前?言
我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，經(jīng)濟增速由高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)由增量擴能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并舉，增長方式由規(guī)模速度型粗放增長轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型集約增長，增長動力由要素驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，經(jīng)濟中高速增長邁向中高端水平的趨勢加快，具有大國經(jīng)濟的巨大韌性、潛力和回旋余地。黨的十八屆五中全會提出創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享五大發(fā)展理念，國家“一帶一路”和自治區(qū)“雙核驅(qū)動”戰(zhàn)略深入實施，中國－東盟自貿(mào)區(qū)升級版建設(shè)加快，為玉林提供更為廣闊的發(fā)展空間。尤為重要的是，黨的十九大以來，市委立足新常態(tài)，進一步深化對玉林基本市情、發(fā)展階段、發(fā)展規(guī)律的認識，堅定不移實施大城市戰(zhàn)略，實現(xiàn)城市建設(shè)新突破。 深入推進城市建設(shè)“一年補短板、兩年立框架、三年大變樣”行動計劃，提升城市承載力和綜合競爭力，加快建設(shè)田園休閑、生態(tài)宜居、組團式融合發(fā)展的區(qū)域性大城市。未來五年，玉林將由低中等收入向中上等收入跨越，產(chǎn)業(yè)由中低端向中高端水平提升，工業(yè)由中期階段向中后期階段發(fā)展，人民生活由總體小康向全面小康邁進，進入新的發(fā)展階段，保持經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的空間廣闊、潛力巨大。玉林市經(jīng)濟社會持續(xù)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)用地需求不斷增長。2017年1月3日由國務(wù)院印發(fā)的《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》提出 “有序推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)和低丘緩坡地開發(fā)利用，推進建設(shè)用地多功能開發(fā)、地上地下立體綜合開發(fā)利用，促進空置樓宇、廠房等存量資源再利用?！碑斍昂徒窈笸恋毓芾砉ぷ髦匦囊褟男略鼋ㄔO(shè)用地的增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量建設(shè)用地的配置優(yōu)化上。在當前建設(shè)用地供應(yīng)如此緊張的背景下，玉林市城鎮(zhèn)土地利用卻存在著土地布局不合理、人均用地水平偏高、單位土地經(jīng)濟產(chǎn)出率偏低等諸多不合理現(xiàn)象，尚未完全發(fā)揮城鎮(zhèn)土地資源的潛力，玉林市存在一定的城鎮(zhèn)低效用地，違背了城鎮(zhèn)化進程的可持續(xù)發(fā)展規(guī)律。
“十三五”時期，是全面建成小康社會的決勝期，是全面深化改革的攻堅期，更是玉林市創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型追趕的關(guān)鍵期。為推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對城鎮(zhèn)建設(shè)用地日益增大的需求，促進節(jié)約集約用地和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，玉林市國土資源局按照國土資源部《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、國土資源部辦公廳《關(guān)于印發(fā)<城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作推進方案（2017-2018年）>的通知》（國土資函〔2017〕1171號）、國土資源部辦公廳《關(guān)于印發(fā)<城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃編制要點>的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕47號）和廣西壯族自治區(qū)國土資源廳《關(guān)于印發(fā)<廣西城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作實施方案>的通知》（桂國土資發(fā)〔2017〕51號）的相關(guān)文件要求，積極開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作。截止目前已完成玉林市城鎮(zhèn)低效用地全面調(diào)查工作，科學(xué)制定了城鎮(zhèn)低效用地標準，建立了城鎮(zhèn)低效用地數(shù)據(jù)庫?，F(xiàn)根據(jù)工作步驟和程序，玉林市國土資源局組織相關(guān)部門積極穩(wěn)妥的開展了《玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃（2018-2022年）》（以下簡稱《規(guī)劃》）的編制工作。
規(guī)劃編制以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，貫徹落實黨的十九大提出的全面建成小康社會各項要求，統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局，協(xié)調(diào)推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，推動實施鄉(xiāng)村振興、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。堅持以人民為中心，把人民對美好生活的向往作為奮斗目標，以人為本，促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展；堅持綠色發(fā)展，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提升發(fā)展質(zhì)量，改善生態(tài)環(huán)境，建設(shè)美麗中國；堅持市場化導(dǎo)向，鼓勵土地權(quán)利人自主開發(fā)，鼓勵社會資本積極進入，促進城鎮(zhèn)更新改造和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提升建設(shè)用地人口、產(chǎn)業(yè)承載能力，建設(shè)和諧宜居城鎮(zhèn)。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)應(yīng)以優(yōu)化人居環(huán)境、提高生活質(zhì)量、提升城市品位、完善城市功能、保護歷史風(fēng)貌為目的，以保障和促進科學(xué)發(fā)展為主線，充分考慮人民利益，促進經(jīng)濟社會事業(yè)又好又快發(fā)展。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)必須遵守國家法律法規(guī)、部門規(guī)章及各項政策，充分考慮所在地的實際需要，遵循自然和社會發(fā)展規(guī)律，因地制宜制定規(guī)劃方案和配套政策，科學(xué)合理安排城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)模、布局和時序。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)應(yīng)堅持綠色發(fā)展，突出紅線控制和底線思維，充分考慮地方資源環(huán)境承載力、城市地質(zhì)環(huán)境、國土開發(fā)強度，實現(xiàn)對資源開發(fā)利用和保護的整體管控，實現(xiàn)對存量空間的挖潛利用。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)必須堅持節(jié)約優(yōu)先，以節(jié)約集約用地、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局為手段，形成節(jié)約資源和保護環(huán)境的空間布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)方式、生活方式，構(gòu)建具有地方特色的“三生”空間。
五、區(qū)域協(xié)調(diào)，城鄉(xiāng)融合
立足城市全域經(jīng)濟社會發(fā)展，統(tǒng)籌考慮城市與周邊城市、村鎮(zhèn)的功能和發(fā)展方向，統(tǒng)籌安排基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、居住、產(chǎn)業(yè)、城市綠地等，實現(xiàn)區(qū)域、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。
