泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
泉州市自然資源和規(guī)劃局 文件
泉建規(guī)〔2023〕2 號(hào)
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 泉州市自然資源和規(guī)劃局
關(guān)于推廣定向定價(jià)商品房安置模式的通知各縣（市、區(qū)）人民政府，泉州開發(fā)區(qū)、泉州臺(tái)商投資區(qū)管委會(huì)：
為進(jìn)一步促進(jìn)房屋征收補(bǔ)償安置市場(chǎng)化，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，有效解決征收安置后續(xù)確權(quán)、管理問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合中心市區(qū)近年探索積累經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就定向定價(jià)商品房安置模式有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、定向定價(jià)商品房安置模式的定義
定向定價(jià)商品房安置模式是將被征收人的補(bǔ)償權(quán)益以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞搅炕?，配套建設(shè)特定商品房，定價(jià)面向被征收人銷售的安置方式。
二、定向定價(jià)商品房安置模式的操作流程
在履行法定程序前提下，定向定價(jià)商品房安置模式按以下流程操作、管理：
（一）房屋征收階段
1. 合理確定補(bǔ)償價(jià)值。 國(guó)有土地上房屋征收按照房地合一方式確定補(bǔ)償價(jià)值。集體土地及地上房屋征收根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《土地管理法實(shí)施條例》等的規(guī)定確定補(bǔ)償價(jià)值。
國(guó)有土地上被征收房屋和新建定向商品房的價(jià)值由評(píng)估確定。在制定房屋征收補(bǔ)償方案前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開搖號(hào)方式選擇不少于5 家具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)被征收房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)和新建定向商品房基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。
統(tǒng)管區(qū)國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目被征收房屋補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)和新建定向商品房基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)于補(bǔ)償方案公開征求意見前報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
對(duì)有異議的評(píng)估結(jié)果，屬地房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托市房屋征收評(píng)估專家委員會(huì)鑒定并出具鑒定意見。經(jīng)鑒定認(rèn)可的評(píng)估結(jié)果，通過(guò)截尾均值的方式取值，作為補(bǔ)償方案的參考價(jià)。補(bǔ)償方案應(yīng)當(dāng)同時(shí)明確定向商品房?jī)?yōu)惠銷售單價(jià)。
2. 協(xié)議明確貨幣量化補(bǔ)償權(quán)益。 對(duì)照《征收補(bǔ)償方案》以貨幣補(bǔ)償方式確定被征收人可購(gòu)買的定向定價(jià)商品房建筑面積，計(jì)算被征收人需留存的定向定價(jià)商品房購(gòu)房款。
在《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》中明確，被征收人享有在特定商品房項(xiàng)目以優(yōu)惠銷售價(jià)格購(gòu)買相應(yīng)建筑面積的權(quán)利，約定留存購(gòu)房款。項(xiàng)目區(qū)分現(xiàn)房、期房，保障被征收人臨時(shí)過(guò)渡需求。
（二）設(shè)計(jì)建設(shè)階段
3. 附條件出讓定向定價(jià)商品房用地。 項(xiàng)目業(yè)主（或項(xiàng)目指揮部）負(fù)責(zé)擬定《定向定價(jià)商品房履約協(xié)議》，明確定向定價(jià)商品房戶型、套數(shù)、銷售價(jià)格、開竣工時(shí)間、款項(xiàng)支付時(shí)間、支付比例、超期交房違約責(zé)任，在土地價(jià)格評(píng)估前正式報(bào)自然資源規(guī)劃部門。
定向定價(jià)商品房用地采用“招拍掛”出讓方式供地，將《定向定價(jià)商品房履約協(xié)議》作為土地出讓條件納入出讓公告。
受讓方應(yīng)自土地出讓合同簽訂之日起5 日內(nèi)與項(xiàng)目業(yè)主簽訂《定向定價(jià)商品房履約協(xié)議》，履約內(nèi)容由項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。合同文本同步抄報(bào)屬地住建部門，屬統(tǒng)管區(qū)項(xiàng)目應(yīng)同時(shí)抄報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
