漳政規(guī)〔 2022 〕 12 號
漳平市人民政府
關(guān)于印發(fā)漳平中心城區(qū)個人自建房
不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知
菁城街道辦事處、桂林街道辦事處，市直各有關(guān)單位：
《漳平中心城區(qū)個人自建房不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真抓好落實。
漳平市人民政府
2022 年 7 月 25 日
漳平中心城區(qū)個人自建房
不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見
為貫徹落實《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔 2021 〕 1 號）、《龍巖市人民政府關(guān)于妥善處理龍巖中心城市房屋和土地登記歷史遺留問題的若干意見》（龍政綜〔 2018 〕 75 號）和《龍巖市自然資源局關(guān)于印發(fā)龍巖中心城市個人自建房不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》（龍自然資〔 2021 〕 2 號）等文件精神，進一步妥善處理漳平中心城區(qū)國有土地上個人自建房不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，維護相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)政策，結(jié)合我市工作實際，現(xiàn)提出如下處理意見：
一、關(guān)于已合法取得《土地使用權(quán)證》或合法的土地使用審批許可手續(xù)，缺少房屋符合規(guī)劃材料問題
（一） 1990 年 4 月 1 日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行前建成（含新建、擴建和改建，下同）的個人自建房，時間節(jié)點以土地審批（登記）時間或房屋建成年份認定材料為準，在土地使用權(quán)范圍內(nèi)，可由市不動產(chǎn)登記中心（下稱“登記中心”）直接按照不超過三層加梯間（面積 ≦ 20m 2 ）的標準依法辦理房屋所有權(quán)登記，超建部分暫不予處罰、拆除，不予確權(quán)登記。
（二） 1990 年 4 月 1 日至 2008 年 1 月 1 日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前建成的個人自建房，本著“尊重歷史、實事求是”的原則，鑒于當(dāng)時尚未施行竣工規(guī)劃核實，無需辦理規(guī)劃核實手續(xù)實際，可由市不動產(chǎn)登記中心（下稱“登記中心”）直接按照不超過三層加梯間（面積 ≦ 20m 2 ）的標準依法辦理房屋所有權(quán)登記，超建部分暫不予處罰、拆除，不予確權(quán)登記。
1 ．在批準用地范圍內(nèi)建設(shè)，房屋總層數(shù)在三層以內(nèi)（含三層加梯間）的，視為符合規(guī)劃要求，由登記中心直接按照現(xiàn)狀予以登記。其中，對于經(jīng)過實測，實際占地面積超出審批面積 3% 以內(nèi)的（含 3% ），按照批準面積確權(quán)登記；超出部分不予確權(quán)登記，暫不處理，并用陰影予以注示。
2 ．存在超占超建（占地超出審批面積 3% 以上或者建筑面積超出審批面積 3% 以上），違反規(guī)劃條件等建設(shè)的，可由當(dāng)事人提出申請，并提供有資質(zhì)鑒定檢測機構(gòu)出具的房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定報告和有資質(zhì)測繪單位出具的竣工實測報告，明確在土地審批或登記合法范圍內(nèi)，由市自然資源局按不超過三層加梯間（面積 ≦ 20 ㎡ ）原則確認房屋建筑面積及層數(shù)，對符合規(guī)劃合法的部分予以確權(quán)登記；對超占超建部分暫不予處罰、拆除，不予核實認可及確權(quán)登記。
