上杭縣人民政府文件
杭政規(guī)〔 2022 〕 12 號
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上杭縣人民政府關于印發(fā)上杭縣城市規(guī)劃區(qū)
危險住房改建管理辦法的通知
臨江鎮(zhèn)人民政府、臨城鎮(zhèn)人民政府，縣直有關單位：
《上杭縣城市規(guī)劃區(qū)危險住房改建管理辦法》已經(jīng)上杭縣第十八屆人民政府第十一次常務會研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
上杭縣人民政府
2022 年 8 月 30 日
上杭縣城市規(guī)劃區(qū)危險住房改建管理辦法
第一章 總則
第一條 為消除安全隱患，保障居住安全，加強上杭縣城市規(guī)劃區(qū)危險住房處置管理，確保城市規(guī)劃建設的順利實施，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中華人民共和國城市房地產管理法》《福建省實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》和《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》《福建省農村村民住宅建設管理辦法》《福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于推進城市零星危險住房改造工作的指導意見》（閩建房〔 2015 〕 14 號）等有關法律法規(guī)及相關文件規(guī)定，結合我縣實際，特制定本辦法。
第二條 上杭縣城市規(guī)劃區(qū)內（除歷史風貌區(qū)范圍）居民 D級危險住房（含房改房、集資房）改建及其管理適用本辦法。
本辦法以下條款所稱的危房是指 D 級危房。
第三條 對縣城規(guī)劃區(qū)內的危房實行分類處置
1. 征收： 已列入近期建設規(guī)劃或舊城區(qū)改造范圍的零星危房，由政府按計劃實施征收，實行貨幣化安置。
2. 收儲： 因城市規(guī)劃條件限制，不具備就地改造條件的危房，或具備成片開發(fā)條件但尚未列入近期建設規(guī)劃或舊城區(qū)改造范圍的危房，屬國有建設用地使用權的，可申請收儲，實行貨幣化安置，符合條件的可申購保障性住房。
3. 危房改建： 符合本辦法改建條件的危房，經(jīng)審批后按規(guī)劃要求實施改建。
4. 停止使用或整體拆除： 對近期不符合征收或改建條件，房屋所有權人又不愿意申請收儲的，應按《城市危險房屋管理規(guī)定》停止使用或整體拆除。其中，對已無修繕價值，暫時不便拆除，且又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋應停止使用；對于整幢危險且已無修繕價值，需立即拆除的應整體拆除。符合條件的可申購保障性住房。
房屋權利人在拆除危房時，可自愿與所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)簽訂拆除協(xié)議，約定房屋遇到建設需要征遷時，將按房屋拆除前現(xiàn)狀及征遷時的方案和政策予以補償。房屋現(xiàn)狀由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭，聘請有資質的房屋征收（含測繪資質）公司對危房進行測繪，測繪資料經(jīng)房屋產權人簽字確認，公證處公證后，由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和拆除房屋權利人分別保存。
第四條 《上杭縣城總體規(guī)劃（ 2015-2030 ）》劃定的歷史風貌區(qū)范圍內的危房改建，按經(jīng)依法批準的保護規(guī)劃處置，不適用本辦法。保護規(guī)劃制定出臺前原則上按照 “ 原址、原規(guī)模、原風貌 ” 除險加固方法加以保護性修繕，做到修舊如舊，力求恢復原有風貌，或申請收儲。
