煙臺市蓬萊區(qū)人民政府
印發(fā)關(guān)于進一步加強全區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見的通知
煙蓬政發(fā)〔2021〕16號
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，區(qū)政府有關(guān)部門，有關(guān)單位：
《關(guān)于進一步加強全區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》已經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
煙臺市蓬萊區(qū)人民政府
2021年5月18日
（此件公開發(fā)布）
關(guān)于進一步加強全區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見
為規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理市場，優(yōu)化居民生活環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)轄區(qū)實際，制定本實施意見。
一、指導(dǎo)思想
以黨的十九大精神為指導(dǎo),以提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為目標，強化物業(yè)管理各方主體責(zé)任,建立健全“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級負責(zé)、條塊結(jié)合、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理工作體制，充分發(fā)揮街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）（以下簡稱屬地鎮(zhèn)街）、社區(qū)居民委員會（村民委員會）（以下簡稱居委會）在物業(yè)管理工作中的重要作用，及時化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類矛盾問題，提升市民對我區(qū)物業(yè)管理工作的滿意度，促進社區(qū)和諧穩(wěn)定與社會文明進步。
二、明確工作職責(zé)，構(gòu)筑齊抓共管的管理體制
（一）屬地鎮(zhèn)街
1.組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
2.建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機制，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛調(diào)處、無物業(yè)管理小區(qū)日常管理等工作。
3.實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由屬地鎮(zhèn)街負責(zé)召集，組織社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和住建、綜合行政執(zhí)法、應(yīng)急管理、信訪、公安等職能部門參加，共同協(xié)調(diào)物業(yè)管理事項。
4.統(tǒng)籌轄區(qū)網(wǎng)格員力量，發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)安全事故等應(yīng)急情況第一時間上報應(yīng)急管理部門，配合應(yīng)急管理部門做好事故應(yīng)急救援相關(guān)工作，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目的維穩(wěn)、安全生產(chǎn)、公共秩序維護、退管及交接等工作。
5.向物業(yè)主管部門反饋關(guān)于建設(shè)單位申請劃分新建項目物業(yè)管理區(qū)域的意見。
6.組織居委會具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。
7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（二）住建局
1.貫徹落實物業(yè)管理法律、法規(guī)及相關(guān)的政策規(guī)定，參與擬訂全區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展政策、規(guī)章制度并監(jiān)督實施。
2.負責(zé)物業(yè)服務(wù)市場的監(jiān)督管理，參與擬訂物業(yè)服務(wù)標準規(guī)范并指導(dǎo)實施。
3.負責(zé)擬訂住宅專項維修資金并監(jiān)督實施，參與擬訂房屋裝飾裝修政策并監(jiān)督實施。
4.指導(dǎo)物業(yè)公共部分以及公用設(shè)施交付管理。
5.指導(dǎo)屬地鎮(zhèn)街做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。
6.負責(zé)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的歸集、入檔、評級等工作。
7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（三）綜合行政執(zhí)法局
1.建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作,對違法行為及時作出處理。
2.查處物業(yè)管理區(qū)域違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗、擅自改變建筑物外觀等違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的行為。
3.查處物業(yè)管理區(qū)域損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為。
4.查處物業(yè)管理區(qū)域擅自改變房屋用途、侵占或損壞樓道、綠地、私裝地鎖等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反房屋管理規(guī)定和物業(yè)管理規(guī)定的行為。
5.查處物業(yè)管理區(qū)域違規(guī)安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、戶外廣告牌等設(shè)施及粘貼、涂寫、散發(fā)小廣告等違反城市管理領(lǐng)域規(guī)定的行為。
6.做好物業(yè)管理區(qū)域商鋪的“門前五包”的監(jiān)督管理，查處物業(yè)管理區(qū)域商鋪業(yè)主占用公共區(qū)域擺放物品、店外經(jīng)營、私設(shè)車位等違規(guī)行為。
