東營(yíng)區(qū)人民政府辦公室
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東區(qū)政辦發(fā)〔2022〕1號(hào)
各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門(mén)、單位：
《東營(yíng)區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）》已經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
東營(yíng)區(qū)人民政府辦公室
2022年1月8日
東營(yíng)區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為依法規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和《關(guān)于保障和規(guī)范農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地的通知》（自然資發(fā)〔2021〕16號(hào)）等文件和有關(guān)要求，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指依法登記的農(nóng)村集體建設(shè)用地中，依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。
第三條 本辦法所稱農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，是指農(nóng)民集體以土地所有者身份通過(guò)公開(kāi)的土地有形市場(chǎng)，依法將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年期內(nèi)以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等有償方式交由其他單位或者個(gè)人使用，與土地使用者以書(shū)面合同形式約定權(quán)利義務(wù)的行為。
農(nóng)民集體對(duì)其所有的工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
第四條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)堅(jiān)持維護(hù)土地公有制、堅(jiān)持國(guó)土空間用途管制、堅(jiān)持節(jié)約集約利用土地、堅(jiān)持市場(chǎng)化配置機(jī)制和堅(jiān)持合理分享增值收益的基本原則。
第五條 中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規(guī)定外，均可依法取得農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)。
第六條 區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)按照本辦法和其他有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)做好本行政區(qū)域內(nèi)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作。區(qū)發(fā)改局、區(qū)工信局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)住建局、區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、區(qū)行政審批局、東營(yíng)生態(tài)環(huán)境分局、區(qū)地方金融監(jiān)管局、區(qū)稅務(wù)局等相關(guān)部門(mén)按照職能分工做好有關(guān)工作。
第二章 入市范圍、條件
第七條 經(jīng)國(guó)土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地（不包括經(jīng)營(yíng)性住宅用地和加油加氣等特殊行業(yè)用地），并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，方可納入入市交易范圍。優(yōu)先使用存量建設(shè)用地，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地入市規(guī)模。
對(duì)歷史形成的零星分散的存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，允許在依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃統(tǒng)一開(kāi)展農(nóng)村土地綜合整治和基礎(chǔ)設(shè)施配套，重新劃分宗地并調(diào)整產(chǎn)權(quán)歸屬后入市。
現(xiàn)狀為農(nóng)用地、未利用地的，依據(jù)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)性用途入市的，應(yīng)當(dāng)依法納入土地利用年度計(jì)劃，辦理農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。
第八條 村莊內(nèi)零星、分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，在確保建設(shè)用地不增加，耕地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量有提高、復(fù)墾有保障的前提下，可按計(jì)劃異地調(diào)整入市。
異地調(diào)整地塊涉及不同集體經(jīng)濟(jì)組織的，可相互調(diào)換土地所有權(quán)。土地所有權(quán)調(diào)換應(yīng)遵循以下原則：
（一）集體經(jīng)濟(jì)組織之間按照平等自愿原則，協(xié)商確定調(diào)換地塊，經(jīng)雙方集體經(jīng)濟(jì)組織成員或成員代表會(huì)議表決同意，簽訂調(diào)換土地協(xié)議；
（二）鎮(zhèn)政府按照屬地管理原則，對(duì)調(diào)換事項(xiàng)審核并報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)。
（三）區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)依申請(qǐng)辦理所有權(quán)變更登記。
第九條 對(duì)符合國(guó)土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）、依法登記的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，具備開(kāi)發(fā)建設(shè)所需要的基礎(chǔ)設(shè)施等條件，明確在本集體經(jīng)濟(jì)組織直接使用的，可就地入市。鼓勵(lì)具備條件的集體經(jīng)濟(jì)組織探索工業(yè)項(xiàng)目集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”入市，實(shí)現(xiàn)“拿地即開(kāi)工”。
第十條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、土壤污染防治、文物保護(hù)等要求；
（二）具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開(kāi)發(fā)建設(shè)條件，但集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易雙方另有約定的除外；
（三）產(chǎn)權(quán)明晰，界址清楚，無(wú)權(quán)屬爭(zhēng)議，未被限制土地權(quán)利且已依法完成集體土地所有權(quán)登記；
（四）宗地上的建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施權(quán)屬明晰，未被司法機(jī)關(guān)依法查封或以其他方式限制權(quán)利；
