(大同市)關(guān)于印發(fā)《大同市加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作三年行動實(shí)施方案（2021-2023 年）》的通知
各縣（區(qū)）人民政府，開發(fā)區(qū)管委會，市直各委、局、辦：
《大同市加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作三年行動實(shí)施方案（2021－2023年）》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實(shí)。
大同市人民政府辦公室
2021年10月22日
（此件公開發(fā)布）
大同市加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作三年行動實(shí)施方案
（2021－2023年）
為切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作，推動全市物業(yè)服務(wù)水平提升，滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要，依據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）及《山西省加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作三年行動計(jì)劃（2021－2023年）》（晉政辦發(fā)〔2021〕55號）要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施方案。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認(rèn)真貫徹習(xí)近平總書記視察山西重要講話重要指示精神，按照省委、省政府全方位推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的決策部署，堅(jiān)持和加強(qiáng)黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)持以人民為中心，以增進(jìn)人民福祉為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，以改革創(chuàng)新和制度建設(shè)為抓手，建立健全物業(yè)管理服務(wù)體制機(jī)制，推動政府監(jiān)管同市場調(diào)節(jié)、居民自治良性互動，提高物業(yè)管理服務(wù)社會化、法治化、智能化、專業(yè)化水平。
（二）工作原則。堅(jiān)持黨的全面領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)持服務(wù)導(dǎo)向，把黨的領(lǐng)導(dǎo)貫穿物業(yè)管理全過程、各方面。堅(jiān)持因地制宜，分類指導(dǎo)、分層推進(jìn)、分步實(shí)施，實(shí)現(xiàn)人人有責(zé)、人人盡責(zé)、共建共治共享的全周期優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)新目標(biāo)。
（三）主要目標(biāo)。通過三年努力，形成黨組織統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、政府依法履責(zé)、多元共建、協(xié)商共治、科技支撐、成果共享的物業(yè)管理服務(wù)新格局，物業(yè)管理體系不斷健全，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)的物業(yè)管理力量和服務(wù)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，物業(yè)多領(lǐng)域綜合服務(wù)品質(zhì)顯著提升。
一是堅(jiān)持市級指導(dǎo)、縣區(qū)主抓、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體落實(shí)的原則，以縣區(qū)為單位開展加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。到2021年年底，縣區(qū)開展加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）達(dá)到20％以上，到2022年年底達(dá)到60％以上，到2023年年底實(shí)現(xiàn)全覆蓋。
二是堅(jiān)持物業(yè)管理融入基層治理，推動實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)、服務(wù)質(zhì)量評價(jià)權(quán)、資金使用審核權(quán)下沉和物業(yè)管理與基層黨建、社區(qū)治理相融合，推動物業(yè)管理矛盾化解，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)高品質(zhì)多樣化發(fā)展。
三是破解市場失靈、自治失效和群眾失望、小區(qū)內(nèi)監(jiān)管執(zhí)法難等難題。增強(qiáng)基層黨組織整合資源、服務(wù)群眾工作能力；構(gòu)建完善街道社區(qū)黨組織主導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、駐區(qū)單位和政府相關(guān)職能部門等共同參與的工作架構(gòu)；堅(jiān)決落實(shí)各類行業(yè)監(jiān)管部門依法依規(guī)進(jìn)小區(qū)履職，建立權(quán)責(zé)清晰、運(yùn)轉(zhuǎn)有效的工作機(jī)制；倡導(dǎo)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
二、組織機(jī)構(gòu)
為加強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作三年行動的組織、協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)工作，特成立住宅物業(yè)管理工作三年行動領(lǐng)導(dǎo)組，負(fù)責(zé)行動的組織領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)推進(jìn)、督促檢查等工作。
