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榕馬政規(guī)〔 2022 〕 1 號
福州市馬尾區(qū)人民政府
關(guān)于印發(fā)《福州市馬尾區(qū)農(nóng)村宅基地和
建房管理實施細則》（試行）的通知各鎮(zhèn)人民政府、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、區(qū)住建局、區(qū)資規(guī)局：
《福州市馬尾區(qū)農(nóng)村宅基地和建房管理實施細則》（試行）已經(jīng) 2021 年馬尾區(qū)管委會、區(qū)政府第 32 次會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
福州市馬尾區(qū)人民政府
2022 年 2 月 21 日
福州市馬尾區(qū)規(guī)范農(nóng)村宅基地和
建房管理實施細則（試行）
第一章 總則
第一條 為進一步規(guī)范農(nóng)村宅基地和建房審批管理，提高農(nóng)村建房水平，改善農(nóng)村人居環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《福州市人民政府關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地和建房管理的實施意見（試行）》等相關(guān)法律法規(guī)文件，結(jié)合馬尾區(qū)實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于福州市馬尾區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，農(nóng)村村民在集體土地上新建、改建、擴建村民住宅及相關(guān)的規(guī)劃、審批、建設(shè)管理。
第三條 村民建房應(yīng)當符合規(guī)劃，堅持安全、適用、經(jīng)濟、美觀，符合地域風貌的原則，節(jié)約用地、集約建設(shè)。村民零星建房應(yīng)當充分利用舊宅基地、空閑地和其它未利用地，嚴格控制使用耕地，嚴禁占用永久基本農(nóng)田。鼓勵和引導(dǎo)根據(jù)當?shù)貙嶋H統(tǒng)一舊村改造或集中新建住宅小區(qū)，切實提高新農(nóng)村建設(shè)水平。
第二章 規(guī)劃管理
第四條 村民建房應(yīng)當符合國土空間總體規(guī)劃及各類專項規(guī)劃，嚴格遵循“先規(guī)劃、后建設(shè)”原則。不符合規(guī)劃要求的，不得審批村民建房。
第五條 村民建房應(yīng)嚴格按照宅基地審批和規(guī)劃許可批準的位置、面積、層數(shù)、建筑風貌、色彩等進行建設(shè)，不得擅自變更，確需變更的，應(yīng)經(jīng)發(fā)證機關(guān)同意，并辦理變更手續(xù)。
第六條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民應(yīng)嚴格按照批準面積和建房標準建設(shè)住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。每戶宅基地面積限額為 80 平方米至 120 平方米，包括住房、附屬用房和庭院等，房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階均應(yīng)控制在自家宅基地范圍內(nèi)。利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設(shè)住宅，或者對原舊住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過 30 平方米的用地面積。
第七條 村民建房應(yīng)當遵守以下技術(shù)標準規(guī)定：
（一）規(guī)劃：村民建房要符合國土空間總體規(guī)劃及各類專項規(guī)劃，靠近城市、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地住宅小區(qū)，引導(dǎo)參照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計相關(guān)標準，鼓勵建設(shè)多層單元式住宅。
（二）選址：村民建房選址應(yīng)避開地質(zhì)復(fù)雜、地基承載力差、地勢低洼不易排澇以及易受風口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災(zāi)害影響的地段，杜絕安全隱患問題。
（三）層數(shù)和面積：農(nóng)村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在 300 平方米以內(nèi)；多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在 200 平方米左右。
（四）層高：一層層高控制在 4.8 米以內(nèi)，二層以上層高控制在 3.3 米以內(nèi)，建筑總高度不超過 14 米，建筑屋頂原則上應(yīng)按坡屋頂設(shè)計。
（五）間距和朝向：住宅建筑前后間距與建筑高度比一般不低于 1 ： 1 ，相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距不低于 4 米，建筑宜朝南、朝南偏東或偏西布置。新建建筑宜后退村莊干路紅線3 米以上，后退村莊支路紅線 1 米以上。因舊房改造、擴建等受用地條件限制的，根據(jù)實際情況由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合理確定相鄰距離。
（六）抗震：我區(qū)抗震設(shè)防烈度等級為 7 度以上，新建住宅必須符合工程抗震設(shè)防要求，板、梁、柱不得采用石結(jié)構(gòu)。
（七）建筑單體：應(yīng)滿足村民生產(chǎn)生活需求，住宅平面布局應(yīng)設(shè)有客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間（農(nóng)具堆放間），應(yīng)滿足面積、通風、采光等要求。房屋造型簡潔美觀，宜采用坡屋面，符合地方建筑特色，外觀應(yīng)進行一次性裝修。在“屋頂、山墻、墻體、門窗、勒腳、色彩、材質(zhì)”七要素應(yīng)符合建筑立面圖集要求。
（八）配套：應(yīng)同步配建化糞池等處理設(shè)施；集中建設(shè)住宅小區(qū)的，給水排水、電力通信、道路、廣電、綠化和社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，小區(qū)建筑密度控制在 30% 左右，綠地率不低于 30% 。
