三明市住房和城鄉(xiāng)建設局
三明市發(fā)展和改革委員會
三明市工業(yè)和信息化局
文件三明市自然資源局
三 明 市 商 務 局
三明市城市管理局
明建規(guī)〔 2022 〕 1 號
三明市住房和城鄉(xiāng)建設局等六部門關于
印發(fā)《三明市商品廠房開發(fā)經(jīng)營管理辦法》的通知各縣（市、區(qū)）住建局、發(fā)改委、工信局、自然資源局、商務局、城管局：
為進一步推動我市商品廠房開發(fā)建設，市住建局、發(fā)改委、工信局、自然資源局、商務局、城管局等六部門聯(lián)合制定了《三明市商品廠房開發(fā)經(jīng)營管理辦法》，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
三明市住房和城鄉(xiāng)建設局 三明市發(fā)展和改革委員會三明市工業(yè)和信息化局 三明市自然資源局三明市商務局 三明市城市管理局
2022 年 7 月 20 日（此件主動公開）
三明市商品廠房開發(fā)經(jīng)營管理辦法
第一章 適用范圍和定義
第一條 為了充分利用存量土地，提高土地的投入產(chǎn)出率，鼓勵多層商品廠房的開發(fā)，建立規(guī)范的商品廠房開發(fā)、建設和銷售的監(jiān)管制度，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預售管理辦法》《福建省商品房預售管理暫行辦法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》《福建省人民政府關于促進工業(yè)項目節(jié)約集約用地八條措施的通知》《福建省工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓實施辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的商品廠房，是指商品廠房開發(fā)企業(yè)在三明市行政區(qū)劃范圍內以出讓方式取得的國有土地上，按照國家通用標準及行業(yè)要求進行統(tǒng)一設計、集中建設，且在出讓合同中約定銷售或出租的工業(yè)廠房。
本辦法所稱的商品廠房開發(fā)企業(yè)，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)資質并從事商品廠房開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)。
本辦法所稱的商品廠房開發(fā)經(jīng)營是指商品廠房開發(fā)企業(yè)進行配套商品廠房的基礎設施建設、開發(fā)商品廠房，并轉讓商品廠房開發(fā)項目或者銷售、出租商品廠房等經(jīng)營行為。
工業(yè)企業(yè)自建自用的廠房不適用本辦法。
第二章 商品廠房開發(fā)企業(yè)管理
第三條 設立商品廠房開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定申請相關經(jīng)營許可、申領房地產(chǎn)開發(fā)資質證書、辦理工商和稅務登記。
第四條 商品廠房開發(fā)企業(yè)的資質核定依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質核定辦理流程及相關規(guī)定辦理。已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開展商品廠房開發(fā)經(jīng)營活動。
第五條 設立外商投資的商品廠房開發(fā)企業(yè)，必須在取得開發(fā)項目并經(jīng)批準設立后，按規(guī)定申請領取房地產(chǎn)開發(fā)資質證書，憑有關批準文件到市場監(jiān)管、稅務、外匯、金融等部門辦理登記。
參照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級標準，外商投資的商品廠房開發(fā)企業(yè)除了根據(jù)其經(jīng)營項目的規(guī)模，應具備相應的自有流動資金和工程技術、經(jīng)濟管理人員外，還應當依照有關外商投資企業(yè)的法律法規(guī)規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
第三章 商品廠房項目開發(fā)管理
第六條 商品廠房開發(fā)企業(yè)從事開發(fā)建設應嚴格執(zhí)行商品房開發(fā)項目立項、報規(guī)、報建等行政審批程序和規(guī)劃管理，并到發(fā)改、生態(tài)環(huán)境、自然資源、住建等部門依法辦理相關手續(xù)后，方可進行開發(fā)建設。開發(fā)建設過程中必須接受相關職能部門的監(jiān)管。
第七條 新建商品廠房項目用地應當以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓，并在出讓合同中約定銷售或出租的產(chǎn)權分割、可售部分等具體內容。
第八條 在擬定商品廠房項目的土地出讓方案時，商品廠房項目所屬縣（市、區(qū)）人民政府、園區(qū)管委會可依據(jù)法律法規(guī)及我市相關規(guī)定，結合項目具體情況，提出商品廠房的銷售限制規(guī)定及銷售管理相關意見。擬定地塊規(guī)劃設計條件應明確物業(yè)管理用房配建要求。商品廠房項目所在地自然資源部門在商品廠房不動產(chǎn)權證中注明相關限制條件。
第九條 劃撥國有工業(yè)用地進入商品廠房開發(fā)市場的應向自然資源部門申請，由有批準權的人民政府批準。準予改作商品廠房開發(fā)的，土地使用者應當依照法定程序辦理土地使用權出讓，繳納土地出讓金。
第十條 商品廠房開發(fā)企業(yè)對地塊的開發(fā)建設應當嚴格按照國有建設用地使用權出讓合同的約定執(zhí)行，不得擅自改變用途。經(jīng)批準改變原出讓合同約定的規(guī)劃指標進行開發(fā)建設的，應與原出讓方簽訂合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，辦理變更登記。
