東營市自然資源和規(guī)劃局
關于印發(fā)東營市中心城區(qū)國有建設用地改變土地使用條件管理暫行辦法的通知
東自然資規(guī)發(fā)〔2021〕100號
各縣區(qū)人民政府，市政府各部門、單位：
現將《東營市中心城區(qū)國有建設用地改變土地使用條件管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
東營市自然資源和規(guī)劃局 東營市財政局
東營市住房和城鄉(xiāng)建設管理局 東營市行政審批服務局
2021年10月15日
東營市中心城區(qū)國有建設用地改變土地使用條件管理暫行辦法
第一條 為嚴格改變土地使用條件管理，防止國有土地資產流失，根據相關法律、法規(guī)和政策，結合本市實際，制訂本辦法。
第二條 東營市國土空間總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)規(guī)劃范圍內的國有建設用地出讓后，涉及改變土地使用條件的，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱改變土地使用條件是指土地使用者在土地開發(fā)建設和利用中，經依法批準改變《國有建設用地使用權出讓合同》（下簡稱《出讓合同》）及其附件約定的土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等指標的行為。
第四條 土地使用者應嚴格按照《出讓合同》及其附件約定使用土地，未經批準不得擅自改變土地使用條件。
第五條 在不影響國家利益和公眾合法權益的前提下,符合下列條件之一的國有建設用地，可申請改變土地使用條件:
（一）國土空間總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃調整或者修編,造成地塊建設條件發(fā)生變化的；
（二）因公共利益、公共安全及市政府確定的重大項目導致地塊的建設條件發(fā)生變化的；
（三）國家和省有關政策發(fā)生變化的。
第六條 商業(yè)用房等按照規(guī)定可以改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，由產權單位自持，不得分割轉讓。
第七條 具有下列情形之一的，收回土地使用權，重新招標、拍賣、掛牌出讓：
（一）土地出讓后未依合同開工建設，達到土地收回條件的；
（二）《出讓合同》約定改變土地用途時，需收回土地使用權的;
（三）出讓的工業(yè)、倉儲、科教文衛(wèi)等非經營性用地改為商業(yè)、住宅等經營性用地且需要重新建設的;
（四）其它整宗已供未開發(fā)土地確需改變土地用途、調整容積率的；
（五）國土空間總體規(guī)劃或控制性詳細規(guī)劃調整，經市政府審批需要收回土地的。
第八條 改變土地使用條件的申請主體為：土地使用者存續(xù)的，由土地使用者作為申請主體；聯建一方主體缺失或無法配合的，由聯建另一方作為申請主體；土地使用者合并或者分立的，由合并或者分立后的主體作為申請主體；土地使用者已注銷但有上級主管單位的，由其上級主管單位作為申請主體并作為責任主體，承辦有關事項；土地使用者已注銷且無上級主管單位或無法履行相關手續(xù)的，由項目所在地區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）指定申請主體并作為責任主體，承辦有關事項。
第九條 改變土地使用條件按以下程序辦理：
（一）土地使用者持《出讓合同》向自然資源和規(guī)劃部門提交書面申請和規(guī)劃調整方案，由自然資源和規(guī)劃部門審核擬定《出讓合同》調整方案并核算土地出讓金差價,報市政府審批。
（二）自然資源和規(guī)劃部門與土地使用者簽訂《出讓合同變更協(xié)議》, 土地使用者補繳土地出讓金差價。
（三）土地使用者向相關部門申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》等相關證件。
第十條 改變土地使用條件補繳的土地出讓金差價，由自然資源和規(guī)劃部門委托具有相關資質的評估機構按照規(guī)定評估確定。
第十一條 出讓的毗鄰土地為同一土地使用權人，土地使用條件相同，已開工建設，已按整宗土地統(tǒng)一進行了規(guī)劃設計，且已取得《建設用地規(guī)劃許可證》的，可將2個或2個以上《出讓合同》項下的宗地合宗，由自然資源和規(guī)劃部門出具宗地合宗意見。
出讓的毗鄰土地為同一土地使用權人，土地使用條件不同（除土地用途），已開工建設，已按整宗土地統(tǒng)一規(guī)劃，按審定的規(guī)劃取得《建設用地規(guī)劃許可證》，可在辦理合宗用地調整審批且補繳相關費用后，再辦理不動產合宗登記。其中：不同宗地計算容積率建筑面積之和未超出《出讓合同》批準總建筑面積的，無需繳納土地出讓金差價；超出《出讓合同》批準總建筑面積的，補繳超出部分土地出讓金差價。
合宗后的土地使用年期按各宗土地剩余年期和土地面積加權平均確定。
第十二條 符合下列條件之一的，不再收取土地出讓金差價，改變土地使用條件調整事項由自然資源和規(guī)劃部門按照程序提交市政府備案：
（一）2001年6月20日前（原《東營市人民政府關于深化土地使用制度改革實行土地“五統(tǒng)一”管理的意見》下發(fā)前）取得土地使用權，改變了用途或容積率等土地使用條件的，在《出讓合同》約定期限內建設并取得《建設工程竣工驗收備案證明》或原《房屋所有權證》等相關證明材料的；