組 長：翟永清 市人民政府副市長
副組長：高海軍 市人民政府辦公室副主任
田培山 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長
成 員：牛瑞錦 市發(fā)展和改革委員會二級調(diào)研員
孫 朝 市教育局副局長
李元俊 市工業(yè)和信息化局副局長
紀(jì) 青 市公安局副局長
宿 權(quán) 市民政局副局長
劉建軍 市司法局二級調(diào)研員
姚 軍 市財(cái)政局副局長
王國明 市人力資源和社會保障局副局長
張瑞卿 市規(guī)劃和自然資源局二級調(diào)研員
王亞良 市生態(tài)環(huán)境局副局長
石晨東 市城市管理局副局長
苗麗君 市商務(wù)局副局長
鄭建新 市文化和旅游局二級調(diào)研員
王海東 市衛(wèi)生健康委員會副主任
武培忠 市應(yīng)急管理局政治部主任
馬永前 市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會二級調(diào)研員
馮志偉 市市場監(jiān)督管理局副局長
李真香 市信訪局副局長
豐志剛 市能源局二級調(diào)研員
張智德 大同銀保監(jiān)分局副局長
王志軍 市消防救援支隊(duì)副支隊(duì)長
黃曉林 人民防空辦公室副主任
楊 軍 市園林綠化中心副主任
趙永富 平城區(qū)副區(qū)長
張智文 云岡區(qū)副區(qū)長
喬正南 新榮區(qū)副區(qū)長
徐 軍 云州區(qū)副區(qū)長
孟永泉 陽高縣副縣長
張 策 天鎮(zhèn)縣副縣長
曹啟龍 渾源縣副縣長
崔 峰 靈丘縣副縣長
宋加飛 廣靈縣副縣長
王守業(yè) 左云縣副縣長
李勝春 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會副主任
領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室主任由田培山兼任。
三、主要任務(wù)
（一）落實(shí)街道主體責(zé)任，推進(jìn)物業(yè)管理融入基層治理
各縣區(qū)人民政府要督促街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)監(jiān)督；督促房屋產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主（租戶）履行房屋安全、消防等責(zé)任和義務(wù)；督促單位家屬樓等原產(chǎn)權(quán)單位積極參與并配合做好物管會組建、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)工作。
1、落實(shí)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）主體責(zé)任
（1）加強(qiáng)物業(yè)管理人員配備?？h級人民政府在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）配備物業(yè)管理工作人員，在社區(qū)配備或聘用物業(yè)管理專管員，協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）開展物業(yè)管理、房屋安全隱患排查等具體工作。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市民政局、市應(yīng)急局、市住建局、市消防救援支隊(duì)）
（2）加強(qiáng)業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）、物業(yè)管理委員會（以下簡稱“物管會”）建設(shè)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要督促建設(shè)單位對已交付專有面積過半的住宅小區(qū)提交籌備業(yè)主大會所需資料，組織指導(dǎo)籌備首次業(yè)主大會，選舉業(yè)委會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，終止前期物業(yè)管理；嚴(yán)把業(yè)委會組建的人選關(guān)、審核關(guān)，鼓—6—勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會成員；按照有關(guān)規(guī)定規(guī)范業(yè)主大會議事、業(yè)委會（物管會）組建、換屆工作，并辦理備案手續(xù)；尚不具備成立業(yè)委會條件的小區(qū)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭組建物管會，行使業(yè)主大會和業(yè)委會的職責(zé)；積極探索獨(dú)棟或樓棟數(shù)較少的小區(qū)，進(jìn)行科學(xué)劃片建立物管會，節(jié)約人員經(jīng)費(fèi)和強(qiáng)化管理。到2021年年底，業(yè)委會（物管會）組建率達(dá)到20％以上，2022年年底達(dá)到50％以上，2023年年底達(dá)到80％以上。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市民政局、市住建局）
（3）加強(qiáng)對業(yè)委會（物管會）的監(jiān)督。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）監(jiān)督業(yè)委會、物管會履行職責(zé)，建立業(yè)委會換屆審計(jì)制度；對業(yè)委會（物管會）作出的違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，應(yīng)責(zé)令限期整改或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；對業(yè)委會不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會召開臨時(shí)會議，重新選舉；建立業(yè)委會（物管會）成員履職負(fù)面清單，對出現(xiàn)負(fù)面清單情形的，暫停相關(guān)成員履行職責(zé)，提請業(yè)主大會終止成員資格并公告全體業(yè)主，涉嫌犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市民政局、市住建局）