7.會同有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊存在的社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染、餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染、露天燒烤污染、焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染等污染的監(jiān)督執(zhí)法工作。
8.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（四）發(fā)改局
1.建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作，對違法行為及時作出處理。
2.組織落實物業(yè)服務(wù)收費政策，做好物業(yè)服務(wù)收費標準的制定和調(diào)整工作，貫徹執(zhí)行物業(yè)成本調(diào)查和成本監(jiān)審政策，建立價格動態(tài)調(diào)整機制。
3.做好物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督、管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費標準、收費項目，對物業(yè)服務(wù)收費行為實施管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、指導(dǎo)，調(diào)解處理因物業(yè)服務(wù)收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
4.明確物業(yè)項目內(nèi)用水、用電、用氣價格。
5.將物業(yè)服務(wù)納入我區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃或計劃，落實符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受各級相關(guān)服務(wù)業(yè)扶持政策。
6.推進全區(qū)社會信用體系建設(shè)工作，將物業(yè)信用管理納入社會誠信管理體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的失信行為在相關(guān)信用平臺予以公示，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的嚴重失信行為實施失信聯(lián)合懲戒。
7.做好物業(yè)服務(wù)收費政策事中事后監(jiān)管工作。
8.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（五）市場監(jiān)管局
1.監(jiān)督檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營活動，依法監(jiān)督市場主體登記注冊行為，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照生產(chǎn)經(jīng)營和相關(guān)無證生產(chǎn)經(jīng)營行為、發(fā)布虛假廣告等違法違規(guī)行為；根據(jù)投訴、舉報、抽查等情況，依法處理市場主體登記住所（經(jīng)營場所）與實際情況不符的問題。
2.負責(zé)全區(qū)市場主體信用體系建設(shè)工作，組織指導(dǎo)市場主體經(jīng)營異常名錄（狀態(tài)）和嚴重違法失信企業(yè)名單管理工作。
3.負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的生產(chǎn)、經(jīng)營、使用、檢驗檢測等環(huán)節(jié)的監(jiān)察、監(jiān)督，按照規(guī)定權(quán)限參與電梯等特種設(shè)備安全事故的調(diào)查處理，督促使用單位和維保單位做好特種設(shè)備的使用登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托具有資質(zhì)的單位實施電梯等特種設(shè)備的安裝、改造、維護保養(yǎng)，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違反特種設(shè)備法律法規(guī)行為，調(diào)處相關(guān)糾紛。
4.依法監(jiān)督管理價格收費行為，指導(dǎo)明碼標價和價格與收費公示工作，組織實施價格收費監(jiān)督檢查工作，組織指導(dǎo)查處物業(yè)收費項目不公示、捆綁收費、強制收費、擅自提高收費標準等各種價格收費違法違規(guī)行為，調(diào)處因物業(yè)服務(wù)收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
5.依法監(jiān)督、查處應(yīng)取得而未取得營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營者擅自在物業(yè)管理區(qū)域從事經(jīng)營活動的違法違規(guī)行為。
6.建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作,對違法行為及時作出處理。
7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（六）自然資源和規(guī)劃局
1.負責(zé)物業(yè)項目內(nèi)涉及自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記工作及自然資源和規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察工作。
2.負責(zé)在規(guī)劃方案中明確物業(yè)項目公共配套設(shè)施的建筑面積和使用功能，嚴把規(guī)劃審核關(guān)、竣工規(guī)劃核實關(guān)。
3.負責(zé)受理任何單位和個人就涉及其利害關(guān)系的建設(shè)活動是否符合規(guī)劃要求的查詢訴求，建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作,受理并查處任何單位和個人報告、舉報、控告違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的行為,對違法行為及時作出處理。
4.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（七）煙臺市公安局蓬萊分局