第五條 本法適用的規(guī)劃區(qū)范圍在《上杭縣國土空間總體規(guī)劃（ 2020-2035 ）》未批準前按照《上杭縣城總體規(guī)劃（ 2015-2030年）》劃定的縣城規(guī)劃區(qū)范圍實行；待《上杭縣國土空間總體規(guī)劃（ 2020-2035 ）》批準實施后，按照批準后確定的中心城區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定圖實行。
第六條 建立以縣自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設、城市管理、財政、土地收儲等部門和臨江鎮(zhèn)、臨城鎮(zhèn)為成員的城市規(guī)劃區(qū)危險住房改建工作部門聯(lián)席會議制度，健全零星危房改造工作綜合協(xié)調機制。聯(lián)席會議辦公室設在縣自然資源局，由分管自然資源工作的副縣長擔任聯(lián)席會議召集人。
第二章 規(guī)劃條件及用地要求
第七條 危房改建必須具備以下條件
（一）不在城市規(guī)劃的主次干道的道路紅線內；不在政府已批準的舊城改造項目、重大基礎設施建設項目、近期建設項目和近 5 年土地收儲項目范圍內；不具備成片開發(fā)建設條件；不在歷史風貌區(qū)范圍內；符合上杭縣國土空間規(guī)劃。
（二）原則上具有不動產權證或土地使用權證和房屋所有權證。
1. 只有土地使用權證未辦理房屋所有權證的，土地證上的房屋未擅自拆建、改建、擴建，無違法占地、違法建設行為的，附宗地圖和 1:100 房屋平面圖。
2. 只有房屋所有權證未辦理土地使用權證的，應提供有權機關批準的土地權屬證明材料，附宗地圖。
3. 屬祖遺房屋、 1987 年 1 月 1 日前建成的房屋，未辦理 “ 兩證 ” 的，必須提供具有法律效力的產權證明，并注明現(xiàn)狀面積和合法產權面積，產權證明應附宗地圖和 1:100 房屋平面圖，并經(jīng)當?shù)卮澹ň樱┪瘯㈡?zhèn)政府和縣自然資源、城市管理部門簽署意見。
（三）縣城規(guī)劃區(qū)內無其他住房且近五年內無房地產轉移登記記錄（獨生子女不可與父母以分戶的形式單獨申請危房改建。獨生子女已和父母分戶申請危房改建的，需核查所有家庭成員房屋登記信息）。
（四）不屬于 “ 兩違 ” 清理對象。
（五）集體建設用地需符合 “ 一戶一宅 ” 政策。
（六）多個業(yè)主的危房（房改房、集資房），需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
第八條 個人建房符合危房改建條件的，且滿足建筑間距、規(guī)劃道路退讓、消防防火、建筑安全控制距離等要求的，可按三層內（含三層）審批，檐口高度控制在 10 米及以下；建成區(qū)城市主、次干道邊上結合相鄰房屋布局可按四層內（含四層）審批，檐口高度控制在 13 米及以下。
第九條 危房改建后的住房套數(shù)和住戶數(shù)不得增加，建筑占地面積原則上控制在原有用地面積范圍內，其中集體建設用地和單個業(yè)主國有建設用地改建后建筑占地面積不得超過 120 平方米。屬于集體建設用地的， 1 人以內每戶建筑占地面積 ≤80 平方米， 2-3 人每戶建筑占地面積 ≤110 平方米， 4 人以上每戶建筑占地面積 ≤120 平方米。國有出讓土地經(jīng)規(guī)劃竣工核實后，按照規(guī)劃要求退讓道路紅線后的土地面積重新進行不動產登記，集體土地和國有劃撥土地按危房改建審批后的土地面積進行不動產登記，房屋建設完成后按幢進行規(guī)劃條件核實。
第十條 部分危舊房屋建筑占地（集體建設用地）不規(guī)則的，在出具危房改建用地紅線圖時，在不超出原土地證宗地面積范圍內（且同為建設用地）可適當微調。
第十一條 經(jīng)有權機關批準的集體建設用地（僅限一處宅基地），原用地申請人家庭成員（多個子女）因成年分家析產取得宅基地使用權，符合 “ 一戶一宅 ” 政策的，可以分戶申請危房改建，面積控制在原用地范圍內且需符合用地限額。
