青島西海岸新區(qū)管委關(guān)于印發(fā)《推進城市更新工作的意見》的通知
青西新管發(fā)〔2021〕34號
各大功能區(qū)管委
各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，靈山島省級自然保護區(qū)，管委區(qū)政府各部門，區(qū)直各單位，駐區(qū)各單位，各區(qū)屬企業(yè)：
《青島西海岸新區(qū)關(guān)于推進城市更新工作的意見》已經(jīng)管委、區(qū)政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行。
青島西海岸新區(qū)管委
2021 年 11月5日
青島西海岸新區(qū)關(guān)于推進城市更新工作的意見
為有序推進新區(qū)城市更新工作，進一步完善城市功能，改善人居環(huán)境，傳承歷史文化，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，提高土地利用效率，保障社會公共利益，根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律法規(guī)、《山東省青島西海岸新區(qū)條例》和青島市《關(guān)于推進城市更新工作的意見》（青政發(fā)〔2021〕8號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合新區(qū)實際，制定本意見。
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中、六中全會精神，深入落實中央實施城市更新行動的決策部署，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)，以滿足人民宜居宜業(yè)需要為出發(fā)點和落腳點，依法、規(guī)范、有序、高效實施城市更新工作，打造城市建設(shè)新標(biāo)桿，促進城市品質(zhì)新提升。
二、基本原則
（一）政府引導(dǎo)、市場運作。管委發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)、政策支持、資源配置作用，加大統(tǒng)籌力度。街道強化屬地意識，提升管理效能，推動城市更新項目落地。發(fā)揮市場作用，引導(dǎo)市場主體參與城市更新，鼓勵國有企業(yè)與行業(yè)領(lǐng)先的專業(yè)化企業(yè)開展全面合作，堅持高水平策劃、市場化招商、專業(yè)化設(shè)計、企業(yè)化運營。
（二）規(guī)劃引領(lǐng)、產(chǎn)城融合。城市更新規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合區(qū)域國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃，發(fā)揮引領(lǐng)作用，以城市更新單元為基本單位有序推進。堅持產(chǎn)業(yè)布局和城市更新同步謀劃、同步推進，科學(xué)確定產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展方向，大力發(fā)展新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)、新場景、新功能，促進產(chǎn)城融合，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。
（三）以人為本、生態(tài)優(yōu)先。本著市民方便宜居，進一步完善生活功能，補齊教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育、交通等公共設(shè)施配套短板。完善安全功能，增強城市韌性和防災(zāi)減災(zāi)能力。完善城市數(shù)字信息化功能，打造智慧城市。推進城市生態(tài)修復(fù)，強化歷史文化保護，落實綠色低碳建設(shè)要求，將城市更新與城市公園建設(shè)、TOD綜合開發(fā)有機融合，統(tǒng)籌謀劃、科學(xué)布局，實現(xiàn)城市功能更強、品質(zhì)更高。
（四）試點運行、有序推進。按照“試點運行、有序推進”的原則和“點上突破、引領(lǐng)提升”的發(fā)展要求，發(fā)揮企業(yè)、居民主體作用，先期選取條件成熟的區(qū)域作為試點，逐步探索城市更新路徑，擴大試點范圍，做到統(tǒng)籌兼顧，突出重點，量力而行，有序推進。
三、城市更新范圍
城市更新是指根據(jù)國土空間總體規(guī)劃和城市更新專項規(guī)劃，對城市建成區(qū)內(nèi)的舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊廠區(qū)、城中村等進行綜合整治、功能調(diào)整、拆除重建的活動。具備以下情形之一的，可列入城市更新范圍：
（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善的區(qū)域；
（二）布局散亂、設(shè)施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、老工業(yè)區(qū)等；
（三）歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)等文化遺存集中，亟需保護利用、激發(fā)活力的區(qū)域；
（四）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合經(jīng)濟社會發(fā)展要求，建筑風(fēng)貌與周邊環(huán)境極不協(xié)調(diào)，亟需改造的區(qū)域；
（五）經(jīng)新區(qū)管委批準應(yīng)當(dāng)進行城市更新改造的其他情形。
四、城市更新模式和策略
（一）更新模式
城市更新項目可結(jié)合現(xiàn)狀實際，因地制宜采取下列一種或多種更新模式：
1.綜合整治類。是指在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變、不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能的前提下，實施改善消防設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、沿街立面、環(huán)境整治、海綿城市建設(shè)和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容。綜合整治類更新項目一般不加建附屬設(shè)施，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要加建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。
