昌邑市自然資源和規(guī)劃局等九部門

關(guān)于印發(fā)《昌邑市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）》的通知

昌自然資發(fā)〔2021〕33號

各鎮(zhèn)街區(qū)政府、辦事處、管委會，市直有關(guān)部門、單位:

       為規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，深化農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，保障權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律和自然資源部關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地相關(guān)文件規(guī)定，現(xiàn)將《昌邑市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）》印發(fā)給你們,請認(rèn)真組織實(shí)施。

昌邑市自然資源和規(guī)劃局

昌邑市財政局

昌邑市發(fā)展和改革局

昌邑市行政審批服務(wù)局

昌邑市工業(yè)和信息化局

濰坊市生態(tài)環(huán)境局昌邑分局

昌邑市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

昌邑市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

國家稅務(wù)總局昌邑市稅務(wù)局

2021年5月21日 

  （此件公開發(fā)布）   

昌邑市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）

第一章 總則

第一條 為規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，深化農(nóng)村土地制度改革，推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村振興，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，保障權(quán)利人的合法權(quán)益，增加農(nóng)民土地財產(chǎn)收入，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律和自然資源部關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地相關(guān)文件規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指依法取得并在國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃）中確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的農(nóng)村集體建設(shè)用地，優(yōu)先使用存量建設(shè)用地。

第三條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是指在集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，使用權(quán)按照依法、自愿、公平、公開的原則，以有償方式發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。

第四條 中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和自然人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可依照本規(guī)定取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營。

第五條 市自然資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法和其他有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本行政區(qū)域內(nèi)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市工作。發(fā)改、住建、財政、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、環(huán)保、工信、行政審批、稅務(wù)等相關(guān)部門配合做好有關(guān)工作。

第二章 入市主體

第六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市主體為代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體，也可以由代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體委托授權(quán)的具有市場法人資格的土地股份合作社、土地專營公司等作為入市實(shí)施主體。依法或依照規(guī)定取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬主體也可以作為入市主體。

第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)。

第八條 分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組的，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。

第九條 屬于鎮(zhèn)（街區(qū)）集體所有的，由鎮(zhèn)街區(qū)政府、辦事處、管委會代表集體行使所有權(quán)。

第三章 入市方式

第十條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可按出讓、租賃、作價出資（入股）等有償使用方式入市，依法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，在使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限參照同類用途的國有建設(shè)用地最高年限執(zhí)行。

第四章 入市途徑、范圍

第十一條 就地入市。符合國土空間規(guī)劃和用途管制并依法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等基本條件，明確可以在原地直接使用的， 可以就地入市。

第十二條 調(diào)整入市。在確保建設(shè)用地不增加，耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高的前提下，對村莊原有建設(shè)用地先復(fù)墾后，按計劃、規(guī)劃調(diào)整到本市范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。允許集體經(jīng)濟(jì)組織將零星的集體經(jīng)營性建設(shè)用地復(fù)墾后，調(diào)整到產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)集中入市。

第十三條 鎮(zhèn)域村整治后入市。對歷史形成的鎮(zhèn)域村集體建設(shè)用地，按照“政府主導(dǎo)、多方參與”的原則，依據(jù)有關(guān)規(guī)劃開展土地整治。對規(guī)劃范圍內(nèi)各類土地統(tǒng)一進(jìn)行整治、基礎(chǔ)設(shè)施配套，重新劃分宗地和確定產(chǎn)權(quán)歸屬。對不予征收的，在優(yōu)先保障鎮(zhèn)域村居民住房安置等用地后，屬于經(jīng)營性用途的集體建設(shè)用地，可由集體經(jīng)濟(jì)組織直接入市。

第十四條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（一）產(chǎn)權(quán)明晰、已依法辦理土地使用權(quán)登記；

（二）宗地上的建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施權(quán)屬明晰，未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利；

（三）符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、環(huán)保等政策及標(biāo)準(zhǔn)要求；

（四）具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施配套等基本條件。

（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第五章 入市程序

第十五條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議等方式入市。

第十六條 （一）土地準(zhǔn)備。集體經(jīng)濟(jì)組織按照農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地項目入市范圍和土地入市條件，初步選定擬出讓入市的地塊，并進(jìn)行規(guī)劃咨詢。

（二）民主決策。召開集體經(jīng)濟(jì)組織成員會議對土地入市進(jìn)行研究表決，獲村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，方可推進(jìn)土地入市工作。

（三）制定方案。集體經(jīng)濟(jì)組織向相關(guān)部門征詢規(guī)劃、項目準(zhǔn)入等意見，明確擬出讓方式，入市地塊的土地面積、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等規(guī)劃條件和要求。集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系未建立前，參照國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價體系執(zhí)行，集體經(jīng)濟(jì)組織委托有資質(zhì)的土地估價專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對地塊出讓價格進(jìn)行評估，研究確定土地出讓初始價格，出讓初始價格不得低于市場價的 80%，制定出讓方案，提出入市申請。

