五蓮縣人民政府辦公室
關于印發(fā)五蓮縣集體經(jīng)營性建設用地入市暫行辦法的通知
蓮政辦字〔2021〕11號
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，各園區(qū)管委，縣直和國家、省市屬駐五蓮各部門單位，各國有企業(yè)：
《五蓮縣集體經(jīng)營性建設用地入市暫行辦法》已經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
五蓮縣人民政府辦公室
2021年5月6日
五蓮縣集體經(jīng)營性建設用地入市暫行辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地入市行為，保障農民合法權益，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，根據(jù)新修訂的《中華人民共和國土地管理法》和國家關于集體經(jīng)營性建設用地入市相關文件規(guī)定，結合我縣實際，制定本暫行辦法。
第二條 本暫行辦法所稱集體經(jīng)營性建設用地，是指國土空間規(guī)劃（過渡期內則依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地。
第三條 本暫行辦法所稱集體經(jīng)營性建設用地入市，是指農村集體經(jīng)濟組織或授權的實施主體以土地所有者身份通過公開的土地有形市場，依法將集體經(jīng)營性建設用地使用權在一定年期內以出讓、出租、作價出資（入股）等有償方式交由其他單位或者個人使用，并以書面合同約定與土地使用者權利義務的行為。
第四條 縣自然資源和規(guī)劃局按照本辦法和其他有關規(guī)定，負責本行政區(qū)域內的集體經(jīng)營性建設用地入市工作?？h發(fā)改、工信、民政、財政、人社、住建、農業(yè)農村、行政審批、稅務、金融、生態(tài)環(huán)境等相關部門和銀行業(yè)機構配合做好有關工作。
第二章 入市范圍、途徑、條件
第五條 凡本暫行辦法確定的集體經(jīng)營性建設用地，均可納入入市交易范圍。對歷史形成的零星分散的存量集體建設用地，允許在依據(jù)國土空間規(guī)劃統(tǒng)一開展農村土地綜合整治和基礎設施配套，重新劃分宗地并調整產權歸屬后，按照新的規(guī)劃條件確定入市范圍，現(xiàn)狀為農用地、未利用地的，依據(jù)規(guī)劃的經(jīng)營性用途入市的，應當依法納入土地利用年度計劃，辦理農用地和未利用地轉用手續(xù)，并依法履行耕地占補平衡義務。
第六條 對符合本暫行辦法，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，具備開發(fā)建設所需要的基礎設施等條件，明確在本集體經(jīng)濟組織直接使用的，可就地入市。
第七條 集體經(jīng)營性建設用地入市應當符合以下條件：
（一）符合國家產業(yè)政策、土地使用標準、生態(tài)環(huán)境保護等政策及標準要求；
（二）具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設條件，但集體經(jīng)營性建設用地使用權交易雙方另有約定的除外；
（三）產權明晰，界址清楚，無權屬爭議，未被司法機關查封或行政機關限制土地權利且已依法完成集體土地所有權登記；
（四）宗地上的建（構）筑物和附屬設施權屬明晰，未被司法機關依法查封或以其他方式限制權利；
（五）符合國土空間規(guī)劃（過渡期內則依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）等相關要求。
第三章 入市、實施主體
第八條 集體經(jīng)營性建設用地入市應當按照法定程序經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員共同討論決定，由代表其行使所有權的集體經(jīng)濟組織或者村民委員會負責入市工作。
村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農村集體所有的，由村內各集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。
第九條 集體經(jīng)濟組織或者村民委員會依法取得法人資格的，可以作為入市的實施主體；尚未依法取得法人資格的，可以通過授權或者委托其他具有法人資格的組織代理實施入市。
第四章 入市方式
第十條 集體經(jīng)營性建設用地入市可按出讓、出租、作價出資（入股）等有償使用方式入市，并根據(jù)實際情況確定出讓（出租、作價出資）年限，最高年限參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行，即按下列規(guī)定：
（一）工業(yè)、倉儲用地50年；
（二）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（三）公共管理與公共服務或者其他用地50年。
第十一條 集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓，是指農村集體經(jīng)濟組織以所有權人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向所有權人支付土地出讓金的行為。
集體經(jīng)營性建設用地出租，是指入市主體作為土地所有權人，將集體經(jīng)營性建設用地使用權在一定年期內出租給承租人使用，承租人按約定向入市主體繳納土地使用權租金的行為。承租人未按土地使用權合同規(guī)定的期限或條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉租。
集體經(jīng)營性建設用地土地租賃期限一般不低于5年，但最高不超過20年，具體租賃期限由租賃合同約定，到期后確需繼續(xù)使用土地的可申請續(xù)期。
