XCDR-2021-0020002
薛城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《薛城區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓管理辦法（暫行）》的通知
薛政辦發(fā)〔2021〕23號(hào)
各鎮(zhèn)政府，臨城、常莊街道辦事處，新城街道籌備處工委，區(qū)政府各部門：
《薛城區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓管理辦法（暫行）》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)抓好貫徹落實(shí)。
薛城區(qū)人民政府辦公室
2021年9月23日
（此件公開發(fā)布）
薛城區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓管理辦法(暫行)
第一章 總則
第一條 為規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，保障集體建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人合法權(quán)益，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和有關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本暫行辦法。
第二條 本辦法適用于薛城區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓方式入市相關(guān)工作。
第三條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊應(yīng)當(dāng)符合以下要求：
（一）產(chǎn)權(quán)明晰、界址清楚、無權(quán)屬爭(zhēng)議；
（二）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利；
（三）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃）等要求；
(四)具備開發(fā)建設(shè)所需要的基本條件。
第四條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓，是指在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，土地所有權(quán)人按照依法、自愿、公平、公開的原則，將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年期內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓方式為“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。按以下用途確定：
（一）工礦、倉儲(chǔ)用地50年；
（二）商業(yè)服務(wù)業(yè)用地40年。
第二章 出讓主體
第五條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓主體為：土地所有權(quán)人或代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鎮(zhèn)（街道）農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)（街）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
第六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓應(yīng)優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，并統(tǒng)籌考慮村民生產(chǎn)生活保障和安置需要。
第三章 出讓途徑
第八條 就地出讓。符合規(guī)劃和用途管制并依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等基本條件，明確可以在原地直接使用的，可以就地出讓。
第九條 鎮(zhèn)域村整治后入市。對(duì)歷史形成的鎮(zhèn)域村集體建設(shè)用地，按照“政府主導(dǎo)、多方參與”的原則，依據(jù)鎮(zhèn)、村規(guī)劃開展土地整治。對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)各類土地統(tǒng)一進(jìn)行整治、基礎(chǔ)設(shè)施配套，統(tǒng)籌用于保障鎮(zhèn)域內(nèi)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地。在優(yōu)先保障鎮(zhèn)域村居民住房安置等用地后，屬于經(jīng)營性用途的集體建設(shè)用地，可由鎮(zhèn)（街）政府組織土地所有權(quán)人統(tǒng)一出讓。
第四章 出讓程序
第十條 出讓意向?qū)徍?。建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市民主決策機(jī)制。出讓由集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)開展，出讓事項(xiàng)納入村級(jí)民主管理內(nèi)容。出讓主體發(fā)起集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部土地資產(chǎn)處置決策程序，土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意；屬于鎮(zhèn)（街道）農(nóng)民集體所有的，鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也要做好集體決策，確保入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)屬合法，產(chǎn)權(quán)明晰。入市主體提出入市意向申請(qǐng)，附勘測(cè)定界圖、權(quán)屬證明，經(jīng)鎮(zhèn)（街）審核。
第十一條 擬定出讓方案。入市主體或其委托機(jī)構(gòu)向相關(guān)部門征詢規(guī)劃、項(xiàng)目準(zhǔn)入意見，明確擬出讓地塊的宗地位置、面積、權(quán)屬、用途、年限、使用條件、開發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等規(guī)劃條件和建設(shè)要求。參照我區(qū)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等法定公示地價(jià)委托有資質(zhì)的土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)地塊出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，地上附著物可委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。研究確定土地出讓起始價(jià)格，制訂出讓方案，方案經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意形成決議，并應(yīng)在村務(wù)公開欄公示不少于5日。
