廈門市人民政府關于
印發(fā)保障性商品房管理辦法的通知
廈府規(guī)〔2022〕8 號
各區(qū)人民政府，市直各委、辦、局，各開發(fā)區(qū)管委會：
《廈門市保障性商品房管理辦法》已經第16 次市政府常務會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
廈門市人民政府
2022 年6 月17 日（此件主動公開）
廈門市保障性商品房管理辦法
第一章 總 則第一條 為規(guī)范保障性商品房管理工作，促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)《廈門市社會保障性住房管理條例》有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)劃范圍內保障性商品房的建設、配售和管理工作。
第三條 本辦法所稱的保障性商品房是指政府提供優(yōu)惠，限定戶型、面積和銷售價格，向本市無住房家庭，以出售方式提供的，具有保障性質的政策性住房。
第四條 市住房保障和房屋管理局是本市住房保障行政管理部門。市住房保障中心在市住房保障和房屋管理局的領導下，負責組織與實施本市保障性商品房具體工作。市發(fā)展改革、資源規(guī)劃、財政、建設、人社、公安、民政、稅務等部門及市人民政府依法確定的企業(yè)按照職責分工，協(xié)同做好保障性商品房相關工作。
各區(qū)人民政府、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)本辦法組織實施保障性商品房的相關工作。
第五條 保障性商品房以統(tǒng)一裝修、經濟實用為原則，滿足住戶的基本住房需求。
第六條 保障性商品房配售管理遵循公開、公平、公正的原則，實行嚴格的準入與退出機制。
第二章 建設管理第七條 保障性商品房通過新建、配建、收購、調整政策性住房等方式籌集房源。
市住房保障行政管理部門應當會同市發(fā)展改革、資源規(guī)劃、財政、建設等行政管理部門和各區(qū)人民政府，根據(jù)保障性商品房需求、城鄉(xiāng)規(guī)劃實施和土地利用現(xiàn)狀等因素，編制本市保障性商品房專項規(guī)劃，并納入市住房發(fā)展規(guī)劃。
第八條 保障性商品房建設用地納入本市土地利用年度計劃管理。市資源規(guī)劃部門應當在安排年度用地指標時，單獨列出保障性商品房建設用地指標，并予以優(yōu)先供應。第九條 保障性商品房建設項目的選址應當統(tǒng)籌規(guī)劃、結合產業(yè)發(fā)展布局、新城和園區(qū)建設，在交通較便捷、教育配套較完善、生活設施較齊全的區(qū)域，選擇已完成土地收儲的地塊優(yōu)先安排。
第十條 保障性商品房的用地可采取出讓、劃撥等方式供應。
（一）協(xié)議出讓用地集中新建的，市資源規(guī)劃部門會同住房、建設、財政、區(qū)政府（管委會）等單位，按照市人民政府確定的建設規(guī)模，在擬出讓的商品住宅用地中選取交通、教育等配套較為完善的地塊集中新建保障性商品房。
市人民政府依法確定具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)，通過投融資機制負責實施本市協(xié)議出讓用地保障性商品房的開發(fā)建設、配售和管理工作。市住房保障中心應當與開發(fā)建設單位簽訂協(xié)議，明確建設標準、交付時間、銷售方式、物業(yè)管理、違約責任等內容。
（二）劃撥用地集中新建的，由市住房保障中心作為業(yè)主，委托市人民政府依法確定的具有房地產開發(fā)資質且已具備代建資格的企業(yè)代建。
市住房保障中心應當與代建單位簽訂協(xié)議，明確建設標準、交付時間、銷售方式、物業(yè)管理、違約責任等內容。代建單位的資質等級應與項目建設規(guī)模相適應。代建單位在建設單位委托的代建工作范圍內，代表建設單位行使建設單位權利、履行建設單位義務，依照代建協(xié)議和相關規(guī)定承擔項目質量、安全、投資及工期等責任。
（三）通過商品住宅項目配建方式籌集房源的，應當在國有建設用地使用權出讓方案及出讓合同中，明確配建的面積、房型、建設標準和交付時間等事項；商品住宅開發(fā)建設單位應當與市住房保障中心簽訂協(xié)議，明確配建保障性商品房移交等有關事項。
