（廣西壯族自治區(qū)）河池市2021年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行分析
2021年，河池市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一增一降的局勢(shì)，投資自2018年下降后持續(xù)三年兩位數(shù)增長(zhǎng)，本年完成投資同比增長(zhǎng)10.2%，但是增速比上年有較大幅度回落；商品房銷售面積繼2019年小幅下降后再次小幅度下降，年度以1.4%的降幅收官，以下降前的2018年為基期三年年均增長(zhǎng)5.3%，商品房開發(fā)市場(chǎng)總體較為平穩(wěn)。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
12月末，河池市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)138家（其中本年新增29家），比去年增加21家；開發(fā)項(xiàng)目148個(gè)，比去年增加15個(gè)。本年完成投資66.28億元，同比增長(zhǎng)10.2%，增速比去年同期回落20.5個(gè)百分點(diǎn)，兩年年均增長(zhǎng)20%，拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)1.4個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為4.5%。
（一）新開工項(xiàng)目拉動(dòng)增長(zhǎng)。本年全市新增新建項(xiàng)目35個(gè)、續(xù)建項(xiàng)目3個(gè)、調(diào)整計(jì)劃總投資項(xiàng)目4個(gè)，涉及計(jì)劃總投資163.92億元，同比增長(zhǎng)142.6%。新建項(xiàng)目、續(xù)建項(xiàng)目共38個(gè)，比去年增加10個(gè)。新增項(xiàng)目全年完成投資27.85億元，同比增長(zhǎng)53.6%，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)16.2個(gè)百分點(diǎn)。2019年以來全市新入庫(kù)項(xiàng)目分別為30個(gè)、25個(gè)和38個(gè)；計(jì)劃總投資分別為67.18億元、67.57億元和163.92億元；當(dāng)年完成投資量分別為15.64億元、18.13億元和27.85億元，對(duì)投資的貢獻(xiàn)率分別達(dá)98%、128.3%和158.8%，新開工項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)蓬勃發(fā)展，投資量為歷史新高。
（二）土地購(gòu)置費(fèi)高速增長(zhǎng)。2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)14.93億元，同比增長(zhǎng)26.6%，增速比去年回落23.7個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)5.2個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為51%；土地購(gòu)置費(fèi)占投資的比重為22.5%，比上年提升2.9個(gè)百分點(diǎn)。
（三）建安投資保持增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中建筑安裝投資47.35億元，同比增長(zhǎng)4.3%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)3.2個(gè)百分點(diǎn)，貢獻(xiàn)率為31.4%，建安投資占總投資的比重為71.4%。
（四）11個(gè)縣（區(qū)）7增4降。房地產(chǎn)開發(fā)投資下降的縣（區(qū)）為金城江區(qū)、宜州區(qū)、天峨縣和巴馬縣，4縣（區(qū)）共下拉全市9.3個(gè)百分點(diǎn)，其中金城江區(qū)和宜州區(qū)自9月以來同時(shí)下降，年度分別下降2.3%和11.6%，下拉全市3.2個(gè)百分點(diǎn)。與去年相比，巴馬縣持續(xù)下降；南丹縣和羅城縣實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)性增長(zhǎng)；鳳山縣、環(huán)江縣和都安縣增速上行；東蘭縣、大化縣增速放緩；金城江區(qū)、宜州區(qū)、天峨縣正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。
表1：2021年河池市各縣（區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)情況表二、商品房銷售情況
縣 （區(qū)） | 本年完成投資(億元) | 同比增速(%) | 增速比去年±% | 商品房銷售面積（萬平方米） | 同比增速(%) | 增速比去年±% | 商品房銷售額（億元） | 同比增速(%) | 增速比去年±% |