集體經(jīng)營性建設用地使用權作價出資（入股），是指農村集體經(jīng)濟組織以一定年期的集體土地使用權作價，作為出資投入新設企業(yè)或個人，該土地使用權由新設企業(yè)或個人持有。土地使用權作價出資（入股）形成的股權，由農村集體經(jīng)濟組織以所有權人的身份統(tǒng)一持有，參與分紅。
土地使用權作價出資（入股）的期限參照國有土地使用權出讓的最高年限，可通過合同約定適當縮短入股期限。
第十二條 通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者交易雙方簽訂的合同另有約定的除外。集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。
第五章 入市程序
第十三條 集體經(jīng)營性建設用地使用權入市按以下程序進行：
（一）入市意向審核。集體經(jīng)營性建設用地入市由本集體經(jīng)濟組織或者授權的實施主體申請開展。入市事項納入村級民主管理內容。土地屬于農村集體經(jīng)濟組織所有的，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，形成會議紀要存檔。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）也要做好集體決策，確保入市的集體經(jīng)營性建設用地權屬合法，產權清晰。
（二）入市方案審核。入市主體提出入市意向申請，并委托測繪機構進行土地勘測定界，由縣自然資源和規(guī)劃局出具規(guī)劃條件，入市主體委托土地評估機構對入市地塊進行地價評估，地上附著物可另行委托評估機構評估。入市申請需經(jīng)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）書記辦公會議或黨政聯(lián)席會議集體研究同意，出具入市初審意見?？h自然資源和規(guī)劃局指導入市主體擬定入市方案，納入村級民主管理內容。方案包括：地塊位置、面積、權屬、用途、使用年限、使用條件、入市價格、入市方式（招標、拍賣、掛牌）等內容。以標準地出讓的，相關指標標準由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）組織縣發(fā)改、工信、財政、自然資源和規(guī)劃、住建、農業(yè)農村、行政審批、市場監(jiān)管、稅務、生態(tài)環(huán)境等部門參照同類用途的國有建設用地指標提出，納入使用條件。
（三）發(fā)布出讓公告。入市方案由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）審核，經(jīng)縣自然資源和規(guī)劃局會同縣發(fā)改、財政、行政審批等相關部門審查后，轉報縣政府批準后實施?？h自然資源和規(guī)劃局根據(jù)縣政府的批準文件，編制集體經(jīng)營性建設用地的出讓文件，包括出讓公告、投標或競買須知、土地使用條件、標書或競買申請書、報價單、中標通知書或成交確認書、集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓合同、項目投資建設協(xié)議文本。公告在相關媒體上發(fā)布（網(wǎng)站、報紙），公告期不少于20天。
（四）土地招標、拍賣、掛牌過程。發(fā)布出讓公告后，中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加集體經(jīng)營性建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應當為掛牌出讓結束日前2天。出讓人應當通知符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請人參加招標拍賣掛牌活動。
參與競買單位或個人通過規(guī)定的方式，繳納競買保證金，獲取競買資格，并在掛牌期（10天）進行競買報價或在指定日期、地點進行競拍，在規(guī)定的時間內，出價最高者競得土地使用權。
（五）成交公示。土地成交后，簽訂成交確認書，并在指定的媒體上發(fā)布成交公示，公示時間不少于5個工作日。
（六）簽訂出讓合同。公示結束后，入市主體和競得人簽訂出讓合同，約定雙方的權利和義務，競得人繳納剩余價款；以標準地出讓的，競得人須簽訂項目投資建設協(xié)議。
（七）土地收益分配。競得人繳齊價款后，參照國有建設用地扣除土地補償費、地上附著物和青苗補償費、社保費、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費和耕地占用稅、測繪費、制圖費、登報費、評估費、土地開發(fā)費等各種必要的稅費后，剩余部分的土地增值收益工業(yè)、倉儲按30%、公共管理與公共服務用地按40%、商服按50%收取收益調節(jié)金，上繳縣財政，其他部分歸入市主體分配。
（八）不動產權登記。競得人持用地批準文件，出讓合同、稅費繳納憑證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明等有關材料，向土地所在地的不動產登記機構申請辦理不動產登記。
第六章 轉讓、轉租、抵押
第十四條 以出讓、出租等方式取得集體經(jīng)營性建設用地使用權的，可以轉讓、轉租或者抵押，法律法規(guī)規(guī)定禁止入市的除外。
集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓、轉租的，應當履行完畢支付地價款、租金的義務，取得不動產權證書，按照約定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，并經(jīng)土地所有權人同意。其使用年限為原出讓、出租合同確定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。
有下列情形之一的，相關部門不得辦理集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓手續(xù)：
（一）集體經(jīng)營性建設用地使用者不按照合同約定使用土地的；
