保山市人民政府辦公室關(guān)于
印發(fā)《保山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》的通知
保政辦規(guī)﹝ 2025 ﹞ 1 號(hào)
各縣（市、區(qū)）人民政府，市直各委、辦、局：
《保山市物業(yè)管理實(shí)施辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
保山市人民政府辦公室2025 年 4 月 28 日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
保山市物業(yè)管理實(shí)施辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益，保障物業(yè)合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等法律、行政法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法；非住宅物業(yè)管理可參照?qǐng)?zhí)行，法律、法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)自行管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人的形式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)管理人。
第三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的能力，在物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立獨(dú)立核算的服務(wù)機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后應(yīng)到縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門報(bào)備主要負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式，接受縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四條 物業(yè)管理遵循黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、部門協(xié)同、屬地管理、協(xié)商共建的原則，縣級(jí)人民政府應(yīng)將物業(yè)管理納入社會(huì)基層治理體系。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。
第五條 縣級(jí)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，按照屬地管理原則組織轄區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處和有關(guān)部門，建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，履行管理職責(zé)，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問(wèn)題，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。
第六條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)工作，履行下列職責(zé)：
（一）制定并組織實(shí)施本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策，定期評(píng)估政策實(shí)施效果，結(jié)合行業(yè)發(fā)展修訂完善政策；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)工作；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的管理；
（四）建立完善全市物業(yè)管理信用評(píng)價(jià)體系以及行業(yè)培訓(xùn)體系，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)制定和實(shí)施自律性規(guī)范；
（五）物業(yè)管理方面的其他職責(zé)。
第七條 縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)工作，履行下列職責(zé)：
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策；
（二）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人的信用管理，對(duì)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行信用評(píng)價(jià)和等級(jí)評(píng)定；
（三）監(jiān)督管理物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)合同；
（四）負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（五）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)有關(guān)工作；
（六）指導(dǎo)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處開(kāi)展與物業(yè)管理的相關(guān)工作；
（七）縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)云南省物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)管理相關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行信用評(píng)價(jià)和等級(jí)評(píng)定，加大行業(yè)數(shù)據(jù)共享力度，強(qiáng)化信用結(jié)果運(yùn)用，依法公布企業(yè)誠(chéng)信信息和不良信用記錄，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展；
（八）物業(yè)管理方面的其他職責(zé)。
第八條 市、縣兩級(jí)發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財(cái)政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、交通運(yùn)輸、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、審計(jì)、市場(chǎng)監(jiān)管、人防、城市管理、消防等相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第九條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處履行以下屬地管理職責(zé)：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù)；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn)；
（三）制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，指導(dǎo)物業(yè)管理委員會(huì)相關(guān)工作；
（四）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；
（五）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常檢查，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人履行法定義務(wù)；協(xié)助開(kāi)展行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)人信用信息的采集和核查工作；
（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào)；
（七）突發(fā)事件應(yīng)對(duì)期間，負(fù)責(zé)落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開(kāi)展相應(yīng)級(jí)別的應(yīng)對(duì)工作，并給予物資和資金支持；
（八）對(duì)暫不具備實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅物業(yè)，組織實(shí)施社區(qū)居民委員會(huì)托管、社會(huì)組織代管或者居民自管；
（九）物業(yè)管理方面的其他職責(zé)。
第十條 村（居）民委員會(huì)依法協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處并在其指導(dǎo)下開(kāi)展具體工作，建立黨建引領(lǐng)下的物業(yè)管理協(xié)商共治機(jī)制；指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
第十一條 保山市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)專業(yè)委員會(huì)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，配合推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)結(jié)果的運(yùn)用；在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)下組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目用地紅線范圍為基礎(chǔ)，遵循規(guī)劃為先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，并綜合考慮物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素，做到服務(wù)便利、資源共享。
第十三條 新開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建獨(dú)立且相對(duì)集中的物業(yè)服務(wù)用房，滿足物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備、辦公及值班需求，具體面積按照規(guī)劃指標(biāo)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)該在規(guī)劃方案、房屋買賣合同中載明。
已投入使用但是未按審批的規(guī)劃方案配建物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)提供其他用房、等值資金等方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處統(tǒng)籌研究解決。
建筑區(qū)劃內(nèi)，屬于城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區(qū)域不得劃入物業(yè)管理區(qū)域。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)所屬于業(yè)主共有：
（一）物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；
（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人以外的其他綠地；
（四）建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書(shū)面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；
（五）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。
第十五條 未經(jīng)業(yè)主同意，任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第三章 前期物業(yè)
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售批復(fù)前，以招投標(biāo)方式確定前期物業(yè)服務(wù)人，并與前期物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十八條 建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人后，30 日內(nèi)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域所在地的縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行備案；投標(biāo)人少于3 個(gè)、招投標(biāo)失敗2次以上的或住宅規(guī)模較?。偨ㄖ娣e不足2 萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)）的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后，采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。
