高密市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)《高密市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市暫行辦法》的通知
高政辦發(fā)〔2021〕2號(hào)
各鎮(zhèn)（街、區(qū)）政府（辦事處、管委會(huì)），市政府各部門、單位：
《高密市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市暫行辦法》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
高密市人民政府辦公室
2021年4月12日
高密市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市暫行辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市行為，保障農(nóng)民合法權(quán)益，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，根據(jù)新修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》和國(guó)家關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市相關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本暫行辦法。
第二條 本辦法所稱集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地。
第三條 本辦法所稱集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或授權(quán)的實(shí)施主體以土地所有者身份通過公開的土地有形市場(chǎng)，依法將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年期內(nèi)以出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等有償方式交由其他單位或者個(gè)人使用，并以書面合同約定權(quán)利義務(wù)的行為。
第四條 市自然資源和規(guī)劃局按照本辦法和其他有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作。發(fā)改、財(cái)政、工信、生態(tài)環(huán)境、人社、民政、行政審批、稅務(wù)、銀監(jiān)等相關(guān)部門配合做好有關(guān)工作。
第二章 入市范圍、途徑、條件
第五條 凡土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的集體建設(shè)用地，均可納入入市交易范圍，住宅用地暫不納入范圍，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地入市規(guī)模。
第六條 對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需要的基礎(chǔ)設(shè)施等條件，明確在本集體經(jīng)濟(jì)組織直接使用的，可就地入市。
第七條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)等政策及標(biāo)準(zhǔn)要求；
（二）具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設(shè)條件；
（三）有合法土地來源，產(chǎn)權(quán)明晰，界址清楚，無權(quán)屬爭(zhēng)議，未被司法機(jī)關(guān)查封或行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利且已依法完成集體土地所有權(quán)登記；
（四）宗地上的建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施權(quán)屬明晰，未被司法機(jī)關(guān)依法查封或以其他方式限制權(quán)利；
（五）符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃等相關(guān)要求。
第三章 入市實(shí)施主體
第八條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)按照法定程序經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同討論決定，由代表其行使所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)負(fù)責(zé)入市工作。
村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鎮(zhèn)（街、區(qū)）集體所有的，由鎮(zhèn)（街、區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
第九條 集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)依法取得法人資格的，可以作為入市的實(shí)施主體；尚未依法取得法人資格的，可以通過授權(quán)或者委托其他具有法人資格的組織代理實(shí)施入市。
第四章 入市方式
第十條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可按出讓、出租、作價(jià)出資（入股）等有償使用方式入市，并根據(jù)實(shí)際情況確定出讓（出租、作價(jià)出資）年限，最高年限參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，即按下列規(guī)定：
（一）工業(yè)、倉儲(chǔ)用地50年；
（二）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（三）綜合或者其他用地50年。
第十一條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以所有權(quán)人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向所有權(quán)人支付土地出讓金的行為。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出租，是指入市主體作為土地所有權(quán)人，將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年期內(nèi)出租給承租人使用，承租人按約定向入市主體繳納土地使用權(quán)租金的行為。承租人未按土地使用權(quán)合同規(guī)定的期限或條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)租。
土地租賃期限一般不低于5年，但最高不超過20年，具體租賃期限由租賃合同約定，到期后確需繼續(xù)使用土地的可申請(qǐng)續(xù)期。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以一定年期的集體土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入新設(shè)企業(yè)或個(gè)人，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)或個(gè)人持有。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的股權(quán)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以所有權(quán)人的身份統(tǒng)一持有，參與分紅。
土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）的期限參照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限，可通過合同約定適當(dāng)縮短作價(jià)出資（入股）期限。
第十二條 通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者交易雙方簽訂的合同另有約定的除外。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。
第五章 入市程序