（4）擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要組織推動業(yè)委會（物管會）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，同步鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管；暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的，通過社區(qū)居委會托管、社會組織代管、業(yè)委會（物管會）自管等方式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。2021年開展“設(shè)區(qū)市無物業(yè)管理小區(qū)清零行動”，2021年年底城市建成區(qū)物業(yè)管理基本實(shí)現(xiàn)全覆蓋，縣（市）建成區(qū)達(dá)到70％以上，2022年年底縣（市）建成區(qū)達(dá)到80％以上，2023年年底縣（市）建成區(qū)達(dá)到90％以上。其中，住建部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管具備市場化運(yùn)作條件的無物業(yè)小區(qū)，指導(dǎo)業(yè)委會通過招投標(biāo)方式選聘優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)；民政部門、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)社區(qū)成立物管會對無物業(yè)服務(wù)小區(qū)進(jìn)行自管或托管兜底；國資部門對“三供一業(yè)”移交的無物業(yè)小區(qū)引進(jìn)國有物業(yè)企業(yè)；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）探索建立“物業(yè)服務(wù)中心”，采用招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式對轄區(qū)內(nèi)零散獨(dú)棟樓集中進(jìn)行物業(yè)托管。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市民政局、市國資委、市住建局）
（5）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要指導(dǎo)物業(yè)承接查驗(yàn)，督促項(xiàng)目有序交接，移交資料；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理和使用小區(qū)公共資產(chǎn)；審核維修資金使用申請，監(jiān)管小區(qū)公共收益收支情況；組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市民政局、市住建局、市財(cái)政局、市審計(jì)局）
（6）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立服務(wù)信息公示制度，設(shè)立物業(yè)服務(wù)信息監(jiān)督公示欄，如實(shí)公示并及時(shí)更新物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、電梯和消防等設(shè)施設(shè)備維保單位和聯(lián)系方式、車位車庫使用情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)和業(yè)主共有部分經(jīng)營收益收支情況、電梯維護(hù)保養(yǎng)支出情況等信息。物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展家政、養(yǎng)老等服務(wù)也應(yīng)對外公示，按雙方約定收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費(fèi)項(xiàng)目以外的費(fèi)用。2021年開展“加大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)信息公開力度，讓群眾明明白白消費(fèi)”專項(xiàng)活動。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局、市住建局、市民政局）
（7）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）建立健全居住社區(qū)綜合治理工作制度，積極組織協(xié)調(diào)各方，及時(shí)解決住宅物業(yè)管理重點(diǎn)難點(diǎn)問題和信訪問題，充分發(fā)揮街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）人民調(diào)解委員會作用，促進(jìn)物業(yè)管理矛盾糾紛就地化解。各縣區(qū)人民政府要暢通12345熱線投訴渠道，依托城市綜合管理服務(wù)平臺（數(shù)字城管平臺）健全投訴事項(xiàng)辦理機(jī)制。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市信訪局、市司法局、市城市管理局、市住建局、市民政局、12345政府服務(wù)熱線中心）
（8）構(gòu)建共建共治共享格局。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要發(fā)揮居民的主體作用，組織社區(qū)社會組織、社會工作服務(wù)機(jī)構(gòu)、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位共同參與居住社區(qū)治理，構(gòu)建共建共治共享的基層社會治理體系。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市公安局、市民政局、市住建局、市城市管理局、市消防救援支隊(duì)）
2、強(qiáng)化聯(lián)動聯(lián)防，提高社區(qū)組織協(xié)調(diào)職能