第十九條 前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30 日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、擬派駐物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人名冊(cè)向物業(yè)所在地縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案，并主動(dòng)配合其進(jìn)行監(jiān)督和管理。
第二十條 前期物業(yè)合同應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：明確物業(yè)基本信息（包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等）、服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量（包括物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境管理；車輛停放管理；消防安全管理；公共秩序維護(hù)、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的企業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容等）、物業(yè)服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用（包括前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、約定收費(fèi)的方式、物業(yè)服務(wù)費(fèi)開(kāi)支項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況公示及爭(zhēng)議處理方式）、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理﹝包括停車場(chǎng)等其他場(chǎng)地（所）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式等﹝、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)（執(zhí)行過(guò)程中雙方的責(zé)任義務(wù)等）、住宅專項(xiàng)維修資金（住宅專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理等）以及違約責(zé)任。
第二十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但已成立了業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效后，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十二條 建設(shè)單位在項(xiàng)目銷售前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出約定，并在銷售場(chǎng)所顯著位置公示。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。
現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。
第二十四條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十五條 建設(shè)單位向物業(yè)買受人移交的物業(yè)應(yīng)當(dāng)要符合建筑質(zhì)量的相關(guān)規(guī)定以及商品房買賣合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。
第二十六條 建設(shè)單位以及前期物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)自前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10 日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和承接查驗(yàn)檔案，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)全程參與并配合。縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)移交驗(yàn)收過(guò)程進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
第二十七條 在業(yè)主依法自行選聘物業(yè)服務(wù)人前，商品住宅前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)由縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會(huì)同同級(jí)發(fā)展改革部門根據(jù)本地物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素依法核準(zhǔn)。非住宅物業(yè)、公寓等前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。配備有電梯的物業(yè)，其設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及運(yùn)行費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人支付，由物業(yè)企業(yè)代收代管，不包含在物業(yè)費(fèi)中。
第二十八條 業(yè)主應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額繳納房屋交付后產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)。沒(méi)有約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)；另有約定的，從其約定。
第四章 業(yè)主和業(yè)主組織
第二十九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主身份的確認(rèn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者法律、法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）依法自行管理物業(yè)；
（二）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；
（三）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（四）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（五）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（六）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（七）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)的工作；
（八）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
（九）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（十）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第三十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）履行房屋安全使用責(zé)任；
（七）遵守室內(nèi)裝飾裝修有關(guān)規(guī)定；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第三十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十二條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第三十三條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上的，業(yè)主或者建設(shè)單位均可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，村（居）民委員會(huì)、社區(qū)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
第三十四條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60 日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處代表和居民委員會(huì)、社區(qū)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處代表?yè)?dān)任。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處組織業(yè)主推薦?；I備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。
第三十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；
（七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15 日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第三十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90 日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第三十七條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域但分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第三十八條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)依照法律法規(guī)的規(guī)定召開(kāi)，決定下列事項(xiàng)：
（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員；
（三）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人或者不再接受物業(yè)服務(wù)；
（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；
（六）申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）決定共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金；
（八）確定業(yè)主委員會(huì)委員津貼或者補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任實(shí)施任期、離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)；
（九）改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
（十）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
第四十條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；
（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第四十一條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；
（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；
（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；
（三）擬定共有部分、共有收益使用與管理辦法；
（四）監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的使用；
（五）建立定期接訪制度，聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督；
（六）督促業(yè)主及時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（七）制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；
（八）每年向業(yè)主通報(bào)工作情況，并向業(yè)主公示業(yè)主委員會(huì)委員支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)情況；