第三章 審批管理
第八條鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對本行政區(qū)域內(nèi)宅基地和建房申請進行審批，發(fā)放《農(nóng)村宅基地批準書》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。建立農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)協(xié)調(diào)機制，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委主要負責同志兼任召集人，負責農(nóng)村宅基地和村民住宅建設(shè)管理工作。組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)、土地、城建、執(zhí)法等成立協(xié)調(diào)機制辦公室，承擔日常工作。實行審批信息公開制度，審批結(jié)果應(yīng)及時告知。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)部門參與審批的復(fù)核工作。
第九條村民建房申請應(yīng)當符合下列條件之一：
（一）因無住宅或現(xiàn)有住宅宅基地面積低于法定標準，需要新建或改擴建住宅的；
（二）同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結(jié)婚年齡要求分戶的；
（三）因國家或者集體建設(shè)、實施鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、村莊規(guī)劃以及進行公共設(shè)施與公益事業(yè)建設(shè)，需要拆遷安置的；
（四）因發(fā)生或防御自然災(zāi)害，需要安置的；
（五）原有住宅屬 D 級危房需要拆除重建的；
（六）向中心村、集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)或者農(nóng)村住宅小區(qū)集聚的；
（七）馬尾區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)原有住宅屬 D 級危房申請原址等面積重建的。
（八）馬尾區(qū)人民政府規(guī)定的其他情形。
第十條 村民建房申請有下列情形之一的，不予批準：
（一）不符合“一戶一宅”政策規(guī)定的；
（二）現(xiàn)有宅基地面積低于法定標準，但現(xiàn)有人均住宅建筑面積超過 60 平方米的；
（三）分戶前人均住宅建筑面積已超過 60 平方米的；
（四）年齡未滿 18 周歲的；
（五）不符合國土空間總體規(guī)劃及各類專項規(guī)劃的；
（六）將原住宅出賣、出租、贈與、其它方式轉(zhuǎn)讓或改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的；
（七）非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外）；
（八）農(nóng)村村民申請異地新建住宅，不同意將舊宅基地退回村集體的。
第十一條 符合宅基地申請條件的農(nóng)戶，以戶為單位，向所在村的村委會提出宅基地和建房書面申請，并提交以下材料：
（一）《農(nóng)村宅基地和建房申請審批表》；
（二）戶口簿及家庭成年成員的身份證復(fù)印件；
（三）《農(nóng)村宅基地使用承諾書》；
（四）屬危房改建的，應(yīng)提供原住宅權(quán)屬證明以及危房鑒定部門出具的危房鑒定書；
（五）擬建房屋與相鄰建筑毗連或者涉及到公用、共用、借墻等關(guān)系的，應(yīng)當取得相關(guān)權(quán)利人一致同意，并簽訂書面協(xié)議或者在申報圖紙（含四至范圍）上簽字確認，協(xié)議應(yīng)當經(jīng)過當?shù)卮逦瘯娮C或者依法公證；
（六）具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位、具備注冊執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計人員繪制的建筑設(shè)計圖，或者選用標準通用圖。
第十二條 農(nóng)村村民符合宅基地申請資格條件的，經(jīng)具有宅基地所有權(quán)的村民小組同意后，以戶為單位，向所在地村委會提出宅基地用地建房書面申請。村委會組織召開村民代表會議，對宅基地申請對象申請資格條件進行審議，重點審查申請對象的資格條件是否符合規(guī)定要求，提交材料是否真實有效，擬用地位置、用地面積是否符合規(guī)定要求，有無影響相鄰權(quán)利人利益，舊宅處置方式等。審議結(jié)果形成會議紀要，同意申請對象申請的，在本村張榜公布，征求本村村民意見。自張榜公布之日起 15 個工作日內(nèi)，本村村民未提出異議或異議不成立的，村委會應(yīng)在《農(nóng)村宅基地和建房申請審批表》中簽署意見，連同會議紀要、公示和申請人承諾書、相鄰權(quán)利人意見等材料報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務(wù)窗口接收申請材料時，申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當場一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容，未告知的，自收到申請材料之日起即為受理；申請材料齊全、符合規(guī)定，或者申請人按照要求提交全部補正材料的，應(yīng)予受理。
第十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務(wù)窗口受理或者不予受理農(nóng)村村民住宅建設(shè)申請，應(yīng)出具書面憑證，注明收案日期和辦結(jié)日期。
第十五條 收到宅基地和建房申請后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)協(xié)調(diào)機制辦公室組織人員實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃和地類，是否委托有資質(zhì)的設(shè)計單位或者具備注冊執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計人員設(shè)計，或者選用各級城鄉(xiāng)建設(shè)部門編印的村鎮(zhèn)住宅建設(shè)通用圖集。