2.功能調(diào)整類。是指改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。功能調(diào)整類更新項目應(yīng)符合國土空間規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要。為消除安全隱患或改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的，可以加建附屬設(shè)施，但應(yīng)當(dāng)滿足環(huán)境保護、建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。
3.拆除重建類。是指通過綜合整治、功能調(diào)整等方式難以實現(xiàn)城市功能與環(huán)境改善的情況下，需拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照規(guī)劃進行重新建設(shè)的城市更新模式。拆除重建類更新項目應(yīng)當(dāng)充分論證拆除必要性，嚴格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施，并優(yōu)先保障公共利益和產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。
（二）更新策略
舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊廠區(qū)、城中村等特定區(qū)域采取差異化更新策略。
1.綜合整治類。對舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村及相關(guān)區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設(shè)施等進行綜合整治，按照新區(qū)改造工作有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2.功能調(diào)整類。開展功能調(diào)整類城市更新的，應(yīng)當(dāng)符合新區(qū)國土空間總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，新引進的企業(yè)其產(chǎn)業(yè)類型應(yīng)當(dāng)符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)政策要求。對舊廠區(qū)按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局規(guī)劃要求，落實工業(yè)區(qū)塊控制線，穩(wěn)定和保障工業(yè)用地規(guī)模比例，滿足戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)發(fā)展空間。允許適度配套必要的生活和生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施，體現(xiàn)產(chǎn)城融合。
3.拆除重建類。對擬納入拆除重建類城市更新單元計劃的項目，街道應(yīng)組織征集房屋所有權(quán)人的更新改造意愿，符合村（居）片區(qū)或國有土地征遷改造政策的，按照新區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
五、城市更新規(guī)劃和計劃
（一）城市更新規(guī)劃體系
圍繞國土空間總體規(guī)劃體系構(gòu)建，健全“專項規(guī)劃—更新單元規(guī)劃”的城市更新規(guī)劃體系。
1.城市更新專項規(guī)劃。區(qū)城市更新部門牽頭組織相關(guān)部門、街道依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，銜接國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃，整合城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)規(guī)劃成果，編制城市更新專項規(guī)劃，確定總體規(guī)模，明確近中遠期目標(biāo)，制定更新強度、空間管控、生態(tài)文化保護、產(chǎn)業(yè)特色運營、軌道交通場站綜合開發(fā)、公共設(shè)施完善等規(guī)劃原則和控制指標(biāo)。
2.城市更新單元規(guī)劃。城市更新部門負責(zé)組織相關(guān)部門、街道劃定城市更新單元，編制城市更新單元規(guī)劃。
（1）由相關(guān)街道統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展和民生訴求，根據(jù)控制性詳細規(guī)劃和城市更新專項規(guī)劃，提出本轄區(qū)城市更新單元劃定方案，論證城市更新的必要性和可行性，并征求相關(guān)管理部門、利益相關(guān)人員和社會公眾的意見。
城市更新單元應(yīng)當(dāng)按照街區(qū)街坊尺度，保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定相對成片的區(qū)域。一個城市更新單元可包括一個或者多個城市更新項目。
（2）委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)，依據(jù)控制性詳細規(guī)劃和城市更新專項規(guī)劃，編制單元規(guī)劃。
城市更新單元規(guī)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：城市更新單元范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的類型和規(guī)模，其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及布局；城市更新項目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo)；城市更新項目時序安排、資金來源、利益平衡等；城市更新單元內(nèi)城市設(shè)計指引；其他應(yīng)當(dāng)由城市更新單元規(guī)劃予以明確的內(nèi)容。
