福州市住房保障和房產(chǎn)管理局
福州市發(fā)展和改革委員會(huì)
文件福 州 市 公 安 局
福州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局
榕房〔2022〕198 號(hào)
福州市住房保障和房產(chǎn)管理局等4 部門
關(guān)于印發(fā)《福州市住宅小區(qū)公共收益
管理暫行辦法》的通知
各縣（市）區(qū)房管（住建）局、發(fā)改局、公安局、市場(chǎng)監(jiān)管局：
根據(jù)深化“整治物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主公共收益、收入及分配不公開等問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)業(yè)主利益”工作要求，現(xiàn)將《福州市住宅小區(qū)公共收益管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)落實(shí)執(zhí)行。
特此通知。福州市住房保障和房產(chǎn)管理局 福州市發(fā)展和改革委員會(huì)
福州市公安局 福州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局
2022 年10 月21 日
（此件主動(dòng)公開）
福州市住宅小區(qū)公共收益管理暫行辦法
第一條 為規(guī)范我市住宅小區(qū)共有部位的經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益的管理、使用、監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱公共收益，是指利用住宅小區(qū)業(yè)主專有部分以外的共有部分（含共用設(shè)施設(shè)備，以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)共有部分）開展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)所產(chǎn)生的收入。
本辦法所稱公共收益包括：
（一）利用住宅小區(qū)的圍墻、小區(qū)出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等經(jīng)營(yíng)所得的收入；
（二）利用公共場(chǎng)地、公共道路停放車輛收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；
（三）利用公共場(chǎng)地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣機(jī)或快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；
（四）利用業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等公建配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入；
（五）通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)等進(jìn)駐小區(qū)繳納的場(chǎng)地費(fèi)等；
（六）公共收益利息收入；
（七）處置經(jīng)業(yè)主同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收入；
（八）其他依法屬于業(yè)主共有的收入。
第三條 公共收益扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有。共有部分的經(jīng)營(yíng)管理人應(yīng)當(dāng)按實(shí)測(cè)算公共收益的經(jīng)營(yíng)管理成本，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用的支出不得超過(guò)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的比例。
第四條 公共收益按照共有部分的權(quán)屬情況，可分為全體業(yè)主公共收益和部分業(yè)主公共收益。
全體業(yè)主公共收益指利用全體業(yè)主共有部分獲取的收益，部分業(yè)主公共收益指利用部分業(yè)主共有部分獲取的收益。
公共收益的分配，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。
第五條 公共收益的存儲(chǔ)應(yīng)當(dāng)以獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域開設(shè)專戶，專戶的賬戶名須注明物業(yè)管理區(qū)域名稱，不得與共有部分經(jīng)營(yíng)管理人的其他賬戶混用。
業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，小區(qū)公共收支賬戶應(yīng)當(dāng)以小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的名義設(shè)立，不得將公共收益存入其他單位或者任何個(gè)人的賬戶。
公共收益管理人應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》等相關(guān)規(guī)定建立公共收益財(cái)務(wù)管理制度，設(shè)置會(huì)計(jì)賬戶并及時(shí)入賬，指定專人負(fù)責(zé)保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等會(huì)計(jì)資料。
第六條 公共收益的管理人是指實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)公共收益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人或業(yè)主委員會(huì)。
公共收益管理人不得偽造、變?cè)?、隱匿、故意銷毀公共收益相關(guān)會(huì)計(jì)資料。
第七條 前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，按規(guī)定提取相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，剩余收入存入住宅專項(xiàng)維修資金賬戶。
業(yè)主大會(huì)成立之日起30 日內(nèi)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交經(jīng)營(yíng)收支賬目。業(yè)主委員會(huì)有異議的，可以查詢、復(fù)制全部財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料，也可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。
第八條 業(yè)主大會(huì)成立后物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)、公共收益的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意，并在管理規(guī)約中規(guī)定。簽訂小區(qū)共有部分的承包、租賃、經(jīng)營(yíng)等合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，合同期限、金額等不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人決定，應(yīng)經(jīng)法定權(quán)數(shù)的業(yè)主同意。
第九條 業(yè)主委員會(huì)可以自行經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分，也可以委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)的，合同期限不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)任期；委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)的，合同期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)期限。
第十條 公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，公共收益可以用于下列支出，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外：