第十六條 農(nóng)村村民新擴建的住宅建設(shè)申請應(yīng)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)政務(wù)窗口受理申請之日起 15 個工作日內(nèi)辦結(jié)（依法辦理林業(yè)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等審批的期限除外）。規(guī)定時限內(nèi)不能辦結(jié)的，經(jīng)本級人民政府負責人批準，可以延長 5 個工作日，并應(yīng)將延長期限的理由書面告知申請人。
第十七條 申請人的申請符合法定條件、標準的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)相關(guān)職能部門應(yīng)當依法作出同意申請的審核決定，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門綜合各有關(guān)部門意見提出審批建議，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對農(nóng)民宅基地申請進行審批，核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準書》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)職能部門依法作出不同意申請的審核決定的，應(yīng)當說明理由。
第十八條 涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，核發(fā)《農(nóng)村宅基地批準書》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》；屬利用原宅基地的，不需要辦理用地批準手續(xù)，直接辦理規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)村莊規(guī)劃進行審批，符合條件的，在 10 個工作日內(nèi)核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地批準書》。
第十九條 經(jīng)批準用地建房的村民，應(yīng)當在開工前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請劃定宅基地用地范圍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請后的5 個工作日內(nèi)，組織農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門到現(xiàn)場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置，明確四至邊界。
第二十條 村民建房完工后，應(yīng)當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請竣工驗收，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到申請后的 5 個工作日內(nèi)，組織所屬的農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門進行驗收，實地檢查農(nóng)戶是否按照批準的土地面積、四至等要求使用宅基地，建筑層數(shù)和層高、建筑面積和建筑風貌等是否符合要求，并出具《農(nóng)村宅基地和建房驗收意見表》。
第二十一條 通過驗收的，建房村民可以向區(qū)級不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。未通過驗收的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府下達整改通知書，限期整改。
第四章 設(shè)計施工和質(zhì)量安全
第二十二條 村民建房設(shè)計應(yīng)當安全、適用、經(jīng)濟、美觀，符合地域風貌，遵守國家和地方有關(guān)節(jié)約資源、抗御災(zāi)害等規(guī)定；與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，體現(xiàn)地方特色、民族風格、文化傳統(tǒng)，提倡采用新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)。
第二十三條 村民建房應(yīng)當委托有資質(zhì)的設(shè)計單位或者具備注冊執(zhí)業(yè)資格的設(shè)計人員設(shè)計，或者選用村鎮(zhèn)住宅建設(shè)通用圖集。建設(shè)多層單元式住宅的，應(yīng)委托有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行設(shè)計，設(shè)計方案應(yīng)符合建筑立面圖集要求。
第二十四條 村民建房施工質(zhì)量和安全由建房村民和參與建設(shè)各方共同負責。參與村民建房的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和土木工匠依法對工程質(zhì)量和施工安全承擔相應(yīng)法律責任。
第二十五條 農(nóng)村獨棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅，可由建房村民自行選擇農(nóng)村土木工匠或具備相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承接施工，其質(zhì)量安全管理由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責。建房村民由土木工匠進行建房的，應(yīng)當簽訂建房合同，明確質(zhì)量安全責任、質(zhì)量保證期限和雙方的權(quán)利義務(wù)。
第二十六條 農(nóng)村住宅建設(shè)多層住宅以上（ 4 層及 4 層以上），應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承接施工，集中統(tǒng)建的農(nóng)村住房項目應(yīng)向縣級建設(shè)主管部門辦理質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當依據(jù)《福建省建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，切實加強對村民建房質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查。