（3）上述工作成果由相關(guān)街道報區(qū)城市更新部門進行初步審查。
（4）初步審查通過的城市更新單元規(guī)劃符合控制性詳細規(guī)劃各項指標(biāo)控制要求的，由區(qū)自然資源部門批準后實施；城市更新單元規(guī)劃對控制性詳細規(guī)劃強制性內(nèi)容作出調(diào)整的，由區(qū)自然資源部門審核通過后，同步調(diào)整控制性詳細規(guī)劃并報管委（區(qū)政府）批準。對于尚未批復(fù)控制性詳細規(guī)劃且亟需實施城市更新的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)分區(qū)規(guī)劃或在編控制性詳細規(guī)劃確定的各項要求，結(jié)合項目實際進一步優(yōu)化完善，擬定城市更新單元規(guī)劃，報管委（區(qū)政府）批準后實施。城市更新單元規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入控制性詳細規(guī)劃成果。
（二）城市更新計劃
相關(guān)街道結(jié)合轄區(qū)實際，根據(jù)新區(qū)城市更新專項規(guī)劃和城市更新單元規(guī)劃，擬訂城市更新三年行動計劃；每年應(yīng)按計劃要求對具備實施條件的更新項目，征求相關(guān)部門意見后，于7月底前向區(qū)城市更新部門申報納入下年度城市更新計劃。區(qū)城市更新部門負責(zé)對提報的更新項目進行統(tǒng)籌后，擬訂城市更新三年行動計劃和年度計劃，經(jīng)管委（區(qū)政府）研究批準后列入年度國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃并組織實施。
六、城市更新實施
（一）實施主體
城市更新實行主體多元化，根據(jù)城市更新單元或更新項目實際情況，主要包括管委相關(guān)部門，國有企業(yè)平臺公司，政府按程序確定的土地一級開發(fā)整理單位，或者公開招拍掛確定的市場主體，以及其他有利于城市更新項目實施的主體。
鼓勵區(qū)屬國有企業(yè)作為實施主體，通過政府資本金注入、成立城市更新投融資平臺、設(shè)立城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金等資本運作方式參與城市更新工作；可按程序引入實力強、信譽高、有城市更新經(jīng)驗的社會資本方參與。
（二）實施程序
1.綜合整治類
相關(guān)街道深入宣傳發(fā)動，組織對轄區(qū)擬更新項目進行調(diào)查摸底工作，征求居民意見，提出整治申請，對確定整治的更新項目，由建設(shè)單位依法依規(guī)確定設(shè)計、勘察單位，編制整治設(shè)計方案。整治設(shè)計方案完成后，建設(shè)單位根據(jù)投資規(guī)模及相關(guān)規(guī)定，依法依規(guī)明確施工單位和監(jiān)理單位，并嚴格按照相關(guān)規(guī)定組織開展工程實施工作。
2.功能調(diào)整類
對改變部分或者全部建筑物使用功能的，由相關(guān)街道組織房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)利人按市、區(qū)有關(guān)規(guī)范要求實施業(yè)態(tài)更新。
3.拆除重建類
（1）前期準備
①調(diào)查摸底。由區(qū)城市更新部門組織相關(guān)街道對轄區(qū)擬更新項目的調(diào)查摸底和確權(quán)工作，全面掌握轄內(nèi)的土地、房屋、人口等基本情況，分類列表造冊、標(biāo)圖建庫，建立數(shù)據(jù)信息庫，鎖定更新數(shù)據(jù)。了解房屋所有權(quán)人改造意愿，并圍繞城市更新的操作程序、安置面積、補償標(biāo)準、居住環(huán)境、發(fā)展前景等事項進行可行性分析論證。
②制定方案。由區(qū)城市更新部門組織相關(guān)街道根據(jù)更新單元控制性詳細規(guī)劃及規(guī)劃建設(shè)要求和土地情況，制定更新項目實施方案，經(jīng)征求相關(guān)部門意見，并組織區(qū)發(fā)改、財政、自然資源、住建等相關(guān)部門進行評估審核，報管委（區(qū)政府）專題會議研究，經(jīng)批準的實施方案作為編制可行性研究報告的依據(jù)。實施方案應(yīng)包括更新模式、安置補償、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)運營、資金來源和盈虧平衡及社會穩(wěn)定風(fēng)險評估等內(nèi)容，緊密結(jié)合城市發(fā)展功能定位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、資源配置，推動城市更新的有序?qū)嵤?/p>
（2）組織實施。對拆除重建類城市更新實施方案批復(fù)后，由區(qū)城市更新部門組織相關(guān)街道按照“民生先行、靈活分片、動態(tài)調(diào)整”的原則，組織啟動拆遷改造和規(guī)劃建設(shè)，簽一片、拆一片、供一片、建一片，拆建區(qū)域優(yōu)先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，并先行建設(shè)安置房、公共服務(wù)配套設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)先移交投入使用。
七、城市更新政策
（一）單元統(tǒng)籌政策
1.在劃定城市更新單元和編制城市更新實施方案時，應(yīng)堅持更新項目自身收支平衡。鼓勵將老舊小區(qū)與相鄰的舊廠區(qū)、城中村和既有建筑功能轉(zhuǎn)換等項目捆綁統(tǒng)籌，生成老舊片區(qū)改造項目，做到單元內(nèi)部統(tǒng)籌搭配，實現(xiàn)自我平衡。
2.城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零星土地，以及不具備單獨建設(shè)條件的土地，可與周邊用地整合實施，主要用于完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。
