TEZDR-2021-0010002
臺兒莊區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)《棗莊市臺兒莊區(qū)農(nóng)村集體
經(jīng)營性建設用地出讓管理辦法（暫行）》的通知
臺政發(fā)〔2021〕8號
各鎮(zhèn)人民政府，運河街道辦事處，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)政府各部門（單位），各大企業(yè)：
《棗莊市臺兒莊區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓管理辦法（暫行）》已經(jīng)區(qū)政府第67次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合工作實際，抓好貫徹落實。
臺兒莊區(qū)人民政府
2021年9月30日
（此件公開發(fā)布）
棗莊市臺兒莊區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓管理辦法（暫行）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市行為，保障集體建設用地所有權(quán)人和使用權(quán)人合法權(quán)益，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和有關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于臺兒莊區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地以出讓方式入市相關(guān)工作。
第三條本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，是指國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市地塊應當符合以下要求：
（一）產(chǎn)權(quán)明晰、界址清楚、無權(quán)屬爭議；
（二）未被司法機關(guān)、行政機關(guān)限制土地權(quán)利；
（三）符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃）等要求；
（四）具備開發(fā)建設所需要的基本條件。
第四條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓，是指在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地所有權(quán)不變的前提下，土地所有權(quán)人按照依法、自愿、公平、公開的原則，將集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)在一定年期內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓方式為“招標、拍賣、掛牌”等競爭性方式。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓最高年限參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。按以下用途確定：
（一）工礦、倉儲用地50年；
（二）商業(yè)服務業(yè)用地40年。
第二章 出讓主體
第五條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓主體為：土地所有權(quán)人或代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鎮(zhèn)（街）農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)（街）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。
第六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
第七條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓應優(yōu)先使用存量建設用地，并統(tǒng)籌考慮村民生產(chǎn)生活保障和安置需要。
第三章 出讓途徑
第八條 就地出讓。符合規(guī)劃和用途管制并依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，具備開發(fā)建設所需基礎(chǔ)設施、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)境保護等基本條件，明確可以在原地直接使用的，可以就地出讓。
第九條 鎮(zhèn)域村整治后入市。對歷史形成的鎮(zhèn)域村集體建設用地，按照“政府主導、多方參與”的原則，依據(jù)鎮(zhèn)、村規(guī)劃開展土地整治。對規(guī)劃范圍內(nèi)各類土地統(tǒng)一進行整治、基礎(chǔ)設施配套，統(tǒng)籌用于保障鎮(zhèn)域內(nèi)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地。在優(yōu)先保障鎮(zhèn)域村居民住房安置等用地后，屬于經(jīng)營性用途的集體建設用地，可由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）組織土地所有權(quán)人統(tǒng)一出讓。
第四章 出讓程序
第十條 出讓意向?qū)徍?。建立集體經(jīng)營性建設用地入市民主決策機制。出讓由集體經(jīng)濟組織申請開展，出讓事項納入村級民主管理內(nèi)容。出讓主體發(fā)起集體經(jīng)濟組織內(nèi)部土地資產(chǎn)處置決策程序，土地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的，須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意；屬于鎮(zhèn)（街）農(nóng)民集體所有的，鎮(zhèn)（街）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織也要做好集體決策，確保入市的集體經(jīng)營性建設用地權(quán)屬合法、產(chǎn)權(quán)明晰。入市主體提出入市意向申請，附勘測定界圖、權(quán)屬證明，經(jīng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核。