1.監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、技防、養(yǎng)犬、流動人口等工作，建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作,調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾糾紛，對違法行為及時作出處理,督促指導(dǎo)派出所協(xié)助屬地鎮(zhèn)街開展物業(yè)長效管理工作。
2.依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)惡意封堵物業(yè)項目各類出入口、停放報廢車輛等違規(guī)行為進行處理。
3.依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“樓霸”、群租現(xiàn)象、“九小”場所和“三合一”場所。
4.指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)助做好養(yǎng)犬管理工作，加大對飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活行為的制止和查處力度，依法調(diào)處因養(yǎng)犬引起的矛盾糾紛。
5.規(guī)范物業(yè)項目周邊道路停車秩序，對停車矛盾突出的物業(yè)項目要結(jié)合周邊道路實際情況，確定車輛臨時停車泊位并做好劃線工作，盡量滿足居民停車需求。
6.建立群防群治工作制度，構(gòu)建區(qū)域安全防范體系，加強指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展安全防范工作，依法查處物業(yè)管轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安、刑事案件。
7.健全公安派出所配合消防監(jiān)督工作責(zé)任制，負責(zé)對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會和“九小場所”履行消防安全職責(zé)的情況實施消防監(jiān)督檢查；接受職責(zé)范圍內(nèi)的消防舉報、投訴，監(jiān)督檢查村（居）民住宅區(qū)和“九小場所”消防安全違法行為，與消防救援機構(gòu)做好消防違法行為移交查處工作；協(xié)助消防救援機構(gòu)維護火災(zāi)現(xiàn)場秩序；組織開展經(jīng)常性消防宣傳教育，普及消防常識，提高人民群眾消防安全素質(zhì)。
8.配合消防救援機構(gòu)定期開展綜合執(zhí)法檢查，依法查處違法違規(guī)行為和火災(zāi)隱患，對老舊建筑密集區(qū)、“城中村”、群租房、“三合一”場所等不放心區(qū)域，公安派出所要配合消防救援機構(gòu)加強執(zhí)法處罰、警示教育，著力解決消防安全突出問題，重點糾治違規(guī)住人、違規(guī)用火用電、電動自行車違規(guī)停放充電等問題，督促居委會、物業(yè)管理單位持續(xù)開展消防安全管理和治理工作。
9.對消防救援機構(gòu)移送的違反《中華人民共和國消防法》規(guī)定或?qū)儆诠才沙鏊拦ぷ髀氊?zé)范圍需要予以拘留處罰的，按規(guī)定程序決定和執(zhí)行。
10.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（八）煙臺市生態(tài)環(huán)境局蓬萊分局
1.貫徹執(zhí)行國家和省、煙臺市有關(guān)環(huán)境保護的方針、政策和法律、法規(guī)，負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域及周邊環(huán)境污染防治的監(jiān)督管理;建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作,對違法行為及時作出處理。
2.指導(dǎo)環(huán)境綜合整治、突發(fā)環(huán)境事件的應(yīng)急、預(yù)警工作，對物業(yè)項目內(nèi)及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理。
3.依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪聲、光、惡臭、油煙、廢氣、固體廢物、重金屬、化學(xué)品、機動車、堆放、棄置工業(yè)廢棄物及工業(yè)廢水等環(huán)境污染違法行為。
4.受理業(yè)主的環(huán)境信訪事項，調(diào)解處理環(huán)境污染和生態(tài)破壞糾紛。
5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（九）民政局
1.貫徹全區(qū)基層群眾自治建設(shè)和社區(qū)治理政策并組織實施，指導(dǎo)城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系和治理能力建設(shè)，推動基層民主政治建設(shè)。
2.加強社區(qū)工作的指導(dǎo)，推進社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共駐共建，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)關(guān)系，通過完善物業(yè)管理，改善社區(qū)環(huán)境，確保社區(qū)平安，積極推進和諧社區(qū)建設(shè)。
3.做好新建物業(yè)項目所屬社區(qū)的劃分和界定工作或根據(jù)物業(yè)項目情況設(shè)立新的社區(qū)，負責(zé)物業(yè)項目涉及社區(qū)等行政區(qū)域邊界爭議的調(diào)查和調(diào)處。
4.建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作,對違法行為及時作出處理。
5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（十）應(yīng)急管理局
1.建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作,對違法行為及時作出處理。
2.負責(zé)消防工作，指導(dǎo)消防監(jiān)督、火災(zāi)預(yù)防、火災(zāi)撲救等工作。
3.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（十一）水務(wù)局
1.建立違法行為投訴登記制度，受理供水相關(guān)投訴、舉報，做好市民舉報線索落實工作，對違法行為及時作出處理，配合執(zhí)法部門的水務(wù)執(zhí)法工作。
2.組織實施物業(yè)管理區(qū)域水資源有償使用工作，指導(dǎo)供水用水安全生產(chǎn)工作，組織實施供水用水安全監(jiān)督。
3.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
（十二）消防救援大隊