規(guī)劃應(yīng)充分尊重土地權(quán)利人意愿，切實保障公眾知情權(quán)、參與權(quán)、表達權(quán)和監(jiān)督權(quán)；妥善處理好各方主體責、權(quán)、利關(guān)系，遵循政府指導(dǎo)、市場運作、利益共享、公平公正，保障城市可持續(xù)發(fā)展。
根據(jù)廣西壯族自治區(qū)國土資源辦公廳《關(guān)于<廣西城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃編制要點>的通知》（桂國土資發(fā)〔2018〕67號），本輪規(guī)劃范圍為《玉林市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）調(diào)整完善方案（2015年調(diào)整）》確定的市中心城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地允許建設(shè)區(qū)范圍。
規(guī)劃期限為2018-2022年，分近期2018-2020年、遠期2021-2022年兩個階段。
一、法律法規(guī)
1、《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日）；
2、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（1999年1月1日）；
3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年8月30日）；
4、《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年10月1日）；
5、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日）；
6、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（2014年9月1日，國土資源部令第61號）。
二、規(guī)程規(guī)范、技術(shù)標準
1、土地基本術(shù)語（GB/T 19231-2003）；
2、《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標準》（GB50137-2011）；
3、《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范》（CJJ75-97）；
4、《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》（GB50442-2008）；
5、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GBT18508-2014）；
6、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 18507-2014）；
7、土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2017）；
8、《廣西壯族自治區(qū)建設(shè)用地控制指標（修訂稿）》（2015年修訂）；
9、《玉林市建設(shè)項目容積率管理暫行規(guī)定（試行）》。
三、政策性文件
1、《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）；
2、《國土資源部關(guān)于貫徹落實<國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知>的通知》（國土資發(fā)〔2008〕16號）；
3、《廣西壯族自治區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)節(jié)約集約用地管理辦法的通知》（桂政發(fā)〔2011〕59號）；
4、《關(guān)于開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2013〕3號）；
5、《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）；
6、《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作推進方案（2017-2018年）>的通知》（國土資廳函〔2017〕1172號）；
7、《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃編制要點>的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕47號）；
8、《廣西壯族自治區(qū)國土資源廳關(guān)于印發(fā)<廣西城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作實施方案>的通知》（桂國土資發(fā)〔2017〕51號）；
9、《廣西壯族自治區(qū)國土資源辦公廳關(guān)于<廣西城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃編制要點>的通知》（桂國土資發(fā)〔2018〕67號）；
10、《廣西壯族自治區(qū)國土資源辦公廳關(guān)于<印發(fā)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃成果>圖件編制標準的通知》（桂國土資發(fā)〔2018〕227號）。
四、相關(guān)規(guī)劃
1、《玉林市城市總體規(guī)劃（2008-2020年）》；
2、《玉林市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》；
3、《玉林市城北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》；
4、《玉林市二環(huán)路控制性詳細規(guī)劃》；
5、《玉林市江南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》；
6、《玉林市玉東新區(qū)控制性詳細規(guī)劃》；
7、《玉林市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）（2015年調(diào)整）》；
8、《玉林市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013-2017年）》；
9、《玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》；
10、《玉林市玉州區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》；
11、《玉林市福綿區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》；
12、《玉林市玉東新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》；
13、《玉林生態(tài)市建設(shè)規(guī)劃（2009-2020年）》；
14、《玉林市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2015-2025年）》。
第二章 城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查、現(xiàn)狀分析與潛力評價
結(jié)合遙感影像、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)，利用地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，對城鎮(zhèn)建設(shè)用地以宗地為單元進行梳理，初步獲取地塊用地類型、權(quán)屬、面積、四至范圍、權(quán)利人、現(xiàn)狀用途及規(guī)劃用途等信息。主要分調(diào)查底圖制作、劃分調(diào)查區(qū)、確定調(diào)查單元、外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)調(diào)查、低效用地認定及標圖入庫幾個步驟進行。
玉林市低效用地調(diào)查范圍共劃分了113個調(diào)查單元，其中：舊城鎮(zhèn)25個，舊村莊59個，舊廠礦29個，無其他低效用地。調(diào)查單元劃分匯總詳見表2-1。
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第二節(jié) 城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀分析
玉林市城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀總規(guī)模，舊城鎮(zhèn)規(guī)模共，其中商服用地，占舊城鎮(zhèn)總規(guī)模的1.64%；住宅用地，占舊城鎮(zhèn)總規(guī)模的98.36%。
舊村莊規(guī)模共，其中住宅用地，占舊村莊總規(guī)模的99.63%；公共管理與公共服務(wù)用地，占舊村莊總規(guī)模的0.37%。
舊廠礦規(guī)模共，均為工礦倉儲用地。玉林市城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀規(guī)模及結(jié)構(gòu)詳見表2-2。