河池市 | 66.28 | 10.2 | -20.5 | 165.54 | -1.4 | -26.5 | 79.14 | 2.9 | -21.6 |
金城江區(qū) | 11.24 | -2.3 | -49.9 | 38.27 | -14.6 | -17.4 | 17.29 | -16.4 | -35.6 |
宜州區(qū) | 13.03 | -11.6 | -32.9 | 32.83 | -6.2 | -43.1 | 16.74 | -8.9 | -24.6 |
南丹縣 | 3.16 | 33.3 | 89.2 | 13.22 | 84.9 | 87.9 | 5.01 | 94 | 106.5 |
天峨縣 | 0.85 | -49.6 | -98.3 | 2.51 | -35.6 | -411.6 | 1.29 | -26.4 | -455.8 |
鳳山縣 | 2.86 | 17.4 | 3.04 | 2.5 | -36.7 | 1.69 | 149.5 | 121.8 | |
東蘭縣 | 4.16 | 6.7 | -198.1 | 5.16 | -42.4 | -169.9 | 2.22 | -15.6 | -122.8 |
羅城縣 | 5.06 | 4.5 | 6.7 | 12.06 | -7.1 | 10.0 | 5.15 | 5.7 | 30.5 |
環(huán)江縣 | 5.68 | 130.2 | 79.7 | 18.02 | -13.3 | -360.7 | 8.65 | 4.2 | -331.8 |
巴馬縣 | 4.22 | -39.9 | -34.8 | 7.01 | -26.3 | 13.4 | 4.63 | -6.4 | 39.0 |
都安縣 | 6.73 | 72.8 | 11.9 | 17.24 | 38.8 | 7.8 | 8.92 | 24.5 | -48.9 |
大化縣 | 9.29 | 76.5 | -109.8 | 16.17 | 72.6 | -7.9 | 7.55 | 52.7 | -106.0 |
二、商品房銷售情況
河池市商品房銷售面積自7月以來持續(xù)下降6個(gè)月，年度以1.4%的降幅收官。全年全市商品房銷售面積165.54萬平方米，同比下降1.4%，比上年回落26.5個(gè)百分點(diǎn)，兩年年均增長(zhǎng)11.1%；商品房銷售額79.14億元，同比增長(zhǎng)2.9%，兩年年均增長(zhǎng)13.2%。
商品房銷售面積下降的主要原因是去年增速高形成的基數(shù)大。2019年，河池市銷售面積下降，年度下降5.5%；2020年迅猛恢復(fù)增長(zhǎng)，銷售面積167.86萬平方米，同比增長(zhǎng)25.1%；2021年表現(xiàn)雖然下降，但從兩年年均來看還是增長(zhǎng)的，兩年年均增速為11.1%，2018年以來三年年均增長(zhǎng)5.3%，長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展表現(xiàn)為低速緩慢的增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求不是很旺盛，近四年年均銷售面積為152萬平方米。
商品房銷售面積（萬平方米） | 增速% | |
2018年 | 141.7333 | 12.5 |
2019年 | 134.1455 | -5.5 |
2020年 | 167.8618 | 25.1 |
2021年 | 165.5408 | -1.4 |
從在庫(kù)項(xiàng)目來看：本年新入庫(kù)的38個(gè)項(xiàng)目銷售60.35萬平方米，占總銷售面積的36.5%，如環(huán)江縣“中興盛世豪庭”項(xiàng)目為全市銷售榜首；去年入庫(kù)28個(gè)項(xiàng)目本年銷售30.85萬平方米，占總銷售面積的18.6%；兩個(gè)區(qū)的碧桂園項(xiàng)目銷售面積占全市的12.4%。
分縣區(qū)來看：全市11個(gè)縣（區(qū)）中7縣（區(qū)）下降，下降的縣區(qū)為：金城江區(qū)、宜州區(qū)、天峨縣、東蘭縣、羅城縣、環(huán)江縣、巴馬縣，降幅分別為-14.6%、-6.2%、-35.6%、-42.4%、-7.1%、-13.3%和-26.3%，合計(jì)拉動(dòng)全市下降12個(gè)百分點(diǎn)，兩區(qū)尤為嚴(yán)峻，合計(jì)下拉5.2個(gè)百分點(diǎn)。與去年相比：羅城縣和巴馬縣持續(xù)下降；金城江區(qū)、宜州區(qū)、天峨縣、東蘭縣和環(huán)江縣正轉(zhuǎn)負(fù)；南丹縣負(fù)轉(zhuǎn)正；大化縣增速提升鳳山縣；都安縣增速下行。（詳見表1）
三、存在問題
（一）投資大幅度回落年均增長(zhǎng)緩慢。2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.2%，增速比去年同期回落20.5個(gè)百分點(diǎn)，低于兩年年均增速（20%）10.2個(gè)百分點(diǎn)。投資自2018年下降后三年持續(xù)增長(zhǎng)，恢復(fù)增長(zhǎng)的這三年年均增長(zhǎng)18.4%，但是以2017年以基期，房地產(chǎn)開發(fā)投資近四年年均增長(zhǎng)僅2.5%。