4. 堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建設(shè)定向定價(jià)商品房。 定向定價(jià)商品房的設(shè)計(jì)、建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合《泉州市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 泉州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅及商辦類建筑建設(shè)管理的通知》（泉政辦明傳〔2021〕75 號(hào)）要求。
開發(fā)單位要保障建設(shè)資金投入到位，建立定向定價(jià)商品房品質(zhì)工作小組，研究制定品質(zhì)提升方案，牽頭督促落實(shí)品質(zhì)提升事項(xiàng)。
統(tǒng)管區(qū)定向定價(jià)商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案聯(lián)合審查前，應(yīng)報(bào)市“抓城建提品質(zhì)”工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室技術(shù)指導(dǎo)。設(shè)計(jì)方案聯(lián)審獲批后，開發(fā)單位要及時(shí)建立《定向定價(jià)商品房樓盤表》報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。
（三）選房購(gòu)房階段
5. 選房簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 項(xiàng)目業(yè)主、開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)配合屬地政府開展選房工作。選房房源按整幢整梯提供。原則上，定向定價(jià)商品房應(yīng)于項(xiàng)目辦理《商品房預(yù)售許可證》前組織選房；不具備預(yù)售前選房條件的，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目主體封頂后一個(gè)月內(nèi)組織選房。正式選房前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行模擬選房，確保選房集中。
統(tǒng)管區(qū)定向定價(jià)商品房可以遵循“時(shí)點(diǎn)一致、差價(jià)互補(bǔ)”或“時(shí)點(diǎn)一致、等價(jià)置換”原則實(shí)行統(tǒng)籌安置，統(tǒng)籌調(diào)劑方案需報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局確認(rèn)。
選房協(xié)議由屬地征收部門、征收實(shí)施單位、開發(fā)單位、被征收人共同簽訂。開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)選房結(jié)果明確待銷售定向定價(jià)商品房“一房一價(jià)”情況。被征收人需根據(jù)協(xié)議在規(guī)定期限內(nèi)結(jié)清購(gòu)房差價(jià)款項(xiàng)。
6. 辦理定向定價(jià)商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案。 定向定價(jià)商品房項(xiàng)目由開發(fā)單位申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案。辦理許可或備案時(shí)需提供屬地政府（或項(xiàng)目指揮部）出具的已選房源清單。辦理的最小規(guī)模不得小于幢，取得的《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證明》需備注“定向銷售”。單幢剩余未選取房源待開發(fā)單位完成項(xiàng)目首次登記后，應(yīng)轉(zhuǎn)移登記到項(xiàng)目業(yè)主名下。
7. 簽訂合同辦理網(wǎng)簽備案。 定向定價(jià)商品房購(gòu)房采用網(wǎng)簽方式。被征收人作為定向購(gòu)房人，根據(jù)生效《選房協(xié)議》和購(gòu)房差價(jià)結(jié)款證明（采取貸款方式結(jié)款的，提供滿足放款條件證明）與開發(fā)單位簽訂《商品房買賣合同》，并進(jìn)行網(wǎng)簽備案。被征收人購(gòu)買定向定價(jià)商品房，不受商品房限購(gòu)政策限制。
8. 定向定價(jià)商品房驗(yàn)收交付使用。 開發(fā)單位按照《商品房買賣合同》約定將房屋交付定向購(gòu)房人使用。交付前定向定價(jià)商品房需通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合驗(yàn)收。定向定價(jià)商品房交付使用時(shí)，開發(fā)單位須同步提供《住宅使用說(shuō)明書》《住宅質(zhì)量保證書》，并在約定時(shí)間內(nèi)配合購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。違反《商品房買賣合同》約定的，按照《合同》約定條款處理。
（四）余房調(diào)度階段
9. 剩余房源統(tǒng)籌調(diào)度。 統(tǒng)管區(qū)安置剩余房源由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)籌調(diào)度，屬區(qū)級(jí)投資項(xiàng)目剩余房源的，統(tǒng)籌調(diào)度前應(yīng)當(dāng)征求屬地政府意見。非統(tǒng)管區(qū)安置剩余房源由屬地政府或?qū)俚卣付ǖ牟块T統(tǒng)籌調(diào)度。剩余房源可用于統(tǒng)籌調(diào)劑安置、上市交易或轉(zhuǎn)作保障性用房、人才房。