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玉林市城鎮(zhèn)低效用地的土地開發(fā)強度有待加強，整體土地利用率有待進一步提高。城鎮(zhèn)低效用地利用效益總體水平較低，仍具較大的發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g，在今后的建設(shè)用地管理工作中應(yīng)加強對城鎮(zhèn)低效用地的再開發(fā)，進而促進玉林市整體土地集約利用水平的提高。
一、城鎮(zhèn)低效用地規(guī)模潛力及潛力分區(qū)
玉林市城鎮(zhèn)低效用地規(guī)模中，絕對規(guī)模潛力共，相對規(guī)模潛力為64.36%。從低效用地類型來看，舊村莊的絕對規(guī)模潛力最大，為，占全部絕對規(guī)模潛力的53.70%，舊村莊的相對規(guī)模潛力為62.58%；舊城鎮(zhèn)絕對規(guī)模潛力較大，為，占全部絕對規(guī)模潛力的27.60%，舊城鎮(zhèn)的相對規(guī)模潛力為69.68%；舊廠礦的絕對規(guī)模潛力最小，為，占全部絕對規(guī)模潛力的18.70%，舊廠礦的相對規(guī)模潛力為64.36%；從相對規(guī)模潛力來看，舊城鎮(zhèn)的開發(fā)潛力最大，舊廠礦的開發(fā)潛力較大，舊村莊的開發(fā)潛力最小。從最佳挖潛方式來看，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)改造挖潛的絕對規(guī)模潛力最大，為，占全部絕對規(guī)模潛力的63.60%；整體拆除現(xiàn)有物業(yè)改造挖潛的絕對規(guī)模潛力為，占全部絕對規(guī)模潛力的36.40%。
玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)具有較大的規(guī)模潛力空間。從潛力分區(qū)來看，高潛力區(qū)調(diào)查單元面積為，占全部城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查單元面積的18.97%，高潛力區(qū)再開發(fā)土地面積為，高潛力區(qū)絕對規(guī)模潛力為；中潛力區(qū)調(diào)查單元面積為，占全部城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查單元面積的48.57%，中潛力區(qū)再開發(fā)土地面積為，中潛力區(qū)絕對規(guī)模潛力為；低潛力區(qū)調(diào)查單元面積為，占全部城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查單元面積的23.82%，低潛力區(qū)再開發(fā)土地面積為，低潛力區(qū)絕對規(guī)模潛力為；無潛力區(qū)調(diào)查單元面積為，占全部城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查單元面積的8.64%，無潛力區(qū)再開發(fā)土地面積為，無潛力區(qū)絕對規(guī)模潛力為。
從城鎮(zhèn)低效用地類型來看，舊村莊占比最高，舊城鎮(zhèn)僅次于舊村莊，舊廠礦占比最小。其中舊城鎮(zhèn)高潛力區(qū)調(diào)查單元面積為，再開發(fā)土地面積為，絕對規(guī)模潛力為；舊村莊高潛力區(qū)調(diào)查單元面積為，再開發(fā)土地面積為，絕對規(guī)模潛力為；舊廠礦高潛力區(qū)調(diào)查單元面積為，再開發(fā)土地面積為，絕對規(guī)模潛力為。
二、城鎮(zhèn)低效用地經(jīng)濟潛力及潛力分區(qū)
玉林市城鎮(zhèn)低效用地調(diào)查單元的土地經(jīng)濟潛力共3095291.82萬元，單位土地經(jīng)濟潛力4381.66元/m2。從低效用地類型來看，舊村莊經(jīng)濟潛力最大，為1381645.95萬元，占全部經(jīng)濟潛力的44.64%，舊村莊的單位土地經(jīng)濟潛力為3555.08元/ m2；舊城鎮(zhèn)的經(jīng)濟潛力較大，為1133024.36萬元，占全部經(jīng)濟潛力的36.60%，舊城鎮(zhèn)的單位土地經(jīng)濟潛力為5916.27元/ m2；舊廠礦的經(jīng)濟潛力最小，為580621.51萬元，占全部經(jīng)濟潛力的18.76%，舊廠礦的單位土地經(jīng)濟潛力為4598.25元/ m2，從單位土地經(jīng)濟潛力來看，舊城鎮(zhèn)的開發(fā)潛力最大，舊廠礦開發(fā)潛力較大，舊村莊開發(fā)潛力較小。從最佳挖潛方式來看，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)改造挖潛的經(jīng)濟潛力最大，為2018076.93萬元，占全部經(jīng)濟潛力的65.20%；整體拆除現(xiàn)有物業(yè)改造挖潛的經(jīng)濟潛力為1077214.89萬元，占全部經(jīng)濟潛力的34.80%。
玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的經(jīng)濟潛力較高，多為中潛力區(qū)。從潛力分區(qū)來看，高潛力區(qū)低效用地面積為，占全部城鎮(zhèn)低效用地面積的0.53%，經(jīng)濟潛力為44038.58萬元，高潛力區(qū)的單位土地經(jīng)濟潛力為12032.40元/m2；中潛力區(qū)低效用地面積為，占全部城鎮(zhèn)低效用地面積的33.51%，經(jīng)濟潛力為1534662.22萬元，中潛力區(qū)的單位土地經(jīng)濟潛力為6483.85元/ m2；低潛力區(qū)低效用地面積為，占全部城鎮(zhèn)低效用地面積的38.60%，經(jīng)濟潛力1090903.16萬元，低潛力區(qū)的單位土地經(jīng)濟潛力為4000.52元/ m2；無潛力區(qū)低效用地面積為，占全部城鎮(zhèn)低效用地面積的27.83%，經(jīng)濟潛力425687.86萬元，無潛力區(qū)的單位土地經(jīng)濟潛力為2201.30元/ m2。從城鎮(zhèn)低效用地類型來看，高潛力區(qū)均集中在舊城鎮(zhèn)，且舊城鎮(zhèn)在中潛力區(qū)中占比最高，占所有中潛力區(qū)面積的57.88%，舊城鎮(zhèn)的中潛力區(qū)經(jīng)濟潛力為934755.07萬元，占所有中潛力區(qū)經(jīng)濟潛力總和的60.91%；舊廠礦在中潛力區(qū)和低潛力區(qū)分布較多，舊村莊主要集中在低潛力區(qū)和無潛力區(qū)。
一、定性目標
（一）盤活存量低效用地，增強城鎮(zhèn)建設(shè)用地有效供給
通過對利用強度低、效益差、基礎(chǔ)設(shè)施不完善及布局不合理的土地進行盤整與開發(fā)，充分盤活存量低效用地，提高土地的利用效率，推進建設(shè)用地集約化利用，從而增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地有效供給，為玉林市經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展提供強勁持久動力。
（二）優(yōu)化土地資源空間布局，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高土地產(chǎn)出強度
充分利用本次城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)契機，對城鎮(zhèn)用地范圍內(nèi)禁止類淘汰類、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的產(chǎn)業(yè)用地進行騰退，釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動城市規(guī)劃、區(qū)域功能的落實，優(yōu)化土地資源空間布局。通過差別化土地供應(yīng)方式及相應(yīng)的激勵政策，促使企業(yè)自主淘汰落后生產(chǎn)工藝和生產(chǎn)方式，鼓勵企業(yè)積極引進高新技術(shù)，提高投資強度，充分挖掘土地資源潛力，保障土地資源優(yōu)化配置和有效供給，以規(guī)劃統(tǒng)籌優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，以土地資源差別化供給方式支撐產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以土地資源再開發(fā)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，提高土地產(chǎn)出強度，增強經(jīng)濟社會發(fā)展動力。
（三）完善城市功能，優(yōu)化人居環(huán)境
通過盤活城鎮(zhèn)低效用地，補充和完善配套合理、功能齊全的公共服務(wù)體系，構(gòu)建等級結(jié)構(gòu)合理、功能清晰的道路交通系統(tǒng)，增設(shè)開發(fā)強度適中、配套設(shè)施完善的住宅小區(qū)、商貿(mào)商服用地，增加綠地和公共開敞空間面積，改善玉林市的整體發(fā)展環(huán)境，促進城市服務(wù)功能的完善和環(huán)境品質(zhì)的提升，滿足人們居住、休閑、消費等需求，增強城市吸引力。