第十三條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市按以下程序進(jìn)行：
（一）入市意向?qū)徍?。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市由本集體經(jīng)濟(jì)組織或者授權(quán)的實(shí)施主體申請(qǐng)開展。入市事項(xiàng)納入村級(jí)民主管理內(nèi)容。土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，形成會(huì)議紀(jì)要存檔。屬于鎮(zhèn)（街、區(qū)）集體所有的，鎮(zhèn)（街、區(qū)）也要做好集體決策，確保入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)屬合法、產(chǎn)權(quán)清晰。
（二）入市方案審核。入市主體提出入市意向申請(qǐng)，并委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地勘測(cè)定界，由市自然資源和規(guī)劃局出具規(guī)劃條件，入市主體委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)入市地塊進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，地上附著物可另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。入市申請(qǐng)需經(jīng)所屬鎮(zhèn)（街、區(qū)）書記辦公會(huì)議或黨政聯(lián)席會(huì)議集體研究同意，鎮(zhèn)（街、區(qū)）出具是否同意入市的初審意見。市自然資源和規(guī)劃局指導(dǎo)入市主體擬定入市方案，納入村級(jí)民主管理內(nèi)容。方案包括：地塊位置、面積、權(quán)屬、用途、使用年限、使用條件、入市價(jià)格、入市方式（招標(biāo)、拍賣、掛牌、出租、作價(jià)入股等方式）等內(nèi)容。
（三）發(fā)布出讓公告。入市方案由所在鎮(zhèn)（街、區(qū)）審核，經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局會(huì)同財(cái)政、發(fā)改、住建、生態(tài)環(huán)境、行政審批等相關(guān)部門審查后，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。市自然資源和規(guī)劃局、市行政審批服務(wù)局按照各自職能，根據(jù)市政府批準(zhǔn)文件，按程序進(jìn)行交易。公告在網(wǎng)站、報(bào)紙等相關(guān)媒體發(fā)布，公告期不少于20天。
（四）土地招標(biāo)、拍賣、掛牌過程。發(fā)布出讓公告后，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動(dòng)。出讓人在招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天。符合招標(biāo)、拍賣、掛牌公告規(guī)定條件的申請(qǐng)人，按時(shí)參加招標(biāo)、拍賣、掛牌活動(dòng)。
參與競(jìng)買單位或個(gè)人通過規(guī)定的方式，繳納競(jìng)買保證金，獲取競(jìng)買資格，并在掛牌期（10天）進(jìn)行競(jìng)買報(bào)價(jià)或在指定日期、地點(diǎn)進(jìn)行競(jìng)拍，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出價(jià)最高者競(jìng)得土地使用權(quán)。
（五）成交公示。土地成交后，由市公共資源交易服務(wù)中心將成交信息推送市自然資源和規(guī)劃局、市行政審批服務(wù)局，并在指定的媒體上發(fā)布成交公示，公示時(shí)間不少于10日。
（六）簽訂出讓合同。公示結(jié)束后，入市主體和競(jìng)得人簽訂出讓合同，并向市行政審批服務(wù)局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，競(jìng)得人繳納剩余價(jià)款。
（七）土地收益分配。競(jìng)得人繳齊價(jià)款后，參照國(guó)有建設(shè)用地扣除土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、社保費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)和耕地占用稅等各種必要的稅費(fèi)后，剩余部分的土地增值收益按一定比例收取收益調(diào)節(jié)金，繳納市財(cái)政，其他部分歸入市主體分配。
（八）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。競(jìng)得人持出讓合同、入市資金及相當(dāng)于契稅的調(diào)節(jié)金單據(jù)等有關(guān)材料，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
第六章 轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押
第十四條 以出讓、出租等方式取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的，可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或者抵押，法律法規(guī)規(guī)定禁止入市的除外。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)履行完畢支付地價(jià)款、租金的義務(wù)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，按照約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，并經(jīng)土地所有權(quán)人同意。其使用年限為原出讓、出租合同確定的使用年限減去原土地使用權(quán)人已使用年限后的剩余年限。
轉(zhuǎn)讓方需按集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地土地增值收益的50%比例繳納調(diào)節(jié)金。
有下列情形之一的，相關(guān)部門不得辦理集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)：
（一）集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用者不按照合同約定使用土地的；
（二）集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)人已投資額占總投資額不足百分之二十五或已動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一的；
（三）其他法律法規(guī)等規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，簽訂抵押合同，辦理抵押登記。
第七章 收益管理
第十五條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，土地所有權(quán)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)成本，并以向市政府繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金的方式履行相應(yīng)義務(wù)。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）和轉(zhuǎn)讓等交易行為的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金；入市主體（出讓方、出租方、轉(zhuǎn)讓方）需按集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市土地增值收益的規(guī)定比例繳納調(diào)節(jié)金，土地受讓方（承租方）按成交價(jià)款的4%繳納與契稅相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金。
