煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委辦公室
關(guān)于印發(fā)《煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建筑物改變使用功能管理辦法》的通知
煙開辦〔2021〕57號
各街道（鎮(zhèn)）辦事處（政府），直屬有關(guān)部門、單位：
現(xiàn)將《煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建筑物改變使用功能管理辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委辦公室
2021年11月11日
煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建筑物改變使用功能管理辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，規(guī)范改變建筑物使用功能行為，維護(hù)城市建設(shè)秩序，促進(jìn)城市資源科學(xué)有效利用，推進(jìn)城市改造升級和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國建筑法》等法律法規(guī)，結(jié)合開發(fā)區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱建筑物，是指經(jīng)竣工驗收合格、可以投入使用的建筑物。
本辦法所稱改變建筑物使用功能，是指永久或臨時改變建筑物原規(guī)劃許可的使用功能。
第三條 改變建筑物使用功能應(yīng)符合國家法律法規(guī)等規(guī)定，依照法定程序進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，永久或臨時改變建筑物使用功能，應(yīng)適應(yīng)城市發(fā)展趨勢和需要，堅持科學(xué)合理、統(tǒng)籌兼顧、因地制宜、實(shí)事求是的原則。未經(jīng)批準(zhǔn)任何單位和個人不得擅自改變。
本辦法主要是針對老舊工業(yè)區(qū)的城市更新，新建建筑原則上5年內(nèi)不得改變使用功能。
現(xiàn)有非居住類建筑原則上不得改變?yōu)榫幼∮猛臼褂?，依?jù)城市發(fā)展需要可以改變?yōu)樯虉觥⑥k公、酒店、賓館等城市配套服務(wù)功能。
配套車庫原則上不得改變用途使用。
第四條 開發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)，永久或臨時改變建筑物使用功能的行為，適用本辦法。
第二章 改變建筑物使用功能辦理程序
第五條 符合城市發(fā)展需要，有法定城市規(guī)劃作依據(jù)的可以永久改變建筑物使用功能；符合城市近期功能需要，但無法實(shí)施規(guī)劃調(diào)整的可以臨時改變建筑物使用功能。改變建筑物使用功能應(yīng)遵循以下原則：
1.有利于提升城市形象和品質(zhì)；
2.符合建筑結(jié)構(gòu)、抗震、消防等技術(shù)規(guī)范，符合生態(tài)環(huán)境相關(guān)要求，滿足安全技術(shù)規(guī)范；
3.不動產(chǎn)權(quán)屬清楚，無糾紛；
4.不影響周圍單位和居民正常生產(chǎn)、生活。
第六條 有下列情形之一的，不得改變建筑物使用功能：
1.建筑結(jié)構(gòu)安全、抗震設(shè)防級別、消防等不滿足建筑技術(shù)規(guī)范的；噪聲、氣味、有害氣體、光污染等環(huán)境影響及周邊環(huán)境對建筑的影響不滿足環(huán)保技術(shù)規(guī)范的；與油庫、加油站、高壓線、危化品廠房及庫房等危險源距離，以及其他安全生產(chǎn)要素不滿足安全技術(shù)規(guī)范的；
2.以改變建筑物使用功能方式規(guī)避有關(guān)稅費(fèi)的；
3.對相鄰?fù)恋?、建筑物造成影響，未取得相關(guān)利害關(guān)系人同意的；
4.建筑物局部改變使用功能，改變部分不能獨(dú)立使用的，或造成未改變部分使用不便的；
5.不動產(chǎn)權(quán)屬存在糾紛，或共有產(chǎn)權(quán)建筑物未取得共有人同意的；
6.屬市政、公共配套設(shè)施，改變功能后無法滿足配套要求且無法采取補(bǔ)救措施的；