（四）疏解老城區(qū)城市職能，健康有序推進城鎮(zhèn)化
統(tǒng)籌考慮老城保護、調(diào)整優(yōu)化和新城發(fā)展，通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作對老城區(qū)“做減法”，多拆少建，疏導(dǎo)不適合在老城區(qū)發(fā)展的城市職能和產(chǎn)業(yè)，集中拆遷一批老舊小區(qū)和商貿(mào)店鋪，挖潛存量建設(shè)用地，增加綠地、廣場、停車場等公共設(shè)施，嚴格控制老城內(nèi)的建筑總量和建設(shè)項目規(guī)模，妥善解決老城存在的棚戶區(qū)、城中村、交通擁堵、環(huán)境污染、消防隱患等問題，推動城鎮(zhèn)化建設(shè)健康有序發(fā)展，形成資源節(jié)約、環(huán)境友好、經(jīng)濟高效、社會和諧的城鎮(zhèn)發(fā)展新格局。
（五）保障用地需求，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展
加快實施舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠礦的功能再造，充分提高土地利用效率，擴展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動低污染、低能耗、高附加值的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展和集聚，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，提升經(jīng)濟發(fā)展水平，推動宜居城市和新農(nóng)村建設(shè)，確保經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。
三、定量目標
依據(jù)定性目標，明確規(guī)劃期內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)總規(guī)模、各類型低效用地規(guī)模、土地利用強度、土地投入產(chǎn)出強度提升、設(shè)施改善程度和生態(tài)環(huán)境改善等方面的量化目標。結(jié)合城市用地發(fā)展方向，合理安排各類建設(shè)用地，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，完善產(chǎn)業(yè)功能分區(qū)用地布局，強化產(chǎn)業(yè)集聚，促進土地集約利用水平的提高。玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃控制指標詳見表3-1。
（一）低效用地再開發(fā)規(guī)模
根據(jù)低效用地認定標準，認定低效用地的面積為，規(guī)劃2018-2022年實施再開發(fā)面積，其余的，因其規(guī)模潛力和經(jīng)濟潛力較小，且地塊面積較小，呈零散分布，從經(jīng)濟技術(shù)的可行性考慮，該部分低效用地不具備獨立開發(fā)的條件，暫不納入本次再開發(fā)范圍，擬安排至2022年以后，待開發(fā)條件成熟后再安排實施計劃。
（二）各類型低效用地再開發(fā)規(guī)模
規(guī)劃2018-2022年實施再開發(fā)面積，其中舊城鎮(zhèn)再開發(fā)規(guī)模，舊村莊再開發(fā)規(guī)模，舊廠礦再開發(fā)規(guī)模。
（三）土地利用強度
通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，整合玉林市內(nèi)現(xiàn)有功能分散、低效利用的土地，進行空間騰挪，改變以往粗放型的經(jīng)濟發(fā)展方式，推進建設(shè)用地集約化。規(guī)劃期內(nèi)再開發(fā)項目的平均容積率由開發(fā)前0.68提高到2.75，可節(jié)約用地指標約，節(jié)地率達到75.27%，較大程度的提高了建設(shè)用地的土地利用效率，為快速發(fā)展時期的玉林市節(jié)約了土地資源。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施改善
規(guī)劃至2022年，通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)打通城區(qū)道路，完善交通基礎(chǔ)設(shè)施，形成有利于中心城區(qū)拉開骨架的城市路網(wǎng)。城市污水集中處理率達到95%以上，用水普及率、燃氣普及率達95%以上，生活垃圾處理率達90%以上。
（五）生態(tài)環(huán)境改善
充分利用城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)契機，對玉林市開關(guān)廠、玉林市塑料廠、玉林市紙箱廠、泡沫廠等附加值低、技術(shù)落后、產(chǎn)能低下、不符合環(huán)保要求的工業(yè)企業(yè)淘汰開發(fā)，構(gòu)建現(xiàn)代新型工業(yè)體系，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)能減排、清潔生產(chǎn)的新產(chǎn)業(yè)格局，減少空氣污染，提高安全環(huán)保水平，使生態(tài)環(huán)境得到一定的改善。環(huán)境空氣質(zhì)量繼續(xù)保持在二級標準之內(nèi)，空氣中主要污染物年均濃度均達到《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095－1996）二級標準。環(huán)境空氣綜合指數(shù)小于4.5，環(huán)境空氣質(zhì)量指數(shù)AQI優(yōu)良率達到90%。
一、摸清可改造城鎮(zhèn)低效用地的開發(fā)潛力
以玉林市中心城區(qū)建設(shè)用地節(jié)約集約利用潛力初始評價調(diào)查結(jié)果為參考，結(jié)合2017年第四季度遙感影像圖，開展存量建設(shè)用地利用狀況調(diào)查，尤其要掌握低效用地的具體情況，摸清城鎮(zhèn)低效用地的現(xiàn)狀和開發(fā)潛力，通過實地調(diào)研確定改造主體、改造方式等，建立玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)數(shù)據(jù)庫，明確各地塊土地利用現(xiàn)狀、規(guī)劃情況等信息，為后期全程監(jiān)管及土地動態(tài)管理打下堅實的基礎(chǔ)。
二、明確城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目時序及投資計劃
堅持“規(guī)劃引導(dǎo)”，全面分析玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市住房建設(shè)規(guī)劃、工業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用和保護規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求，確定玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)重點區(qū)域和開發(fā)時序，制定近、遠期改造計劃和投資計劃，以指導(dǎo)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作有序推進。
三、研究制訂城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)配套政策
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作要順利推進，政策創(chuàng)新是最為關(guān)鍵的一環(huán)，結(jié)合玉林市實際情況，對確定開發(fā)的項目進行深入分析，摸清項目開發(fā)需求及意義，預(yù)測實施中存在的問題，在不違反土地管理法律法規(guī)的前提下，開展低效用地管理、土地出讓金優(yōu)惠、補辦用地手續(xù)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、完善收益分配方式等有關(guān)政策及財政扶持政策等配套政策的研究與制訂，推進城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用和管理制度的創(chuàng)新和完善，并進行成果的適當推廣應(yīng)用。
四、建立再開發(fā)項目庫
及時將開發(fā)項目范圍、權(quán)屬狀況、開發(fā)類型、開發(fā)時序、開發(fā)方式、開發(fā)模式、規(guī)劃用途等情況上圖入庫，納入國土資源綜合監(jiān)管平臺，通過動態(tài)管理做到論證一批、開工一批、建成一批。并進行數(shù)據(jù)庫定期調(diào)整和更新，實現(xiàn)數(shù)據(jù)庫“定期調(diào)整、可增可減、動態(tài)監(jiān)管”的目標。
五、提出規(guī)劃實施保障措施
為推進玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作順利開展，各區(qū)政府必須高度重視，成立相應(yīng)的工作機構(gòu)，在市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，與相關(guān)部門密切配合，提出實施保障措施，積極穩(wěn)妥的推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作。