第十一條 新建或者配建的保障性商品房建筑面積控制標準為：70 平方米左右的二房型，80 平方米左右的三房型，95 平方米左右的三房型。
第三章 申 請第十二條 申請購買保障性商品房的家庭應當在本市無住房且符合以下基本條件之一：
（一）申請家庭成員至少有2 人取得本市戶籍，且至少有1 人取得本市戶籍滿3 年，申請人本人必須具有本市戶籍。（二）單身居民年滿35 周歲且取得本市戶籍滿3 年，可以以個人名義申請購買保障性商品房。
（三）申請人具有普通全日制本科及以上學歷，或者具有國（境）外學士及以上學位，或者具有中級及以上職稱（含可對應的專業(yè)技術職業(yè)資格），或者具有技師職業(yè)資格，不受取得本市戶籍、家庭成員取得本市戶籍的人數(shù)以及年限的限制，但在申請前申請人需在本市連續(xù)繳納基本養(yǎng)老保險（以下簡稱社保）滿60 個月且申購時仍在保，發(fā)生中斷情況的累計不超過6 個月且相應的月份不計在內。申請人單身需年滿30 周歲。
（四）經市人社部門認定符合條件的骨干人才。
（五）經市人民政府臺港澳事務辦公室認定符合條件的臺灣同胞申請家庭。具體申請條件、辦理流程等由市人民政府臺港澳事務辦公室另行制定。
第十三條 具有下列情形之一的，不得申請購買保障性商品房：
（一）申請之日前5 年內在本市有房產轉讓行為的。（二）通過購買商品住房取得本市戶籍未滿15 年的。（三）作為商品住房委托代理人或者通過投靠子女取得本市戶籍未滿10 年的。
（四）申請人屬離異的，離異時本人、原配偶或者未成年子女在本市擁有住房，且離異時間距申請受理日不滿5 年的。
（五）被法院列入失信被執(zhí)行人及失信被執(zhí)行人的法定代表人、主要負責人、實際控制人、影響債務履行的直接責任人。
（六）已購本市保障性住房上市轉讓或者轉為普通商品住房的（含按照上市交易指導價交由市住房保障行政管理部門或者其指定機構回購）。
本條規(guī)定的“房產轉讓行為”具體包括買賣、贈與、家庭析產、以房抵債等方式轉移房產權屬的行為。
第十四條 保障性商品房實行批次輪候配售制度。市住房保障行政管理部門應當在申請受理前，根據(jù)房源籌集、房地產市場等情況制定每批次的輪候配售方案并向社會公布。批次輪候配售方案包括銷售對象、售房單位、房源項目、房源地點、房源數(shù)量、銷售價格、配售安排、選房規(guī)則、退出等內容。
保障性商品房可以面向本市骨干人才等單獨批次配售，具體在配售方案中明確。
第十五條 申請保障性商品房的家庭由申請人提出申請，申請人的配偶及未成年子女必須共同申請。
申請人及其配偶的父母、成年子女以及其他具有撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或者贍養(yǎng)關系的家庭成員具有本市戶籍的，也可以共同申請。
一個申請家庭只能申請一套保障性商品房。
第十六條 現(xiàn)役軍人符合轉業(yè)進廈安置條件，且其家庭符合保障性商品房申請條件的，可以申請購買保障性商品房。
第十七條 保障性商品房的產權歸申請人和共同申請人共有。未成年子女作為共同申請人的，可以不作為共有產權人。
第十八條 戶籍因就學遷入本市的，就學期間不計入取得戶籍時間。
因就學（不含出國留學人員）、服兵役等原因戶籍遷出本市的，仍可參與共同申請。
第十九條 符合條件的保障性商品房申請家庭，可申購的保障性商品房建筑面積標準原則上不高于80 平方米。申請人育有2 個及以上子女，且至少2 個子女作為共同申請人的申請家庭，申購面積標準不高于95 平方米。
經人社部門認定的骨干人才，申購面積標準不高于95平方米。
申請家庭實際購買的保障性商品房建筑面積與其可申購的保障性商品房建筑面積標準有差異的，以保障性商品房房源的實際建筑面積為準。
第四章 審 核第二十條 保障性商品房申請由申請人戶籍所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責受理并對申請家庭的人口、戶籍、住房等情況進行調查核實，申請家庭實際居住地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當配合開展調查核實工作。非本市戶籍申請家庭由其實際居住地所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責相應工作。