第十二條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓方案編制要求。
出讓方案由鎮(zhèn)（街）和自然資源主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，入市主體或其委托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)編制，包含：
（一）代表集體土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織集體研究、表決材料和入市申請(qǐng)；
（二）相關(guān)職能部門出具的入市土地面積、規(guī)劃條件、土地規(guī)劃用途、生態(tài)環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)、土壤污染狀況調(diào)查、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等意見；
（三）由具備資質(zhì)的土地估價(jià)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地估價(jià)報(bào)告；
（四）土地權(quán)屬證明材料，土地測(cè)繪成果，建設(shè)用地來源、年限、擬出讓方式等；
（五）參照國有建設(shè)用地出讓法律要求的其他材料。
出讓底價(jià)不得低于入市成本，同時(shí)不得低于國家規(guī)定的相應(yīng)建設(shè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
第十三條 方案審查。出讓方案依次報(bào)鎮(zhèn)（街）、區(qū)自然資源局會(huì)同相關(guān)部門審查。重點(diǎn)對(duì)擬出讓土地是否符合入市條件，是否履行民主決策程序；出讓方案、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入要求及有無附加影響公平公正公開入市的條件等進(jìn)行審查，審查通過后報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第十四條 組織實(shí)施交易。入市主體應(yīng)參照國有建設(shè)用地出讓程序納入公共資源交易平臺(tái)，在公共資源交易平臺(tái)官網(wǎng)等公共媒體發(fā)布土地出讓交易公告，采取“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等競(jìng)爭(zhēng)性方式統(tǒng)一組織土地公開競(jìng)價(jià)出讓。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓價(jià)格低于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)80%的，政府有優(yōu)先購買權(quán)。
第十五條 成交確認(rèn)及公示?！罢袠?biāo)、拍賣、掛牌”等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓成交后，由集體經(jīng)濟(jì)組織與競(jìng)得人簽訂《土地成交確認(rèn)書》。土地競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓結(jié)果應(yīng)參照國有建設(shè)用地出讓規(guī)定，成交10日內(nèi)在中國土地市場(chǎng)網(wǎng)和棗莊市公共資源交易平臺(tái)進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。
第十六條 簽訂土地出讓合同。土地出讓結(jié)果信息公示，無異議后5日內(nèi)，由出讓方與取得土地的使用權(quán)人簽訂《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，依法約定雙方的權(quán)利與義務(wù)。出讓結(jié)束之日起10日內(nèi)，出讓結(jié)果由入市主體或其委托機(jī)構(gòu)在村（鎮(zhèn)、街）集體事務(wù)公開欄公示。
受讓方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。
出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同約定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償。
未盡事宜參照同類用途的國有建設(shè)用地出讓法律規(guī)定辦理。
第十七條 《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的主要內(nèi)容應(yīng)包括：土地界址，土地用途，土地面積，土地使用權(quán)限，規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入和生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求、項(xiàng)目開竣工時(shí)間，土地使用權(quán)出讓價(jià)款和支付時(shí)間及方式，土地使用權(quán)收回、提前收回的條件及處理方式，土地使用權(quán)屆滿續(xù)期以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物處理方式、違約責(zé)任等。
產(chǎn)業(yè)用地除簽訂《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》外，可參照《薛城區(qū)“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓管理實(shí)施方案（暫行）》要求，由當(dāng)?shù)卣蚱渲付ǖ漠a(chǎn)業(yè)主管部門與土地使用權(quán)取得人另行簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)用地達(dá)產(chǎn)要求和退出機(jī)制。
第十八條 取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定繳清土地出讓價(jià)款及相應(yīng)稅費(fèi)，并按照成交價(jià)款的4%向?qū)俚貐^(qū)財(cái)政繳納與契稅相當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)金。
第十九條 土地收益分配。競(jìng)得人繳齊價(jià)款后，扣除新增費(fèi)、耕地開墾費(fèi)和耕地占用稅等各種必要成本，剩余部分的土地增值收益暫存區(qū)財(cái)政部門，待國家出臺(tái)明確的土地增值收益分配規(guī)定后，再將集體收益部分撥付集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織支配。