第四章 規(guī)劃空間布局與結(jié)構(gòu)優(yōu)化
第一節(jié) 功能布局與用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化
結(jié)合城鎮(zhèn)低效用地現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)，在與《玉林市城市總體規(guī)劃（2008-2020年）》、《玉林市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》、《玉林市江南片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》、《玉林市城北片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》等充分銜接的基礎(chǔ)上，合理安排居住、商業(yè)、工業(yè)等各類用地規(guī)模，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)及功能布局。將部分騰挪出來的土地恢復(fù)其生態(tài)功能或建設(shè)防護綠地、公園綠地等，改善城市的生產(chǎn)和生活環(huán)境，凸顯城市健康、持續(xù)發(fā)展的原則。發(fā)揮玉林市各類資源的優(yōu)勢；以濱河、道路防護綠地為主體構(gòu)成的綠色網(wǎng)絡(luò)與公園綠地、生產(chǎn)綠地等綠色斑塊有機聯(lián)系，形成“清灣江濱水生態(tài)綠帶、南流江濱水生態(tài)綠帶以及沿黎湛鐵路的防護綠帶”。
一、舊城鎮(zhèn)開發(fā)用地布局優(yōu)化
舊城鎮(zhèn)開發(fā)以城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、整體功能完善為總體目標，以人居環(huán)境提升、基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施完善為具體目標，以成片開發(fā)、集聚發(fā)展為原則，改造開發(fā)舊城鎮(zhèn)內(nèi)低效用地，調(diào)整用地功能布局，提升城市形象和品位。
開發(fā)后重點在中秀路與站前路之間布局批發(fā)零售用地；東至內(nèi)環(huán)西路，南至人民中路，西至大北路，北至教育中路的地塊布局商務(wù)金融用地；其余的舊城鎮(zhèn)均布局城鎮(zhèn)住宅用地，與周邊不需改造的城市用地相互配套。
經(jīng)舊城鎮(zhèn)開發(fā)用地布局優(yōu)化后，從社會效益的角度看，改善了居住條件，增加一定比例的居住面積，增加了基礎(chǔ)設(shè)施，完善城市功能；從經(jīng)濟效益的角度看，根據(jù)用地布局現(xiàn)狀，結(jié)合相關(guān)控規(guī)適當增加商務(wù)金融用地和其他商服用地，同時通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，可帶動建筑、建材、冶金、輕工、化工、機械、電子、森林、能源、交通、金融、市政、郵電、紡織等10多個行業(yè)、40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效拉動國民經(jīng)濟增長；從生態(tài)效益的角度看，改善了舊居民內(nèi)部環(huán)境，促進城鄉(xiāng)面貌提升。
二、舊村莊開發(fā)用地布局優(yōu)化
舊村莊分布較為零散，本次再開發(fā)選取了規(guī)模潛力和經(jīng)濟潛力較大的舊村莊，同時結(jié)合玉林市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委近期的改造計劃，確定對南江街道、城西街道的舊村莊進行再開發(fā)。通過對舊村莊進行改造開發(fā)，以形成城市景觀、實現(xiàn)城鎮(zhèn)功能、優(yōu)化城市布局、與原有城市空間有效整合為目標，對農(nóng)村居民點進行統(tǒng)一布局，集中建設(shè)，實現(xiàn)村莊建設(shè)用地的集約利用，完善公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套。
三、舊廠礦開發(fā)用地布局優(yōu)化
將位于中心城區(qū)內(nèi)的舊廠房清退，將對玉林市紙箱廠、玉林市開關(guān)廠、玉林市塑料廠、玉林市制藥廠、玉林市長虹機械廠、自行車一廠、自行車二廠實行“退二進三”，玉林市正泰彩印包裝廠舊廠加快改造，低效落后的工業(yè)企業(yè)進行騰籠換鳥，引進新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)，推動工業(yè)項目集聚發(fā)展，促進土地節(jié)約集約利用。將與規(guī)劃用途不符的舊廠礦改造與規(guī)劃相符，在清灣江與一環(huán)北路之間、沿江西路西側(cè)與南流江交匯處、黎湛鐵路西側(cè)增加了防護綠地與公園綠地，加強區(qū)域性中心城市功能配套，提升城市服務(wù)水平。
經(jīng)舊廠礦開發(fā)用地布局優(yōu)化，從社會效益的角度看，基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施得到明顯改善，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化的同時，人口素質(zhì)也在不斷提升；從經(jīng)濟效益的角度看，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟增長，優(yōu)化城市格局，促進內(nèi)生經(jīng)濟；從生態(tài)效益的角度看，增加綠色開敞空間，創(chuàng)造城市良好景觀。
通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，整合玉林市內(nèi)現(xiàn)有功能分散、低效利用的土地，進行空間騰挪，改變以往粗放型的經(jīng)濟發(fā)展方式，推進建設(shè)用地集約化。規(guī)劃期內(nèi)再開發(fā)項目的平均容積率由開發(fā)前0.68提高到2.75，其中商服用地容積率由開發(fā)前1.42提高到3.62，住宅用地容積率由開發(fā)前0.94提高到2.97，工礦倉儲用地由開發(fā)前0.55提高到2.45；再開發(fā)項目的可節(jié)約用地指標約，節(jié)地率達到75.27%，較大程度的提高了建設(shè)用地的土地利用效率，為快速發(fā)展時期的玉林市節(jié)約了土地資源。其中：舊城鎮(zhèn)開發(fā)項目可節(jié)約用地指標，占節(jié)約用地總規(guī)模的25.38%；舊村莊開發(fā)項目可節(jié)約用地指標，占節(jié)約用地總規(guī)模的2.01%；舊廠房開發(fā)項目多為“退二進三”，改變現(xiàn)狀用途，可節(jié)約用地指標，占節(jié)約用地總規(guī)模的72.61%。規(guī)劃改造后再開發(fā)項目的一類容積率區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的3.30%；二類容積率區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的2.00%；三類容積率區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的45.23%；四類容積率區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的44.73%；五類容積率區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的4.74%。規(guī)劃改造后再開發(fā)項目的一類建筑密度區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的3.30%；三類建筑密度區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的8.93%；四類建筑密度區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的87.76%；規(guī)劃改造后再開發(fā)項目的一類建筑高度區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的3.30%；二類建筑高度區(qū)面積，占再開發(fā)總面積的9.89%；三類建筑高度區(qū)，占再開發(fā)總面積的22.33%；四類建筑高度區(qū)，占再開發(fā)總面積的61.46%；五類建筑高度區(qū)，占再開發(fā)總面積的3.02%。通過本次城鎮(zhèn)低效用地的再開發(fā)，進一步提高了玉林市土地開發(fā)強度。
玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃期限為2018-2022年，分近期2018-2020年、遠期2021-2022年兩個階段，涉及再開發(fā)項目41個，面積。其中：近期再開發(fā)項目31個，面積；遠期再開發(fā)項目8個，面積。
一、近期（2018-2020年）