第十二條 無其他 “ 兩違 ” 建設記錄，申請危改的房屋有超層、超建違法建設的、建筑實際占地面積超出原審批土地面積范圍等情形的，申請危改宗地面積按原審批用地面積核定。
第三章 危房改建審批
第十三條 改建房屋與相鄰建筑毗連或者涉及公用、共用、借墻等關系的，需取得各所有權人一致同意，并在《上杭縣城市規(guī)劃區(qū)危險住房改建申請表》簽字確認；主次干道四層、其他三層以內的獨立墻基的原拆原建申請表不需要四鄰房屋權利人簽字確認。
第十四條 申請人向鎮(zhèn)政府申請并提供如下材料 : ① 申請審批表； ② 身份證、戶口薄復印件； ③ 不動產權證或土地使用權證、房屋所有權證或有法律效力的產權證明； ④ 授權委托書（多個業(yè)主的需提供）； ⑤ 房屋四周立面現(xiàn)狀照片； ⑥ D 級危房鑒定報告； ⑧ 近五年內房屋產權登記信息材料。
多個業(yè)主的危房改造由業(yè)主委員會或者占三分之二以上的業(yè)主推舉的 2 至 3 名業(yè)主代表代為申請辦理相關審批手續(xù)，其中：屬于房改房的，可以由原產權單位組織進行改造，代為申請辦理相關審批手續(xù)。
第十五條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府初審后提請聯(lián)席會議辦公室研究認定。聯(lián)席會議辦公室組織成員單位進行現(xiàn)場勘察、調查和審查，經(jīng)聯(lián)席會議研究，形成會議紀要，并以部門聯(lián)席會議名義作出零星危房改造認定書。
第十六條 對符合危房改建的申請人，縣自然資源局依法向申請人提供危房改建規(guī)劃設計紅線圖、規(guī)劃設計條件說明。危房改建規(guī)劃設計紅線圖和設計條件進行公示 7 個工作日，無異議后予以審批。
第十七條 申請人根據(jù)危房改建規(guī)劃設計紅線圖和設計條件，委托具有資質的設計單位進行方案設計，提供改建房屋的總平面圖及各層平面圖、立面圖、剖面圖。危房改建屋面應按坡屋面（屋面采用琉璃瓦或者樹脂瓦，不得使用彩光瓦或者鐵皮瓦）進行設計，并體現(xiàn)客家建筑風格。設計方案經(jīng)縣自然資源局審定后，申請人委托有資質的設計單位進行施工圖設計。
第十八條 申請人在工程開工前向縣自然資源局申請核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》，申請人按紅線圖坐標放樣后，到審批窗口申請核線，審批部門自收到核線申請之日起 5 個工作日內，及時組織相關人員到現(xiàn)場進行核線。經(jīng)核線后方可開工建設。
現(xiàn)場核線工作由縣自然資源局、城市管理局、住房和城鄉(xiāng)建設局、屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等相關部門工作人員組成的核線小組現(xiàn)場踏勘完成。
第十九條 危房改建申請人應當自取得《建設工程規(guī)劃許可證》之日起一年內實施住宅建設，逾期不建設且未申請延期的，《建設工程規(guī)劃許可證》自行失效。確需延期的，申請人可以在規(guī)定期限屆滿前 30 日內，向原審批機關申請延期，延長期限不得超過一年。
第二十條 危房改建應符合城市規(guī)劃、文物保護、建筑設計、園林綠化、消防、人防、抗震、給水排水、市容觀瞻和空間景觀等要求，原有街巷空間、庭院、曠地、古樹名木及其它綠化樹木原則上應予以保留，影響古樹名木生長的，應采取退讓或相應的保護措施。改建建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，符合規(guī)劃和技術規(guī)范要求。