（九）每年公布業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)與收益、住宅專項(xiàng)維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開(kāi)支等信息；
（十）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（十一）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合有關(guān)部門開(kāi)展監(jiān)督管理工作；
（十二）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)負(fù)有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同的責(zé)任及配合物業(yè)服務(wù)人糾正業(yè)主違反管理規(guī)約的行為；
（十三）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)及其委員不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；
（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料；
（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作；
（四）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；
（五）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；
（六）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（七）與物業(yè)服務(wù)人、其他利害關(guān)系人有影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換；
（八）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律法規(guī)、社會(huì)公共秩序的不實(shí)言論、信息；
（九）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)委員有本條款規(guī)定的第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)行為的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處責(zé)令業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。有本條款規(guī)定的第（六）項(xiàng)至第（九）項(xiàng)行為的，依照相關(guān)法律法規(guī)處置。
被提出罷免的業(yè)主委員會(huì)成員有權(quán)向業(yè)主大會(huì)提出申辯意見(jiàn)。業(yè)主委員會(huì)成員向業(yè)主大會(huì)提出申辯意見(jiàn)的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在聽(tīng)取申辯意見(jiàn)后作出決定。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7 日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任，并在推選完成之日起3 日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30 日內(nèi)，持下列材料向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處申請(qǐng)備案：
（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（五）業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員的名單、基本情況。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明到具有刻制公章資質(zhì)的公司申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)的名稱、委員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30 日內(nèi)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。
第四十八條 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等客觀原因致使業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)無(wú)法存續(xù)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)辦理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)注銷手續(xù)，并公告其印章作廢。
第四十九條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組建由村（居）民委員會(huì)、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，并積極推動(dòng)業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
已成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)解散物業(yè)管理委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第五十條 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)5 年。期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十一條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理；委托物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個(gè)物業(yè)服務(wù)人。
電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由符合資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者人員實(shí)施。
第五十二條 業(yè)主決定自行管理前，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處報(bào)告。業(yè)主實(shí)行自行管理的，可以聘請(qǐng)相關(guān)人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠地養(yǎng)護(hù)等管理事項(xiàng)；也可以將管理事項(xiàng)分別委托不同的專業(yè)服務(wù)人。
第五十三條 業(yè)主實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)制定自行管理方案，經(jīng)業(yè)主共同決定通過(guò)后，長(zhǎng)期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。自行管理方案應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：
（一）管理方式、管理期限；
（二）管理費(fèi)的籌集方式、交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式；
（三）共有收益的管理；
（四）業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主共同決定自行管理之日起30 日內(nèi)向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處備案，提交業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果和自行管理方案。
第五十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂書(shū)面合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、住宅專項(xiàng)維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等內(nèi)容進(jìn)行約定。
鼓勵(lì)業(yè)主開(kāi)展對(duì)物業(yè)服務(wù)人的滿意度調(diào)查、年底考評(píng)等，利用調(diào)查、考評(píng)結(jié)果與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量相符合的收費(fèi)浮動(dòng)機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未能達(dá)成一致意見(jiàn)的，雙方可以委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
（一）提供符合規(guī)定的物業(yè)服務(wù)；
（二）日常監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人安全、合理使用物業(yè)；
（三）定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四）嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)服務(wù)人消防安全職責(zé)，建立健全各類制度和預(yù)案、定期開(kāi)展消防演練及消防安全培訓(xùn)；
（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患并向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；
（六）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止；
（七）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)垃圾分類設(shè)施的日常維護(hù)和管理，指導(dǎo)居民正確分類投放垃圾，協(xié)助開(kāi)展垃圾分類的宣傳教育活動(dòng)。
（八）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息；
（九）配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會(huì)和有關(guān)部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)違章搭建行為要依法及時(shí)制止，制止無(wú)效的，要向當(dāng)?shù)鼐C合執(zhí)法部門報(bào)告，綜合執(zhí)法部門應(yīng)聯(lián)合相關(guān)部門依法依規(guī)進(jìn)行處置。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時(shí)更新下列信息：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；
（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；
（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；
（五）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與住宅專項(xiàng)維修資金使用情況；
（六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動(dòng)的情況；
（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)的出售和出租情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立、保存下列檔案和資料：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；
（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、有限空間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；
（四）住宅裝飾裝修管理資料；
（五）業(yè)主名冊(cè)；
（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書(shū)面協(xié)議；
（七）消防通道、充電設(shè)備（含電動(dòng)自行車、新能源汽車）、消防器材等小區(qū)消防安全類內(nèi)容的定期檢查、整改記錄；
（八）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。