2018-2019年再開發(fā)范圍：中心城區(qū)東至美林街、西至白石橋路、北至民主中路、南至清寧路；城西片區(qū)玉石公路與二環(huán)北路交叉口東南側(cè)。
本階段項目開發(fā)條件較成熟，部分前期準備工作已經(jīng)開展，近期2018-2019年確定再開發(fā)項目10個，面積，均為舊廠礦開發(fā)項目，面積。擬開發(fā)的重點工程：衍楊鑄造廠改造項目、金和拉絲廠改造項目、百匯泡沫廠改造項目、玉林市開關(guān)廠改造項目、玉林市紙箱廠改造項目、玉林正泰彩印包裝改造項目、廣西玉林市嶺南裝運有限公司改造項目、玉林市正源煤炭有限公司改造項目、玉林市裝運公司改造項目。（具體情況見表5-1）。
2019-2020年再開發(fā)范圍：城西片區(qū)：大北路以北-清寧路一帶；中心城片區(qū)：一環(huán)東路—一環(huán)北路—新民路—江濱路—民主中路一帶；城東片區(qū)：江濱路—廣場東路—金玉路一帶；城南片區(qū)：東城站路—苗園路—二環(huán)南路一帶。
本階段再開發(fā)項目的規(guī)模潛力和經(jīng)濟潛力大多處于中潛力區(qū)和高潛力區(qū)，再開發(fā)項目共21個，面積，其中舊城鎮(zhèn)開發(fā)項目4個，面積；舊村莊開發(fā)項目1個，面積；舊廠礦開發(fā)項目16個，面積。擬開發(fā)的重點工程：玉林制藥廠改造項目、玉柴機械集團有限公司改造項目。
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年再開發(fā)項目統(tǒng)計表
二、遠期（2021-2022年）
2021-2022年再開發(fā)范圍：城站路—公園路—園濱街—江濱路；新民路與江濱路交叉口西南側(cè)；金港路—沿江東路—二環(huán)東路；民主南路—萬良路—金港路—常樂路。
本階段主要改造開發(fā)難度較高、開發(fā)面積較大的舊城鎮(zhèn)和舊村莊，再開發(fā)項目共8個，面積，其中舊城鎮(zhèn)開發(fā)項目7個，面積；舊村莊開發(fā)項目1個，面積。詳見表5-3<span style="line-height: 200%; font-size: 14pt;" times="" new="" roman";="" mso-ascii-font-family:="" "times="" mso-font-kerning:="" 0pt;"="">。
一、鼓勵多種方式進行再開發(fā)
（一）鼓勵原國有土地使用權(quán)人進行改造開發(fā)
除有關(guān)法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當由市政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進行改造開發(fā)。
原劃撥土地改造開發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。
原依法取得的工業(yè)用地改造開發(fā)后提高廠房容積率但不改變用途的，可不再增繳土地價款。
利用現(xiàn)有工業(yè)用地，興辦先進制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺等國家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項目的，經(jīng)市人民批準，可繼續(xù)按原用途使用，過渡期為5年，過渡期滿后，依法按新用途辦理用地手續(xù)。
允許原土地使用權(quán)人將工業(yè)用地變更為商服、住宅用途，涉及劃撥土地改變?yōu)槌鲎尩模刹扇f(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。
在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市政府批準，企業(yè)在原廠房內(nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計、動漫制作、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，不視為改變土地用途。
（二）鼓勵土地歸宗集中開發(fā)
對符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的城鎮(zhèn)低效用地，開發(fā)主體可根據(jù)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃，申請收購相鄰多宗地塊，進行集中開發(fā)，歸宗面積不大于3畝。市國土資源局可根據(jù)開發(fā)主體的申請，將分散的土地歸宗，為開發(fā)主體辦理土地變更登記手續(xù)。
（三）加強公共設(shè)施和民生項目建設(shè)
在改造開發(fā)中要優(yōu)先安排一定比例用地，用于基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施、公益事業(yè)等公共設(shè)施建設(shè)，促進文化遺產(chǎn)和歷史文化建筑保護。對涉及經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的改造項目，可根據(jù)實際配建保障性住房或公益設(shè)施，按合同或協(xié)議約定移交當?shù)卣y(tǒng)籌安排。對參與改造開發(fā)，履行公共性、公益性義務(wù)的，可給予適當政策獎勵。
二、實行差別化政策推進“三舊”改造
（一）優(yōu)先提供搬遷安置用地
拆遷安置房的建設(shè)優(yōu)先于改造開發(fā)項目建設(shè)，采取貨幣補償和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，向被拆遷人提供安置房，安置房號按拆除先后順序選擇。
（二）統(tǒng)一確定成片改造項目用地期限
經(jīng)批準實施成片開發(fā)的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目，涉及多個轉(zhuǎn)讓地塊且使用年期不統(tǒng)一的，以原批準最長的土地使用期限作為成片開發(fā)項目用地的期限。
（三）合理確定土地出讓價格
在實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中，因擬出讓的宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，土地開發(fā)程度達不到基準地價設(shè)定的“六通一平”條件，在確定宗地出讓價格時，可根據(jù)土地用途類型，在基準地價的基礎(chǔ)上，綜合考慮土地的開發(fā)程度、區(qū)位條件等因素進行評估修正，以評估的宗地價格為參考依據(jù)，土地出讓價格不應(yīng)低于相應(yīng)土地級別的基準地價核減土地開發(fā)程度差異價格后的價格。
（四）允許部分土地置換
在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，允許通過土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。開發(fā)涉及收回或者收購?fù)恋氐模梢载泿欧绞较蛟褂脵?quán)人補償或支付收購款，也可以置換方式為原使用權(quán)人重新安排用地，置換的土地使用權(quán)價格折抵后不足的，可以貨幣補齊。
（五）適當分配土地收益
在舊城鎮(zhèn)開發(fā)中，需要搬遷的企業(yè)用地由市政府依法收回后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，在扣除土地補償?shù)荣M用后，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項用于支持企業(yè)發(fā)展。在舊村莊開發(fā)中，市政府通過征收農(nóng)村集體建設(shè)用地進行經(jīng)營性開發(fā)的，其土地出讓純收益可按不高于60%的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項用于支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展。對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目的增值收益（凈收益）按一定比例（市政府專門研究確定）由市、轄區(qū)及原產(chǎn)權(quán)人分成。轄區(qū)留成部分應(yīng)設(shè)立專項資金，用于“城中村”整治改造和舊城更新改造，以及再開發(fā)項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等用途。
三、歷史用地及特殊問題處理對策
（一）歷史用地處理政策