7.影響城市市容、不符合物業(yè)管理要求的;
8.鑒定為危房，或已列入房屋土地征收儲備或搬遷范圍的；
9.法律、法規(guī)規(guī)定的不得改變使用功能的其他情形。
第七條 改變建筑物使用功能，應(yīng)當(dāng)按照以下程序辦理：
（一）申請。申請人向開發(fā)區(qū)建設(shè)交通局/開發(fā)區(qū)自然資源和規(guī)劃局（以下簡稱規(guī)劃建設(shè)局）提出改變建筑物使用功能申請，并提交下列材料：
1.建筑物改變使用功能申請書；
2.申請人身份證明：個人提供身份證件，單位提供營業(yè)執(zhí)照及法定代表人或負(fù)責(zé)人證明；
3.土地、房屋的權(quán)屬證明或不動產(chǎn)權(quán)屬證明；
4.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附件、附圖，《建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗收合格證》，《竣工驗收備案表》；
5.具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)編制的建筑物改變使用功能技術(shù)論證報告；
6.擬改變使用功能項目的總平面圖、建筑單體平面圖、立面圖及效果圖等設(shè)計方案圖紙；
7.其他必要材料。
（二）審查、決定。
1.初步審查。規(guī)劃建設(shè)局對申請人提供的技術(shù)論證報告、設(shè)計方案等是否符合國土空間規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、消防安全進(jìn)行初審，并出具初步審查意見。
2.批前公示。申請人在改建現(xiàn)場進(jìn)行公示，內(nèi)容包括：改建人情況、建筑物原使用功能、改建后使用功能、建筑物改建后效果圖等，公示時間不少于7日。
3.全面審查。經(jīng)公示無異議的，規(guī)劃建設(shè)局出具審查意見表，并征求生態(tài)環(huán)境、公安、綜合執(zhí)法等部門的書面意見。
4.審查決定。（1）永久改變使用功能：規(guī)劃建設(shè)局根據(jù)各部門審查情況，提出審查意見，報國土空間規(guī)劃委員會審查。國土空間規(guī)劃委員會審查通過的，通知申請人重新簽訂土地出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金差價。土地手續(xù)完成后，向申請人出具《準(zhǔn)予改變建筑物使用功能決定書》，并抄送綜合執(zhí)法、消防大隊等部門；審查未通過的，出具《不予改變建筑物使用功能決定書》，并說明理由。
（2）臨時改變使用功能：規(guī)劃建設(shè)局根據(jù)各部門審查情況提出審查意見，報管委批準(zhǔn)后，向申請人出具《準(zhǔn)予臨時改變建筑物使用功能決定書》，并抄送綜合執(zhí)法、消防大隊等部門；審查未通過的，出具《不予臨時改變建筑物使用功能決定書》，并說明理由。
（三）實(shí)施。改建實(shí)施由相關(guān)部門根據(jù)職責(zé)進(jìn)行監(jiān)管。申請人應(yīng)嚴(yán)格按照《準(zhǔn)予改變建筑物使用功能決定書》中規(guī)定的使用范圍和使用功能使用建筑物，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擴(kuò)大改建范圍。
（四）驗收。改變建筑物使用功能項目竣工后，須經(jīng)規(guī)劃建設(shè)、綜合執(zhí)法等部門驗收通過后方可投入使用。
第八條 臨時改變建筑物使用功能期限為自出具《準(zhǔn)予臨時改變建筑物使用功能決定書》起5年。臨時使用期滿，需要申請延期的，申請人應(yīng)提前3個月提出申請，重新報批環(huán)評文件。同意延期的，由規(guī)劃建設(shè)局向申請人出具《準(zhǔn)予臨時改變建筑物使用功能續(xù)期決定書》；未申請延期或延期申請未獲批準(zhǔn)的，應(yīng)恢復(fù)建筑物原使用功能。
第三章 日常監(jiān)管
第九條 規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)建筑物改變使用功能項目國土空間規(guī)劃、土地、設(shè)計方案、消防設(shè)計審核、驗收、備案和抽查、施工圖、施工質(zhì)量、施工安全審查和管理、竣工驗收、規(guī)劃核實(shí)等相關(guān)工作。
