鼎政辦規(guī)〔2023〕5 號
福鼎市人民政府辦公室關于
印發(fā)福鼎市主城區(qū)國有土地上房屋征收
補償標準指導意見的通知
桐山、桐城、山前街道辦事處，市直有關單位：
經(jīng)市委、市政府研究同意，現(xiàn)將《福鼎市主城區(qū)國有土地上房屋征收補償標準指導意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
福鼎市人民政府辦公室
2023 年8 月23 日
（此件主動公開）
福鼎市主城區(qū)國有土地上房屋征收
補償標準指導意見
為統(tǒng)一和平衡我市主城區(qū)國有土地上房屋征收標準，規(guī)范征收補償工作，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590 號令）、《福建省實施〈國有土地上房屋征收與補償條例〉辦法》（省政府令第138號）、《福建省人民政府辦公室關于鞏固拓展經(jīng)濟向好勢頭的一攬子政策措施的通知》（閩政辦〔2023〕8 號）等相關法律法規(guī)政策的規(guī)定，結合我市實際情況，制定本指導意見。
第一條 適用范圍
（一）為滿足公共利益需要，對符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第八條規(guī)定情形，確需征收我市主城區(qū)國有土地上房屋的，應參照本指導意見制定具體項目征收補償安置方案，并按照有關法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。
（二）主城區(qū)以《福鼎市城市總體規(guī)劃》（2016-2030）劃定范圍為準，并限于桐山、桐城、山前三個街道轄區(qū)范圍內(nèi)。
第二條 補償安置方式
實行貨幣補償、產(chǎn)權調(diào)換、貨幣補償與產(chǎn)權調(diào)換相結合、房票安置等四種方式。具體補償辦法如下：
（一）貨幣補償方式：具有合法產(chǎn)權（含經(jīng)認定視同合法產(chǎn)權）的被征收房屋，經(jīng)由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）評估確定價值后給予貨幣補償（下同）。
（二）產(chǎn)權調(diào)換方式：具有合法產(chǎn)權的被征收房屋與安置房屋原則上按等面積置換，并根據(jù)安置房建安造價和被征收房屋重置價結合成新率（由房地產(chǎn)價格評估機構按附件1、附件2 標準評估）進行差價互補，具體按本指導意見有關規(guī)定執(zhí)行。
（三）貨幣補償與產(chǎn)權調(diào)換相結合方式：由被征收人根據(jù)具有合法產(chǎn)權的被征收房屋總建筑面積，先進行貨幣補償面積和產(chǎn)權調(diào)換面積劃分，然后分別按貨幣補償方式和產(chǎn)權調(diào)換方式補償安置。
（四）房票安置方式：被征收人意向自行購置政府商定商品房的，由征收人按照產(chǎn)權調(diào)換政策，比照貨幣補償，將相應的安置補償權益貨幣量化以房票形式核發(fā)給被征收人，由被征收人用房票自行購買政府商定商品房的房屋安置行為。該安置方式實施的相關規(guī)定另行制定。
（五）住宅性質以外，有合法產(chǎn)權的其他建筑物、構筑物（如廠房、學校、倉庫、宗教場所、電力設施、水利設施、自來水設施、通信基站、雜物間、附屬間等）均采取貨幣補償方式，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構評估確定價值后給予補償。
（六）被征收房屋存在產(chǎn)權糾紛、權屬不清或產(chǎn)權人下落不明等情形的，由征收人依據(jù)《條例》的有關規(guī)定，按照具體房屋征收項目實際情況自行確定補償方式，最終以經(jīng)審批的具體項目征收補償安置方案為準。
第三條 合法產(chǎn)權認定
