（山西?。?021年房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行情況分析
內(nèi)容提要：今年以來，全省上下堅(jiān)持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，統(tǒng)籌常態(tài)化疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，全面落實(shí)中央“房住不炒”的要求，積極穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，全省房地產(chǎn)開發(fā)市場總體保持穩(wěn)定。與此同時，我省房地產(chǎn)開發(fā)市場暴露出房地產(chǎn)開發(fā)投資三大先行指標(biāo)同步放緩、新入庫項(xiàng)目投資規(guī)模下降、房價出現(xiàn)松動跡象等問題，保持政策的穩(wěn)定性，拓展多元融資渠道，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
今年以來，各地積極貫徹落實(shí)黨中央、省委決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出總體穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。
一、房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資回落趨穩(wěn)
今年以來，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資在上年增速持續(xù)加快的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出高開低走，漸趨平穩(wěn)的態(tài)勢。2021年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1945.2億元，增長6.3%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落22.6個、6.0個、3.4個百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增速低2.4個百分點(diǎn)，比全國平均增速高1.9個百分點(diǎn)。以2019年為基期，兩年平均增速為8.4%，增幅比前三季度回落2.1個百分點(diǎn)，比全國平均增速高2.7個百分點(diǎn)。
從構(gòu)成看，建筑工程投資拉動作用明顯。2021年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資中建筑工程投資完成1453.6億元，增長25.6%，增幅比上年加快5.1個百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由上年63.2%提高到74.7%，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長16.2個百分點(diǎn)；安裝工程投資完成103.1億元，下降1.5%；設(shè)備工器具購置14.7億元，下降30.1%；以企業(yè)支付土地購置費(fèi)為主的其他費(fèi)用373.9億元，下降31.7%，其中土地費(fèi)194.9億元，下降48.3%。
從用途看，商品住宅投資穩(wěn)定增長，占比提高。2021年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資完成1556.1億元，增長8.7%，增幅比上年回落1.8個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的78.2%提高到80.0%，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長6.8個百分點(diǎn)；辦公樓投資完成30.6億元，下降24.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成147.8億元，下降0.5%。 在商品住宅投資中，以改善性住房為主的90-144平方米戶型投資完成1079.1億元，增長14.6%，增幅比上年加快2.5個百分點(diǎn)，占商品住宅投資的比重由上年的65.8%提高到69.4%。
從項(xiàng)目規(guī)?？?，大項(xiàng)目開發(fā)投資帶動作用減弱。2021年，全省5億元及以上項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1358.9億元，增長4.9%，增幅比上年回落4.9個百分點(diǎn)，比全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低1.4個百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由上年70.7%下降到69.9%，拉動全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.5個百分點(diǎn)，拉動點(diǎn)比上年減少3.5個百分點(diǎn)；1-5億元項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)投資完成525.9億元，增長11.6%，增幅比上年回落1.9個百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由上年25.8%提高到27.0%，拉動全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增長3.0個百分點(diǎn)，拉動點(diǎn)比上年減少0.4個百分點(diǎn)；億元及以下項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)投資完成60.4億元，下降5.7%，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由上年3.5%下降到3.1%。
（二）房屋竣工面積高速增長
2021年，全省房屋施工面積24930.4萬平方米，增長13.6%，增幅比上年加快1.4個百分點(diǎn)，以2019年為基期，兩年平均增速12.9%。其中，商品住宅施工面積18600.5萬平方米，增長13.3%；辦公樓施工面積575.7萬平方米，增長14.8%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積1972.3萬平方米，增長8.0%。2021年，全省房屋竣工面積2639.3萬平方米，增長78.2%，以2019年為基期，兩年平均增速98.2%。其中，商品住宅竣工面積2020.8萬平方米，增長78.6%；辦公樓竣工面積72.7萬平方米，增長2.7倍；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積197.0萬平方米，增長1.3倍。
（三）商品房銷售量高位持續(xù)回落