（1）社區(qū)應(yīng)發(fā)揮小區(qū)黨員模范帶頭作用，在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭下組建物管會，組織建立社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理問題，調(diào)解矛盾糾紛；協(xié)助街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對業(yè)委會（物管會）履職情況、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況進(jìn)行監(jiān)督和考評。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市民政局、市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局、市住建局、市城市管理局、市信訪局、12345政府服務(wù)熱線中心）
（2）社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合相關(guān)部門做好流動人口、出租房屋及居民個(gè)人養(yǎng)犬等登記報(bào)備工作。社區(qū)工作人員、網(wǎng)格員和物業(yè)服務(wù)人員要配合派出所化解矛盾糾紛、排查安全隱患和收集發(fā)現(xiàn)違法犯罪線索等。有條件、有需求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在司法行政部門指導(dǎo)下依法設(shè)立人民調(diào)解組織，引導(dǎo)通過調(diào)解方式化解居民矛盾糾紛。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市公安局、市司法局、市民政局）
3、明確業(yè)委會（物管會）職責(zé)
業(yè)委會（物管會）要嚴(yán)格按照《民法典》等規(guī)定，明確職責(zé)范圍。經(jīng)業(yè)主大會決定，可行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益支出、住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金）使用等權(quán)利；可聘請專職工作人員，明確工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)；維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，協(xié)調(diào)解決業(yè)主合理訴求；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，公開征求業(yè)主意見，并報(bào)告社區(qū)黨組織和居委會；每年向業(yè)主公布共有部分經(jīng)營收益、維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開支等信息；督促業(yè)主遵守議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，勸阻業(yè)主違規(guī)違約行為。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市民政局、市住建局、市財(cái)政局、市審計(jì)局）
（二）提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，拓展多樣化生活服務(wù)內(nèi)容
各縣區(qū)人民政府要統(tǒng)籌各方，加強(qiáng)分類指導(dǎo)，不斷提升物業(yè)管理服務(wù)水平，推動發(fā)展生活服務(wù)業(yè)，滿足居民多樣化多層次需求。
1、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
（1）按合同約定提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)，健全服務(wù)質(zhì)量保障體系，建立服務(wù)投訴快速處理機(jī)制；加強(qiáng)與專業(yè)運(yùn)營單位的協(xié)作配合，不得擅自向業(yè)主、專業(yè)運(yùn)營單位收取額外費(fèi)用；加強(qiáng)人員車輛管理，合理優(yōu)化停車資源，解決停車難、停車亂等問題；定期巡檢和養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，做好綠化養(yǎng)護(hù)，規(guī)范垃圾分類投放、清掃清運(yùn)，打造優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目；嚴(yán)格落實(shí)消防安全責(zé)任，加強(qiáng)消防車通道實(shí)行標(biāo)識化、規(guī)范化管理，加強(qiáng)消防安全教育警示提示，保證各類消防設(shè)施完好有效，建立微型消防站，推行高層建筑“樓長”制，健全消防管理制度，提高應(yīng)急救援水平，保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全；及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止違法違規(guī)行為，并向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）社區(qū)（村）和有關(guān)行政管理部門報(bào)告；健全薪酬制度和員工激勵制度，加強(qiáng)人員技能培訓(xùn)，加強(qiáng)消防安全教育培訓(xùn)，引入技能人才和專業(yè)技術(shù)人才，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市市場監(jiān)督管理局、市住建局、市應(yīng)急局、市城市管理局、市消防救援支隊(duì)、市園林綠化中心）