1. 道路退讓：在城市主、次干道邊上的建筑，按《上杭縣城道路系統(tǒng)規(guī)劃》和各區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃退讓建筑紅線；小路（巷）邊上的建筑視道路（巷道）現(xiàn)狀通行條件應退讓 1-3 米道路紅線。對退讓建筑紅線范圍內的設施，改建戶應及時拆除，拆除后退讓道路紅線范圍內的土地無償用于市政基礎設施建設。
2. 建筑間距退讓：危房改建相鄰建筑前后間距與前建筑高度比原則上按 1:0.8 控制，按相鄰建筑間距各退讓 50% 進行控制，相鄰雙方有協(xié)議可按雙方協(xié)議執(zhí)行。
第四章 建設管理
第二十一條 申請人應當嚴格按照《建設工程規(guī)劃許可證》核準的內容進行建設，不得擅自變更。確需變更的，應當經(jīng)發(fā)證機關同意，并辦理變更手續(xù)。
第二十二條 房屋所有權人在危房改建審批通過后自行將宗地范圍內的危房拆除，并按規(guī)劃審批要求完成建設。
第二十三條 縣城市管理局負責危房改建審批后續(xù)跟蹤管理工作，加強巡查力度，發(fā)現(xiàn)違法建設行為，應采取有效措施及時制止，并給予查處。
第二十四條 各成員單位按照省、市、縣相關文件要求，依法做好建房安全管理工作。建設單位（業(yè)主）、縣住房和城鄉(xiāng)建設局、縣城市管理局、臨城鎮(zhèn)政府、臨江鎮(zhèn)政府按照職責分工做好建房安全監(jiān)管責任，加強對危險住房改建活動的監(jiān)督管理，嚴防發(fā)生危房改建安全事故，確保工程質量安全。建房戶對建房活動負有首要責任，嚴格履行省、市、縣有關建房施工質量和安全相關規(guī)定，承擔質量安全責任，不得違法違規(guī)發(fā)包工程。
第五章 其他
第二十五條 危房的鑒定
（一）申請人自行委托在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設局備案的有資質的檢測機構進行房屋結構安全性鑒定。
（二）對于 1987 年 1 月 1 日以前建的土木結構、磚木結構的破舊房屋，可不再進行房屋結構安全性鑒定。
房屋結構安全性鑒定報告須經(jīng)上杭縣住房和城鄉(xiāng)建設局進行備案后方可使用。
第二十六條 經(jīng)規(guī)劃主管部門核查，危房位于城市規(guī)劃的主次干道道路紅線內，并不在近期建設項目和近 5 年土地收儲項目范圍內，且危房為申請人的唯一住房的，可辦理原拆原建審批手續(xù)。
原拆原建指占地面積、建筑面積、建筑高度及建筑位置不變。
第二十七條 危房改建完成后，應及時完善房屋四周基礎設施，對因建房引起受損壞的基礎設施給予修復。
第二十八條 危房用地收儲后，列入儲備用地，由縣土地收儲中心與當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂《儲備土地委托管理協(xié)議》，按屬地管理原則由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責日常管理。
第六章 附則
第二十九條 《上杭縣城總體規(guī)劃（ 2015-2030 ）》劃定的歷史風貌區(qū)范圍： ① 瓦子街片區(qū)為臨江路以北，北大路以東，人民路以南，和平路以西區(qū)域，面積 28 公頃； ② 臨江樓片區(qū)為臨江路以北，建設路（東側）道路改造安置小區(qū)紅線 — 南門大橋以東，人民路以南，八一路 — 甘泉巷 — 五星巷以西區(qū)域，面積8.8 公頃； ③ 解放路西段片區(qū)為江濱西路以北，衛(wèi)生巷以東，人民路以南，漳州巷 — 南中巷 — 醫(yī)藥公司西側 —50 米建設路道路紅線西側以西區(qū)域，面積 16.2 公頃。歷史風貌街區(qū)具體位置詳見規(guī)劃圖紙。歷史風貌街區(qū)范圍可根據(jù)批準的規(guī)劃給予調整。
第三十條 本辦法由縣自然資源局負責解釋，縣自然資源局可根據(jù)需要制訂 “ 政策解讀 ” 對相關條款予以補充、說明。
第三十一條 本文件自下發(fā)之日起執(zhí)行，有效期十年。之前發(fā)布的有關規(guī)定與本辦法不符的，按本辦法執(zhí)行。
