淄博市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)淄博市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、
抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法的通知
淄政辦發(fā)〔2021〕6號(hào)
各區(qū)縣人民政府，高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、文昌湖區(qū)管委會(huì)，市政府各部門(mén)，各有關(guān)單位：
《淄博市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
淄博市人民政府辦公室
2021年5月27日
淄博市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、
抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)管理，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定以及《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號(hào)）等文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我市各區(qū)縣（含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、文昌湖省級(jí)旅游度假區(qū)，下同）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易及其管理。
法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱土地二級(jí)市場(chǎng)）的交易對(duì)象是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對(duì)土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易等情況。涉及房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定。
已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。
第四條 充分尊重權(quán)利人意愿，保障市場(chǎng)主體合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)各類市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)規(guī)則和市場(chǎng)價(jià)格依法平等交易建設(shè)用地使用權(quán)。
第五條 市自然資源和規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)全市土地二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)建設(shè)、指導(dǎo)培訓(xùn)、規(guī)則制定、監(jiān)督管理等工作。
第六條 在現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照交易、登記一體化建設(shè)原則，建立有形的土地二級(jí)市場(chǎng)，設(shè)立交易大廳，搭建建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)，設(shè)置交易、登記服務(wù)窗口，提供交易場(chǎng)所，匯集交易信息，辦理交易事務(wù)。
第七條 市、區(qū)縣自然資源和規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可利用土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息，自行協(xié)商交易或者委托土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)公開(kāi)交易。
第八條 交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂統(tǒng)一交易合同。市自然資源和規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)制定建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同示范文本。示范合同未盡事宜可簽訂補(bǔ)充協(xié)議且補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不得違反法律法規(guī)規(guī)定、土地出讓合同約定或者劃撥決定書(shū)規(guī)定。
第二章 交易條件
第九條 建設(shè)用地使用權(quán)交易，應(yīng)當(dāng)依法取得建設(shè)用地權(quán)屬證書(shū)及地上建筑物、其他附著物權(quán)屬證書(shū)或證明。
第十條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不改變土地和地上建筑物利用現(xiàn)狀的，可以按證載用途轉(zhuǎn)讓；改變土地和地上建筑物利用現(xiàn)狀，對(duì)地上建筑物改、擴(kuò)建或者重新建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，涉及改變土地用途的，改變后的土地用途限定為非住宅用地。
第十一條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)和出讓合同約定的前提下，應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：
（一）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，已完成投資額達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；
（二）屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。
第十二條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及國(guó)有資產(chǎn)的，應(yīng)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)或上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)；涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征得園區(qū)管委會(huì)同意。
第十三條 有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：
（一）未依法取得建設(shè)用地權(quán)屬證書(shū)的；
（二）建設(shè)用地及其地上建筑物權(quán)屬不清、有爭(zhēng)議的；
（三）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本辦法第十一條規(guī)定的條件的;
（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制建設(shè)用地使用權(quán)交易的;
（五）未按劃撥決定書(shū)規(guī)定或出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，因企業(yè)自身原因被認(rèn)定為閑置土地的；
（六）依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的;
（七）共有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物進(jìn)行交易，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（八）法律法規(guī)規(guī)定禁止交易的其他情形。
第三章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第十四條 本辦法所稱建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。
第十五條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。轉(zhuǎn)讓后建設(shè)用地使用年限為原出讓年限減去已使用年限后的剩余年限。
第十六條 以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在使用年期內(nèi)參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或者直接變更為出讓方式。