區(qū)住房保障行政管理部門負責申請家庭的人口、戶籍等情況的調查審核工作。
市資源規(guī)劃部門應當協(xié)助核實申請家庭成員房產狀況。市人社部門應當協(xié)助做好第十二條第三項申請對象學歷學位、職稱、職業(yè)資格、社保繳交情況以及第十二條第四項骨干人才的身份認定工作。
市民政部門應當協(xié)助核查申請家庭成員的婚姻狀況。公安機關應當協(xié)助提供申請家庭成員戶籍的取得原因和變動原因等信息或者證明。
市住房保障中心負責申請家庭資格復核和審核，并將審核結果報市住房保障行政管理部門公示和確認輪候資格。第二十一條 保障性商品房申請程序：
（一）意向登記
符合批次申請條件的本市戶籍申請家庭在規(guī)定時間內向戶籍所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出意向登記，并提交身份證、戶口簿等證件供核驗,登記后領取《廈門市保障性商品房意向登記單》。
符合批次申請條件的非本市戶籍申請家庭在規(guī)定時間內向實際居住地所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出意向登記，并提交身份證、戶口簿、學歷學位、職稱（職業(yè)資格）、社保繳交等材料供核驗,登記后領取《廈門市保障性商品房意向登記單》。
意向登記也可通過市住房保障中心微信公眾號線上自助辦理。
（二）搖號
意向登記結束后，由市住房保障中心組織公開搖號，確定已取得《廈門市保障性商品房意向登記單》申請家庭的順序號及批次受理范圍。未納入批次受理范圍的申請家庭的《廈門市保障性商品房意向登記單》及搖號產生的申請家庭順序號即告失效。
（三）申請受理
1.申請人填寫《廈門市保障性商品房申請表》，在規(guī)定的受理時間內向戶籍所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提交完整的申請材料。非本市戶籍申請家庭向實際居住地所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提交完整的申請材料。未在規(guī)定的受理時間內提交申請材料的，視為自動放棄其可以享有本批次保障性商品房申請資格，其申請家庭順序號即告失效。2.街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當在收到申請家庭的申請材料之日起5 個工作日內，作出受理或者不予受理的決定。申請材料不齊全的，應當在收到申請材料之日起5 個工作日內一次性告知申請家庭需要補正的材料，申請家庭應當在收到上述告知書之日起5 個工作日內補正全部材料。申請材料不符合規(guī)定或者申請家庭未在規(guī)定期限內補正全部材料的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當作出不予受理的決定，并將申請材料退回申請家庭。
3.申請保障性商品房需提交下列材料：
（1）按規(guī)定填寫的《廈門市保障性商品房申請表》；（2）申請家庭成員的身份證明、在廈無住房證明等材料，具體按批次輪候分配方案要求提供；
（3）申請家庭對其申報的相關信息和提交資料的真實性作出的書面承諾，及申請家庭簽署的同意接受有關部門對其家庭人口、婚姻、戶籍、住房、學歷學位、職稱、職業(yè)資格、社保等情況進行調查核實的聲明。
（四）審核公示
1.街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）作出受理決定后，對申請家庭的人口、戶籍、住房等情況進行入戶調查核實，并將調查核實情況在社區(qū)（村居）內公示7 日。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)調查核實情況和公示情況，在每批次申請截止之日起12 個工作日內對申請材料及申請家庭的人口、戶籍、住房等情況是否符合規(guī)定進行審查，并將申請材料及初審意見報送區(qū)住房保障行政管理部門。2.區(qū)住房保障行政管理部門在收到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報送的申請材料及初審意見之日起3 個工作日內向公安、民政等部門發(fā)出申請家庭的人口、戶籍等情況的協(xié)助調查函，公安、民政等部門自收到區(qū)住房保障行政管理部門的協(xié)助調查函之日起7 個工作日內書面反饋核查結果。