在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃范圍內(nèi)、符合土地利用總體規(guī)劃、現(xiàn)狀為存量建設(shè)用地但沒有合法用地手續(xù)的歷史遺留建設(shè)用地，按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則進行分類處理。用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前的，由玉林市國土資源局出具符合土地利用總體規(guī)劃的審核意見書，依照原國家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進行確權(quán)后，由市人民政府辦理土地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，依照1998年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實處理（處罰）措施后按土地現(xiàn)狀辦理征收手續(xù)；用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2009年12月31日之間的，符合土地利用總體規(guī)劃，已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并已落實，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，按照1998年修訂的《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，繳納耕地開墾費和新增建設(shè)用地土地有償使用費，落實處理（處罰）措施后辦理土地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)。
（二）特殊問題處理政策
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)涉及到的單宗土地面積小于3畝的邊角地、夾心地、插花地，且累計面積不超過改造項目總面積10％、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，可一并納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍，依法辦理用地手續(xù)。
（三）完善用地手續(xù)政策
納入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃范圍、需完善征收手續(xù)的土地，由市政府制訂開發(fā)方案，報自治區(qū)政府批準后實施；供地手續(xù)由市人民政府按本方案辦理。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)成本主要由征地及安置補償費、拆遷補償費、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建安成本費用、不可預(yù)見費、財務(wù)費用等其他費用組成。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)總成本費用約667906.52萬元，其中征地及安置補償費約14536.21萬元，占總費用的2.18%；拆遷補償費約335601.18萬元，占總費用的50.25%；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費約27635.41萬元，占總費用的4.14%；建安成本費約223132.75萬元，占總費用的33.41%；不可預(yù)見費約30045.28萬元，占總費用的4.50%；財務(wù)費用等其他費用約36955.69萬元，占總費用的5.53%。詳見表6-1。
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一是政府將城鎮(zhèn)低效用地項目的增值收益設(shè)立專項資金，用于再開發(fā)以及項目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等；二是鼓勵原土地使用者自籌資金或合作合資進行開發(fā)；三是企業(yè)開發(fā)，引入社會資金，政府通過將規(guī)劃確定的土地開發(fā)建設(shè)條件通過掛牌或政府采購等公開方式確定土地使用權(quán)人的途徑，積極吸引社會資金參與開發(fā)；四是政府通過土地開發(fā)信托、土地資產(chǎn)證券化等方式吸收社會資金；五是政府鼓勵開發(fā)主體加強與金融機構(gòu)的合作，鼓勵和引導(dǎo)各類擔保公司和金融機構(gòu)參與城鎮(zhèn)低效利用再開發(fā)，利用其投融資平臺籌措資金。
綜合考慮本次玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的實際情況，擬采用政府主導(dǎo)和企業(yè)開發(fā)的改造主體，同時采用相對應(yīng)的資金籌措途徑。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)擬改造項目共占地，舊城鎮(zhèn)改造面積；舊村莊改造面積；舊廠礦改造面積；城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)總成本資金約667906.52萬元，其中舊城鎮(zhèn)改造項目需要投入資金169501.11萬元，占總資金的25.38%；舊村莊改造項目需要投入資金13415.83萬元，占總資金的2.01 %；舊廠礦改造項目需要投入資金484989.57萬元，占總資金的72.61 %。
項目開發(fā)模式主要包括政府主導(dǎo)型及政府與市場合作型，根據(jù)前面的經(jīng)濟潛力測算，篩選出本規(guī)劃改造單元所在的調(diào)查單元對應(yīng)的經(jīng)濟潛力統(tǒng)計可知，項目改造完成后預(yù)計總產(chǎn)值801362.68萬元，可獲利潤133456.16萬元。綜合考慮再開發(fā)區(qū)域增值收益分配，政府與企業(yè)分別可獲96048.59 萬元、37407.57萬元的利潤分配。
一、改善居住條件，增加居住面積
通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，綜合治理了諸如臟亂差現(xiàn)象，大大改善了居民的生活環(huán)境，獲得了較好的社會效益。居民的居住條件得到改善，顯著提升城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境水平。
二、增加基礎(chǔ)設(shè)施，完善城市功能
通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等得到了明顯的改善。將老舊的公共服務(wù)設(shè)施遷到行政辦公服務(wù)中心，為玉林市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間保障，為城市居民提供完善的生活服務(wù)。公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施的完善將大大改善民生，改善城市的建設(shè)面貌，對于城市結(jié)構(gòu)和功能的優(yōu)化發(fā)揮重要的作用。
三、完善城區(qū)道路系統(tǒng)，提高道路網(wǎng)密度
通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)打通城區(qū)道路，完善交通基礎(chǔ)設(shè)施，形成有利于中心城區(qū)拉開骨架的城市路網(wǎng)。通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，完善了城區(qū)道路系統(tǒng)，提高了城市道路網(wǎng)密度。
四、在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化的同時，人口素質(zhì)不斷提升
通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，玉林市傳統(tǒng)的低端服務(wù)業(yè)將向商貿(mào)、金融、咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，服務(wù)功能將在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的帶動下獲得快速發(fā)展，進而提升玉林市在廣西的地位和形象。在不斷淘汰低端產(chǎn)業(yè)、引入新的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的同時，就業(yè)結(jié)構(gòu)將逐漸從一產(chǎn)、二產(chǎn)轉(zhuǎn)向二產(chǎn)（特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)）、三產(chǎn)為主導(dǎo)，城市人口結(jié)構(gòu)將獲得優(yōu)化提升，人口素質(zhì)也將得到提升，居民的生活質(zhì)量也得到一定的提升。
一、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動國民經(jīng)濟增長
通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，可帶動建筑、建材、冶金、輕工、化工、機械、電子、森林、能源、交通、金融、市政、郵電、紡織等10多個行業(yè)、40多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效拉動國民經(jīng)濟增長。初步估算，2018-2022年城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)總投資66.79億元，以投入產(chǎn)出計算，基于1.0元投入，可帶動相關(guān)行業(yè)增加1.7-2.2元產(chǎn)值，則城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)可帶動相關(guān)行業(yè)增加產(chǎn)值113.54-146.94億元左右。其經(jīng)濟效益不僅用于維持項目自身運營成本，還增加了財政稅收，可為城市建設(shè)中的基礎(chǔ)設(shè)施和公益項目建設(shè)提供資金保障。