1.負責(zé)組織實施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防監(jiān)督、火災(zāi)預(yù)防、火災(zāi)撲救、消防應(yīng)急搶險救援等消防工作，落實消防法律、法規(guī)，組織、指導(dǎo)消防宣傳教育工作等，建立違法行為投訴登記制度，做好市民舉報線索落實工作,及時查處單位、公民舉報的消防安全違法行為。
2.依法對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆等違反安全規(guī)定的物品、破壞消防設(shè)施設(shè)備、妨礙消防車輛通行及占用、堵塞和封閉消防通道、疏散通道、安全出口等違規(guī)行為進行查處。
3.依法對電動車占用消防通道，在居住小區(qū)樓梯間、樓道、安全出口等公共區(qū)域停放電動車，私拉亂接充電線路為電動車充電等行為進行制止和查處。
4.負責(zé)對需公安機關(guān)其他部門或公安派出所配合的強制執(zhí)行或臨時查封案件，提出意見，申請公安機關(guān)協(xié)助實施；發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)由公安派出所查處的案件，做好相關(guān)移交、處理工作。
5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理工作相關(guān)的職責(zé)。
三、實行分類管理，建立符合實際的物業(yè)管理模式
根據(jù)物業(yè)項目房屋建設(shè)、環(huán)境配套、業(yè)主意愿等情況，將物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合，確定物業(yè)管理模式和組織形式。
（一）新建小區(qū)
新建小區(qū)由開發(fā)建設(shè)單位通過招投標等方式選聘正規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施規(guī)范化物業(yè)管理,保證前期物業(yè)管理落實到位。
（二）未實施規(guī)范化物業(yè)管理的已建成住宅小區(qū)
具備條件實施規(guī)范化物業(yè)管理，且已成立業(yè)主委員會的,由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)；未成立業(yè)主委員會的，由鎮(zhèn)街組織業(yè)主召開業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)，并成立業(yè)主委員會。不具備實施規(guī)范化物業(yè)管理或不具備成立業(yè)主委員會條件的小區(qū)，由居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。
四、維護公共利益，完善物業(yè)管理服務(wù)用房配建
新建物業(yè)項目必須按物業(yè)項目總建筑面積（含不計入容積率的建筑面積）的5‰配建物業(yè)管理服務(wù)用房，最低不得少于100平方米，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能，不得設(shè)置在儲藏室、地下車庫等地下或半地下設(shè)施或區(qū)域內(nèi)。物業(yè)管理服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位辦理物業(yè)交付手續(xù)時交付使用。物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有；未經(jīng)業(yè)主大會或法定比例業(yè)主同意，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等任何單位或個人無權(quán)處分物業(yè)管理用房（包括抵押、銷售、出租、轉(zhuǎn)讓、改變用途等），不得擅自將物業(yè)管理用房作為城管執(zhí)法、治安管理、居委會等用房使用。
五、理順管理程序，抓好物業(yè)管理規(guī)范運作
（一）規(guī)范物業(yè)管理招投標程序
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵非住宅物業(yè)通過招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于3個或者規(guī)劃項目總建筑面積3萬平方米以下的普通住宅物業(yè)、規(guī)劃項目總建筑面積1萬平方米以下的高檔（含別墅）住宅和非住宅物業(yè)項目，依法依規(guī)可采取協(xié)議方式選聘正規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。同時，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，要綜合考慮其誠信狀況、經(jīng)營能力和專業(yè)水平等因素。
（二）規(guī)范物業(yè)管理備案程序
新建物業(yè)項目由開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案。已建成且無物業(yè)管理的物業(yè)項目，實行屬地鎮(zhèn)街、物業(yè)主管部門兩級備案制度。業(yè)主委員會在選聘正規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，向?qū)俚劓?zhèn)街提交備案資料。屬地鎮(zhèn)街備案后，業(yè)主委員會向物業(yè)主管部門提交物業(yè)管理備案申請，完成物業(yè)管理備案工作。
（三）規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù)
按照法律法規(guī)要求，完善物業(yè)項目承接查驗制度。一是新建物業(yè)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位共同對物業(yè)管理用房、共有設(shè)施設(shè)備等配套設(shè)施及技術(shù)資料進行驗收、移交，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定將有關(guān)備案文件報送物業(yè)主管部門。二是業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、共有設(shè)施設(shè)備等配套設(shè)施及物業(yè)承接查驗檔案。三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕接收未經(jīng)承接驗收或查驗不合格的物業(yè)項目。