（一）被征收房屋持有現(xiàn)行有效的《土地使用權證》和《房屋所有權證》或《房屋所有權證》的；已辦理《不動產(chǎn)權證》并應載明房屋建筑面積的。
（二）被征收房屋持有經(jīng)有權機關出具的用地、建設許可手續(xù)的。
（三）被征收房屋屬于祖遺舊房屋，持有1952 年土改時由縣人民政府頒發(fā)的土地、房屋所有權證或當時財政部門出具的有關契據(jù)證明的。
（四）被征收房屋在1987 年《中華人民共和國土地管理法》實施前建設，土地來源清晰，符合當時建房申請條件的。
（五）被征收房屋在1990 年4 月1 日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》實施前建設，土地來源合法，且不違反城市總體規(guī)劃要求的。
（六）被征收房屋持有法院判決及生效證明，但未辦理確權登記的。
（七）被征收房屋在2005 年4 月30 日福鼎市人民政府《關于專項治理非法占地嚴厲打擊違章建設的通告》（鼎政辦
〔2005〕1 號）文件發(fā)布前，有向市直有關部門申請建房所繳納的財政性票據(jù)規(guī)費等原始證明材料為依據(jù)的，由所在街道辦事處實地調(diào)查，并經(jīng)市兩違辦會同市自然資源、住建部門審核公示后認定。
（八）如確系歷史遺留等特殊原因無法提供被征收房屋產(chǎn)權依據(jù)的，由所在地村（居、社區(qū)）出具權屬來源及建設時間證明，經(jīng)公示無異議后報市城改指揮部研究后，由主管部門依法認定。
（九）被征收房屋設有抵押權的，抵押人應提供抵押人與抵押權人達成抵押物處理意見的書面協(xié)議，其債權、債務由抵押雙方當事人按協(xié)議自行協(xié)商解決；被征收房屋存在租賃情況的，由出租人（產(chǎn)權人）與承租人按租賃協(xié)議協(xié)商解決；被征收房屋存在查封情況的，應提供司法機關查封的書面處理意見。
第四條 房屋測量及面積認定
（一）面積測量
1.產(chǎn)權清晰的被征收房屋（含建筑物、構筑物），以產(chǎn)權證登記面積為準，不再進行測量；產(chǎn)權不清晰的被征收房屋（含建筑物、構筑物）的面積測量，由具有相應資質的房地產(chǎn)測繪單位，依據(jù)國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB-T17986-2000 的規(guī)定據(jù)實測量。
2.計算建筑面積的房屋，平均層高均在2.2 米以上（含2.2米），按100%計算建筑面積。平均層高在1.6—2.2 米（含1.6米，不含2.2 米）的房屋，按減半計算建筑面積；平均層高低于1.6 米（不含1.6 米）的房屋，不計算建筑面積。
（二）產(chǎn)權清晰房屋
1.被征收房屋產(chǎn)權清晰明確的，按產(chǎn)權證登記面積予以補償安置。
2.被征收房屋主體建筑占地以外的空埕空地，產(chǎn)權明確的，經(jīng)評估后按貨幣方式予以補償；無土地使用權證的空埕空地，現(xiàn)狀為屋內(nèi)天井、圍墻內(nèi)空埕，經(jīng)評估后按貨幣方式予以補償。
（三）產(chǎn)權不齊全房屋（未經(jīng)產(chǎn)權登記房屋）的認定和處理
1.符合本指導意見第三條第二款至第八款規(guī)定的被征收房屋，按期簽訂房屋征收補償協(xié)議，完成搬遷、移交，并補交相關費用后，經(jīng)公示無異議的，視同合法產(chǎn)權給予補償安置。
2.1990 年4 月1 日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》生效后至2005 年4 月30 日《關于專項治理非法占地嚴厲打擊違章建設的通告》（鼎政辦〔2005〕1 號）文件發(fā)布前的被征收房屋，土地來源合法，按期簽訂房屋征收補償協(xié)議，完成搬遷、移交，并補交相關費用，經(jīng)公示無異議后，其主體建筑在三層以內(nèi)（含三層）的，視同合法產(chǎn)權給予補償安置；超過三層的部分，其建筑面積僅按重置價結合成新率給予貨幣補助，不享受其他補償安置。