3.激勵市場主體導(dǎo)入符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的項目，并經(jīng)區(qū)招商引資和投資促進工作領(lǐng)導(dǎo)小組評審?fù)ㄟ^，平衡好開發(fā)收益與投資成本，獲取合理利潤，實現(xiàn)項目融資與收益自我平衡。
（二）資金支持政策
1.城市更新項目土地出讓收益，扣除按政策規(guī)定應(yīng)計提的各項基金和相關(guān)費用后，優(yōu)先用于城市更新項目拆遷安置。
2.鼓勵利用國家政策性金融對城市更新提供資金支持，引導(dǎo)商業(yè)金融機構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，支持城市更新提供資金保障。
3.鼓勵社會資本通過公開、公平、公正方式參與城市更新項目，探索政府、國有企業(yè)和社會資本合作設(shè)立城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。
（三）規(guī)劃土地政策
1.城市更新項目應(yīng)綜合產(chǎn)業(yè)功能、區(qū)域配套、公共服務(wù)、住房保障等因素，確定項目的功能實現(xiàn)、運營管理、物業(yè)持有比例、持有年限和綠色低碳等要求，以及項目開發(fā)時序、評估增設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、公共空間等公共要素。
2.城市更新項目涉及土地出讓的，依據(jù)經(jīng)批準的項目實施方案，依法依規(guī)按照協(xié)議出讓或公開招拍掛（含帶方案招拍掛）方式辦理供地手續(xù)。采取帶方案招拍掛方式的，可將經(jīng)批準的項目實施方案中確定的規(guī)劃控制要素及產(chǎn)業(yè)條件等納入供地方案中予以明確，相關(guān)內(nèi)容載入土地出讓合同。對符合劃撥條件的，可采取劃撥方式供地。
3.探索工業(yè)+科研、工業(yè)+公共服務(wù)等功能適度混合的土地利用政策。同一宗土地兼容兩種以上用途的，依據(jù)不同用途分別確定土地價格和供應(yīng)方式，主用途可以依據(jù)建筑面積占比或功能重要性確定。鼓勵企業(yè)通過自主、聯(lián)營、入股等多元化方式籌集資金挖掘存量工業(yè)用地資源，通過內(nèi)部土地整理、廠區(qū)改造、建設(shè)工業(yè)綜合體等途徑提高工業(yè)用地效率。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
4.鼓勵產(chǎn)業(yè)鏈龍頭企業(yè)、行業(yè)骨干企業(yè)將工業(yè)用地調(diào)整為商務(wù)金融科創(chuàng)用地建設(shè)企業(yè)總部，推動先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度融合發(fā)展。鼓勵符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、異地搬遷。
5.在符合規(guī)劃的前提下，城市更新項目轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)及國家、新區(qū)支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地為期5年的過渡期政策，5年期滿或者涉及轉(zhuǎn)讓需要辦理用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型、市場價辦理相關(guān)用地手續(xù)。
（四）公共要素保障政策
城市更新項目應(yīng)當(dāng)嚴格按照規(guī)劃要求配套建設(shè)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、環(huán)衛(wèi)、停車、保障性住房（含人才住房）及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，拆除重建類項目要同步考慮滿足周邊區(qū)域公共車位需求。
八、工作機制
（一）強化組織領(lǐng)導(dǎo)。充分發(fā)揮新區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組作用，定規(guī)劃、定政策、定標(biāo)準，抓統(tǒng)籌、抓服務(wù)、抓監(jiān)管，及時協(xié)調(diào)解決重大問題，發(fā)揮好引領(lǐng)和監(jiān)管作用，統(tǒng)籌推進城市更新工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，凝聚合力開展城市更新工作，按照“點上突破、引領(lǐng)提升”的工作思路，組織相關(guān)街道先行啟動示范區(qū)域城市更新改造。
（二）強化部門聯(lián)動。各相關(guān)單位要按照各自職責(zé)全面參與城市更新工作，通力協(xié)作、齊心協(xié)力，建立數(shù)據(jù)共享和交換機制。有關(guān)部門應(yīng)相應(yīng)制定土地、規(guī)劃、建設(shè)、財稅等相關(guān)工作配套政策。相關(guān)街道作為城市更新工作的責(zé)任主體，負責(zé)統(tǒng)籌做好轄區(qū)內(nèi)城市更新項目的調(diào)查摸底、測算評估、規(guī)劃設(shè)計、方案制定、協(xié)議簽訂、補償安置、維護社會穩(wěn)定等工作。
（三）強化工作落實。管委定期召開專題會議，研究調(diào)度工作。區(qū)城市更新部門要建立調(diào)度、通報、例會、調(diào)研、督辦等工作制度，加大督查力度，統(tǒng)籌抓好工作推進落實。鼓勵擔(dān)當(dāng)作為，對參與城市更新工作的部門、企業(yè)、干部因探索制度創(chuàng)新、經(jīng)驗不足等非個人原因而產(chǎn)生的不良后果予以免責(zé)。
（四）強化宣傳引導(dǎo)。推進城市更新是踐行新發(fā)展理念，促進新區(qū)經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，各相關(guān)單位、街道要通過多種渠道，大力宣傳城市更新的重要意義，建立城市更新相關(guān)信息公開機制，切實保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
本意見自2021年12月5日起施行，有效期至2026年12月4日。