第二十條 不動(dòng)產(chǎn)登記。取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，持出讓合同、出讓金交納憑證、調(diào)節(jié)金繳納憑證、法人身份證明或競(jìng)得人身份證明、營業(yè)執(zhí)照等材料，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
第五章 服務(wù)與監(jiān)管
第二十一條 生態(tài)環(huán)境、發(fā)改、財(cái)政、住建、行政審批等相關(guān)部門根據(jù)各自職能職責(zé)做好監(jiān)督、管理、服務(wù)和配套政策的制定工作。
第二十二條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市成交后，任何單位和個(gè)人不得擅自更改規(guī)劃建設(shè)條件。
第二十三條 入市主體所在鎮(zhèn)（街）應(yīng)充分發(fā)揮指導(dǎo)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)作用，確保土地所有權(quán)人和入市主體的相關(guān)活動(dòng)依法依規(guī)進(jìn)行。
第二十四條 依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和出讓合同約定的開發(fā)期限、土地用途及其他土地使用條件開發(fā)利用土地，遵守法律、法規(guī)和國家、省、市有關(guān)土地使用的規(guī)定，遵守合同約定，科學(xué)合理開發(fā)和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。未按合同約定的期限、土地用途和條件開發(fā)利用土地的，由入市主體和區(qū)自然資源主管部門及有關(guān)部門予以糾正，直至收回土地使用權(quán)。未盡事宜參照國有建設(shè)用地法律法規(guī)的規(guī)定處理。
第二十五條 因國土空間規(guī)劃或村莊規(guī)劃調(diào)整，土地使用者確需改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得入市主體和區(qū)自然資源部門批準(zhǔn)，參照國有建設(shè)用地改變土地用途、變更容積率或改變年期等程序辦理相關(guān)審批手續(xù)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽訂補(bǔ)充合同，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，同時(shí)，補(bǔ)繳土地增值收益調(diào)節(jié)金和有關(guān)稅費(fèi)。辦理完畢后可申請(qǐng)土地用途變更登記。
第二十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的土地使用權(quán)人應(yīng)按照出讓合同約定的開發(fā)期限開發(fā)土地；集體經(jīng)營性建設(shè)用地閑置的調(diào)查、認(rèn)定和處置由所有權(quán)人會(huì)同區(qū)自然資源主管部門參照國有閑置土地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 土地使用權(quán)終止
第二十七條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第二十八條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓期限屆滿的，土地使用權(quán)可由土地所有權(quán)人無償收回，其地上建筑物、附著物等按照出讓合同的約定處理。土地使用者應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)注銷登記。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十九條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以和土地所有權(quán)人協(xié)商續(xù)期。經(jīng)同意續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照入市的有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金（租金），并辦理登記。
第三十條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地的提前收回、期滿收回等事宜由土地所有權(quán)人依法按合同約定處理，未盡事宜依照法律法規(guī)并參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。
第七章 法律責(zé)任
第三十一條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織要在鎮(zhèn)（街）的指導(dǎo)下，規(guī)范其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格依法按程序處理集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部事務(wù)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓合同簽訂后，即具有法律效力，受國家法律保護(hù)。集體經(jīng)濟(jì)組織不能以內(nèi)部成員反悔、不同意或村委會(huì)換屆等原因，擅自撕毀合同，阻撓土地使用者使用土地。
第三十二條 區(qū)自然資源、住建等部門應(yīng)各司其職、密切配合，采取建設(shè)項(xiàng)目用地信息公示、現(xiàn)場(chǎng)核查、竣工驗(yàn)收、定期通報(bào)、誠信檔案建立等方式，建立健全農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后的監(jiān)管機(jī)制和工作制度，切實(shí)加強(qiáng)入市宗地開發(fā)利用的全程監(jiān)管，督促使用人嚴(yán)格按照合同約定開發(fā)利用土地。未經(jīng)依法批準(zhǔn)擅自改變規(guī)劃用途或未按照規(guī)劃許可條件建設(shè)的、未按合同約定時(shí)間動(dòng)工、竣工的，要按照相關(guān)法律法規(guī)及合同約定進(jìn)行處理。
第三十三條 國家工作人員在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假等行為，造成集體資產(chǎn)流失的，由所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。
第三十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理者，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者擅自侵占、挪用集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第三十五條 本辦法由區(qū)自然資源局負(fù)責(zé)解釋。
第三十六條 本辦法自引發(fā)之日起實(shí)施，有效期兩年。本辦法同法律法規(guī)及上級(jí)政策不一致的，從其規(guī)定。