（2）提高從業(yè)人員素質(zhì)。人力資源和社會保障部門要支持行業(yè)主管部門組織物業(yè)管理職業(yè)技能競賽，開展物業(yè)從業(yè)人員、消防設(shè)施操作員、特種設(shè)備、安全、衛(wèi)生等職業(yè)技能培訓(xùn)及技能等級認(rèn)定工作，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平。各縣區(qū)物業(yè)主管部門要按照計(jì)劃定期組織開展“最美物業(yè)人”宣傳選樹活動，消防主管部門加強(qiáng)高層建筑微型消防站隊(duì)員激勵保障，增強(qiáng)從業(yè)人員榮譽(yù)感和歸屬感。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市住建局、市人社局、市應(yīng)急局、市市場監(jiān)督管理局、市衛(wèi)健委、市城市管理局、市消防救援支隊(duì)）
（3）完善物業(yè)價(jià)格形成機(jī)制。物業(yè)服務(wù)價(jià)格主要通過市場競爭形成，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物價(jià)指數(shù)等因素動態(tài)調(diào)整，提倡酬金制計(jì)費(fèi)方式。市級政府公布物業(yè)服務(wù)清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)和保障房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市人民政府根據(jù)實(shí)際情況制定并公布基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度，建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制。物業(yè)行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)督管理局、市住建局）
（4）推動物業(yè)行業(yè)發(fā)展。按照省住建廳完善的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為；充分發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會作用，出臺行業(yè)自律公約、從業(yè)行為規(guī)范等，開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。各縣區(qū)人民政府要支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并重組，推動物業(yè)服務(wù)規(guī)模化、品牌化經(jīng)營。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市市場監(jiān)督管理局、市國資委、市民政局、市住建局）
2、拓展生活服務(wù)內(nèi)容，滿足居民多樣化多層次需求
（1）加強(qiáng)智慧物業(yè)管理服務(wù)能力建設(shè)。依托“山西數(shù)字房產(chǎn)”，建設(shè)通用、開放的智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，采集住宅小區(qū)、樓幢、房屋、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等數(shù)據(jù)，匯集購物、家政、養(yǎng)老、停車等生活服務(wù)數(shù)據(jù)，對接城市信息模型（CIM）和城市綜合管理服務(wù)平臺，共享城市管理數(shù)據(jù)，為居民提供智慧物業(yè)服務(wù)。（責(zé)任單位：市人民政府，各縣區(qū)人民政府，市行政審批服務(wù)管理局、市數(shù)字政府服務(wù)中心、市工信局、市城市管理局、市規(guī)劃和自然資源局、市住建局等市縣相關(guān)單位）
（2）推動住宅小區(qū)管理智能化。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)以智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺為支撐，開展小區(qū)智慧物業(yè)服務(wù)；按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，在保證安全的情況下，鼓勵采取設(shè)置電動自行車集中充電和停放場所、安裝智能充電系統(tǒng)、安裝電動自行車電梯管控系統(tǒng)等有效措施加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電動自行車停放和充電管理；在電梯、消防、給排水等重要設(shè)施設(shè)備布設(shè)傳感器，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集；建立事件部件處置權(quán)責(zé)清單，明確處置業(yè)務(wù)流程和規(guī)范；在小區(qū)周界、出入口、停車場（庫）等公共區(qū)域安裝智能設(shè)備，提升小區(qū)技防智能化水平。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市市場監(jiān)督管理局、市城市管理局、市公安局、市住建局、市消防救援支隊(duì)、市人防辦公室）
（3）推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，探索“物業(yè)服務(wù)＋生活服務(wù)”模式，提供定制化產(chǎn)品和個(gè)性化服務(wù)，滿足居民多樣化多層次居住生活需求；探索“物業(yè)服務(wù)＋居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)”模式，整合線上線下資源，為老年人提供助餐、助行、助醫(yī)、助潔、助購、助急等便捷養(yǎng)老服務(wù)。開展養(yǎng)老、家政等生活性服務(wù)業(yè)務(wù)的，可依規(guī)申請相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市民政局、市衛(wèi)健委、市教育局、市人社局、市文旅局、市商務(wù)局、市公安局、市市場監(jiān)督管理局、市住建局、市郵政管理局）
（三）強(qiáng)化維修資金管理，提高資金使用效率
1、加大維修資金歸集管理力度