3.2005 年4 月30 日《關于專項治理非法占地嚴厲打擊違章建設的通告》（鼎政辦〔2005〕1 號）文件發(fā)布后，屬非法占地、違法建設的房屋不予補償安置。
4.因臺風、暴雨、火災等受災損壞后尚未改建翻建的倒塌房，房屋所有人按受災前原房屋認定面積，確定征收補償面積，并按補償面積補繳安置房建安造價；房屋受災損壞已改建的，按受災前原房屋認定面積，確定征收補償面積，并按本意見第二條第二款規(guī)定補繳差價，超出原房屋的建筑面積，根據(jù)其改建時間，按本條款第二點規(guī)定認定處理。
（四）營業(yè)性用房面積認定
1.手續(xù)完整的營業(yè)性用房
持有現(xiàn)行有效的《房屋所有權證》或《不動產(chǎn)權證書》載明房屋用途為店鋪的，按登記店鋪面積的100%認定營業(yè)性用房面積，由被征收人自行選擇貨幣補償、房票安置或產(chǎn)權調(diào)換等方式。
2.手續(xù)不完整的營業(yè)性用房
手續(xù)不完整的營業(yè)性用房由征收人結合被征收對象實際情況自行認定，經(jīng)評估后確定補償金額，采取貨幣或房票方式補償，具體以經(jīng)審批的項目房屋征收補償安置方案為準。
第五條 戶籍認定
戶籍戶數(shù)認定以公安部門在房屋征收公告發(fā)布前登記的戶籍戶數(shù)為準，在房屋征收公告發(fā)布后變更的戶籍戶數(shù)無效。夫妻應合為一戶安置。
第六條 評估機構選擇
（一）被征收人同意按經(jīng)審批的征收補償方案確定的被征收房屋整體評估單價進行補償安置，則在市政府作出征收決定后不再就被征收房屋進行分戶評估。
（二）若被征收人不同意按經(jīng)審批的征收補償方案確定的被征收房屋整體評估單價或經(jīng)協(xié)商達不成房屋征收補償協(xié)議，需要市政府作出房屋征收補償決定的，則被征收房屋補償價值以市政府作出房屋征收補償決定之日為估價時點，由房地產(chǎn)價格評估機構按《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定進行分戶評估確定。
（三）房地產(chǎn)分戶評估機構由房屋征收部門根據(jù)寧德市國資委入庫全部名單、基本信息向征收范圍內(nèi)的被征收人公布，并要求在市政府作出征收決定之日起5 日內(nèi)自行協(xié)商選定。協(xié)商不成的，可以將50%以上被征收人選定的房地產(chǎn)評估機構視為多數(shù)人意見確定為評估機構。被征收人就分戶評估機構的選定在市政府作出征收決定之日起10 日內(nèi)無法形成多數(shù)意見的，由征收部門牽頭，征收實施單位具體負責，邀請被征收人代表、紀檢監(jiān)察機關代表、人大代表、政協(xié)委員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村（居、社區(qū)）等組織代表通過公開搖號的方式隨機確定。征收實施單位應當在公開搖號5 日前在征收范圍內(nèi)發(fā)布公開搖號選擇評估機構公告，公布搖號時間、地點以及房地產(chǎn)評估機構名錄庫。
（四）被征收人或者征收部門、征收實施單位對被征收房屋評估結果有異議的，可以自收到估價報告之日起10 日內(nèi)向房地產(chǎn)評估機構提出書面申請復核。評估機構自收到書面復核申請之日起10 日內(nèi)對評估結果進行復核并出具復核意見。當事人對復核意見仍有異議的，可以自收到復核意見之日起10 日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。確有必要時可另行自選評估機構，費用自行承擔。
第七條 簽約期限
簽訂房屋征收補償協(xié)議期限原則上應在作出房屋征收決定之日起90 天內(nèi)完成，最長不得超過180 天，具體以經(jīng)審批的項目征收補償安置方案確定的期限為準。
