新鄉(xiāng)市人民政府辦公室文件
新政辦〔 2025 〕 7 號
新鄉(xiāng)市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)新鄉(xiāng)市市本級收購已建成存量商品房
（含公寓）用作保障性住房的工作流程和
實施方案（試行）的通知
各縣（市）、區(qū)人民政府，市人民政府有關(guān)部門：
《新鄉(xiāng)市市本級收購已建成存量商品房（含公寓）用作保障性住房的工作流程和實施方案（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
新鄉(xiāng)市人民政府辦公室
2025 年 2 月 20 日
新鄉(xiāng)市市本級收購已建成
存量商品房（含公寓）用作保障性住房的
工作流程和實施方案（試行）
為認真貫徹落實黨中央國務院、省委省政府、市委市政府決策部署，根據(jù)《國務院關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》（國發(fā)〔 2023 〕 14 號）、《住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建?！?2024 〕 44號）要求，切實做好收購已建成存量商品房（含公寓）用作保障性住房工作，支持我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，擬收購符合條件的商品房（含公寓）作為保障性住房，方案如下：
一、收購原則
堅持配套完善、價格合理、戶型控制、套型合理、過程公開、結(jié)果公正、以需訂購、分批實施的原則，面向一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公開收購已建成存量商品房（含公寓）。
為方便日后管理，其中每個房產(chǎn)企業(yè)入圍收購項目原則上以樓棟為基本單位，整棟樓收購為主。
二、收購主體
新鄉(xiāng)新投保障性住房有限公司、新鄉(xiāng)國晟置業(yè)有限公司為新鄉(xiāng)市市本級已建成存量商品房用作保障性住房的收購主體（以下簡稱：收購主體）。
三、收購區(qū)域
本次收購區(qū)域原則上為我市城市總體規(guī)劃市域范圍內(nèi)（即紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、牧野區(qū)、鳳泉區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)）已建成的房源，以及生產(chǎn)生活等配套設施齊全的其他區(qū)域。
四、收購條件
收購的房源嚴格限定為已建成未出售的住房，同時應證件齊全，手續(xù)齊備，權(quán)屬清晰，無產(chǎn)權(quán)糾紛，無抵押查封，可以辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證書并符合銀行貸款要求。
（一）證件齊全： 應有建設用地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、不動產(chǎn)權(quán)證；應提供竣工圖紙、竣工驗收備案證書、相關(guān)設備設施合格證書、使用說明書等。
（二）配套完善： 已竣工驗收備案、基礎(chǔ)設備設施完善（上、下水、電、暖氣、電視、電話、網(wǎng)絡、電梯、道路等）、具備辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證書條件。收購項目公共設施（機動車停車位、非機動車棚或庫等）需同步配套完成。
（三）權(quán)屬清晰： 房源所屬企業(yè)資產(chǎn)負債和法律關(guān)系清晰。房源在簽訂正式收購協(xié)議前應當已完成住房竣工備案手續(xù)、取得房屋實測面積報告、獲得或在交易前能夠取得該房源房屋所有權(quán)首次登記，且保證沒有與房源直接相關(guān)的法律糾紛。
五、房源戶型
（一）籌集方式：
公開向社會征集已建成存量商品房（含公寓）。
（二）收購標準：
1 ．原則上以樓棟為基本單位，整棟樓收購為主。
2 ．公開征集存量商品房（含公寓）：單套建筑面積以 70 （含）平方米以下為主。以整小區(qū)為單位收購的項目，可放寬面積限制，原則上最大戶型建筑面積不超過 144 （含）平方米。
3 ．擬收購的項目房產(chǎn)企業(yè)應參照河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳《關(guān)于印發(fā)河南省保障性住房建設導則（試行）的通知》（豫建〔 2012 〕 78 號） “ 推薦標準 ” 進行簡約、環(huán)保的裝飾裝修，也可以按照公寓酒店式進行裝飾裝修，達到 “ 拎包入住 ” 條件優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。
六、收購價格
價格合適，收購房屋價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本（含裝修）、加不超過 5%的利潤；收購配套設施價格按照成本價為參考上限，配套設施包含（不限于）地下車庫、地下儲藏間等。
選取五家評估公司出具初步評估報告加權(quán)平均，確定最終的評估公司。最終收購價格，不高于評估公司出具的正式評估報告書，評估費用由收購主體承擔。
收購房屋面積以房屋測繪報告實測面積為準。
七、支持政策
（一）市財政部門負責統(tǒng)籌各類財政資金予以支持。
（二）關(guān)于保障性住房稅收優(yōu)惠政策，在正式出臺專項稅收優(yōu)惠政策之前，參照執(zhí)行《財政部稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（ 2023 年第 33 號）文件中有關(guān)公租房的稅收優(yōu)惠政策，具體如下：
1 ．收購主體：包括租金收入免征增值稅、房產(chǎn)稅和契稅全免、按保障性住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅，以及對收購主體與保障性住房相關(guān)的印花稅予以免征。
2 ．被收購主體：對轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20% 的，免征土地增值稅。
八、收購程序
收購存量住房用作保障性住房房源的，實行項目預收購制度。
（一）房源供給企業(yè)向收購主體申請列入收購備選房源。
（二）收購主體對計劃收購的房源、面積，先簽訂《收購意向書（協(xié)議）》，納入備選房源。
九、臺賬管理
收購的項目列入 “ 河南省收購已建成存量商品房用作保障性住房計劃表 ” 臺賬，按照相關(guān)規(guī)定進行管理。收購的存量商品房（含公寓）由市住房保障主管部門出具 “ 新鄉(xiāng)市保障性租賃住房項目認定書 ” ，收購主體到相關(guān)單位按照民用標準，辦理水、電、氣、暖等價格。
十、后期管理
收購的保障性住房納入新鄉(xiāng)市公租房信息服務與監(jiān)管平臺統(tǒng)一管理，通過保障房中心公眾號發(fā)布房源信息，進行房源核驗、房屋租賃合同網(wǎng)簽，未完成信息錄入納入平臺管理的項目 , 收購主體不得開展業(yè)務運營。
十一、配租管理
收購的保障性住房實行配租管理，優(yōu)先保障符合條件的新市民、青年人特別是從事基本公共服務的機關(guān)事業(yè)單位和企業(yè)人員，以及相關(guān)部門確定的人才。剩余房屋預留一定比例后，按照新鄉(xiāng)市公共租賃住房辦法進行出租。配租價格和物業(yè)服務價格，參考同區(qū)域、同品質(zhì)公租房標準，由收購主體測算或第三方機構(gòu)評估后確定。
十二、其他事項
收購主體不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售、以租代售等。收購主體作為新鄉(xiāng)市保障性住房資產(chǎn)管理和運營服務專業(yè)單位，確保收購的保障性住房真正發(fā)揮應有的社會效益。租金收入按照公租房相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，專項用于償還貸款本息及收購項目的維護、管理等。
本《工作流程和實施方案》僅限于落實《住房城鄉(xiāng)建設部關(guān)于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關(guān)工作的通知》（建保〔 2024 〕 44 號）的要求，收購新鄉(xiāng)市市本級符合條件的商品房（含公寓）作為保障性住房工作使用。