二、優(yōu)化城市格局，促進內(nèi)生經(jīng)濟
玉林市規(guī)劃期內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目共占地，預(yù)計新建成住宅約422.81萬平方米，商業(yè)約44.73萬平方米、工業(yè)40.75萬平方米，大規(guī)模的項目建設(shè)和運營，使得城市商業(yè)街區(qū)重塑、工業(yè)入園，將增強自身造血機能，以企業(yè)和商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，推動改造開發(fā)區(qū)的持續(xù)更新，充分吸納自身就業(yè)人口，形成預(yù)期的穩(wěn)定經(jīng)濟。
一、改善舊民居內(nèi)部環(huán)境，促進城鄉(xiāng)面貌顯著提升
通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，拆除建筑結(jié)構(gòu)簡陋、外觀環(huán)境差的舊民居用房約156.25萬平方米，新建新型住宅用房約422.81萬平方米，且配套一定比例的公共服務(wù)用地，將大幅改善居（村）民生活環(huán)境，提高人民生活質(zhì)量，改變原來舊城區(qū)臟亂差的現(xiàn)象，促進城鄉(xiāng)面貌顯著提升。
二、增加綠色開敞空間，創(chuàng)造良好城市景觀
對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)騰挪出來的用地，約束開發(fā)商按照綠化率標準建設(shè)，留出一定比例用地作為城市開敞空間綠化建設(shè)。本次規(guī)劃新增配套綠地面積，人均公共綠地由現(xiàn)狀達到，改善了居民的居住環(huán)境和整體綠化景觀環(huán)境，為市民提供大面積的城市街頭綠地和公共開敞空間，為打造“宜居宜業(yè)”城市發(fā)揮重要作用。
三、提高安全環(huán)保水平，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級
充分利用城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)契機，對玉林市塑料廠、玉林市長虹機械廠、玉林市紙箱廠、玉林市開關(guān)廠等附加值低、技術(shù)落后、產(chǎn)能低下、不符合環(huán)保要求的工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建現(xiàn)代新型工業(yè)體系，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)能減排、清潔生產(chǎn)的新產(chǎn)業(yè)格局，減少空氣污染，提高環(huán)保效益。
一、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，形成聯(lián)合動力
為確保城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作規(guī)范、有序開展，成立由玉林市人民政府副市長為領(lǐng)導(dǎo)，發(fā)改、監(jiān)察、審計、財政、規(guī)劃、建設(shè)、工信、環(huán)保、土地儲備、工商、國土等部門負責人為成員的市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一部署、指導(dǎo)和監(jiān)督全市再開發(fā)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市國土資源局，具體負責城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的組織協(xié)調(diào)和指導(dǎo)考核等。各成員單位各司其職，互相配合，切實提高辦事效率，真正形成推動城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的合力。
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作是一項復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程，工作時間緊、任務(wù)重，涉及面廣，政策性強，市政府要建立行政“一把手”牽頭，分管領(lǐng)導(dǎo)具體負責的工作機制。玉林市人民政府總負責，協(xié)調(diào)指揮工作開展；發(fā)展改革部門負責投資項目的立項和產(chǎn)業(yè)政策制定；住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負責編制項目區(qū)域詳細規(guī)劃，提供規(guī)劃設(shè)計條件，及時辦理項目規(guī)劃有關(guān)手續(xù)；國土資源局負責土地報批和土地及房屋征收補償費的籌措工作；房管局負責房屋的拆遷管理；住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負責安置房建設(shè)工作和工程項目的建設(shè)監(jiān)管；人力資源和社會保障局負責被拆遷人的最低生活保障工作；公安局負責做好土地及房屋征收中的社會治安、維穩(wěn)工作等。各相關(guān)部門要樹立“一盤棋”思想，服從指揮，聽從命令，加強協(xié)作，形成高效聯(lián)動、齊抓共管的強大合力。
三、編制年度方案，分期有序?qū)嵤?/span>
結(jié)合玉林市經(jīng)濟社會發(fā)展實際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，依據(jù)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，按照“先易后難、逐步推進”和重點區(qū)域優(yōu)先的原則，科學(xué)制定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)年度實施方案，確保再開發(fā)工作有序推進。年度實施方案經(jīng)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組初審，報市人民政府審批后實施，并及時向社會公布。
征收補償資金的規(guī)范使用關(guān)系到被拆遷人的切身利益，關(guān)系到國有資金的安全運行和社會的和諧穩(wěn)定。市政府建立拆遷儲備金制度，根據(jù)改造計劃，將拆遷所需資金列入市級財政預(yù)算，建立拆遷專戶，?？顚Ｓ?。用于貨幣補償?shù)馁Y金在房屋征收決定做出前應(yīng)當足額到位，對每戶補償安置資金復(fù)核把關(guān)，及時將土地及房屋征收補償費以“一卡通”的方式發(fā)放到被征收戶手中，最大限度的保障群眾利益。市監(jiān)察、審計部門對征收補償資金使用情況進行監(jiān)督和審計。
充分利用網(wǎng)絡(luò)、報紙、廣播、電視等傳播媒介，就城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的目的意義、相關(guān)保障政策、帶給居（村）民的實際收益等內(nèi)容，開展全方位、多層次的宣傳。以闡釋再開發(fā)工作的意義，爭取公眾對改造工作的理解支持；以相關(guān)保障政策的說明，穩(wěn)定民心；以群眾實際利益的解讀，調(diào)動公眾參與的主動性和積極性。通過多種宣傳方式提高公眾思想認識，奠定再開發(fā)工作的群眾基礎(chǔ)，營造濃厚的輿論氛圍，引導(dǎo)社會各界廣泛參與，為推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)出力獻策。
六、運用技術(shù)手段，實施動態(tài)監(jiān)管
結(jié)合國土資源“一張圖”平臺，加強城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)管理信息化建設(shè)，充分運用航拍、遙感、GIS、實地測繪等技術(shù)手段，及時做好城鎮(zhèn)低效用地地塊再開發(fā)審批、項目實施、竣工驗收等情況的上圖入庫，實行改造開發(fā)全過程動態(tài)在線監(jiān)管，以防借城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)機會大拆大建，造成新的“圈地運動”。使城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作真正沿著有利于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、市場經(jīng)濟優(yōu)化發(fā)展、拉動經(jīng)濟增長的方向發(fā)展。
附表:玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃附表.xlsx
附圖:玉林市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項規(guī)劃附圖.rar
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