到2023年底前，全面推行新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時(shí)，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，確保應(yīng)繳盡繳。維修資金管理部門要采用公開招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定專戶管理銀行并嚴(yán)格控制數(shù)量，提高資金收益水平，按期將收益分配至業(yè)主分戶賬；業(yè)主共有部位經(jīng)營性收益在扣除合理成本之后，用于補(bǔ)充維修資金。逐步實(shí)現(xiàn)商品房與已售公房維修資金并軌管理。加快維修資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)與升級，方便業(yè)主實(shí)時(shí)查詢；加大對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收維修資金的清繳力度，嚴(yán)肅查處侵占、挪用維修資金等違法違規(guī)行為。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，住房事務(wù)中心，指導(dǎo)單位：市住建局、市規(guī)劃和自然資源局、市財(cái)政局、市審計(jì)局、大同銀保監(jiān)分局）
2、提高維修資金使用效率
各級維修資金管理部門要優(yōu)化維修資金使用流程，簡化維修資金使用手續(xù)。由區(qū)（縣）物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理，并指導(dǎo)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對使用住宅專項(xiàng)維修資金的審核。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要落實(shí)主體責(zé)任，抽調(diào)專人成立專門部門，負(fù)責(zé)本區(qū)域使用住宅專項(xiàng)維修資金審核全部工作。維修資金管理部門要做好維修項(xiàng)目費(fèi)用分?jǐn)偤途S修資金列支、劃轉(zhuǎn)等相關(guān)工作。根據(jù)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提供的維修資金使用審核報(bào)告和維修工程進(jìn)度適時(shí)撥付維修資金。建立應(yīng)急維修事項(xiàng)清單，發(fā)生危及房屋安全和業(yè)主生命安全等緊急情況時(shí)，業(yè)委會（物管會）可直接申請使用維修資金。支持維修資金用于老舊小區(qū)改造；探索使用維修資金購買電梯安全責(zé)任保險(xiǎn)。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，住房事務(wù)中心，指導(dǎo)單位：市住建局、市財(cái)政局、市審計(jì)局、大同銀保監(jiān)分局）
（四）強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序
各縣區(qū)人民政府要落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，培育健康物業(yè)服務(wù)市場；加快推動行業(yè)執(zhí)法監(jiān)管進(jìn)小區(qū)，推行多部門聯(lián)合執(zhí)法監(jiān)管模式，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場行為。
1、優(yōu)化市場競爭環(huán)境
（1）各級行政審批部門、市場監(jiān)管部門和物業(yè)主管部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊和行業(yè)監(jiān)管信息實(shí)時(shí)共享，強(qiáng)化企業(yè)監(jiān)管服務(wù)效能。按照省住建廳統(tǒng)一部署，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格管理制度、物業(yè)服務(wù)合同和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人備案制度；完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度，引導(dǎo)業(yè)委會（物管會）通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，市行政審批局、市市場監(jiān)管局、市住建局、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局）
（2）縣級物業(yè)主管部門要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)活動監(jiān)管，在征求街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)建立企業(yè)失信懲戒制度，對嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場；對已經(jīng)開展物業(yè)服務(wù)的，按照《民法典》等規(guī)定經(jīng)業(yè)主同意后予以解聘，推動形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。加強(qiáng)對未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，未按規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息，超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益，物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)管。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，指導(dǎo)單位：市住建局、市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局）
2、完善企業(yè)信用管理制度
各級物業(yè)主管部門要充分應(yīng)用“山西數(shù)字房產(chǎn)”平臺信用評價(jià)系統(tǒng)，根據(jù)合同履行、投訴處理、日常檢查和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）意見等情況，依法依規(guī)采集信用信息，開展企業(yè)信用等級評價(jià)，定期公開企業(yè)信用評價(jià)結(jié)果，并推送到信用大同（信用信息共享平臺）。推進(jìn)信用星級認(rèn)定工作，實(shí)行信用分級分類監(jiān)管，強(qiáng)化信用信息在前期物業(yè)管理招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購等方面的應(yīng)用。探索失信聯(lián)合懲戒制度。（責(zé)任單位：各縣區(qū)人民政府，市發(fā)展改革委、市住建局、市財(cái)政局、市市場監(jiān)管局）
3、優(yōu)化流程，落實(shí)監(jiān)管部門職責(zé)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常工作中發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為時(shí)，及時(shí)勸告、制止，立即上報(bào)屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）及相關(guān)行業(yè)監(jiān)管部門。
街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）接到業(yè)主投訴或物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告后，及時(shí)調(diào)查核實(shí)，積極協(xié)調(diào)解決，化解矛盾糾紛；必要時(shí)，組織有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)解或進(jìn)小區(qū)進(jìn)行監(jiān)管執(zhí)法。引導(dǎo)利害關(guān)系的業(yè)主對違法違規(guī)行為及相鄰侵權(quán)行為向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹋懦恋K、消除隱患、恢復(fù)原狀或者賠償損失的訴求。
行業(yè)監(jiān)管部門對小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)管執(zhí)法，責(zé)令恢復(fù)原狀，對拒不整改的按照法律法規(guī)進(jìn)行處罰。
縣區(qū)人民政府履行主體責(zé)任，對涉及小區(qū)內(nèi)監(jiān)管執(zhí)法職能進(jìn)一步梳理，明確小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為的監(jiān)管、執(zhí)法主體；采取行政綜合執(zhí)法模式應(yīng)建立監(jiān)管、執(zhí)法無縫對接協(xié)調(diào)制度。對于執(zhí)法職責(zé)在市級部門的，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)推送相關(guān)信息并主動協(xié)調(diào)市級部門進(jìn)行監(jiān)管執(zhí)法。
國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會應(yīng)加強(qiáng)對“三供一業(yè)”移交的物業(yè)小區(qū)及所屬物業(yè)公司進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。
市應(yīng)急管理局依據(jù)《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》對安全生產(chǎn)工作實(shí)施綜合監(jiān)督管理，指導(dǎo)安全生產(chǎn)類、自然災(zāi)害類等突發(fā)事件和綜合防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)工作，指導(dǎo)應(yīng)急預(yù)案體系建設(shè)。
市司法局負(fù)責(zé)綜合協(xié)調(diào)指導(dǎo)行政執(zhí)法，推進(jìn)行政執(zhí)法體制改革，推進(jìn)嚴(yán)格規(guī)范公正文明執(zhí)法。指導(dǎo)、監(jiān)督行政復(fù)議和行政應(yīng)訴工作，負(fù)責(zé)行政復(fù)議和行政應(yīng)訴案件辦理工作。
各級政府職能部門應(yīng)主動參與小區(qū)物業(yè)管理工作，按照職責(zé)開展小區(qū)內(nèi)行業(yè)監(jiān)督管理工作，及時(shí)受理投訴舉報(bào)：
（1）擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)、公共收益，不移交有關(guān)資料，不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，挪用專項(xiàng)維修資金等違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》中相關(guān)規(guī)定的行為。（指導(dǎo)單位：市住建局、市市場監(jiān)督管理局）
（2）違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定的行為。（指導(dǎo)單位：市住建局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)督管理局）
（3）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的；未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的；改變規(guī)劃用途、違規(guī)使用土地等違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》等違法違規(guī)行為。（指導(dǎo)單位：市規(guī)劃和自然資源局）
（4）電動自行車違規(guī)停放充電、占用消防通道、消防設(shè)施設(shè)備不符合消防安全要求等違反《中華人民共和國消防法》、《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》等消防法律、法規(guī)的行為。（指導(dǎo)單位：市消防救援支隊(duì)、市公安局）
（5）小區(qū)內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)動物、高空拋物、違法出租房屋、圍堵小區(qū)出口、道路違規(guī)停車等違反《中華人民共和國治安管理處罰法》、《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》等行為。（指導(dǎo)單位：市公安局）
（6）小區(qū)內(nèi)小廣告張貼、商鋪“門前五包”、公共停車場管理及供熱、燃?xì)?、供排水、污水處理等方面違反城市管理執(zhí)法監(jiān)督相關(guān)法律法規(guī)的行為。監(jiān)督專業(yè)運(yùn)營單位落實(shí)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和更新責(zé)任。（指導(dǎo)單位：市城市管理局、市公安局）
（7）違反《中華人民共和國民法典》合同編、《中華人民共和國價(jià)格法》、《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》、經(jīng)營許可、企業(yè)違規(guī)收費(fèi)、收費(fèi)不公示等行為。（指導(dǎo)單位：市市場監(jiān)督管理局）
（8）對大氣、水、土壤、環(huán)境污染及產(chǎn)生噪音等違反《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》等行為。（指導(dǎo)單位：市生態(tài)環(huán)境局）
（9）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施等行為。（指導(dǎo)單位：市園林綠化中心、市城市管理局）
（10）違反人防工程相關(guān)規(guī)定的行為。（指導(dǎo)單位：市人民防空辦公室）
（11）從事辦學(xué)、幼兒園、小飯桌、各類培訓(xùn)班等教育行業(yè)行為。（指導(dǎo)單位：市教育局）
（12）疫情防控、公共場所衛(wèi)生、飲用水衛(wèi)生、醫(yī)療衛(wèi)生等行為。（指導(dǎo)單位：市衛(wèi)健委）
（13）娛樂活動、營利性演出、有線電視、衛(wèi)星接收等行為。（指導(dǎo)單位：市文旅局）
（14）小區(qū)供電改造、擴(kuò)容、轉(zhuǎn)供電等行為。（指導(dǎo)單位：市市場監(jiān)督管理局、市能源局、市發(fā)改委）
（15）小區(qū)內(nèi)通信設(shè)施維護(hù)及通信運(yùn)營單位監(jiān)管。（指導(dǎo)單位：市通信建設(shè)聯(lián)合辦公室、工業(yè)和信息化局）
四、保障措施
1、加強(qiáng)黨建引領(lǐng)措施落實(shí)。各縣區(qū)及有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)省、市關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)水平提升的決策部署，強(qiáng)化社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，有效服務(wù)群眾。
2、市有關(guān)部門要按照職責(zé)分工認(rèn)真做好各項(xiàng)工作，加強(qiáng)對縣區(qū)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，推進(jìn)行業(yè)監(jiān)督執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，確保行業(yè)監(jiān)管全覆蓋、無死角。
3、各縣區(qū)人民政府要嚴(yán)格落實(shí)屬地主體責(zé)任，把加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理作為保障和改善民生、創(chuàng)新基層社會治理的重要舉措，成立領(lǐng)導(dǎo)組，研究制定配套政策，制定實(shí)施方案，細(xì)化責(zé)任措施，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。將物業(yè)管理工作納入街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）年度工作考核體系，強(qiáng)化監(jiān)督考核，不斷提升物業(yè)管理服務(wù)水平。
4、強(qiáng)化輿論宣傳。各縣區(qū)、各有關(guān)部門要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，充分利用報(bào)紙、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，積極宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和先進(jìn)典型，引導(dǎo)群眾積極參與，營造共建共治共享的良好氛圍。
5、注重選樹典型。平城區(qū)、云岡區(qū)、靈丘縣要組織開展“加強(qiáng)物業(yè)管理、共建美好家園”活動，選樹一批“美好家園”小區(qū)，總結(jié)提煉可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)。各縣區(qū)要充分發(fā)揮典型示范的引領(lǐng)推動作用，以點(diǎn)帶面，逐步提升全市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
6、各縣區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室要主動靠前推動工作，及時(shí)向市領(lǐng)導(dǎo)組辦公室報(bào)送三年行動實(shí)施情況，每月25日前報(bào)推進(jìn)情況，每半年報(bào)工作小結(jié)。
7、各縣區(qū)要將三年行動構(gòu)建的物業(yè)管理新模式形成長效機(jī)制，不斷進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化，確保穩(wěn)步提升基層治理和物業(yè)服務(wù)水平，保證群眾正常生活秩序
