濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法的通知
濟(jì)政辦發(fā)〔2021〕16號
各區(qū)縣人民政府，市政府各部門（單位）：
《濟(jì)南市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施。2020年8月15日印發(fā)的《濟(jì)南市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法（試行）》（濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕20號）同時廢止。
濟(jì)南市人民政府辦公廳
2021年8月7日
（聯(lián)系電話：市自然資源和規(guī)劃局開發(fā)利用處，66605402）
（此件公開發(fā)布）
濟(jì)南市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理辦法
第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市建設(shè)用地使用權(quán)二級市場秩序，加強(qiáng)市場管理，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定以及《山東省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實(shí)施意見》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號）要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我市各區(qū)縣（含濟(jì)南高新區(qū)、市南部山區(qū)、濟(jì)南新舊動能轉(zhuǎn)換起步區(qū)，下同）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及其管理。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易等情況，具體包括凈地交易、在建工程交易、土地連同地上物整體交易。涉及房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定。
已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。
第四條 充分尊重權(quán)利人意愿，保障市場主體合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)各類市場主體按照市場規(guī)則和市場價格依法平等交易建設(shè)用地使用權(quán)。
第五條 在現(xiàn)有不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)置交易事項(xiàng)辦理窗口，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場交易平臺，統(tǒng)一管理全市土地二級市場交易。區(qū)縣自然資源主管部門利用土地二級市場交易平臺對投資額度是否達(dá)到25%、交易價格是否比標(biāo)定地價低20%等事項(xiàng)實(shí)施審查。
第六條 建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可利用土地二級市場交易平臺發(fā)布和獲取市場信息，自行協(xié)商交易或者委托土地二級市場交易平臺公開交易，達(dá)成一致后簽訂合同并辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
第七條 交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂統(tǒng)一交易合同。市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)制定建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同示范文本。示范合同未盡事宜可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，不得違反法律法規(guī)規(guī)定、土地出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定。
第二章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第八條 本辦法所稱建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。
第九條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，原出讓合同和登記文件中載明的權(quán)利與義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓后建設(shè)用地使用年限為原出讓年限減去已使用年限后的剩余年限。
第十條 以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在使用年期內(nèi)參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或者直接變更為出讓方式。
第十一條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)。土地用途符合《劃撥用地目錄》以及有關(guān)規(guī)劃要求的，不再補(bǔ)繳土地出讓價款，市、區(qū)縣政府授權(quán)自然資源主管部門按照轉(zhuǎn)移登記辦理；土地用途不符合《劃撥用地目錄》要求的，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價款，自然資源主管部門為其辦理土地出讓手續(xù)和不動產(chǎn)登記；不符合規(guī)劃的，原則上由自然資源主管部門依法收回建設(shè)用地使用權(quán)。
第十二條 有下列情形的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：
（一）未按出讓合同約定支付全部土地出讓金或者未取得不動產(chǎn)權(quán)證書的；
（二）未按照出讓合同約定投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程，未完成開發(fā)投資總額25%以上的，或者屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；
（三）司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者限制轉(zhuǎn)讓的；
（四）權(quán)屬有爭議的；
（五）被依法收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
（六）共有建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人同意的；
（七）被依法確認(rèn)為違法用地或地上建筑物、附著物存在違法情形的；
（八）禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第十三條 宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)自然資源主管部門同意后，按照法定程序辦理。宗地分割、合并后應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，滿足規(guī)劃審批、消防安全、市政配套等要求。涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。
第十四條 建設(shè)用地使用權(quán)交易價格比標(biāo)定地價低20%以上的，市、區(qū)縣政府可行使優(yōu)先購買權(quán)，收購后納入政府土地儲備，保障市場平穩(wěn)發(fā)展。
建設(shè)用地使用權(quán)按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有建設(shè)用地使用權(quán)份額時，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓已出租的建設(shè)用地使用權(quán)時，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
第十五條 新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、標(biāo)準(zhǔn)廠房轉(zhuǎn)讓參照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三章 建設(shè)用地使用權(quán)出租
第十六條 本辦法所稱建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十七條 建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人與承租人應(yīng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出租合同，出租期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，且最高不得超過20年。
第十八條 以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)規(guī)定和有償使用合同相關(guān)約定。
第十九條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。建設(shè)用地長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租批準(zhǔn)手續(xù)。
第二十條 有下列情形的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租：
（一）未按出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定期限和條件投資開發(fā)、利用土地的；
（二）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制出租的；
（三）建設(shè)用地地上建筑物或其他附著物屬于違法建設(shè)的；
（四）禁止出租的其他情形。
第四章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十一條 本辦法所稱建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法就該抵押物優(yōu)先受償。
第二十二條 以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可用于抵押。所擔(dān)保債務(wù)履行期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可依法一并抵押，所擔(dān)保債務(wù)履行期限不得超過剩余租賃年限。
第二十三條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可依法設(shè)定抵押權(quán)，劃撥建設(shè)用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時債權(quán)人應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。
第二十四條 不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可用于抵押。抵押雙方須承諾抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不改變原不動產(chǎn)用途并保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定。
第二十五條 不得對部分宗地實(shí)施建設(shè)用地使用權(quán)抵押。
第二十六條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的，須符合相關(guān)規(guī)定。
第五章 監(jiān)管責(zé)任
第二十七條 建立人民法院、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)管、地方金融監(jiān)管、行政審批服務(wù)、稅務(wù)等部門信息共享和聯(lián)動機(jī)制。
司法處置工作涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)向人民法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。
有關(guān)部門（單位）國有資產(chǎn)處置涉及以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)和自然資源主管部門須加強(qiáng)協(xié)作，確保工作有序銜接。
第二十八條 強(qiáng)化交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。對涉及簽訂監(jiān)管協(xié)議或享受優(yōu)惠政策的工業(yè)、商業(yè)用地交易，區(qū)縣政府和相關(guān)園區(qū)管委會應(yīng)加大監(jiān)管力度，對違約情況依法依規(guī)處置。
第二十九條 健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，強(qiáng)化一、二級市場聯(lián)動。嚴(yán)格落實(shí)公示地價體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價，完善土地二級市場價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價格異常波動。
第三十條 對交易活動中提供咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)的中介組織進(jìn)一步加強(qiáng)管理，引導(dǎo)其公平競爭、誠信經(jīng)營。
第六章 附則
第三十一條 本辦法自2021年8月7日起施行，有效期至2026年8月6日。