（二）集體經(jīng)營性建設用地使用權人已投資額占總投資額不足百分之二十五的或開發(fā)建設面積占總面積不足三分之一的；
（三）其他法律法規(guī)等規(guī)定不得轉讓的。
集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押的，應當取得不動產權證書，簽訂抵押合同，辦理抵押登記。
第七章 收益管理
第十五條 集體經(jīng)營性建設用地入市，土地所有權人應承擔相應的基礎設施建設等開發(fā)成本，并向縣政府繳納土地增值收益調節(jié)金的方式履行相應義務。集體經(jīng)營性建設用地使用權發(fā)生出讓、租賃、作價出資（入股）和轉讓等交易行為的，交易雙方都應當按照規(guī)定繳納土地增值收益調節(jié)金；入市主體（出讓方、出租方）需按集體經(jīng)營性建設用地入市土地增值收益的規(guī)定比例繳納調節(jié)金，土地受讓方（承租方）按成交價款的4%繳納與契稅相當?shù)恼{節(jié)金。
第十六條 土地增值收益調節(jié)金主要統(tǒng)籌用于城鎮(zhèn)和農村基礎設施完善、農村環(huán)境整治、土地前期開發(fā)等支出。土地增值收益調節(jié)金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳縣財政，實行收支兩條線管理。
第十七條 農村集體經(jīng)濟組織獲得的集體經(jīng)營性建設用地入市收益，歸農村集體經(jīng)濟組織所有，納入農村集體資產統(tǒng)一管理，由農村集體經(jīng)濟組織內部決策分配方案。
第十八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）要指導和監(jiān)督農村集體經(jīng)濟組織合理使用留存集體的土地增值收益，納入農村集體資產管理和村務公開內容，定期向本集體經(jīng)濟組織成員公布。
第十九條 縣財政、農業(yè)農村、審計部門要加強對土地增值收益資金的監(jiān)督管理。
第八章 監(jiān)督管理服務
第二十條 縣發(fā)改、工信、財政、自然資源和規(guī)劃、住建、農業(yè)農村、行政審批、生態(tài)環(huán)境等相關部門根據(jù)各自職能職責做好監(jiān)督、管理、服務和配套政策的制定工作。
第二十一條 集體經(jīng)營性建設用地使用權入市成交后，任何單位和個人不得擅自更改規(guī)劃建設條件。
第二十二條 出讓方（出租方）交付土地后，受讓方（承租方）應按照出讓合同（租賃合同）約定的動工、竣工期限進行建設。
項目用地批后管理納入土地監(jiān)管平臺。
第二十三條 入市主體所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應充分發(fā)揮指導、監(jiān)督、管理和協(xié)調作用，確保土地所有權人和入市主體的相關活動依法依規(guī)進行。
第九章 土地使用權終止
第二十四條 土地使用權因出讓合同（租賃合同）約定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第二十五條 土地使用權期滿，土地使用者不再繼續(xù)使用土地的，應將土地使用權無償退還給土地所有權人。地上建筑物、其他附著物所有權由土地使用者與土地所有權人協(xié)商處理。土地使用者應當辦理土地使用權注銷登記。
第二十六條 土地使用權期滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，可以和土地所有權人協(xié)商續(xù)期，應當按照有關規(guī)定重新確定使用方式，支付土地使用權出讓金（租金），并依法辦理不動產登記。
第二十七條 因公共利益需要征收土地的，由土地所有權人報經(jīng)縣政府批準后，可以提前收回土地使用權，并對相關權益人依法給予補償。
集體經(jīng)營性建設用地閑置的調查、認定和處置，參照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）有關規(guī)定執(zhí)行。
第十章 法律責任
第二十八條 集體經(jīng)營性建設用地入市同國有建設用地享有相同的法律地位。作為入市的農村集體經(jīng)濟組織和具有土地使用權的企業(yè)、法人或自然人，都應遵守相關的法律法規(guī)規(guī)定，嚴格履行各自的權利和義務，確保集體經(jīng)營性建設用地入市工作規(guī)范有序。
第二十九條 農村集體經(jīng)濟組織要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）的指導下，規(guī)范其內部組織結構，嚴格依法依程序處理集體經(jīng)濟組織內部事務。集體經(jīng)營性建設用地合同簽訂后，即具有法律地位，受國家法律保護。集體經(jīng)濟組織不能以內部成員反悔、不同意或村委會換屆等原因，擅自更改或撤銷合同，阻撓土地使用者使用土地。
第三十條 縣自然資源和規(guī)劃、住建、行政審批等部門應各司其職、密切配合，采取建設項目用地信息公示、現(xiàn)場核查、竣工驗收、定期通報、誠信檔案建立等方式，建立健全集體經(jīng)營性建設用地入市后的監(jiān)管機制和工作制度，切實加強入市土地開發(fā)利用的全程監(jiān)管，督促土地使用者嚴格按照合同約定開發(fā)利用土地。對未經(jīng)依法批準，擅自改變規(guī)劃用途或規(guī)劃許可條件建設以及未按合同約定時間動工、竣工的，要按照相關法律法規(guī)及合同約定進行處理。
第十一章 附則
第三十一條 本暫行辦法實施之前已辦理流轉的集體經(jīng)營性建設用地，可參照本暫行辦法予以規(guī)范；本暫行辦法實施之后，除歷史遺留集體經(jīng)營性建設用地外，原則上均納入入市范圍。
第三十二條 本暫行辦法試行過程中與新出臺的法律、法規(guī)、政策不符的，以新的法律、法規(guī)和政策規(guī)定為準。
第三十三條 本暫行辦法自2021年6月6日起施行，有效期至2023年6月5日。