第十一條 商品廠房開發(fā)企業(yè)應當按照已批的設計方案進行建設，并依法向自然資源部門申請規(guī)劃條件核實與土地核驗。
第十二條 商品廠房開發(fā)企業(yè)在廠房竣工驗收合格后 30 日內，應向所在地職能部門申請房產(chǎn)測繪成果審核、樓盤表管理及不動產(chǎn)首次登記。
第十三條 申請商品廠房確權登記依據(jù)商品房辦理流程及相關規(guī)定辦理。
第十四條 商品廠房開發(fā)企業(yè)轉讓在建廠房或國有建設用地使用權的，依照國家土地和房地產(chǎn)交易有關規(guī)定辦理。
第四章 商品廠房項目租售管理
第十五條 擬銷售的商品廠房應辦理商品廠房預售許可或商品廠房現(xiàn)售備案。商品廠房預售許可或現(xiàn)售備案的辦理條件及程序按照《城市商品房預售管理辦法》等有關規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 銷售商品廠房時，買賣雙方應當訂立買賣合同，明確各自在廠區(qū)管理上的權利和義務，以及買受人抵押融資、轉讓等行為的條件、程序及違約責任。
開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起 30 日內，向房地產(chǎn)主管部門辦理買賣合同備案手續(xù)。
第十七條 商品廠房開發(fā)企業(yè)的租售對象為法人，不得向個人租售。購買方在購得生產(chǎn)性用房后方可申購該商品廠房項目中的非生產(chǎn)性用房。
第十八條 商品廠房買賣雙方應簽訂買賣合同，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門辦理合同備案后，到不動產(chǎn)登記部門辦理商品廠房不動產(chǎn)登記。辦理商品廠房不動產(chǎn)登記依據(jù)商品房辦理流程及相關規(guī)定辦理。
第十九條 商品廠房開發(fā)企業(yè)出售廠房時，可按土地出讓合同中約定的分幢、分層且符合消防、規(guī)劃等要求的登記單元進行銷售。
第二十條 商品廠房預售款監(jiān)管依據(jù)《福建省商品房預售管理暫行辦法》《三明市住房和城鄉(xiāng)建設局 三明市自然資源局 三明市地方金融監(jiān)督管理局關于印發(fā) < 三明市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法 > 的通知》（明建〔 2020 〕 37 號）等有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 商品廠房開發(fā)企業(yè)以租賃方式經(jīng)營的，必須與承租方到所在地縣級（三元區(qū)到市級）房地產(chǎn)主管部門辦理租賃登記備案。租賃登記備案依據(jù)商品房辦理流程及相關規(guī)定辦理。
第二十二條 商品廠房項目首期公共維修資金參照住宅專項維修資金管理辦法等相關規(guī)定繳交 , 由園區(qū)管委會設立專戶收取并對后期使用進行監(jiān)督管理 , 具體辦法由園區(qū)管委會研究制定。
第二十三條 商品廠房參照《福建省物業(yè)管理條例》有關規(guī)定進行物業(yè)管理。商品廠房開發(fā)企業(yè)應加強物業(yè)管理 , 按條例規(guī)定依法選聘物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務管理，并簽訂物業(yè)服務合同，在確定物業(yè)服務企業(yè)之日起三十日內向所在地的縣級物業(yè)主管部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）備案。物業(yè)服務費執(zhí)行市場調節(jié)價 , 物業(yè)服務費標準、收費時間由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第二十四條 商品廠房租賃、銷售后的監(jiān)管由園區(qū)管委會、所在地住建部門、城市管理部門等單位負責，園區(qū)管委會應完善相應的企業(yè)準入、廠房轉讓、項目巡查、違規(guī)處置等相關管理規(guī)定。
第五章 法律責任
第二十五條 違反本辦法規(guī)定，未取得預售許可或現(xiàn)售備案，擅自銷售商品廠房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責令停止違法行為，依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》有關規(guī)定處理。
第二十六條 嚴禁商品廠房項目分割變相進行商品房開發(fā)，嚴禁將商品廠房項目用地范圍內的工業(yè)倉儲等生產(chǎn)性用房改變規(guī)劃功能。對不按批準的用途使用國有土地或擅自改變土地用途或規(guī)劃功能的 , 由相關部門依法處理。
第二十七條 園區(qū)管委會具體負責入駐商品廠房項目建設的日常監(jiān)管 , 加強對入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)管理及入駐企業(yè)使用土地的動態(tài)監(jiān)管 , 發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為 , 應及時制止，并報有權機關依法處理。
第二十八條 商品廠房開發(fā)企業(yè)或入駐企業(yè)不得違反自然資源部門竣工規(guī)劃條件核實的內容進行分割轉讓。對分割轉讓的 , 不動產(chǎn)登記部門不予辦理不動產(chǎn)權證等產(chǎn)權過戶手續(xù)。
第六章 其他事項
第二十九條 本辦法由市住建局、發(fā)改委、工信局、自然資源局、商務局、城管局按各自職能負責解釋。
第三十條 本辦法自印發(fā)之日起實施，有效期五年。如上級出臺最新文件規(guī)定的，從其規(guī)定。
