ZZCR-2021-0020003
棗莊市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)棗莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
二級(jí)市場(chǎng)管理辦法（試行）的通知
棗政辦字〔2021〕62號(hào)
（2021年12月29日棗政辦字〔2021〕62號(hào)公布，根據(jù)2022年12月31日《棗莊市人民政府關(guān)于修改部分市政府行政規(guī)范性文件的決定》（棗政字〔2022〕33號(hào)）修訂）
各區(qū)（市）人民政府，棗莊高新區(qū)管委會(huì)，市政府各部門(mén)單位：
《棗莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
棗莊市人民政府辦公室
2021年12月29日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
棗莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為了進(jìn)一步規(guī)范我市建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)秩序，優(yōu)化土地資源配置，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《山東省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（魯政辦發(fā)〔2019〕33號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及其管理適用本辦法。
第三條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地二級(jí)市場(chǎng)）的交易對(duì)象是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)針對(duì)土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易等情況，具體包括凈地交易、在建工程交易、土地連同地上物整體交易。
第四條 充分尊重權(quán)利人意愿，保障市場(chǎng)主體合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)市場(chǎng)主體按照市場(chǎng)規(guī)則和市場(chǎng)價(jià)格依法平等交易建設(shè)用地使用權(quán)。
第五條 市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)依法對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督，并負(fù)責(zé)日常管理。
按照“一個(gè)窗口”對(duì)外的原則，在現(xiàn)有市不動(dòng)產(chǎn)登記中心設(shè)立“棗莊市土地二級(jí)市場(chǎng)信息服務(wù)中心”窗口，搭建棗莊市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)棗莊市土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)），辦理信息發(fā)布、成交確認(rèn)、合同簽訂、稅費(fèi)繳納等事務(wù)。建立統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，提供信息的發(fā)布、歸集、查詢、統(tǒng)計(jì)服務(wù)，辦理和監(jiān)督交易事務(wù)。
第六條 市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—信息監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可利用棗莊市土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息，自行協(xié)商交易或者委托棗莊市土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)公開(kāi)交易，達(dá)成一致后簽訂合同并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
第七條 交易雙方應(yīng)當(dāng)使用省自然資源主管部門(mén)統(tǒng)一制定的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同。合同未盡事宜，交易雙方可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但不得違反法律法規(guī)規(guī)定、土地出讓合同約定或者劃撥決定書(shū)規(guī)定。
第二章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第八條 本辦法所稱(chēng)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵竿恋厥褂脵?quán)人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置，企業(yè)或其他組織合并或分立等涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。
第九條 以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎尯贤偷怯浳募休d明的權(quán)利與義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓后建設(shè)用地使用年限為原出讓年限減去已使用年限后的剩余年限。
第十條 以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谑褂媚昶趦?nèi)參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價(jià)出資或入股方式，或者直接變更為出讓方式。
第十一條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰婪ㄅ鷾?zhǔn)。土地用途符合《劃撥用地目錄》及規(guī)劃要求的，不再補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，由市人民政府授權(quán)市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)按照轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》要求的，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，重新簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)；不符合規(guī)劃的，原則上由市自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)依法收回建設(shè)用地使用權(quán)。
第十二條 有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
（一）司法、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的；
（二）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；
（三）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（四）共有建設(shè)用地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（五）依法需收回建設(shè)用地使用權(quán)的；
（六）依照法律、法規(guī)及合同約定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。
以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，屬于房屋建設(shè)工程的,建設(shè)用地使用權(quán)人未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上的，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚儆诔善_(kāi)發(fā)土地的，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的，不得轉(zhuǎn)讓。
第十三條 區(qū)（市）自然資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)投資額度是否達(dá)到25％以上、成交價(jià)格是否比標(biāo)定地價(jià)低20％以上等事項(xiàng)實(shí)施審查。
第十四條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上的，市人民政府、滕州市人民政府可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，收購(gòu)后納入政府土地儲(chǔ)備，保障市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓已出租的建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第十五條 建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并轉(zhuǎn)讓由權(quán)利人申請(qǐng)，應(yīng)經(jīng)有審批權(quán)的自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)審查同意后，按照法定程序辦理。宗地分割、合并后應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵M足規(guī)劃審批、消防安全、市政配套等要求。涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。
第三章 建設(shè)用地使用權(quán)出租
第十六條 本辦法所稱(chēng)建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指土地使用權(quán)人作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第十七條 建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人與承租人應(yīng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出租合同，出租期限不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限，且最高不得超過(guò)20年。
第十八條 以出讓、租賃等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)規(guī)定和有償使用合同相關(guān)約定。
第十九條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地部分收益，納入土地出讓收入管理，由土地出讓收入征管部門(mén)負(fù)責(zé)征收。建設(shè)用地長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，出租時(shí)間超過(guò)5年的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。出租人依法申報(bào)并繳納相關(guān)收益的，不再單獨(dú)辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租批準(zhǔn)手續(xù)。
第二十條 有下列情形之一的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租：
（一）未按建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定繳納出讓金的；
（二）未按出讓合同約定或劃撥決定書(shū)規(guī)定期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的；
（三）司法和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制出租的；
（四）建設(shè)用地地上建筑物或其他附著物屬于違法建設(shè)或存在安全隱患的；
（五）法律法規(guī)禁止出租的其他情形。
第四章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十一條 本辦法所稱(chēng)建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指土地使用權(quán)人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法就該抵押物優(yōu)先受償。
第二十二條 以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可用于抵押。所擔(dān)保債務(wù)履行期限不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限。
第二十三條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，并依法辦理抵押手續(xù)的，無(wú)需另行辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押審批手續(xù)。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款后，抵押權(quán)人方可受償。
第二十四條 不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可用于抵押。抵押雙方須承諾抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后不改變?cè)恋赜猛静⒈Ｕ显薪?jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定。
第二十五條 不得對(duì)部分宗地實(shí)施建設(shè)用地使用權(quán)抵押。
第二十六條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的，須符合法律法規(guī)規(guī)定。
第五章 監(jiān)管責(zé)任
第二十七條 建立自然資源和規(guī)劃、人民法院、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)資、地方金融監(jiān)管、行政審批服務(wù)、稅務(wù)等部門(mén)信息共享和執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制。對(duì)以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)施司法處置，證載用途與規(guī)劃用途一致的，受讓方需按要求補(bǔ)辦出讓手續(xù)；證載用途與規(guī)劃用途不一致的，可先行按證載用途處置，后續(xù)根據(jù)規(guī)劃與收儲(chǔ)計(jì)劃收回土地，按照新規(guī)劃用途依法實(shí)施供地。司法處置土地可進(jìn)入棗莊市土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)發(fā)布信息。
有關(guān)部門(mén)（單位）國(guó)有資產(chǎn)處置涉及以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)征求自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)與自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)作，確保工作有序銜接。
第二十八條 強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，對(duì)違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或不符合出讓合同約定、劃撥決定書(shū)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。各區(qū)（市）人民政府、棗莊高新區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)加大監(jiān)管力度，對(duì)違規(guī)違約情況依法依規(guī)進(jìn)行處置。
第二十九條 加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)公示地價(jià)體系，定期更新和發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)，完善土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止成交價(jià)格異常波動(dòng)。
第六章 附 則
第三十條 已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。
第三十一條 國(guó)家法律、法規(guī)、政策另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三十二條 本辦法由市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。
第三十三條 本辦法自2022年3月1日起施行，有效期至2024年2月29日。
