（廣西壯族自治區(qū)）貴港市2022年上半年房地產(chǎn)運行分析
受宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩、行業(yè)景氣度下降和雨季多雨的疊加持續(xù)影響，全市房地產(chǎn)投資和銷售持續(xù)下降，土地購置大幅減少，新開工面積持續(xù)負(fù)增長，房企實際到位資金降幅持續(xù)擴(kuò)大，房產(chǎn)市場總體形勢趨緊。
一、房地產(chǎn)市場運行情況
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降
1-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資105.75億元，同比下降11.1%，增速比上年同期回落25.6個百分點，降幅比1-5月收窄5.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)四個月呈兩位數(shù)下降，下降趨勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資動力嚴(yán)重不足。降幅小幅收窄主要得益于建安工程投資止跌轉(zhuǎn)正和房地產(chǎn)其他投資的拉動。
從投資構(gòu)成看，占比最大的建安工程投資扭轉(zhuǎn)下降趨勢，但仍處于低位增長區(qū)間，土地購置費繼續(xù)下降，降幅持續(xù)擴(kuò)大。1-6月，全市建安工程投資96.3億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的91.1%，同比增長1.9%，增幅比1-5月提高6.9個百分點，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長1.5個百分點；1-6月，全市土地購置費5.91億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的5.6%，同比下降69.1%，降幅比1-5月擴(kuò)大1.5個百分點，下拉房地產(chǎn)開發(fā)投資增速11.1個百分點。
從工程用途看，占比最大的商品住宅投資延續(xù)下降趨勢。1-6月，全市商品住宅投資87.11億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的82.4%，同比下降17.2%，降幅比1-5月收窄3.7個百分點，下拉房地產(chǎn)開發(fā)投資增速15.2個百分點；辦公樓投資0.54億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的0.5%，同比增長148.2%，增幅比1-5月提高64.3個百分點，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長0.3個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資5.37億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的5.1%，同比增長8.7%，比1-5月提高11.5個百分點，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增速0.4個百分點；其他投資12.73億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的12%，同比增長48.9%，增幅比1-5月提高23.5個百分點，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.5個百分點。
從各縣（市、區(qū)）增速看，5個縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈“1正4負(fù)”。港北區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.55億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資53.5%，同比增長7.7%，拉動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.4個百分點；港南區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.66億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3%，同比下降36.4%，下拉全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2.7個百分點；覃塘區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資0.78億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資0.7%，同比下降80.6%，下拉全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2.7個百分點；平南縣完成房地產(chǎn)開發(fā)投資32.87億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資31.1%，同比下降1.5%，下拉全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速0.4個百分點；桂平市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.9億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資9.4%，同比下降50.9%，下拉全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速8.6個百分點。
（二）商品房銷售面積持續(xù)下降
1-6月，全市商品房銷售面積187.59萬平方米，同比下降10.3%，降幅比1-5月擴(kuò)大0.7個百分點。6月當(dāng)月商品房銷售面積32.4萬平方米，同比下降13.4%。
按用途分，商品房銷售仍以住宅銷售為主。1-6月，全市商品住宅銷售面積174.52萬平方米，占商品房銷售面積的93%，同比下降13%，降幅比1-5月擴(kuò)大0.6個百分點。辦公樓銷售面積0.06萬平方米，同比下降56.5%，降幅比1-5月擴(kuò)大62.6個百分點。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積7.51萬平方米，占商品房銷售面積的4% ，同比增長47.5%，比1-5月回落1.1個百分點。其他銷售面積5.5萬平方米，占商品房銷售面積的2.9%，同比增長74.8%，比1-5月回落1.6個百分點。
從各縣（市、區(qū)）的增速看，5個縣（市、區(qū)）的商品房銷售面積增速呈現(xiàn)“3正2負(fù)”。港北區(qū)商品房銷售面積78.44萬平方米，占全市商品房銷售面積41.8%，同比下降13%，下拉全市商品房銷售面積5.6個百分點；港南區(qū)商品房銷售面積16.46萬平方米，占全市商品房銷售面積8.8%，同比增長6.1%，拉動全市商品房銷售面積增長0.5個百分點；覃塘區(qū)商品房銷售面積3.07萬平方米，占全市商品房銷售面積1.6%，同比增長1.4%；平南縣商品房銷售面積54.75萬平方米，占全市商品房銷售面積29.2%，同比增長0.6%，拉動全市商品房銷售面積0.1個百分點；桂平市商品房銷售面積34.87萬平方米，占全市商品房銷售面積18.6%，同比下降23.9%，下拉全市商品房銷售面積5.3個百分點。