區(qū)住房保障行政管理部門自收到街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報送的申請材料及初審意見之日起20 個工作日內，根據(jù)協(xié)查結果對申請家庭的人口、戶籍等情況進行復審，并將申請材料及復審意見報送市住房保障中心。
3.市住房保障中心自收到區(qū)住房保障行政管理部門報送的申請材料及復審意見之日起3個工作日內向市資源規(guī)劃、人社部門發(fā)起申請家庭的住房、學歷學位、職稱、職業(yè)資格、社保繳交及骨干人才身份情況的協(xié)助調查，市資源規(guī)劃、人社部門在收到市住房保障中心的協(xié)助調查之日起7 個工作日內反饋核查結果。
市住房保障中心自收到區(qū)住房保障行政管理部門報送的申請材料及復審意見之日起20 個工作日內作出審核結果，報市住房保障行政管理部門。
市住房保障行政管理部門將每批次的審核結果通過指定的報紙、網(wǎng)站公示7 日，經公示無異議或者異議不成立的，確認保障性商品房輪候資格。對不符合條件的，書面通知申請人并說明理由。申請人對審核結果有異議的，可以向市住房保障行政管理部門申請復核，市住房保障行政管理部門應當在15 個工作日內將復核結果書面通知申請人。
第五章 配 售第二十二條 保障性商品房銷售價格按批次房源的市場評估價的45％確定。銷售價格納入每批次輪候配售方案。市場評估價由市住房保障中心委托具有相應資質的機構評估測算。評估測算結果報市住房保障行政管理部門在批次輪候配售方案中公布。
第二十三條 市住房保障中心或者其委托的運營企業(yè)組織取得購房資格的申請家庭按順序號進行選房并出具配售通知書，由售房單位根據(jù)配售通知書與購房人辦理合同簽訂、合同備案、權屬登記等相關配售手續(xù)。
申請家庭未能在規(guī)定時限內選房、簽訂購房合同或者未按合同規(guī)定期限繳交購房款的，視為放棄本批次購房資格。每批次選房后剩余房源不再作為本批次房源。
第二十四條 購買保障性商品房可按規(guī)定提取個人住房公積金和辦理住房公積金貸款。
除購房按揭抵押外，保障性商品房不得進行商業(yè)性抵押、不得設置居住權。
不動產登記機構在辦理保障性商品房不動產權屬登記時，應在不動產登記簿和不動產權屬權證上記載注明保障性商品房，以及除購房按揭抵押外，不得進行商業(yè)性抵押、不得設置居住權和限制上市交易期限等內容。
第二十五條 保障性商品房和普通商品住房在同一小區(qū)的，納入所在小區(qū)統(tǒng)一管理，并享受同等服務、承擔同等義務。建設單位或者物業(yè)管理單位不得在保障性商品房和普通商品住房之間設置物理隔離進行區(qū)別對待。
第二十六條 單獨選址集中新建的保障性商品房配售后剩余房源不高于該項目保障性商品房總房源的10％且該項目竣工備案時間滿5 年的，可以按照相關規(guī)定將剩余房源轉為其他房源使用。
第六章 退 出第二十七條 保障性商品房自銷售合同約定交付時間起未滿5 年，不得上市交易。
購房人因特殊原因確需退回保障性商品房的，向市住房保障中心或者原售房單位提出申請，由市住房保障中心或者原售房單位按原購房價并考慮折舊、稅費等因素依法依規(guī)辦理。具體事項按照銷售合同約定執(zhí)行。
第二十八條 保障性商品房自銷售合同約定交付時間起滿5 年，且已辦理不動產權屬登記的，購房人如需上市轉讓或者轉為普通商品住房的，購房人應當按原購房價與提交申請時房屋市場指導價的差價的55％繳交土地收益等相關價款，房屋市場指導價按購房人提交申請時住房保障行政管理部門公布的標準執(zhí)行。房屋市場指導價由市住房保障中心適時委托房地產評估機構，參照保障性商品房同一地段周邊普通商品住房價格評估確定。
第二十九條 按本辦法規(guī)定向市住房保障中心或者原售房單位退回保障性商品房不屬于市場交易行為，按規(guī)定征免相關稅費。購房人轉讓保障性商品房的，應當按照規(guī)定繳交相關稅費。
第三十條 申請家庭成員已取得保障性商品房后如需購買、繼承或者受贈其他住房的，應先向市住房保障中心或者原售房單位辦理退出保障性商品房。未退出保障性商品房的，市不動產登記部門不予辦理其他住房的購房合同備案。申請家庭成員僅繼承、受贈其他住房的部分產權的，不受本條款限制。