第十一條 擬定出讓方案。入市主體或者其委托機構(gòu)向相關(guān)部門征詢規(guī)劃、項目準入意見，明確擬出讓地塊的宗地位置、面積、權(quán)屬、用途、年限、使用條件、開發(fā)強度、配套設施等規(guī)劃條件和建設要求。參照我區(qū)集體建設用地基準地價、標定地價等法定公示地價委托有資質(zhì)的土地估價專業(yè)評估機構(gòu)對地塊出讓價格進行評估，地上附著物可以委托資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。研究確定土地出讓起始價格，制訂出讓方案，方案經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意形成決議，并應在村務公開欄公示不少于5日。
第十二條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓方案編制要求。
出讓方案由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）和自然資源主管部門負責業(yè)務指導，入市主體或其委托機構(gòu)負責編制，包含：
（一）代表集體土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟組織集體研究、表決材料和入市申請；
（二）相關(guān)職能部門出具的入市土地面積、規(guī)劃條件、土地規(guī)劃用途、生態(tài)環(huán)境保護評價、土壤污染狀況調(diào)查、產(chǎn)業(yè)準入等意見；
（三）由具備資質(zhì)的土地估價專業(yè)評估機構(gòu)出具的土地估價報告；
（四）土地權(quán)屬證明材料，土地測繪成果，建設用地來源、年限、擬出讓方式等；
（五）參照國有建設用地出讓法律要求的其他材料。
出讓底價不得低于入市成本，同時不得低于國家規(guī)定的相應建設用地出讓最低價標準。
第十三條 方案審查。出讓方案依次報鎮(zhèn)（街）、區(qū)自然資源主管部門會同相關(guān)部門審查。重點對擬出讓土地是否符合入市條件，是否履行民主決策程序；出讓方案、產(chǎn)業(yè)準入要求及有無附加影響公平公正公開入市的條件等進行審查，審查通過后報請市政府批準后實施。
第十四條 組織實施交易。入市主體應參照國有建設用地出讓程序納入公共資源交易平臺，在公共資源交易平臺官網(wǎng)等公共媒體發(fā)布土地出讓交易公告，采取“招標、拍賣、掛牌”等競爭性方式統(tǒng)一組織土地公開競價出讓。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓價格低于集體建設用地基準地價80%的，政府享有優(yōu)先購買權(quán)。
第十五條 成交確認及公示?！罢袠?、拍賣、掛牌”等競爭性方式出讓成交后，由集體經(jīng)濟組織與競得人簽訂《土地成交確認書》。土地競爭性方式出讓結(jié)果應參照國有建設用地出讓規(guī)定，成交10日內(nèi)在中國土地市場網(wǎng)和棗莊市公共資源交易平臺進行公示，接受社會監(jiān)督。
第十六條 簽訂土地出讓合同。土地出讓結(jié)果信息公示，無異議后5日內(nèi)，由出讓方與取得土地的使用權(quán)人簽訂《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓合同》，依法約定雙方的權(quán)利與義務。出讓結(jié)束之日起10日內(nèi)，出讓結(jié)果由入市主體或其委托機構(gòu)在村和鎮(zhèn)（街）集體事務公開欄公示。
受讓方應當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。
出讓方應當按照合同約定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。
未盡事宜參照同類用途的國有建設用地出讓法律規(guī)定辦理。
第十七條《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓合同》的主要內(nèi)容應包括：土地界址，土地用途，土地面積，土地使用權(quán)限，規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求、項目開竣工時間，土地使用權(quán)出讓價款和支付時間及方式，土地使用權(quán)收回、提前收回的條件及處理方式，土地使用權(quán)屆滿續(xù)期以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物處理方式、違約責任等。
產(chǎn)業(yè)用地除簽訂《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓合同》外，可參照《臺兒莊區(qū)“標準地”出讓管理實施方案（暫行）》要求，由當?shù)卣蛘咂渲付ǖ漠a(chǎn)業(yè)主管部門與土地使用權(quán)取得人另行簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，補充產(chǎn)業(yè)用地達產(chǎn)要求和退出機制。
第十八條 取得集體經(jīng)營性建設用地的使用權(quán)人應當按照合同的約定繳清土地出讓價款及相應稅費，并按照成交價款的4%向區(qū)財政繳納調(diào)節(jié)金。
第十九條 土地收益分配。競得人繳齊價款后，扣除新增費、耕地開墾費和耕地占用稅等各種必要成本，剩余部分的土地增值收益暫存區(qū)財政，待國家出臺明確的土地增值收益分配規(guī)定后，再將集體收益部分撥付集體經(jīng)濟組織，由集體經(jīng)濟組織支配。
第二十條 不動產(chǎn)登記。取得集體經(jīng)營性建設用地的使用權(quán)人，持出讓合同、出讓金交納憑證、調(diào)節(jié)金繳納憑證、法人身份證明或競得人身份證明、營業(yè)執(zhí)照等材料，依法辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
第五章 服務與監(jiān)管
