（福建?。┢翁锸?022年上半年房地產(chǎn)運(yùn)行分析
今年以來(lái)，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、居民收入增長(zhǎng)放緩、企業(yè)資金不足等多重因素影響，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈放緩趨勢(shì)。上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售面積繼續(xù)下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地更趨謹(jǐn)慎，土地購(gòu)置下降幅度加大。
一、銷(xiāo)售繼續(xù)下降，庫(kù)存壓力增加
房地產(chǎn)受全國(guó)銷(xiāo)售市場(chǎng)下行、銷(xiāo)售價(jià)格下降等因素影響，潛在購(gòu)房者持觀望態(tài)度。部分有購(gòu)房需求的居民因疫情原因?qū)е率杖氩环€(wěn)定，暫緩購(gòu)房計(jì)劃。上半年，全市商品房銷(xiāo)售面積245.33萬(wàn)平方米，同比下降22.1%，降幅較一季度擴(kuò)大12.6個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷影響下游產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)量，上半年限額以上建筑及裝潢材料類(lèi)消費(fèi)品零售總額6.59億元，同比下降25.8%。
按類(lèi)型分，住宅銷(xiāo)售面積219.83萬(wàn)平方米，同比下降24.2%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積2.42萬(wàn)平方米，同比下降69.0%。商品房銷(xiāo)售加速降溫，去庫(kù)存壓力有所增大，住宅待售面積大幅增加。6月末，全市住宅商品房待售面積83.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.3%，尤其是90-144平方米待售面積，增長(zhǎng)66.2%。
二、投資降幅擴(kuò)大，下行壓力依舊
（一）對(duì)全市固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)作用減弱
受市場(chǎng)及疫情影響，今年以來(lái)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)回落。上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資202.92億元，同比下降16.4%，降幅較一季度擴(kuò)大5.0個(gè)百分點(diǎn)，拉低全市固定資產(chǎn)投資增速3.8個(gè)百分點(diǎn)，為創(chuàng)近三年最低點(diǎn)。土地購(gòu)置費(fèi)54.91億元，下降38.1%。從用途來(lái)看，住宅投資158.48億元，同比下降13.9%；辦公樓投資2.03億元，同比下降43.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.62億元，同比下降18.6%。
（二）建設(shè)進(jìn)度放緩影響上游行業(yè)減產(chǎn)
受?chē)?guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和疫情影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)原材料運(yùn)輸時(shí)間延長(zhǎng)，房企資金周轉(zhuǎn)緊張，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度放緩。上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建安工程投資同比下降4.4%，商品房本年新開(kāi)工面積下降52.7%。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度放緩，一定程度影響上游行業(yè)減產(chǎn)。
三、房地產(chǎn)用地供應(yīng)量平價(jià)降
1-6月全市通過(guò)招拍掛供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地12宗61.48公頃，與去年同期基本持平；出讓總價(jià)款333080萬(wàn)元，同比下降40.8%，主要是非商品住宅類(lèi)用地占比較大，總體呈量平價(jià)降現(xiàn)象。從季度看，一季度出讓6宗17.32公頃；二季度出讓6宗44.16公頃。其中6月16日出讓的PS拍-2021-11號(hào)面積較大，共338.47畝，土地用途為批發(fā)市場(chǎng)、商務(wù)辦公用地，帶動(dòng)二季度出讓面積明顯上升。
四、商品住房銷(xiāo)售均價(jià)保持穩(wěn)定
上半年，我市商品住房銷(xiāo)售價(jià)位總體保持平穩(wěn)，未出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，全市商品住房銷(xiāo)售均價(jià)10604元/㎡，與去年基本持平。其中：荔城區(qū)14343元/㎡，同比增長(zhǎng)20.5%；城廂區(qū)13755元/㎡，同比下降13.3%；涵江區(qū)10013元/㎡，同比下降2.0%；秀嶼區(qū)7451元/㎡，同比下降6.5%；北岸4927元/㎡，同比下降8.0%；仙游縣6735元/㎡，同比下降2.2%。
五、到位資金趨緊，運(yùn)營(yíng)壓力增大
在銷(xiāo)售低迷導(dǎo)致銷(xiāo)售回款速度放緩、建筑原材料價(jià)格持續(xù)上漲、抗疫費(fèi)用增加等多重因素影響下，項(xiàng)目建設(shè)成本不斷推高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)壓力明顯增大。上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金206.75億元，同比下降28.5%；國(guó)內(nèi)貸款13.34億元，同比下降71.8%；自籌資金82.98億元，同比下降47.5%；各項(xiàng)應(yīng)付款較快增長(zhǎng)：其中，定金及預(yù)收款17.1億元，同比增長(zhǎng)6.9%；個(gè)人按揭貸款22.24億元，同比增長(zhǎng)8.6%。
六、建議
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，隨著國(guó)家、省市陸續(xù)出臺(tái)樓市精準(zhǔn)調(diào)控政策，市場(chǎng)信心將有所恢復(fù)。后續(xù)必須堅(jiān)決貫徹中央對(duì)房地產(chǎn)的政策定位，客觀準(zhǔn)確分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、人口流動(dòng)特征等情況，堅(jiān)持因城施策和市場(chǎng)化法制化方向，著力穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
一是持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，提振市場(chǎng)信心。要深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，按照市委、市政府工作要求，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況持續(xù)優(yōu)化樓市調(diào)控政策，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控。要以支持剛性和改善性住房需求為目標(biāo)，不斷優(yōu)化商品住宅限購(gòu)、限售、信貸、稅收等政策。要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，深挖消費(fèi)潛力，提振市場(chǎng)信心，合理引導(dǎo)各類(lèi)需求有序釋放，不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的美好居住需求。
二是強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，防范化解各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，企業(yè)開(kāi)發(fā)資金、個(gè)人購(gòu)房資金大量來(lái)自銀行貸款或證券市場(chǎng)，要嚴(yán)防引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，高度關(guān)注購(gòu)房者的切身利益，嚴(yán)防房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)甚至爛尾樓現(xiàn)象發(fā)生。相關(guān)部門(mén)要密切關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況，重點(diǎn)解決項(xiàng)目在審批辦件、疫情防控、融資周轉(zhuǎn)、用工用材、配套建設(shè)等方面存在的困難，強(qiáng)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，切實(shí)做好“保交付、保民生、保穩(wěn)定”工作。
三是推進(jìn)保障性住房建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。加快探索房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，大力發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。繼續(xù)加大對(duì)保障住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的政策傾斜和信貸支持力度，支持和推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，積極從傳統(tǒng)商品房開(kāi)發(fā)介入保障性住房的開(kāi)發(fā)。加快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，培育、發(fā)展和壯大住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)，形成多元化市場(chǎng)供應(yīng)體系。