保障性商品房的退出方式包括按照本辦法第二十七條的退回及第二十八條的上市交易或者轉為普通商品住房。第三十一條 保障性商品房可依法繼承，繼承后保障性商品房性質不變。
第三十二條 保障性商品房因權屬人個人原因被依法進行司法強制處置的，應按本辦法第二十七條規(guī)定退回市住房保障中心或者原售房單位。退回款應當先扣除房屋產生的水、電、氣、通信、有線、物業(yè)、維修金等相關費用，權屬人騰退房屋并交由市住房保障中心或者原售房單位接收后，由市住房保障中心或者原售房單位將剩余款項撥付司法部門依法處置。
符合第二十八條規(guī)定上市交易條件的保障性商品房，因權屬人個人原因被依法進行司法強制處置的，可由司法部門組織拍賣并由拍賣買受人按規(guī)定繳交土地收益等相關價款。第三十三條 退回的房源可納入后續(xù)批次銷售房源使用或者轉為租賃類保障性住房使用。已繳交土地收益等相關價款的退回房源應當通過產權交易中心或者政府指定的平臺公開處置，處置后轉為普通商品住房。
第三十四條 保障性商品房權屬人離婚的，保障性商品房可以根據(jù)經婚姻登記機關確認的離婚協(xié)議或者人民法院作出的生效判決書、調解書進行分割，并辦理房屋產權過戶手續(xù)。保障性商品房性質不變。
第三十五條 保障性商品房符合轉讓條件申請辦理轉移登記或者變更房屋性質為普通商品住房的，被司法強制處置的，或者已繳交土地收益等相關價款的退回房源通過產權交易中心或者政府指定的平臺公開處置后轉為普通商品住房的，已繳交土地收益的證明材料須一并作為辦理不動產登記的申請材料。
第七章 監(jiān)督管理第三十六條 申請家庭申請保障性商品房時，不如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況的，取消其申請資格。第三十七條 申請家庭將購買的保障性商品房用于出租、經營、違規(guī)轉讓，改變房屋用途，擅自裝修、損毀、破壞、改變房屋結構和配套設施的，應當按照合同約定承擔違約責任。
第三十八條 申請家庭應當退出保障性商品房而未退出的，自應當退出之日起向市住房保障中心或者售房單位繳交市場租金。經雙方協(xié)商可以給予一定期限的過渡期；過渡期滿仍拒不退出的，市住房保障中心或者售房單位依法申請強制執(zhí)行。
第三十九條 違反本辦法第三十六條、三十七條、第三十八條規(guī)定的，應依法按不誠信行為在申請家庭信用檔案中予以記載。申請家庭信用檔案中有不誠信記載且情節(jié)嚴重的，申請家庭依法在5 年內不得再申請具有保障性質的政策性住房。
第四十條 保障性商品房分配管理有關單位的工作人員在保障性商品房資格審查和監(jiān)督管理中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究其行政責任；涉嫌構成犯罪的依法移送司法機關處理。
對出具虛假證明的，依法追究相關責任人的責任。
第四十一條 市住房保障行政管理部門應當建立統(tǒng)一的住房管理信息系統(tǒng)，為保障性商品房的分配和房源管理工作提供技術服務，配合相關部門完善數(shù)據(jù)信息共享機制，提高審核分配效率。
第四十二條 市住房保障中心可以將保障性商品房運營管理的具體事務，依法委托運營企業(yè)或者其他社會組織實施，運營管理費用和涉及保障性商品房權屬登記、處置、收購等產生的費用納入市住房保障中心的部門預算由財政專項列支。
第八章 附 則第四十三條 市人民政府根據(jù)本市經濟社會發(fā)展實際，在申請購買保障性商品房群體以及相應退出機制方面有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。
本市高層次人才申請購買人才住房按本市現(xiàn)行高層次人才安居政策執(zhí)行。
第四十四條 本辦法有關規(guī)定涉及權利義務的內容，售房單位應當在保障性商品房銷售合同中予以明確約定。第四十五條 本辦法由市住房保障和房屋管理局負責解釋。
第四十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期5 年。根據(jù)本市有關規(guī)定已經購買的保障性商品房，上市交易時土地收益等相關價款繳交比例按原銷售合同執(zhí)行。