規(guī)劃建設(shè)局在進(jìn)行項目審批時，應(yīng)對規(guī)劃方案進(jìn)行嚴(yán)格審查，從源頭上預(yù)防違規(guī)改建行為的發(fā)生，并將審批方案及時轉(zhuǎn)交消防大隊、綜合執(zhí)法部門。規(guī)劃建設(shè)局在工作中發(fā)現(xiàn)違規(guī)改建，或不按規(guī)劃批準(zhǔn)方案進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)及時通報綜合執(zhí)法部門予以查處。
第十條 綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)建筑物改變使用功能實(shí)施過程的監(jiān)管、規(guī)劃核實(shí)等相關(guān)工作。
綜合執(zhí)法部門應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)察職能，加強(qiáng)日常巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)改建，不按規(guī)劃批準(zhǔn)方案進(jìn)行建設(shè)，臨時改變使用功能期滿未申請延期或申請延期未獲批準(zhǔn)仍繼續(xù)使用的，應(yīng)及時予以制止和查處。
第十一條 生態(tài)環(huán)境分局負(fù)責(zé)建筑物改變使用功能環(huán)境影響評價管理等相關(guān)工作。
第十二條 公安分局負(fù)責(zé)建筑物改變使用功能治安管理、交通管理等相關(guān)工作。
第十三條 區(qū)消防大隊負(fù)責(zé)建筑物改變使用功能后的消防安全監(jiān)管等相關(guān)工作。
第十四條 市場監(jiān)管部門、行政審批部門辦理營業(yè)執(zhí)照，規(guī)劃建設(shè)局進(jìn)行竣工驗收、辦理產(chǎn)權(quán)登記，食品藥品、衛(wèi)生、教育、文化、公安等部門辦理相關(guān)行政許可證時，要核對所使用建筑物是否符合規(guī)劃設(shè)計用途、是否通過驗收，不符合的或未通過驗收的，不予辦理上述手續(xù)。
第四章 附則
第十五條 建筑物改變使用功能改造方案應(yīng)秉承完善城市功能，提升城市形象的原則，綜合考慮停車、市政配套、交通影響等因素;外墻鼓勵采用石材、鋁板、玻璃幕墻等高品質(zhì)材料;同步做好夜景燈光、景觀環(huán)境等設(shè)計，營造宜人、舒適的工作、生活氛圍。
第十六條 《準(zhǔn)予臨時改變建筑物使用功能決定書》不作為改變土地性質(zhì)和永久性改變建筑使用功能的依據(jù)。因城市建設(shè)需要拆遷的，仍按照建筑物原使用功能給予補(bǔ)償。
第十七條 按照中央、省、市文件精神，為鼓勵利用現(xiàn)有閑置建筑興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等新業(yè)態(tài)，臨時改變使用功能免收土地出讓金差價，永久或臨時改變建筑物使用功能免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)差價。
第十八條 本辦法由規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋，自2021年12月11日施行，有效期至2026年12月11日。
本辦法施行之日起，《煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建筑物改變使用功能管理辦法》（煙開〔2018〕7號）同時廢止。
附件：建筑物改變使用功能審查意見表
附件
建筑物改變使用功能審查意見表
編號：
申請單位 | 聯(lián)系方式 | |||
項目位置 | 項目名稱 | |||
變 更 情 況 | ||||
部 門 意 見 | 規(guī)劃建設(shè)局意見： 年 月 日 （公章） | 生態(tài)環(huán)境分局意見： 年 月 日 （公章） | ||
公安分局意見： 年 月 日 （公章） | 綜合執(zhí)法局意見： 年 月 日 （公章） | |||
管 委 意 見 | 分管領(lǐng)導(dǎo)（簽字）： | |||