2021年，全省商品房銷售面積3204.4萬平方米，增長19.3%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落62.8個、38.4個、23.0個百分點(diǎn)，比全國平均增速高17.4個百分點(diǎn)，以2019年為基期，兩年平均增速為16.4%，增幅比前三季度回落4.7個百分點(diǎn)；商品房銷售額2170.9億元，增長15.1%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落54.4個、35.0個、25.5個百分點(diǎn)，比全國平均增速高10.3個百分點(diǎn)，以2019年為基期，兩年平均增速為15.3%，增幅比前三季度回落4.1個百分點(diǎn)。分季度看，商品房銷售面積一季度增長82.2%，二季度增長48.3%，三季度增長23.8%，四季度下降13.9%；商品房銷售額一季度增長69.6%，二季度增長42.4%，三季度增長28.1%，四季度下降22.3%。
分房屋類型看，商品住宅占據(jù)了商品房銷售市場的絕對主力。2021年，商品住宅銷售面積3034.9萬平方米，增長19.0%，占商品房銷售面積的比重由上年的94.9%下降到94.7%，其中90平方米及以下住房銷售面積175.0萬平方米，增長5.3%；90-144平方米住房銷售面積2466.3萬平方米，增長26.4%；144平方米以上住房銷售面積393.6萬平方米，下降8.9%。商品住宅銷售額2030.1億元，增長15.8%，占商品房銷售額的比重由上年的93.0%提高到93.5%，其中90平方米及以下住房銷售額130.2億元，增長8.3%；90-144平方米住房銷售額1547.9億元，增長25.1%；144平方米以上住房銷售額352.0億元，下降11.0%。
分期現(xiàn)房看，期房銷售面積占比進(jìn)一步提高。2021年，商品房期房銷售面積2925.9萬平方米，增長19.8%，占商品房銷售面積的比重由上年的90.9%提高到91.3%，商品房期房銷售額2031.8億元，增長14.6%，占商品房銷售額的比重由上年的94.0%下降到93.6%；商品房現(xiàn)房銷售面積278.5萬平方米，增長14.6%，占商品房銷售面積的比重由上年的9.1%下降到8.7%，商品房現(xiàn)房銷售額139.1億元，增長23.6%，占商品房銷售額的比重由上年的6.0%提高到6.4%。
（四）商品房待售面積止跌反彈
截至2021年底，全省商品房待售面積861.5萬平方米，增長9.7%，增幅比上年加快28.4個百分點(diǎn)，結(jié)束了連續(xù)5年下降態(tài)勢。其中，商品住宅待售面積517.4萬平方米，增長11.4%，增幅比上年加快30.1個百分點(diǎn)；辦公樓待售面積21.2萬平方米，下降12.3%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積187.4萬平方米，增長11.6%，增幅比上年加快34.1個百分點(diǎn)。
（五）企業(yè)對銷售回款的依存度進(jìn)一步提高
在銀行貸款趨緊和自籌資金下降的情況下，本年到位資金仍能有所增長，銷售回款成為房企資金流的重要來源。2021年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2544.4億元，增長12.3%，增幅比上年加快7.4個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款113.1億元，增長4.7%；利用外資0.6億元，下降84.3%；自籌資金902.7億元，下降9.6%；定金及預(yù)收款970.2億元，增長27.7%；個人按揭貸款471.7億元，增長46.4%。以銷售回款為主的定金及預(yù)收款和個人按揭貸款合計(jì)占本年到位資金的比重由上年的47.8%提高到56.7%，所占比重再創(chuàng)新高。
（六）區(qū)域分化進(jìn)一步顯現(xiàn)
2021年，房地產(chǎn)開發(fā)市場持續(xù)向三個城鎮(zhèn)圈下沉發(fā)展態(tài)勢，城鎮(zhèn)群房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，商品房銷售量增速走低；三個城鎮(zhèn)圈房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售量增速明顯快于城鎮(zhèn)群。從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看，2021年，太原城鎮(zhèn)群開發(fā)投資完成1001.6億元，下降4.7%，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的57.4%下降到51.5%；晉北城鎮(zhèn)圈開發(fā)投資完成304.1億元，增長36.0%，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的12.2%提高到15.6%；晉東南城鎮(zhèn)圈開發(fā)投資完成352.9億元，增長26.0%，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的15.3%提高到18.1%; 晉南城鎮(zhèn)圈開發(fā)投資完成286.6億元，增長4.2%，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的15.0%下降到14.7%。從商品房銷售情況看，2021年，太原城鎮(zhèn)群商品房銷售面積1379.8萬平方米，增長4.5%，占全省商品房銷售面積的比重由上年的49.2%下降到43.1%；晉北城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積385.5萬平方米，增長19.7%，占全省商品房銷售面積的比重為12.0%，與上年持平；晉東南城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積673.2萬平方米，增長48.9%，占全省商品房銷售面積的比重由上年的16.8%提高到21.0%；晉南城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積765.9萬平方米，增長29.7%，占全省商品房銷售面積的比重由上年的22.0%提高到23.9%。
2021年“一群三圈”房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房銷售情況
地區(qū) | 投資額 （億元） | 增速 （%） | 占比（%） | 商品房銷售面積（萬平方米） | 增速 （%） | 占比（%） | ||
本年 | 上年 | 本年 | 上年 | |||||
全??省 | 1945.2 | 6.3 | — | — | 3204.4 | 19.3 | — | — |
太原城鎮(zhèn)群 | 1001.6 | -4.7 | 51.5 | 57.4 | 1379.8 | 4.5 | 43.1 | 49.2 |
太??原 | 665.7 | -6.9 | 34.2 | 39.1 | 821.8 | 4.7 | 25.6 | 29.2 |