第八條 搬遷期限
被征收人應在簽訂房屋征收補償協(xié)議之日起30 天內(nèi)完成搬遷并向征收實施單位全面移交被征收房屋，具體以經(jīng)審批的項目征收補償安置方案確定的期限為準。
第九條 搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)補助
（一）搬遷費。 搬遷費按合法建筑面積8 元/ ㎡ /次的標準發(fā)放，其中營業(yè)性用房12 元/ ㎡ /次。搬遷費不足500 元的按500元計算。被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的發(fā)放兩次搬遷費，選擇貨幣補償?shù)陌l(fā)放一次搬遷費。
（二）臨時安置費。 臨時安置費按合法建筑面積8 元/ ㎡ /月的標準發(fā)放。臨時安置費不足500 元的按500 元計算。被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，臨時安置費自向征收實施單位全面移交被征收房屋之日起至交付安置房之日止計算，每次發(fā)放12 個月。安置房交付后再給予發(fā)放3 個月的臨時安置費。非被征收人的原因，超過36 個月未能交付安置房的，自逾期之日起按雙倍發(fā)放臨時安置費，每次發(fā)放6 個月，直至交付安置房之日止。被征收人選擇貨幣補償或現(xiàn)房產(chǎn)權調(diào)換的，一次性發(fā)放六個月臨時安置費。
（三）停產(chǎn)停業(yè)補助。 經(jīng)認定屬于營業(yè)性用房的建筑面積，給予20 元/ ㎡ /月的停產(chǎn)停業(yè)補助，一次性發(fā)放6 個月，不再發(fā)放臨時過渡費。
（四） 被征收人自行過渡存在困難的，由征收實施單位提供合適房源作為被征收人的過渡房。已提供過渡房的，過渡房與被征收房屋建筑等面積部分不再發(fā)放臨時安置費。
（五） 本指導意見規(guī)定的搬遷費、臨時安置費應按被征收房屋的原有面積為標準發(fā)放，其中倒塌房未新建改建的，不予發(fā)放搬遷費和臨時安置費。
第十條 產(chǎn)權調(diào)換方式實施標準
（一）被征收房屋建筑面積不足30 ㎡ （不含）的，實行貨幣補償，不予提供安置房。
（二）被征收房屋建筑面積不足30 ㎡ （不含），且人均住房面積小于20 ㎡ ，又無其他房屋的困難戶，按住房最低保障標準給予安置。
（三）按照簽訂的房屋征收補償協(xié)議完成搬遷，并根據(jù)向征收實施單位全面移交被征收房屋的先后順序，發(fā)放安置房選房順序卡，依序選擇安置房。
（四）每戶安置房面積超出產(chǎn)權調(diào)換面積在10 ㎡ 以內(nèi)（含）的部分，按建安價購買；每戶安置房面積超出產(chǎn)權調(diào)換面積在10㎡ （不含）至20 ㎡ （含）的部分，按成本價購買。
（五）被征收人應在最靠近產(chǎn)權調(diào)換面積范圍內(nèi)選擇安置房，每戶安置房面積原則上不得超過產(chǎn)權調(diào)換面積20 ㎡ ，超出20 ㎡部分按安置房市場價購買。
（六）安置房面積少于被征收房屋面積的部分，按照安置房市場價的80%補償給被征收人。
（七）產(chǎn)權調(diào)換的房屋應當符合國家和本省的房屋設計標準，水、電等配套設施齊全，經(jīng)驗收合格后方可交付使用。被征收人選擇產(chǎn)權調(diào)換的，給予被征收人初裝修補償，補償標準按300 元/ ㎡ 計算。
第十一條 獎勵政策
（一）產(chǎn)權合法的房屋，原房屋主體經(jīng)認定屬總一層的住宅，按認定面積的1:2 計算補償面積；原總二層的住宅，按認定面積的1:1.25 計算補償面積；屬于總三層及以上的按1:1 計算補償面積。原總一層、總二層房屋，補償面積超出原房面積的部分應補繳安置房建安造價。