第十六條 土地增值收益調(diào)節(jié)金主要統(tǒng)籌用于城鎮(zhèn)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施完善、農(nóng)村環(huán)境整治、土地前期開發(fā)等支出。土地增值收益調(diào)節(jié)金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳市財(cái)政，實(shí)行收支兩條線管理。
第十七條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部決策分配方案。為提高集體組織成員社會(huì)保障待遇水平，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部決策分配方案時(shí)，應(yīng)參照?qǐng)?zhí)行《高密市被征地農(nóng)民參加居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法》（高政發(fā)〔2014〕27號(hào)），從納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理的入市資金中，按一定比例或數(shù)額為集體組織成員補(bǔ)充繳納居民養(yǎng)老保險(xiǎn)。
第十八條 鎮(zhèn)（街、區(qū)）要指導(dǎo)和監(jiān)督農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合理使用留存集體的土地增值收益，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)管理和村務(wù)公開內(nèi)容，定期向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員公布。
第十九條 財(cái)政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、審計(jì)等部門要加強(qiáng)對(duì)土地增值收益資金的監(jiān)督管理。
第八章 監(jiān)督管理服務(wù)
第二十條 成立由市自然資源和規(guī)劃局牽頭，發(fā)改、財(cái)政、行政審批、工信、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境、住建等相關(guān)部門組成的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位根據(jù)各自職責(zé)做好監(jiān)督、管理、服務(wù)和配套政策的制定工作。
第二十一條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市成交后，任何單位和個(gè)人不得擅自更改規(guī)劃建設(shè)條件。
第二十二條 出讓方（出租方）交付土地后，受讓方（承租方）應(yīng)按照出讓合同（租賃合同）約定的動(dòng)工、竣工期限進(jìn)行建設(shè)。項(xiàng)目用地批后管理納入土地監(jiān)管平臺(tái)。
第二十三條 入市主體所在鎮(zhèn)（街、區(qū)）應(yīng)充分發(fā)揮指導(dǎo)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)作用，確保土地所有權(quán)人和入市主體的相關(guān)活動(dòng)依法依規(guī)進(jìn)行。
第九章 土地使用權(quán)終止
第二十四條 土地使用權(quán)因出讓合同（租賃合同、作價(jià)入股協(xié)議）約定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第二十五條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者不再繼續(xù)使用土地的，應(yīng)將土地使用權(quán)無償退還給土地所有權(quán)人。地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由土地使用者與土地所有權(quán)人協(xié)商處理。土地使用者應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)注銷登記。
第二十六條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，可以和土地所有權(quán)人協(xié)商續(xù)期，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定重新確定使用方式，支付土地使用權(quán)出讓金（租金），并依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
第二十七條 因公共利益需要征收土地的，由土地所有權(quán)人報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，可以提前收回土地使用權(quán)，并對(duì)相關(guān)權(quán)益人依法給予補(bǔ)償。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地閑置的調(diào)查、認(rèn)定和處置，參照《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令第53號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十章 法律責(zé)任
第二十八條 作為入市的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和具有土地使用權(quán)的企業(yè)、法人或自然人，都應(yīng)遵守相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)格履行各自的權(quán)利和義務(wù)，確保集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作規(guī)范有序。
第二十九條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要在鎮(zhèn)（街、區(qū)）的指導(dǎo)下，規(guī)范其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格依法依程序處理集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部事務(wù)。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地合同簽訂并生效后，即具有法律效力，受國(guó)家法律保護(hù)。集體經(jīng)濟(jì)組織不得以內(nèi)部成員反悔、不同意或村委會(huì)換屆等原因，擅自更改或撤銷合同，阻撓土地使用者使用土地。
第三十條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)人存在未按約定繳納土地出讓金（租金）、未按約定期限開發(fā)建設(shè)、未按約定使用條件使用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地等行為的，參照國(guó)有建設(shè)用地相關(guān)規(guī)定處置；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。
第三十一條 國(guó)家工作人員在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過程中存在收受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守、濫用職權(quán)的，由其所在單位給予行政處分或由監(jiān)察機(jī)關(guān)給予政務(wù)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理者，在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者擅自侵占、挪用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。
第十一章 附則
第三十二條 本暫行辦法由市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。
第三十三條 本暫行辦法自2021年5月12日起施行，有效期至2023年5月12日；本暫行辦法同法律法規(guī)及上級(jí)政策不一致的從其規(guī)定。