陽??泉 | 24.2 | -10.1 | 1.2 | 1.5 | 60.6 | 15.9 | 1.9 | 1.9 |
晉??中 | 198.4 | -10.9 | 10.2 | 12.2 | 296.1 | -9.0 | 9.2 | 12.1 |
忻??州 | 48.8 | 46.7 | 2.5 | 1.8 | 107.7 | 31.6 | 3.4 | 3.0 |
呂??梁 | 64.5 | 20.9 | 3.3 | 2.9 | 93.6 | 22.2 | 2.9 | 2.9 |
晉北城鎮(zhèn)圈 | 304.1 | 36.0 | 15.6 | 12.2 | 385.5 | 19.7 | 12.0 | 12.0 |
大??同 | 266.2 | 44.5 | 13.7 | 10.1 | 307.4 | 25.6 | 9.6 | 9.1 |
朔??州 | 37.9 | -3.7 | 1.9 | 2.1 | 78.1 | 1.1 | 2.4 | 2.9 |
晉東南城鎮(zhèn)圈 | 352.9 | 26.0 | 18.1 | 15.3 | 673.2 | 48.9 | 21.0 | 16.8 |
長??治 | 217.2 | 30.0 | 11.2 | 9.1 | 391.7 | 22.3 | 12.2 | 11.9 |
晉??城 | 135.7 | 20.0 | 7.0 | 6.2 | 281.5 | 113.4 | 8.8 | 4.9 |
晉南城鎮(zhèn)圈 | 286.6 | 4.2 | 14.7 | 15.0 | 765.9 | 29.7 | 23.9 | 22.0 |
運(yùn)??城 | 164.6 | 1.1 | 8.5 | 8.9 | 458.3 | 38.1 | 14.3 | 12.4 |
臨??汾 | 122.0 | 8.8 | 6.3 | 6.1 | 307.6 | 19.0 | 9.6 | 9.6 |
二、房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行中需要關(guān)注的問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資三大先行指標(biāo)同步放緩
2021年，全省房地產(chǎn)開發(fā)三大先行指標(biāo)中，新開工面積4347.7萬平方米，下降25.0%；土地購置面積316.2萬平方米，下降47.5%；開發(fā)企業(yè)本年到位資金2544.4億元，增長12.3%，增幅雖比上年加快7.4個百分點(diǎn)，但分別比一季度、上半年、前三季度回落47.4個、13.5個、4.3個百分點(diǎn)。與此同時，開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)599.8億元，增長57.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由上年的20.8%提高到30.8%。
（二）新入庫項(xiàng)目投資規(guī)模增速下降
2021年，全省房地產(chǎn)新入庫項(xiàng)目538個，比上年減少26個，計(jì)劃總投資2954.4億元，下降7.1%；單個項(xiàng)目平均計(jì)劃總投資5.5億元，比上年減少1447萬元；開發(fā)投資完成466.1億元，下降25.8%，下拉全省房地產(chǎn)開發(fā)投資8.9個百分點(diǎn)。分市域看，運(yùn)城、晉中、大同、太原、臨汾、晉城和朔州7個市房地產(chǎn)新入庫項(xiàng)目計(jì)劃總投資均呈下降態(tài)勢，增速分別為-51.2%、-48.7%、-47.6%、-31.4%、-15.5%、-6.8%、-2.6%。新入庫項(xiàng)目計(jì)劃總投資增速下降，反映出房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長的后勁不足。
（三）商品房價格出現(xiàn)松動跡象
根據(jù)70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2021年12月，太原市新建商品住宅價格同比下降2.9%，環(huán)比下降0.9%，同比連續(xù)16個月下降，環(huán)比連續(xù)5個月下降。根據(jù)商品房銷售額與銷售面積之比看，2021年，全省商品房銷售額與銷售面積之比為6775元/平方米，同比下降3.5%，環(huán)比下降1.5%，其中商品住宅銷售額與銷售面積之比為6689元/平方米，同比下降3.7%，環(huán)比下降1.6%。
三、房地產(chǎn)開發(fā)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
（一）堅(jiān)持“房住不炒”定位，保持政策穩(wěn)定性
要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民和青年人的住房問題。要繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機(jī)制，努力做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
（二）深度拓展多元融資渠道
探索建立政府引導(dǎo)、社會資本共同參與的多元化、多渠道資金籌集機(jī)制，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種渠道籌集開發(fā)資金，進(jìn)一步拓寬融資渠道，緩解企業(yè)資金緊張困難的問題；充分利用金融機(jī)構(gòu)股權(quán)融資、供應(yīng)鏈金融融資、與非地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資、跟投融資等方式籌集資金作為補(bǔ)充，不斷提高企業(yè)內(nèi)源融資能力，減少對銀行貸款的依賴性；培育組建集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合的形式，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，降低開發(fā)成本和投資風(fēng)險，保證企業(yè)資金流穩(wěn)定。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度
加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，進(jìn)一步完善“三線四檔”融資管理規(guī)則，嚴(yán)格落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房，及時防范和化解金融風(fēng)險隱患。建立房地聯(lián)動機(jī)制，借鑒北京市住宅用地限房價、控地價、提品質(zhì)做法，嚴(yán)格購地企業(yè)資格審核，建立購地資金審查和清退機(jī)制。針對個別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化市場化為原則，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，確保?？顚Ｓ茫袑?shí)維護(hù)社會穩(wěn)定和群眾合法權(quán)益。