（三）商品房待售面積持續(xù)大幅下降
1-6月，全市房地產(chǎn)待售面積67.28萬平方米，同比下降38%，降幅比1-5月擴(kuò)大0.5個百分點。其中，住宅待售面積33.64萬平方米，占全市房地產(chǎn)待售面積的50%，同比下降55.9%，降幅比1-5月收窄0.4個百分點；辦公樓0.3萬平方米，占全市房地產(chǎn)待售面積的0.4%，同比增長3.9%，增幅與1-5月持平；商業(yè)營業(yè)用房15.94萬平方米，占全市房地產(chǎn)待售面積的23.7%，同比下降3.2%，比1-5月下滑6個百分點；其他待售面積17.4萬平方米，占全市房地產(chǎn)待售面積的25.9%，同比增長13.7%，比1-5月回落6.8個百分點。
二、房地產(chǎn)市場下行原因分析
1-6月，全市房地產(chǎn)投資和銷售延續(xù)下降的趨勢，投資方面降幅小幅收窄，銷售方面降幅略有擴(kuò)大，總體有所放緩，但房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售的形勢依然不容樂觀，發(fā)展后勁仍然不足，主要有以下幾方面的原因：
一是受國家房地產(chǎn)金融政策收緊、土地競拍市場遇冷、建材價格持續(xù)攀高的影響，項目建設(shè)成本大幅上升，房產(chǎn)企業(yè)投資意愿不強(qiáng)。
二是受房地產(chǎn)貸款集中度管理制度影響，房產(chǎn)開發(fā)貸款融資和個人住房貸款受到嚴(yán)控，按揭投放額度受限，房產(chǎn)企業(yè)融資困難，項目建設(shè)資金緊張。
三是今年雨季較往年異常，今年的雨量更大、雨期更長、范圍更廣，降雨時段的不確定性更高，嚴(yán)重影響項目施工進(jìn)度，可施工天數(shù)嚴(yán)重縮水，阻礙項目建設(shè)進(jìn)程。
四是受全球疫情防控前景不明朗、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境放緩和房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的持續(xù)累積影響，各行各業(yè)受到不同程度的沖擊，從業(yè)人員就業(yè)的穩(wěn)定性遭受一定程度的挑戰(zhàn)，家庭收入的不確定性增大，購房者觀望情緒濃厚。
三、存在問題
（一）土地購置大幅減少。1-6月，全市土地購置費5.91億元，同比下降69.1%；土地購置面積8.24萬平方米，同比下降60.6%；土地成交價款1.31億元，同比下降75%。土地購置三項指標(biāo)連續(xù)四個月大幅度下降，房企拿地積極性低，房產(chǎn)開發(fā)投資市場整體信心仍然不足。
（二）房屋新開工面積持續(xù)處于負(fù)增長區(qū)間。1-6月，全市商品房屋新開工面積179.77萬平方米，同比下降22.6%，降幅比1-5月擴(kuò)大4.3個百分點。全市商品房屋新開工面積連續(xù)五個月雙位數(shù)負(fù)增長，房產(chǎn)開發(fā)市場積極性持續(xù)走低。新開工面積作為商品房銷售的先行指標(biāo)，處于大幅負(fù)增長區(qū)間，將對后續(xù)銷售造成不利影響。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金持續(xù)趨緊。1-6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)本年實際到位資金96.17億元，同比下降21.7%，降幅比1-5月收窄3.2個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金連續(xù)五個月負(fù)增長趨勢，到位資金降幅持續(xù)擴(kuò)大，房企實際到位資金緊張，預(yù)示房地產(chǎn)開發(fā)投資后繼乏力。
四、意見建議
（一）繼續(xù)做好房地產(chǎn)入庫工作。一是加強(qiáng)與住建、發(fā)改等職能部門的溝通協(xié)調(diào)，共同做好企業(yè)與項目入庫工作；二是對企業(yè)做好入庫宣傳工作，提高企業(yè)參與統(tǒng)計工作的積極性，幫助企業(yè)打消顧慮，主動、如實提供申報材料；三是充分發(fā)揮行業(yè)主管部門的管理服務(wù)職能，強(qiáng)化對房地產(chǎn)項目入庫、開工、建設(shè)等環(huán)節(jié)跟蹤服務(wù)，完善相關(guān)政策措施，及時了解并協(xié)調(diào)解決企業(yè)在土地供給、項目資金、審批手續(xù)等存在的困難和問題，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
（二）優(yōu)化金融政策支持。優(yōu)化金融支持政策，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求，優(yōu)先滿足無住房記錄的剛性購房者的貸款需求。
（三）科學(xué)規(guī)劃土地供應(yīng)。鑒于房地產(chǎn)新開工面積的減少以及土地購置面積的下降，相關(guān)部門要加強(qiáng)對全市土地供應(yīng)的科學(xué)指導(dǎo)，合理配置土地供應(yīng)，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，同時鼓勵盤活存量建設(shè)用地，保障房地產(chǎn)開發(fā)市場平穩(wěn)運行。
（四）完善公共配套設(shè)施。一是完善公共配套設(shè)施，按照區(qū)域規(guī)劃加快完善房地產(chǎn)項目周邊的交通、教育、醫(yī)療、超市等公共配套設(shè)施建設(shè)，并結(jié)合城市品質(zhì)提升工程、公共配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)度；二是完善住房公積金制度，實施差別化住房公積金信貸政策，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。
（五）加強(qiáng)一攬子政策措施取實效。堅持以“房子是用來住的、不是用來炒的”定位為前提，因城施策，靈活推出政策措施，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建；持續(xù)按照商品房預(yù)售許可辦理條件進(jìn)行審批，確保商品房有序投放市場；實施房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，加強(qiáng)新建商品住房管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法合規(guī)經(jīng)營；繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場秩序整治工作，防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)加快施工進(jìn)度。