（1）調(diào)劑用作統(tǒng)管區(qū)異地安置房源的，采取基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估方式確定差價(jià)。調(diào)劑安置房源基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)須與待安置項(xiàng)目《房屋征收補(bǔ)償方案》的定向定價(jià)商品房基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。經(jīng)評(píng)估確定的基準(zhǔn)價(jià)及差價(jià)互補(bǔ)方案需報(bào)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局確認(rèn)。
（2）用于上市交易房源的，采取評(píng)估方式確定銷售底價(jià)。按公開競(jìng)價(jià)方式對(duì)外銷售，購(gòu)買對(duì)象應(yīng)符合當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策，但不再區(qū)分剛需和非剛需類型。公開競(jìng)價(jià)方案應(yīng)當(dāng)報(bào)權(quán)屬單位上一級(jí)行政主管部門批準(zhǔn)。
（3）轉(zhuǎn)作保障性住房或人才房的，經(jīng)市政府同意后，由泉州市住房保障中心統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)。
三、定向定價(jià)商品房安置模式的要素保障
（一）定向商品房?jī)?yōu)惠銷售單價(jià)確定原則。 定向商品房?jī)?yōu)惠銷售單價(jià)確定以不變相增加補(bǔ)償費(fèi)用為原則，以項(xiàng)目補(bǔ)償方案貨幣補(bǔ)償方式為基礎(chǔ)確定。原則上，定向商品房?jī)?yōu)惠銷售單價(jià)應(yīng)包含選擇貨幣補(bǔ)償?shù)莫?jiǎng)勵(lì)單價(jià)。
（二）定向定價(jià)商品房購(gòu)房款協(xié)議留存原則。 以《房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》方式約定留存被征收人購(gòu)房款。原則上，留存金額=定向商品房?jī)?yōu)惠銷售價(jià)格×被征收人可購(gòu)定向定價(jià)商品房建筑面積。
（三）不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票需求保障原則。 定向定價(jià)商品房項(xiàng)目開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)按照定向購(gòu)房人實(shí)際購(gòu)房金額出具不動(dòng)產(chǎn)增值稅發(fā)票。該內(nèi)容納入《定向定價(jià)商品房履約協(xié)議》作為出讓條件。
四、回購(gòu)型安商房轉(zhuǎn)換為定向定價(jià)商品房的流程
用于安置的回購(gòu)型商品房需轉(zhuǎn)換為定向定價(jià)商品房的，按以下流程辦理。
（一）提出轉(zhuǎn)換申請(qǐng)。 轉(zhuǎn)換申請(qǐng)由被征收人提出。
（二）選房簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 符合轉(zhuǎn)換條件的，以不增加原產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議權(quán)利義務(wù)為原則。項(xiàng)目《征收補(bǔ)償方案》沒(méi)有確定安商房?jī)?yōu)惠購(gòu)買價(jià)的，以確定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換優(yōu)惠結(jié)算價(jià)作為定向商品房?jī)?yōu)惠銷售單價(jià)；項(xiàng)目《征收補(bǔ)償方案》對(duì)安商房?jī)?yōu)惠購(gòu)買價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。定向定價(jià)商品房的可購(gòu)建筑面積以原產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的可安置面積為依據(jù)。選房協(xié)議由屬地征收部門、征收實(shí)施單位、開發(fā)單位、被征收人共同簽訂,優(yōu)惠銷售單價(jià)和可購(gòu)建筑面積納入選房協(xié)議。
（三）簽訂合同辦理網(wǎng)簽備案。 被征收人作為定向購(gòu)房人，根據(jù)生效《選房協(xié)議》和購(gòu)房差價(jià)結(jié)款證明（采取貸款方式結(jié)款的，提供滿足放款條件證明）與開發(fā)單位簽訂《商品房買賣合同》，并進(jìn)行網(wǎng)簽備案。
回購(gòu)型安商房轉(zhuǎn)換為定向定價(jià)商品房的，選房工作開展、預(yù)售許可或銷售備案、房屋交付驗(yàn)收使用等按本通知第二條第（三）款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
五、其他事項(xiàng)
本通知自2023 年5 月1 日起實(shí)施，有效期至2028 年4 月30 日止。通知實(shí)施前已供地且不符合轉(zhuǎn)換條件的項(xiàng)目，仍按原有規(guī)定執(zhí)行。
泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 泉州市自然資源和規(guī)劃局
2023 年4 月20 日