第二十一條 區(qū)發(fā)改、財政、生態(tài)環(huán)境、住建、行政審批服務等相關(guān)部門根據(jù)各自職能職責做好監(jiān)督、管理、服務和配套政策的制定工作。
第二十二條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)入市成交后，任何單位和個人不得擅自更改規(guī)劃建設條件。
第二十三條 入市主體所在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）應充分發(fā)揮指導、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)作用，確保土地所有權(quán)人和入市主體的相關(guān)活動依法依規(guī)進行。
第二十四條 依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的使用權(quán)人，應當嚴格按照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和出讓合同約定的開發(fā)期限、土地用途及其他土地使用條件開發(fā)利用土地，遵守法律、法規(guī)和國家、省、市有關(guān)土地使用的規(guī)定，遵守合同約定，科學合理開發(fā)和利用土地，不得損害國家、集體和其他人的利益。未按合同約定的期限、土地用途和條件開發(fā)利用土地的，由入市主體和區(qū)自然資源主管部門及有關(guān)部門予以糾正，直至收回土地使用權(quán)。未盡事宜參照國有建設用地法律法規(guī)的規(guī)定處理。
第二十五條 因國土空間規(guī)劃或村莊規(guī)劃調(diào)整，土地使用者確需改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得入市主體和區(qū)自然資源主管部門批準，參照國有建設用地改變土地用途、變更容積率或改變年期等程序辦理相關(guān)審批手續(xù)，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或簽訂補充合同，補繳土地使用權(quán)出讓金，同時，補繳土地增值收益調(diào)節(jié)金和有關(guān)稅費。辦理完畢后可申請土地用途變更登記。
第二十六條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的土地使用權(quán)人應按照出讓合同約定的開發(fā)期限開發(fā)土地；集體經(jīng)營性建設用地閑置的調(diào)查、認定和處置由所有權(quán)人會同區(qū)自然資源主管部門參照國有閑置土地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 土地使用權(quán)終止
第二十七條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第二十八條 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)出讓期限屆滿的，土地使用權(quán)可由土地所有權(quán)人無償收回，其地上建筑物、附著物等按照出讓合同的約定處理。土地使用者應當申請注銷登記。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第二十九條 土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以和土地所有權(quán)人協(xié)商續(xù)期。經(jīng)同意續(xù)期的，應當依照入市的有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金（租金），并辦理登記。
第三十條 集體經(jīng)營性建設用地的提前收回、期滿收回等事宜由土地所有權(quán)人依法按合同約定處理，未盡事宜依照法律法規(guī)并參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。
第七章 法律責任
第三十一條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要在鎮(zhèn)（街）的指導下，規(guī)范其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，嚴格依法按程序處理集體經(jīng)濟組織內(nèi)部事務。集體經(jīng)營性建設用地出讓合同簽訂后，即具有法律效力，受國家法律保護。集體經(jīng)濟組織不能以內(nèi)部成員反悔、不同意或者村委會換屆等原因，擅自撕毀合同，阻撓土地使用者使用土地。
第三十二條 區(qū)自然資源、住建等主管部門應各司其職、密切配合，采取建設項目用地信息公示、現(xiàn)場核查、竣工驗收、定期通報、誠信檔案建立等方式，建立健全農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市后的監(jiān)管機制和工作制度，切實加強入市宗地開發(fā)利用的全程監(jiān)管，督促使用人嚴格按照合同約定開發(fā)利用土地。未經(jīng)依法批準擅自改變規(guī)劃用途或未按照規(guī)劃許可條件建設的、未按合同約定時間動工、竣工的，要按照相關(guān)法律法規(guī)及合同約定進行處理。
第三十三條 國家工作人員在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假等行為，造成集體資產(chǎn)流失的，由所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責任。
第三十四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理者，在集體經(jīng)營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、弄虛作假等行為或者擅自侵占、挪用集體經(jīng)營性建設用地入市收益，構(gòu)成犯罪的，依法移送司法機關(guān)追究刑事責任。
第八章 附則
第三十五條 本辦法由臺兒莊區(qū)自然資源局負責解釋。
第三十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期至2023年9月29日。本辦法同法律法規(guī)及上級政策不一致的，從其規(guī)定。