（三） 2008 年 1 月 1 日至 2015 年 3 月 1 日《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行前建成的個人自建房，在批準用地范圍內(nèi)建設(shè)，房屋總層數(shù)在三層以內(nèi)（含三層加梯間）的，視為符合規(guī)劃要求?？捎僧?dāng)事人申請并提供有資質(zhì)鑒定檢測機構(gòu)出具的房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定報告和有資質(zhì)測繪單位出具的竣工實測報告，由市自然資源局辦理規(guī)劃核實手續(xù)或出具符合規(guī)劃的證明材料，由登記中心直接按照核實意見予以登記。其中，對于經(jīng)過實測，實際占地面積超出審批面積 3% 以內(nèi)的（含 3% ），按照批準面積確權(quán)登記；超出部分不予登記，暫不處理，并用陰影予以注示。
（四） 2008 年 1 月 1 日至 2015 年 3 月 1 日《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行前建成的個人自建房，建筑存在超占超建（占地超出審批面積 3% 以上，建筑面積超出審批面積 3% 以上或者房屋總層數(shù)在三層以上且未審批）等情形的，由市自然資源局依當(dāng)事人申請調(diào)查核實情況并由相關(guān)部門依有關(guān)規(guī)定處理后，按照規(guī)劃核實意見或符合規(guī)劃的證明材料辦理相應(yīng)確權(quán)登記；超出部分不予核實認可及確權(quán)登記。
1 ．存在超占用地面積（超出審批面積 3% 以上）且不影響城市規(guī)劃的，由市自然資源局根據(jù)調(diào)查核實情況后，由當(dāng)事人按申請時漳平市人民政府關(guān)于頒布執(zhí)行的基準地價 1 倍的標準繳交土地收益金，并提供有資質(zhì)鑒定檢測機構(gòu)出具的房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定報告和有資質(zhì)測繪單位出具的竣工實測報告等材料，辦理規(guī)劃核實手續(xù)或出具符合規(guī)劃的證明材料。
2 ．存在超建筑面積（超出審批面積 3% 以上或者房屋總層數(shù)在三層以上且未審批）且不影響城市規(guī)劃的，由市自然資源局根據(jù)調(diào)查核實情況，將核實情況發(fā)函至市住建局、城市管理局處理，由市住建局出具建設(shè)期間年度建設(shè)工程造價標準依據(jù)，由市城市管理局按超建筑面積的建設(shè)工程造價 10% 給予罰款，待當(dāng)事人繳交罰款后回函至市自然資源局，市自然資源局再根據(jù)當(dāng)事人提供有資質(zhì)鑒定檢測機構(gòu)出具的房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定報告和有資質(zhì)測繪單位出具的竣工實測報告，辦理規(guī)劃核實手續(xù)或出具符合規(guī)劃的證明材料。
（五） 1990 年 4 月 1 日至 2015 年 3 月 1 日期間，使用國有土地建成的個人自建房，屬于新村及安置點規(guī)劃區(qū)內(nèi)且在土地審批或登記范圍內(nèi)建設(shè)的，根據(jù)原房屋拆遷安置政策給予辦理。
（六） 2015 年 3 月 1 日后建成的個人自建房，按照相關(guān)法律法規(guī)依法依規(guī)辦理。
二、關(guān)于已合法取得《房屋所有權(quán)證》，缺少土地權(quán)屬來源材料問題
（一）房屋未發(fā)生改建、擴建的，使用土地面積及范圍按照房屋占地現(xiàn)狀進行登記。
（二）房屋經(jīng)批準改建、擴建，且在審批范圍內(nèi)建設(shè)的（占地范圍、建筑面積及層數(shù)等），視為符合規(guī)劃要求，使用土地面積及范圍按照房屋審批占地內(nèi)容進行登記，房產(chǎn)建筑面積及層數(shù)按現(xiàn)狀進行登記。其中，對于經(jīng)過實測，超出部分不予
登記，暫不處理，并用陰影予以注示。
上述土地使用權(quán)取得類型均以劃撥方式記載。
三、關(guān)于區(qū)分合法產(chǎn)權(quán)建設(shè)面積與違法建設(shè)面積的界線問題
適用本意見時，僅對合法土地使用權(quán)范圍內(nèi)的土地及房屋建筑部分予以確權(quán)認定；如建筑存在超占超建的部分，能區(qū)分位置的，按現(xiàn)狀在宗地圖和房屋平面圖上用陰影標注，不能區(qū)分超占超建位置的，應(yīng)當(dāng)注明超占面積；同時，由當(dāng)事人在申請登記時，明確作出“城市建設(shè)需要時，所超占超建部分無償交付拆除，并不予補償”書面承諾。
四、關(guān)于房屋建成年份認定及房屋安全質(zhì)量問題