（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用和專項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費(fèi)用；
（三）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用；
（四）有關(guān)人員的報(bào)酬或補(bǔ)貼；
（五）對(duì)公共收益的審計(jì)、信息公開費(fèi)用；
（六）抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；
（七）業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)支出。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前三個(gè)月應(yīng)當(dāng)對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收支情況進(jìn)行清查，清查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公示，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)清查結(jié)果有異議的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)清查。
第十二條 物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分的收支情況應(yīng)當(dāng)每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對(duì)其收支情況進(jìn)行審查并公布。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營(yíng)共有部分的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)人，至少每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布一次公共收益收入及使用情況，并可以通過(guò)移動(dòng)通信等電子信息方式告知全體業(yè)主。
第十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)每年對(duì)小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)收支情況進(jìn)行檢查。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以根據(jù)需要邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)部門參與檢查，也可以聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)參與檢查或者進(jìn)行審計(jì)。村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法開展工作。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定公布、公示共有部分經(jīng)營(yíng)收益情況的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處理。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未按規(guī)定審計(jì)、公示共有部分經(jīng)營(yíng)收支的，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理主管部門根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處理。
第十七條 物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理，會(huì)同有關(guān)部門指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會(huì)開展屬地監(jiān)管。
第十八條 發(fā)改部門負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門依法歸集違法違規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員失信信息，在“信用中國(guó)（福建福州）”網(wǎng)站向社會(huì)公示；對(duì)依法列入嚴(yán)重失信懲戒對(duì)象名單的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)聯(lián)合獎(jiǎng)懲服務(wù)系統(tǒng)推送至相關(guān)部門實(shí)施失信聯(lián)合懲戒。
第十九條 公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處侵占公共收益的違法犯罪行為，對(duì)構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；對(duì)構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第二十條 民政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)居（村）民委員會(huì)對(duì)小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)主動(dòng)給予指導(dǎo)和協(xié)助，配合住宅小區(qū)公共收益監(jiān)管工作，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十一條 市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的監(jiān)督管理，對(duì)違法違規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按程序并記入“國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”。
第二十二條 本辦法印發(fā)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從公共收益中已列支墊付的住宅小區(qū)共有部分維修、更新、改造的費(fèi)用，可建檔留存，待業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主按程序表決通過(guò)后追認(rèn)核銷；未能成立業(yè)主大會(huì)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主提出處理意見(jiàn)，并按照法定程序由業(yè)主進(jìn)行表決。
對(duì)公共收益列支有爭(zhēng)議，可以由項(xiàng)目所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組織協(xié)調(diào)處理，也可以由當(dāng)事人通過(guò)法律途徑解決；若有線索涉嫌犯罪的，可以將相關(guān)證據(jù)材料提交鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)移送公安等司法部門依法處理。
第二十三條 本辦法自2022 年11 月1 日起施行。
附件：小區(qū)公共收益分配協(xié)議書(范本)附件
小區(qū)公共收益分配協(xié)議書(范本)
甲方： 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
乙方： 物業(yè)服務(wù)公司
根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定（業(yè)主共同決定），并經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，現(xiàn)將本小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等委托乙方經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)雙方協(xié)商
一致，達(dá)成如下協(xié)議，以資共同遵守：
一、委托經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目
甲方委托乙方經(jīng)營(yíng)管理的項(xiàng)目包括：
1、
2、
3、
4、
5、
6、
7、