第二十七條 農(nóng)村土木工匠從事村民建房施工，應(yīng)具備相應(yīng)的建設(shè)施工技能。建設(shè)、人社部門要加強土木工匠培訓，將土木工匠培訓納入農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)培訓對象，按相關(guān)政策規(guī)定給予相應(yīng)的職業(yè)技能培訓補貼，提高土木工匠技能，經(jīng)培訓考核合格的發(fā)給資格證書。
第二十八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)建立掛村領(lǐng)導(dǎo)和工作人員、村“兩委”干部農(nóng)房建設(shè)安全巡查制度，采取包片制定期巡查。
第二十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批發(fā)證時，應(yīng)對建房村民進行質(zhì)量安全談話提醒，告知拆除和建房等安全知識，談話記錄由談話人、建房人簽字，并納入建房審批檔案。
第三十條 施工期間鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要在施工關(guān)鍵節(jié)點巡查到場，在地基基礎(chǔ)、抗震節(jié)點和關(guān)鍵主體結(jié)構(gòu)施工過程中，及時到施工現(xiàn)場檢查指導(dǎo)，特別是加強隱蔽部位的到場檢查，發(fā)現(xiàn)不符合基本建設(shè)要求的當即告知建房戶，提出處理建議并做好記錄。技術(shù)力量不足的鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以采取購買服務(wù)方式委托監(jiān)理單位或聘請監(jiān)理工程師到場檢查指導(dǎo)。
第三十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當按照統(tǒng)一規(guī)定格式，在住宅建設(shè)現(xiàn)場懸掛施工公示牌，公示審批文件編號、建房村民姓名、宅基地面積和四至、建房層數(shù)、舉報電話等信息，并張貼農(nóng)村自建房（三層以下）質(zhì)量安全常識“一張圖”，接受社會監(jiān)督。
第五章 職責分工
第三十二條 馬尾區(qū)人民政府負責工作部署、用地保障、力量配置、督查落實和責任追究；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體承擔屬地管理責任，負責本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村村民建房活動的監(jiān)督檢查管理，優(yōu)化審批流程和辦事指南，提高審批效率。村民委員會發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)建設(shè)及質(zhì)量安全問題及時報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法處置。
第三十三條 行業(yè)主管部門負責監(jiān)督、指導(dǎo)、服務(wù)責任，其中：
（一）農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責農(nóng)村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查，及時將農(nóng)民建房新增建設(shè)用地需求通報同級自然資源和規(guī)劃部門；參與編制國土空間總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃。
（二）自然資源和規(guī)劃部門負責國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃、宅基地確權(quán)登記頒證工作，在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、規(guī)劃許可不動產(chǎn)登記手續(xù)。
（三）城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責指導(dǎo)農(nóng)村住宅質(zhì)量安全與行業(yè)服務(wù)，對鎮(zhèn)村建設(shè)干部和農(nóng)村土木工匠進行專業(yè)技能、建筑風貌、安全知識等培訓，推廣使用農(nóng)村建筑風貌導(dǎo)則和農(nóng)房通用圖集；對納入工程質(zhì)量安全監(jiān)督體系的項目，加強督查監(jiān)管。
（四）其他部門按職能分工承擔其在農(nóng)村村民建房活動中的管理責任。
第六章 附則
第三十四條本細則由馬尾區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、馬尾區(qū)自然資源和規(guī)劃局、馬尾區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。
第三十五條本細則自頒布之日起施行，有效期 10 年。原有規(guī)定與本細則不符的，以本細則為準。
附件：
3-1 農(nóng)村宅基地和建房申請審批表
3-2 農(nóng)村宅基地使用承諾書
3-3 鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證
3-4 農(nóng)村宅基地批準書
3-5 農(nóng)村宅基地和建房驗收意見書附件 3-1
農(nóng)村宅基地和建房申請審批表附件 3-2
農(nóng)村宅基地使用承諾書
因（ 1. 分戶新建住房 2. 按照規(guī)劃遷址新建住房 3. 原址改、擴、翻建住房 4. 其他）需要，本人申請在 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）村 組使用宅基地建房，現(xiàn)鄭重承諾：
1. 本人及家庭成員符合 “ 一戶一宅 ” 申請條件，申請材料真實有效；
2. 宅基地和建房申請經(jīng)批準后，我將嚴格按照批復(fù)位置和面積動工建設(shè)，在批準后 月內(nèi)建成并使用；
3. 新住房建設(shè)完成后，按照規(guī)定 日內(nèi)拆除舊房，并無償退出原有宅基地。
如有隱瞞或未履行承諾，本人愿承擔一切經(jīng)濟和法律責任。
承諾人：年 月 日
附件 3-3
中華人民共和國
鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證
附件 3-4
農(nóng)村宅基地批準書 農(nóng)村宅基地批準書 （存根）附件 3-5