（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)嚴格按照有關(guān)規(guī)定和約定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)從保持物業(yè)項目服務(wù)的穩(wěn)定和長遠利益出發(fā)，不宜隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。屬地鎮(zhèn)街、物業(yè)主管部門要加強物業(yè)項目退出監(jiān)管，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出預(yù)先報告制度，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)在解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行交接義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項目前，以書面形式將退出原因、時間等情況告知屬地鎮(zhèn)街和物業(yè)主管部門。同時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)主管部門依法依規(guī)處理。
（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職行為
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同約定，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主協(xié)商確定后實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)須告知業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于安全合理使用物業(yè)的注意事項，勸阻、制止物業(yè)項目內(nèi)違反房屋裝飾裝修、規(guī)劃、市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、治安管理等法律法規(guī)的行為，及時向公安、消防、綜合行政執(zhí)法等有關(guān)部門報告。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按法律法規(guī)履行規(guī)勸、制止、報告等職責(zé)造成嚴重不良影響的，由相關(guān)職能部門按照依法依規(guī)處理，并由物業(yè)主管部門記入企業(yè)信用檔案。
六、強化監(jiān)管措施，加大源頭治理力度
（一）監(jiān)管物業(yè)服務(wù)收費行為
物業(yè)服務(wù)收費遵循合理、公開以及質(zhì)價相符的原則，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會須按照法律法規(guī)規(guī)定制定物業(yè)管理項目物業(yè)服務(wù)收費標準，自覺接受發(fā)改、市場監(jiān)管部門管理，并按照法律法規(guī)要求公開物業(yè)服務(wù)收費標準，提高收費透明度。嚴格規(guī)范物業(yè)項目公共收益資金管理，以物業(yè)項目為單位，將公共收益歸集至蓬萊區(qū)住宅專項維修資金系統(tǒng)，實行支出申報制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)項目顯著位置公示公共收益資金收支明細，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
（二）建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解機制
建立社區(qū)—鎮(zhèn)街—區(qū)級三級調(diào)處體系。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會、屬地鎮(zhèn)街或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。在調(diào)處的同時，由相關(guān)責(zé)任部門依法查處涉及的違法行為。物業(yè)矛盾糾紛涉及供水、供電、通信等專業(yè)經(jīng)營單位的，由專業(yè)經(jīng)營單位的主管部門參與調(diào)處，加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理等職責(zé)及義務(wù)。
（三）加大綜合執(zhí)法力度
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主侵占公共部位、違建、違規(guī)裝修等違規(guī)行為查處工作要按照“預(yù)防為主、堅決制止”的原則同步推進。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強巡查，在第一時間發(fā)現(xiàn)并告知當(dāng)事人立即停止違規(guī)行為，制止原材料和施工人員進場，向綜合行政執(zhí)法、住建、屬地鎮(zhèn)街等有關(guān)部門報告，必要時可上報公安部門。二是綜合執(zhí)法部門執(zhí)法人員依法查處巡查中發(fā)現(xiàn)、物業(yè)主管部門移交或物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會、業(yè)主委員會報告以及群眾投訴舉報的違法行為，做到“即查即糾”，防止拖延處置造成既成事實，加大拆除難度。三是物業(yè)主管部門根據(jù)投訴舉報、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或居委會報告等線索，按照職權(quán)范圍對損害房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為進行認定，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)勸、制止業(yè)主的違法行為，責(zé)成企業(yè)將相關(guān)情況書面上報綜合執(zhí)法部門，并配合相關(guān)部門開展工作。四是屬地鎮(zhèn)街要組織日常巡查并建立臺賬，做好勸告制止工作，按約定時限上報有關(guān)部門，協(xié)助做好執(zhí)法相關(guān)秩序維護等工作。
（四）實施業(yè)主信用監(jiān)管
業(yè)主存在違法違規(guī)行為的，按照職權(quán)范圍，由有關(guān)部門依法查處；經(jīng)相關(guān)部門認定后，將業(yè)主的失信行為納入個人信用檔案并予以公示。對于業(yè)主違規(guī)違法情節(jié)特別嚴重的，可由相關(guān)職能部門依法依規(guī)認定為聯(lián)合懲戒對象，并將懲戒對象的失信信息實時準確推送到信用信息共享平臺，供涉及聯(lián)合懲戒的部門查詢并采取相應(yīng)的懲戒措施，落實聯(lián)合懲戒機制。
本實施意見自2021年6月19日之日起施行，有效期至2026年6月18日。