第五十九條 在業(yè)主依法自行選聘物業(yè)服務(wù)人后實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。以業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
物業(yè)服務(wù)人接受委托代收水電燃?xì)赓M(fèi)等，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂委托合同，不得將應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。委托人應(yīng)當(dāng)將委托事項(xiàng)和聯(lián)系方式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長(zhǎng)期公示。
物業(yè)服務(wù)人代收水電燃?xì)赓M(fèi)用的，不得與物業(yè)費(fèi)捆綁收取，也不得賺取中間差價(jià)。
第六十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定。
物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供氣等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)人利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定限制經(jīng)營(yíng)范圍和內(nèi)容，將共有收益單獨(dú)列賬，專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ茫敿?xì)記錄收入和支出情況，并每年向業(yè)主公示，接受監(jiān)督和第三方審計(jì)。
共有收益歸全體業(yè)主所有。共有收益資金用于物業(yè)公共部位及共用設(shè)施設(shè)備維修支出，若住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，共有收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。
第六十二條 業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前60日書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)期限屆滿前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前90 日書(shū)面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前60 日書(shū)面通知對(duì)方。
第六十三條 業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前接到通知之日起30 日內(nèi)履行完畢交接義務(wù)，期滿即退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資料及財(cái)物的，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門報(bào)告，必要時(shí)可以向人民法院申請(qǐng)?jiān)V訟，請(qǐng)求幫助物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序，并做好物業(yè)承接查驗(yàn)。
原物業(yè)服務(wù)人違反前述兩款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
新物業(yè)服務(wù)人不得強(qiáng)行接管物業(yè)。按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第六十四條 縣級(jí)人民政府應(yīng)統(tǒng)籌建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供水、電、氣、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將服務(wù)的內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)6 個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第六十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途安全、合理使用物業(yè)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止從事下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物；
（三）侵占、損壞物業(yè)共有部分；
（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（五）任意棄置垃圾、排放污染物；
（六）擅自通過(guò)設(shè)置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備；
（七）制造噪聲干擾他人正常生活；
（八）私拉電線、電纜為電動(dòng)車輛充電；
（九）從建筑物中拋擲物品；
（十）毀壞安防設(shè)施線路和設(shè)備，或者影響安防設(shè)施功能；
（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
發(fā)生本條規(guī)定行為的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻；勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時(shí)需嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定并事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人。
第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的注意事項(xiàng)、禁止行為等書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人及其委托的裝飾裝修企業(yè)。
業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修前書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人，并提供下列材料：
（一）業(yè)主或申請(qǐng)裝修的物業(yè)使用人身份證復(fù)印件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明材料或者證明其合法權(quán)益的有效憑證；
（二）物業(yè)使用人申請(qǐng)裝飾裝修的，需提交業(yè)主同意裝飾裝修的證明材料；
（三）裝飾裝修方案。
業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。
物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)物業(yè)使用人在裝飾裝修期間有違反法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時(shí)勸阻，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
第六十八條 已交付項(xiàng)目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、通信等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位；專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。
專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位對(duì)專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施加強(qiáng)公共區(qū)域的安全監(jiān)控和管理，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)施設(shè)備和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)加強(qiáng)高空拋物的危害宣傳，加強(qiáng)重點(diǎn)部位監(jiān)控，對(duì)于傷人事件應(yīng)協(xié)助受害者報(bào)警或配合公安機(jī)關(guān)取證。
第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由建設(shè)單位及業(yè)主、物業(yè)使用人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。物業(yè)服務(wù)人要規(guī)范物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車位管理，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。除規(guī)劃方案中劃定的車位、車庫(kù)之外占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，使用方式可由全體業(yè)主共同決定。
第七十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金，各開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)不得代收代繳。
住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項(xiàng)維修資金增值收益部分可按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行使用。
在緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的住宅專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
第七十二條 縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門依法定期公示住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況。并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期更新住宅專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)，繳存標(biāo)準(zhǔn)的更新期限原則上不超過(guò)3 年。
第七十三條 建筑物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施。
業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出；拒不搬出的，縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)書(shū)面責(zé)令業(yè)主或者物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，縣級(jí)人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出，并妥善安置。
第七十四條 業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及房屋使用安全情形之一的，可以啟動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急列支程序：
（一）屋頂、墻體滲漏，排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞，水泵故障、主管及支管爆裂或者閘閥嚴(yán)重漏水；
（二）線路故障引起停電或者漏電；
（三）樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽(yáng)臺(tái)、曬臺(tái)、扶梯等各種扶手扶欄松動(dòng)、損壞，樓體外立面有脫落危險(xiǎn)；
（四）電梯發(fā)生危及人身安全故障；
（五）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，不能運(yùn)行；
（六）其他危害或者可能危害公共安全、公共利益以及他人合法權(quán)益的情形。
出現(xiàn)前款所列情形，由業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供維修方案、費(fèi)用預(yù)算、分?jǐn)偳鍍?cè)和其他依法應(yīng)當(dāng)提供的材料向縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門提出申請(qǐng)，審核同意并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)向業(yè)主進(jìn)行公示，可列支相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金。
第七章 附 則
第七十五條 本辦法自2025 年6 月1 日起施行。