房屋的建成時間節(jié)點可以以土地（房屋）審批（登記）時間或房屋建成年份等相應(yīng)材料作為認定依據(jù)：對于具有房屋審批（登記）手續(xù)的，以房屋審批（登記）時間進行認定；對于沒有房屋審批（登記）而有土地審批（登記）手續(xù)的，以土地審批（登記）時間進行認定；對于沒有辦理土地和房屋審批（登記）的，可根據(jù)地形圖（修測圖、地籍圖、影像圖等）并結(jié)合經(jīng)村（居）委會，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）確認的個人具結(jié)承諾書進行
認定，并作為房屋建成年份依據(jù)材料。
房屋建成年份的認定材料應(yīng)包含建成年份、房屋層數(shù)、結(jié)構(gòu)及是否加建等情況。
房屋層數(shù)在四層及以上的，在辦理規(guī)劃核實或登記時，須提供有資質(zhì)鑒定檢測機構(gòu)出具的房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定合格報告。
五、關(guān)于土地權(quán)利性質(zhì)問題
合法使用國有土地上建造的房屋，其房產(chǎn)經(jīng)轉(zhuǎn)移已取得房產(chǎn)證但尚未辦理土地登記的，根據(jù)“地隨房走”原則，由現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人申請辦理，按合法產(chǎn)權(quán)面積補繳土地出讓金后，再予以辦理“房地一體”不動產(chǎn)登記，其土地使用權(quán)類型以出讓方式記載。
六、關(guān)于“二次分割”登記有關(guān)問題
（一）個人自建房申請“二次分割”登記即申請分割登記，無論其是轉(zhuǎn)移還是變更登記，如房產(chǎn)單元并未進行改造，仍然與首次登記時情形一致，即平面布局未發(fā)生變化的。平面布局未發(fā)生變化的可由登記中心嚴格按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第 5 條第 4 款規(guī)定及《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》 1.3.1 等規(guī)定，判斷分割后的單元是否符合規(guī)劃批準的獨立利用規(guī)則，辦理分割登記。
（二）原房屋所有權(quán)已按層、套、間方式登記辦證，現(xiàn)申請“房地一體”登記的，按照“尊重歷史，實事求是”的原則處理，可按原登記記載的內(nèi)容辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。
七、關(guān)于宗地范圍劃定問題
（一）凡經(jīng)有權(quán)機關(guān)審批的用地，原則上按審批文件的用地紅線劃定宗地范圍。
（二）凡經(jīng)有權(quán)機關(guān)審批的用地，審批文件無用地紅線圖的，按以下情形處理：
1 ．若房屋（以幢為單位）外圍不存在占用公道、公巷、公用排水溝、公共場地等影響他人通行和排水情形的，經(jīng)公告且無人異議后，可按照審批面積劃定宗地范圍；
2 ．若房屋（以幢為單位）外圍存在占用公道、公巷、公用排水溝、公共場地等影響他人通行和排水情形的，則按房屋占地劃定宗地范圍。
（三）存在歷史用地、沒有權(quán)屬來源證明文件的房屋用地，符合不動產(chǎn)登記條件的，按照房屋占地劃定宗地范圍。
（四）相鄰?fù)恋厥褂媒缇€在開展權(quán)籍調(diào)查表上指界工作時，應(yīng)要求相鄰方簽字簽章確認。
八、關(guān)于權(quán)籍調(diào)查成果審查有關(guān)問題
由市自然資源局依法做好個人自建房權(quán)籍調(diào)查成果審查工作。
對房屋存在“有房無地”等情形，經(jīng)權(quán)屬公告無異議或異議不成立的，可將相應(yīng)權(quán)籍調(diào)查成果材料（包含且不限于 1952年至 1954 年房產(chǎn)土地所有權(quán)證、土地權(quán)屬來源具結(jié)書、權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、地形圖圖示、房產(chǎn)證、建設(shè)批準材料、相關(guān)繳費票據(jù)等）作為確認不動產(chǎn)土地權(quán)屬來源及土地使用范圍的依據(jù)。
本通知自印發(fā)之日起施行，有效期 5 年。
附圖：漳平中心城區(qū)范圍附圖：漳平中心城區(qū)范圍
