(xiàn)的涉嫌違紀(jì)、違法等問題線索，及時移交有關(guān)機(jī)關(guān)處理。
第七章 附 則
第三十五條 本細(xì)則自 2026 年 1 月 25 日起施行，有效期至2031 年 1 月 24 日。