（四）方案審查。出讓方案依次報鎮(zhèn)街區(qū)政府、辦事處、管委會、市自然資源和規(guī)劃等相關(guān)職能部門審查，審查通過后出具相應(yīng)審查意見。

（五）批準(zhǔn)、公告和交易。采取“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式出讓，出讓方案由鎮(zhèn)街區(qū)政府、辦事處、管委會報市政府批準(zhǔn)后，由市自然資源和規(guī)劃局會同濰坊市公共資源交易中心昌邑分中心參照國有建設(shè)用地“招拍掛”程序公告、交易。

（六）成交確認(rèn)及公示。“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等競爭性方式出讓成交后，集體經(jīng)濟(jì)組織與競得人簽訂《土地成交確認(rèn)書》，成交結(jié)果由市自然資源和規(guī)劃局在相關(guān)網(wǎng)站公示。

（七）簽訂土地出讓合同。土地出讓結(jié)果信息公示無異議后，集體經(jīng)濟(jì)組織與取得土地使用權(quán)人簽訂《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，依法約定雙方的權(quán)利與義務(wù)。

（八）競得人繳齊價款后，參照國有建設(shè)用地扣除土地補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、社保費(fèi)、新增費(fèi)、耕地開墾費(fèi)和耕地占用稅等各種必要稅費(fèi)后，剩余部分的土地增值收益歸入市主體支配。

（九）繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。調(diào)節(jié)金繳納義務(wù)人應(yīng)按合同、協(xié)議及相關(guān)規(guī)定及時足額繳納調(diào)節(jié)金。

（十）不動產(chǎn)登記。用地單位持用地批復(fù)，出讓合同、出讓金及調(diào)節(jié)金繳納憑證、營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明等材料，進(jìn)行不動產(chǎn)登記。

第十七條 按租賃方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，承租人未按《合同》約定按時交納土地租金的，集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人可以解除合同，收回土地使用權(quán)。

第十八條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按照法律、法規(guī)和國家、省、市、縣有關(guān)規(guī)定使用，科學(xué)合理開發(fā)和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。自然資源、發(fā)改、工信、住建、環(huán)保等相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)利用情況的監(jiān)管，確保使用權(quán)人依法依規(guī)使用土地。

第十九條 有下列情形之一的，相關(guān)部門不得辦理集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)：

（一）集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用者不按照批準(zhǔn)的用途和規(guī)劃條件擅自使用土地的；

（二）集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人開發(fā)總面積不足三分一或已投資額占總投資額不足百分之二十五的。

第二十條 因城鄉(xiāng)規(guī)劃或公共利益需要，政府依法對集體經(jīng)營性建設(shè)用地實(shí)行征收的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，出讓方可提前收回土地使用權(quán)，但應(yīng)對相關(guān)權(quán)益人依法予以補(bǔ)償，集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從。

第六章  收益管理

第二十一條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)成本，應(yīng)向市人民政府繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金的方式履行相應(yīng)義務(wù)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生出讓、出租和轉(zhuǎn)讓等交易行為的，交易雙方都應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。入市主體（出讓方、出租方）需按農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市土地增值收益的一定比例繳納調(diào)節(jié)金，土地受讓方（承租方）按成交價款的4%繳納與契稅相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金。

第二十二條 土地增值收益調(diào)節(jié)金主要統(tǒng)籌用于城鎮(zhèn)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施完善、農(nóng)村環(huán)境整治、土地前期開發(fā)等支出。土地增值收益調(diào)節(jié)金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳市財政，實(shí)行收支兩條線管理。

第二十三條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，嚴(yán)格按規(guī)定分配使用。

第二十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市對公賬戶，專門用于其入市收益的核算管理，資金使用情況向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員公開，并接受鎮(zhèn)街區(qū)政府、辦事處、管委會監(jiān)督。

第七章  法律責(zé)任

第二十五條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市違反本辦法的規(guī)定交易的，自然資源部門不得為其辦理建設(shè)用地規(guī)劃手續(xù)和不動產(chǎn)登記手續(xù)。

第二十六條 國家工作人員在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假等行為，造成集體資產(chǎn)流失的，由所在單位或者上級機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第二十七條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理者，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者擅自侵占、挪用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第八章  附則

第二十八條 各鎮(zhèn)街區(qū)應(yīng)設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地異地調(diào)整入市集中區(qū)域，并做好基礎(chǔ)設(shè)施等土地前期開發(fā)工作，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地異地調(diào)整入市創(chuàng)造條件。

第二十九條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地異地調(diào)整、土地增值收益調(diào)節(jié)金征收和使用管理、收益分配管理等相關(guān)規(guī)定另行制定。

第三十條 本辦法由市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條 本辦法自 2021年5月21日起施行，有效期至2023年5月20日；本辦法同新實(shí)施的法律、法規(guī)、規(guī)章及上級政策規(guī)定不一致的，按新規(guī)定執(zhí)行。