（二）建安投資增速低。本年投資主要依靠土地購(gòu)置費(fèi)拉動(dòng)大，建安投資增速僅有4.3%，占投資的比重低于去年4.1個(gè)百分點(diǎn)，投資主要依靠土地購(gòu)置費(fèi)拉動(dòng)，明年新開工項(xiàng)目少于今年過多，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速可能會(huì)放緩。
（三）商品房銷售難有大幅度提升。目前銷售面積下降主要受以下因素影響：去年全市銷售面積高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)基本飽和；各縣（區(qū)）異地扶貧搬遷項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目較多，極大地稀釋農(nóng)村居民對(duì)商品房的需求，銷售面積持續(xù)下降的局面難以緩解。近三年全市商品房年均需求量約156萬平方米，年均增長(zhǎng)5.3%，據(jù)掌握2022年各縣（區(qū)）新開工減少，新一年銷售面積大約難實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。
（四）土地成交價(jià)格持續(xù)上漲推高了房?jī)r(jià)的上漲。近年來土地價(jià)格的持續(xù)走高推高了建設(shè)成本，是商品房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素，土地成本占房?jī)r(jià)中的比例不斷地?cái)U(kuò)大。土地交易價(jià)格的上升速度大大超越了房?jī)r(jià)的上漲速度，不利于房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。2021年，全市商品房均價(jià)4781元/平方米，同比增長(zhǎng)4.3%，其中商品住宅4692元/平方米，同比增長(zhǎng)5.1%。2018年以來，商品住宅均價(jià)年均增長(zhǎng)3.5%，增加了466元/平方米。
四、下一步工作
（一）各縣（區(qū)）準(zhǔn)確把握形勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)需要做好規(guī)劃，合理適度地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。加快宜州新區(qū)建設(shè)、合理制定房?jī)r(jià)，提高購(gòu)房的積極性。
（二）穩(wěn)定商品房銷售，合理調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求。目前全市商品房房源較為緊俏，新投放市場(chǎng)的房源減少，商品住宅累計(jì)可售面積約218萬平方米，消化周期17個(gè)月，商品住宅平均銷售價(jià)格比較平穩(wěn)。商品房普遍地段好，品質(zhì)高，應(yīng)引導(dǎo)好房地產(chǎn)開發(fā)商加快在建樓盤的開發(fā)，做好推介，采取靈活方式開展促銷活動(dòng)，積極去庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
（三）加強(qiáng)土地資源管理。進(jìn)一步加強(qiáng)土地的供應(yīng)管理，充分發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。要根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖≌闆r，未來需求等來制定住房發(fā)展規(guī)劃，增加土地供應(yīng)，減少盲目性開發(fā)。
（四）加強(qiáng)市場(chǎng)分析研判。進(jìn)一步落實(shí)各級(jí)政府的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體責(zé)任，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析研判能力，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中重大問題，抓好金融、稅收等相關(guān)政策的落實(shí)。及時(shí)對(duì)在建、在售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行排查，掌握情況，防范風(fēng)險(xiǎn)。推進(jìn)信息公開，及時(shí)公布商品房供應(yīng)、交易和價(jià)格的走勢(shì)情況，提前公布商品房的供應(yīng)量和供應(yīng)時(shí)序，增加市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)購(gòu)房者有序購(gòu)房，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性。