甲方于本協(xié)議簽訂之日起 日內(nèi)將上述項(xiàng)目移交給乙方經(jīng)營(yíng)管理，雙方另行辦理移交清單。其中本小區(qū)的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商（或其他當(dāng)事人）所有，不列入委托經(jīng)營(yíng)
項(xiàng)目。
本協(xié)議終止、乙方終止本小區(qū)的物業(yè)服務(wù)或在協(xié)議履行過(guò)程中出現(xiàn)部分項(xiàng)目終止委托經(jīng)營(yíng)等情況的，則乙方需在終
止委托之日起 日內(nèi)將涉及的項(xiàng)目及資料等移交返給甲
方，并辦理好相關(guān)移交手續(xù)。
二、分配比例
就委托乙方經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所得的一切收益，甲乙雙方約定具體按照以下項(xiàng)目和比例分配：
1、
2、
3、
4、
5、
6、
7、
乙方的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用支出不得超過(guò)公共收益的百分之三十。
三、管理方式
1.乙方經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的全過(guò)程需確保小區(qū)業(yè)主利益最大化，其所選擇的合作對(duì)象，需經(jīng)甲方同意（管理規(guī)約或者小區(qū)業(yè)
主另有決定的，從其規(guī)定、決定）。乙方與合作對(duì)象確認(rèn)價(jià)
款、訂立書面協(xié)議等過(guò)程均需甲方在場(chǎng)見(jiàn)證，同時(shí)訂立的書
面協(xié)議應(yīng)提交給甲方備案。
2.進(jìn)行經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，乙方應(yīng)將辦理的有關(guān)手續(xù)報(bào)送甲方備案。
3.乙方將共有部分的經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給第三方的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)依法作出決議或者由業(yè)主依法共同決定同意。
四、公告公示
1.乙方應(yīng)當(dāng)就本協(xié)議中的業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收支情況單獨(dú)建賬，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)定進(jìn)行管理，并按照規(guī)定保
存真實(shí)、完整、有效的財(cái)務(wù)資料。
2.乙方應(yīng)就經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有關(guān)合同簽訂、經(jīng)營(yíng)情況以及所得
收益及支出等信息，每月定期在小區(qū)內(nèi)公示欄予以公開公示，
并對(duì)公示信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
五、款項(xiàng)支付
乙方應(yīng)就經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所得收益，與甲方根據(jù)本協(xié)議第二條
的約定進(jìn)行結(jié)算，并按照（每年/季度/月） 在 月
日 之前將相應(yīng)款項(xiàng)支付至甲方指定的以下賬戶：
戶 名： （業(yè)主委員會(huì)）
賬 號(hào)：
開戶行：
不論何種情況，乙方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的款項(xiàng)支付給除上述賬戶之外的任何賬戶（但按規(guī)定支付至本小區(qū)專項(xiàng)維修
資金賬戶的除外）。
六、日常維護(hù)
乙方經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目期間，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供日常管理服務(wù)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目涉及的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備
維修養(yǎng)護(hù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，甲乙雙方約定按照如下方式支付：
七、雙方權(quán)利與義務(wù)
（一）甲方權(quán)利義務(wù)
1、甲方有權(quán)按照本協(xié)議約定的比例獲得項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益；
2、甲方有權(quán)確認(rèn)乙方選擇的合作對(duì)象，并有權(quán)就乙方經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督、提出意見(jiàn)建議。
（二）乙方權(quán)利義務(wù)
1、乙方在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目過(guò)程中需確保小區(qū)業(yè)主利益最大化，并需按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相關(guān)管理服務(wù)；
2、乙方有權(quán)利按照本協(xié)議約定的比例獲得項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益；
3、乙方應(yīng)當(dāng)按照本協(xié)議約定向甲方支付款項(xiàng)和定期公告公示；
4、履行國(guó)家、福建省、福州市有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章和政策以及物業(yè)服務(wù)合同和本協(xié)議約定的其他相關(guān)義務(wù)。
八、車輛管理收費(fèi)
本小區(qū)共有停車位 個(gè)，其中私家車位 個(gè)，公用車位 個(gè)，開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán) 個(gè)，乙方收取的私家車位管理
費(fèi)及公用車位管理費(fèi)（包括非小區(qū)業(yè)主的停車費(fèi)、租賃費(fèi)等
）屬于本小區(qū)公共收益，由甲乙雙方按 比例進(jìn)行分配。
其他約定：
九、違約責(zé)任
1.若一方未按本協(xié)議約定履行相關(guān)的義務(wù)，則另一方除有權(quán)要求其履行相關(guān)義務(wù)外，還有權(quán)要求其承擔(dān)涉及的項(xiàng)目
收益 的違約金，同時(shí)違約方還應(yīng)承擔(dān)守約方為主張權(quán)利所
支出的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、保全費(fèi)、
公告費(fèi)等）。
2.乙方逾期支付款項(xiàng)的，每逾期一日，應(yīng)按照 支付逾期付款違約金。
3.其他違約責(zé)任：
十、爭(zhēng)議解決
履行本協(xié)議過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議糾紛，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方可選擇以下第 種方式解決爭(zhēng)
議：
1.向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
2.向福州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
十一、雙方聯(lián)絡(luò)
甲方指定本協(xié)議的送達(dá)接收人： ，送達(dá)地
點(diǎn)： ，聯(lián)系方
式： 。
乙方指定本協(xié)議的送達(dá)接收人： ，送達(dá)地
點(diǎn)： ，聯(lián)系方
式： 。
任何一方根據(jù)上述信息向?qū)Ψ郊乃偷奈臅牧暇暈橛行瓦_(dá)。一方變更聯(lián)絡(luò)方式的，應(yīng)當(dāng)提前三日書面通知對(duì)
方，否則對(duì)方或人民法院按照本協(xié)議約定的接收信息向變更
方寄送任何法律文書材料等，均視為有效送達(dá)，所造成的不
利法律后果由變更方自行承擔(dān)。
十二、其他
本協(xié)議未盡事宜，雙方可友好協(xié)商達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
本協(xié)議一式貳份，雙方各執(zhí)壹份，經(jīng)雙方簽字蓋章時(shí)生效。
甲方簽章: 乙方簽章:
