煙臺市蓬萊區(qū)人民政府
關(guān)于印發(fā)煙臺市蓬萊區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細(xì)則的通知
煙蓬政發(fā)〔2021〕8號
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，區(qū)政府有關(guān)部門，有關(guān)單位：
《煙臺市蓬萊區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細(xì)則》已經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真貫徹落實。
煙臺市蓬萊區(qū)人民政府
2021年3月17日
（此件公開發(fā)布）
煙臺市蓬萊區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細(xì)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等法律法規(guī)，結(jié)合我區(qū)實際，制定本細(xì)則。
第二條 本區(qū)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、選舉、換屆、日?；顒雍椭笇?dǎo)監(jiān)督，適用本細(xì)則。
第三條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第五條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)下列工作：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?；
（二）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案；
（三）監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；
（四）指導(dǎo)和監(jiān)督居（村）民委員會代行業(yè)主委員會職責(zé)；
（五）對業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會換屆組成員、業(yè)主委員會委員進(jìn)行物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和培訓(xùn)；
（六）調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理相關(guān)投訴和舉報；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關(guān)的職責(zé)。
第六條 物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、換屆和委員變更的備案；組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳教育，普及物業(yè)管理法律知識；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關(guān)的職責(zé)。
第七條 社區(qū)（村）居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作；業(yè)主委員會任期屆滿或者因空缺委員人數(shù)超過百分之五十停止工作的，在新一屆業(yè)主委員會選舉完成之前，代行業(yè)主委員會職責(zé)。
第二章 組織領(lǐng)導(dǎo)
第八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第十條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十一條 鼓勵行業(yè)協(xié)會等第三方機構(gòu)對業(yè)主委員會的日?；顒犹峁I(yè)輔導(dǎo)、培訓(xùn)等服務(wù)。鼓勵通過政府購買服務(wù)方式對業(yè)主委員會的日?；顒犹峁I(yè)輔導(dǎo)、培訓(xùn)等服務(wù)。
第三章 業(yè)主及物業(yè)使用人
第十二條 本細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證或者房屋不動產(chǎn)權(quán)證書中載明的權(quán)利人。
尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情形之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：
（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權(quán)的人；
（二）因繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的人；
（三）因合法建造等事實行為取得房屋所有權(quán)的人；
（四）基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù):
（一）遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。
第十五條 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定。
管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 業(yè)主大會
第十六條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十七條 具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：
（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；
（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；
（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。
第十八條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。業(yè)主也可聯(lián)名申請，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十九條 首次業(yè)主大會會議籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。
籌備組組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。
第二十條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
第二十一條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單、籌備組工作職責(zé)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公示時間不得少于七日。業(yè)主對籌備組成員和工作職責(zé)有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。
第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊；
（三）業(yè)主名冊；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；
（七）其他有關(guān)的文件資料。
第二十四條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。
第二十五條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第二十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：
（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第二十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：
（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會會議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；
（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；
（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第二十八條 首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主推選業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會候選人可以由業(yè)主自薦或業(yè)主推薦；業(yè)主為法人或者其他組織的，可以由法定代表人或者授權(quán)的自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。
第二十九條 首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，并根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。
第三十條 首次業(yè)主大會會議通知的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括會議的形式、時間、地點、投票人的權(quán)利和義務(wù)、表決規(guī)則等?；I備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會會議召開十五日前送達(dá)業(yè)主，并對首次業(yè)主大會會議通知的送達(dá)情況進(jìn)行記錄，并將記錄情況和首次業(yè)主大會會議通知在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
第三十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議通知的內(nèi)容、要求進(jìn)行投票選舉和表決，行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。
投票結(jié)束后，首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)分別指定專人進(jìn)行現(xiàn)場驗票和計票；計票結(jié)束后，計票人、監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場對計票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時可邀請公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。
第三十二條 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第三十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會會議投票結(jié)果進(jìn)行公告，并將業(yè)主大會成立有關(guān)資料移交業(yè)主委員會。
第三十四條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第三十五條 下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十六條 業(yè)主大會會議包括定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開一次。
有以下情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開臨時業(yè)主大會會議：
（一）專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第三十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見形式召開；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會成立、業(yè)主大會會議的投票表決、選舉的全部資料應(yīng)當(dāng)存檔保存。
第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第三十九條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十條 業(yè)主大會會議確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十一條 業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：
（一）按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票；
（二）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。
第四十二條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分建筑面積；業(yè)主大會議事規(guī)則中未約定的，不計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分建筑面積。
一個專有部分有兩個或者兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，投票權(quán)數(shù)按一人計算，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人代為行使投票權(quán)。
第四十三條 業(yè)主大會會議投票表決意見分為同意、反對、棄權(quán)三類。業(yè)主投票表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。
需經(jīng)業(yè)主表決決定的事項，業(yè)主可以委托代理人投票。委托代理人投票的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)出具書面授權(quán)委托書。授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期限，并由業(yè)主簽名或者蓋章。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第四十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。
第四十六條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第五章 業(yè)主委員會
第四十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。
業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員的具體人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模確定。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生后三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員；主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。
執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會任職。
第四十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案：
（一）業(yè)主大會會議決議；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會委員名單和基本情況；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。
業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時組織業(yè)主委員會委員進(jìn)行物業(yè)管理法律法規(guī)及政策培訓(xùn)。
第五十條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；
（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第五十一條 業(yè)主委員會履行職責(zé)應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)則：
（一）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開業(yè)主委員會會議，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。經(jīng)三分之一以上委員提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集；對物業(yè)專項維修資金的籌集和使用，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營及所得收益的分配與使用等物業(yè)管理活動中的重大事項，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議進(jìn)行研究。
（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；
（三）業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議；
（四）召開業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)告知居（村）民委員會，并聽取其意見；
（五）業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上的委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意；
（六）業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參會委員簽字確認(rèn)，加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第五十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；
（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；
（五）專項維修資金籌集及使用賬目；
（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；
（七）業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)指定專人保管工作檔案，不得泄露業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。
第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）專項維修資金的籌集、使用情況；
（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第五十四條 業(yè)主大會決定續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在獲得業(yè)主大會授權(quán)后，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在獲得業(yè)主大會授權(quán)后，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第五十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織做好原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域的交接工作，必要時可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助。
第五十六條 業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，面積不低于二十平方米。業(yè)主委員會辦公用房應(yīng)當(dāng)主要用于業(yè)主委員會辦公、業(yè)主委員會會議及資料存放。
第五十七條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會名稱及屆別。首屆業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)刻制業(yè)主大會印章。
印章印文中業(yè)主大會、業(yè)主委員會名稱應(yīng)當(dāng)與地名管理部門批準(zhǔn)的物業(yè)名稱保持一致。
第五十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)保管業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。
第五十九條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地銀行開立業(yè)主大會的結(jié)算賬戶：
（一）業(yè)主大會決定利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；
（二）業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的；
（三）業(yè)主大會決定設(shè)立結(jié)算賬戶的。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財務(wù)管理制度對業(yè)主大會的結(jié)算賬戶進(jìn)行管理。
利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得的收益，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會的結(jié)算賬戶進(jìn)行管理、使用。
業(yè)主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和國家、省有關(guān)規(guī)定籌集和使用住宅專項維修資金。
第六十條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。
業(yè)主委員會任期屆滿后，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
第六十一條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第六十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；
（二）拒不履行委員職責(zé)的；
（三）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；
（四）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；
（五）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第六十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第六十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的工作檔案、印章及業(yè)主共有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的工作檔案、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。
第六章 指導(dǎo)和監(jiān)督
第六十五條 物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動
第六十六條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居（村）民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居（村）民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第六十七條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第六十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主破壞業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)依法提請有權(quán)機關(guān)予以處置。
第六十九條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第七十條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第七十一條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第七十二條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
第七十三條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十四條 建設(shè)單位違反第二十三條規(guī)定不移交文件資料的，物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。
第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集，由住建、發(fā)改、市場監(jiān)管、公安、綜合執(zhí)法、應(yīng)急管理、消防等職能部門、居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理問題。
第七章 附則
第七十六條 本細(xì)則中所稱的“以上”“屆滿”均包括本數(shù)。
第七十七條 本細(xì)則由煙臺市蓬萊區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第七十八條 本細(xì)則自2021年4月18日施行，有效期至2026年4月17日止。