（二）被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議，完成搬遷，并向征收實施單位全面移交被征收房屋的，給予合法建筑面積500 元/ ㎡ 的獎勵。被征收人選擇貨幣補償?shù)?，再給予合法建筑面積500 元/ ㎡ 的獎勵。
（三）被征收人在協(xié)議規(guī)定的房屋騰空、搬遷、拆除期限內(nèi)搬遷結束的，每戶給予獎勵1 萬元。
（四）特困戶、低保戶、孤寡老人在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議，完成搬遷，并向征收實施單位全面移交被征收房屋的，由村（居、社區(qū)）出具證明，公示無異議后，經(jīng)征收部門、征收實施單位確認，給予10000 元/戶的困難補助。
（五）安置房的水、電、網(wǎng)絡、通訊、電視的移戶、開戶、安裝費用，由房屋征收實施單位承擔。若被征收房屋無以上開戶項目的，則由被征收人自行承擔。
（六）安置房面積所應繳納的稅費，按相關規(guī)定執(zhí)行，由被征收人自行繳納。
（七）未能在規(guī)定的期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議，完成搬遷并向征收實施單位全面移交被征收房屋的，不予獎勵。
（八）被實施非訴執(zhí)行、強制執(zhí)行和法院裁定準予先予執(zhí)行的房屋，被征收人不享受本方案規(guī)定的所有獎勵政策。
第十二條 法律責任
（一）房屋征收實施單位與被征收人在本方案規(guī)定的期限內(nèi)達不成房屋征收補償協(xié)議，經(jīng)書面通知最后一次協(xié)商，或者被征收房屋所有權人不明確的，在完成分戶評估程序后由征收實施單位書面申請，征收部門審核相關要件程序齊全后，報請福鼎市人民政府作出房屋征收補償決定。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在房屋征收補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不履行搬遷義務的，依法申請人民法院強制執(zhí)行。
（二）安置房符合回遷條件，在發(fā)布安置房選房公告并經(jīng)征收實施單位通知被征收人選房后，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)拒不到場參加選房的，其安置房選擇順序卡序號取消，征收部門和征收實施單位不承擔逾期責任，并不再發(fā)放臨時安置費。
（三）市人民政府、征收部門、征收實施單位、街道（村、社區(qū)）以及其他相關部門的工作人員在房屋征收補償工作中不履行本方案規(guī)定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任，對直接負責的主管人員和其他直接責任人，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
（四）故意采取隱瞞、欺騙等方式，造成損失的，或故意擾亂房屋征收工作秩序，煽動鬧事，妨礙征收工作人員正常工作的，依法追究有關責任。
第十三條 附則
（一）法律、法規(guī)、規(guī)章對征收文物古跡、華僑房屋、歷史文化保護區(qū)內(nèi)的建筑物等另有規(guī)定的，依照有關規(guī)定執(zhí)行。
（二）本指導意見實施前已經(jīng)市委市政府相關會議議定的涉及國有土地上房屋征收補償事項仍按原議定內(nèi)容妥善處理執(zhí)行。
（三）本指導意見有效期三年，自印發(fā)之日起執(zhí)行。執(zhí)行期間如遇法律法規(guī)修訂或上級政策調(diào)整，遵照新規(guī)定執(zhí)行。
（四）本指導意見由市城改辦和住房和城鄉(xiāng)建設局共同負責解釋。
附件：1.房屋征收建安造價補償標準；
2.房屋征收成新率評定標準。附件1
房屋征收建安造價補償標準
附件2
房屋征收成新率評定標準