第十七條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)。土地用途符合《劃撥用地目錄》以及有關(guān)規(guī)劃要求的，不再補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)后，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)為其辦理土地出讓手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記。法律法規(guī)或劃撥決定書(shū)明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)由政府收回建設(shè)用地使用權(quán)的除外。
第十八條 宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門(mén)同意后，按照法定程序辦理。分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，涉及公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。
第十九條 建設(shè)用地使用權(quán)交易申報(bào)價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市、區(qū)縣政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，收購(gòu)后納入政府土地儲(chǔ)備，保障市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
第二十條 新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、標(biāo)準(zhǔn)廠房轉(zhuǎn)讓參照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 建設(shè)用地使用權(quán)出租
第二十一條 本辦法所稱建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十二條 建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人與承租人應(yīng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出租合同，出租期限不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，且最高不得超過(guò)20年。
第二十三條 以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)規(guī)定和有償使用合同相關(guān)約定。
第二十四條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。建設(shè)用地長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租批準(zhǔn)手續(xù)。
第五章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十五條 本辦法所稱建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法就該抵押物優(yōu)先受償。
第二十六條 以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可用于抵押。所擔(dān)保債務(wù)履行期限不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限。
第二十七條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥建設(shè)用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)債權(quán)人應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。
第二十八條 不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可用于抵押。抵押雙方須承諾抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不改變?cè)粍?dòng)產(chǎn)用途并保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定。
第二十九條 不得對(duì)部分宗地實(shí)施建設(shè)用地使用權(quán)抵押。
第三十條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的，須符合法律法規(guī)規(guī)定。
第六章 監(jiān)管責(zé)任
第三十一條 建立人民法院、財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理、地方金融監(jiān)管、行政審批服務(wù)、稅務(wù)等部門(mén)信息共享和執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制。人民法院對(duì)以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)施司法處置前，應(yīng)當(dāng)征求自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)意見(jiàn)，自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提出具體處置意見(jiàn)反饋人民法院，人民法院根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行辦理。對(duì)以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)施司法處置，證載用途與規(guī)劃用途一致的，受讓方需按要求補(bǔ)辦出讓手續(xù)；證載用途與規(guī)劃用途不一致的，可先行按證載用途處置，后續(xù)根據(jù)規(guī)劃與收儲(chǔ)計(jì)劃收回土地，按照新規(guī)劃用途依法實(shí)施供地。司法處置土地可進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)交易。
有關(guān)部門(mén)單位國(guó)有資產(chǎn)處置涉及以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)作，確保工作有序銜接。
第三十二條 強(qiáng)化交易事中事后監(jiān)管，對(duì)違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或不符合出讓合同約定、劃撥決定書(shū)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)涉及簽訂監(jiān)管協(xié)議或享受優(yōu)惠政策的工業(yè)、商業(yè)用地交易，區(qū)縣政府應(yīng)加大監(jiān)管力度，對(duì)違約情況依法依規(guī)處置。
第三十三條 健全土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管制度，強(qiáng)化一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。嚴(yán)格落實(shí)公示地價(jià)體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，完善土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。
第三十四條 對(duì)交易活動(dòng)中提供咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)的中介組織進(jìn)一步加強(qiáng)管理，引導(dǎo)其公平競(jìng)爭(zhēng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。中介機(jī)構(gòu)以不正當(dāng)手段謀取私利、提供虛假信息、出具虛假報(bào)告、惡意干擾市場(chǎng)等按一般程序受到行政處罰的，應(yīng)納入公共信用信息平臺(tái)向社會(huì)公開(kāi)。
第七章 附則
第三十五條 本辦法第十一條所稱的“開(kāi)發(fā)投資總額”一般以發(fā)展改革部門(mén)或行政審批部門(mén)出具的準(zhǔn)入、核準(zhǔn)、備案等立項(xiàng)文件記載的建設(shè)項(xiàng)目總投資額為計(jì)算依據(jù)。沒(méi)有立項(xiàng)文件的，可以委托工程咨詢單位、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定其總投資額。開(kāi)發(fā)投資總額、已完成投資額均不含建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款和向國(guó)家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
第三十六條 市自然資源和規(guī)劃部門(mén)可根據(jù)本辦法制定土地二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)則。
第三十七條 本辦法由市自然資源和規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第三十八條 本辦法自2021年7月1日起施行，有效期2024年6月30日。