（二）整宗土地總建筑面積未超出原規(guī)劃建筑面積，且符合國土空間規(guī)劃,因分割致使局部地塊的容積率高于整宗地塊容積率的；
（三）因國土空間規(guī)劃調整，出讓土地被城市基礎設施用地或公益事業(yè)用地占用, 致使宗地面積變小容積率提高，總建筑面積不變的；
（四）超過《出讓合同》約定的總建筑面積500平方米以下且容積率差值低于1%,或因規(guī)劃驗收和住房城鄉(xiāng)建設主管部門核定建筑面積技術標準差異造成容積率差值低于1%的；
（五）工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的；
（六）整宗居住用地范圍內，按規(guī)劃要求本小區(qū)商業(yè)及服務配套設施建筑面積(不包括學校、幼兒園等公益性配套設施)不超過《出讓合同》及其附件約定的計算容積率總建筑面積的5%的；
（七）經市政府批準免征土地出讓金差價的；
（八）其他符合國家、省、市有關規(guī)定的。
第十三條 《出讓合同》及附件中未約定具體容積率的,按《出讓合同》簽訂時政府公布基準地價的基準容積率確定：
（一）2008年6月1日以前為商業(yè)用地1.3，住宅用地0.8；
（二）2008年6月1日—2011年9月6日為商業(yè)用地1.3，住宅用地1.0；
（三）2011年9月6日以后為商業(yè)用地1.3，住宅用地1.3。
第十四條 對土地使用者主體不存在的，由項目所在地區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）承辦改變土地使用條件調整審批后，書面確認無繳納土地出讓金差價的主體單位且無資產處置沖抵的，經市政府批準，可由不動產登記機構先行為買受人辦理不動產轉移登記等相關手續(xù)。
第十五條 自然資源和規(guī)劃部門嚴格審核土地使用者改變土地使用條件規(guī)劃調整方案，在辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》等手續(xù)時，嚴格執(zhí)行《出讓合同》約定的建設條件等內容，并按照調整后的規(guī)劃控制指標收取土地出讓金差價。
住房城鄉(xiāng)建設主管部門和相關部門在施工圖審查時、行政審批服務部門在辦理《施工許可證》等手續(xù)時，對于未經批準擅自變更的，不予辦理。
審計部門按照審計職責，對改變土地使用條件等規(guī)劃控制指標調整情況及土地出讓金差價收繳情況進行審計監(jiān)督。
區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）按照管轄范圍負責行使城市規(guī)劃管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行政處罰權，按照本辦法規(guī)定承辦其他相關工作。
第十六條 土地使用者未經批準擅自改變土地使用條件的，未經依法處理前，自然資源和規(guī)劃部門、住房城鄉(xiāng)建設主管部門、行政審批服務等部門不得通過工程建設綜合驗收（備案），不得發(fā)放改變土地使用條件的行政許可變更等證件，不得辦理不動產權證書及相關轉移登記手續(xù)。
土地使用者未經依法申請辦理改變土地使用條件調整審批且未足額補繳土地出讓金差價的，前款相關部門不得發(fā)放改變土地使用條件的行政許可變更等證件，不得辦理不動產權證書及相關轉移登記手續(xù)。
第十七條 在招商引資、企業(yè)改制和搬遷過程中已享受土地出讓地價優(yōu)惠政策的，經批準原有房地產改為商業(yè)、住宅等經營性用地的，原則上不再享受優(yōu)惠地價政策，在補繳當時已優(yōu)惠的地價后，再依照本辦法規(guī)定辦理。《出讓合同》原約定的相關條款在簽訂《出讓合同變更協(xié)議》時一同變更。
第十八條 2011年11月11日前（原《東營市人民政府辦公室關于印發(fā)中心城國有建設用地改變用途調整容積率及補繳土地出讓金差價管理辦法的通知》下發(fā)前）出讓的土地，經營性國有建設用地已建成且已改變土地使用條件，不屬于本辦法第七條規(guī)定情形的,按以下規(guī)定辦理：
（一）經市政府批準,已取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》的,可按本辦法第九條規(guī)定程序辦理。
（二）具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》之一的,分別由自然資源和規(guī)劃部門、住房城鄉(xiāng)建設主管部門、區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）等依法處理后,再按本辦法第九條規(guī)定程序辦理。
第十九條 對政府工作人員不按規(guī)定辦理改變土地使用條件調整等手續(xù)的，由其所在單位或上級主管機關給予糾正；對在土地使用條件管理中失職瀆職、濫用職權、徇私舞弊的，由主管部門或者紀檢監(jiān)察機關依紀依法追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條 各縣區(qū)、開發(fā)區(qū)改變土地使用條件管理參照本辦法執(zhí)行。
第二十一條 本辦法自2021年10月15日起施行，有效期至2023年10月15日。2019年12月25日市自然資源局等四部門發(fā)布的《關于印發(fā)東營市中心城區(qū)國有建設用地改變土地使用條件管理暫行辦法的通知》（東自然資發(fā)〔2019〕173號）同時廢止。