（五）符合國(guó)土空間規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）等相關(guān)要求。
第三章 入市和實(shí)施主體
第十一條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體是代表集體行使經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并由其負(fù)責(zé)入市工作。其中，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；屬于鎮(zhèn)集體所有的，由鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)。
第十二條 集體經(jīng)濟(jì)組織依法取得法人資格的，可以作為入市的實(shí)施主體；尚未依法取得法人資格的，可以授權(quán)或委托其組建的資產(chǎn)公司作為入市的實(shí)施主體，也可以委托授權(quán)其他具有法人資格的組織代理實(shí)施入市，就授權(quán)或者委托事項(xiàng)明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
第十三條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)依法在本集體內(nèi)部履行民主決策程序，對(duì)入市主體提出的入市動(dòng)機(jī)、入市方案、授權(quán)委托、資金使用、收益分配等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)按照農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源管理有關(guān)規(guī)定落實(shí)財(cái)務(wù)公開(kāi)和公示制度。入市宗地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等信息及成交價(jià)格、交易費(fèi)用、稅費(fèi)交納和收益支出等情況，須及時(shí)向集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員公示。
第十四條 鎮(zhèn)政府應(yīng)適情依法成立具有法人資格的入市組織機(jī)構(gòu)，受土地所有權(quán)人（集體經(jīng)濟(jì)組織）委托負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的具體組織實(shí)施工作。
第四章 入市交易方式
第十五條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可按出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等有償使用方式入市，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定出讓（租賃，作價(jià)出資）年限，但最高年限參照同類同用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，不超過(guò)下列規(guī)定：
（一）商業(yè)等服務(wù)用地不超過(guò)40年；
（二）工業(yè)用地不超過(guò)50年。
第十六條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以所有權(quán)人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向所有權(quán)人支付土地出讓金的行為。土地出讓方式分為“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”等競(jìng)爭(zhēng)性方式出讓和協(xié)議方式出讓。
集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地租賃，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以所有權(quán)人的身份將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出租給土地使用者，由承租人與出租人簽訂一定年期的土地租賃合同，并按合同約定支付租金的行為。土地租賃期限最高不得超過(guò)20年。
農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以一定年期的集體土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入企業(yè)，該土地使用權(quán)由企業(yè)持有。土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）形成的股權(quán)，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以所有權(quán)人的身份統(tǒng)一持有，參與分紅。
第十七條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者交易雙方簽訂的合同另有約定的除外。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等，參照同類同用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。
第五章 入市程序
第十八條 入市交易形式。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）入市交易原則上采用招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌形式。
第十九條 入市交易前準(zhǔn)備工作。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市前，入市主體應(yīng)當(dāng)完成擬入市宗地勘測(cè)定界，依法申請(qǐng)取得經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件，包括入市宗地的位置、面積、土地用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、配套設(shè)施等要求。
第二十條 入市交易前民主決策。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織集體研究決定，履行民主決策程序，形成正式表決材料。
鎮(zhèn)政府就入市宗地的信訪穩(wěn)定、權(quán)屬來(lái)源、決策程序合法性等問(wèn)題進(jìn)行綜合評(píng)定，出具審核意見(jiàn)。
第二十一條 入市交易方案制定及申請(qǐng)。入市主體應(yīng)當(dāng)制定入市方案，向區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)提出入市申請(qǐng)。
申請(qǐng)資料包括：
（一）入市申請(qǐng)書(shū)；
（二）入市決議；
（三）擬出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）宗地入市交易方案；
（四）土地所有權(quán)證明材料；
（五）所在鎮(zhèn)政府審核意見(jiàn)；
（六）規(guī)劃條件、勘測(cè)定界圖、宗地界址圖；
（七）其他需要提供的資料。
確定入市價(jià)格時(shí)，可以參考評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓地塊的正常土地市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估結(jié)果，確定出讓、出租、作價(jià)出資（入股）土地的底價(jià)和投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金。
入市交易方案應(yīng)當(dāng)包括擬交易宗地的土地界址、用途、面積、使用年限、規(guī)劃條件、交易方式、起始價(jià)款、競(jìng)買(mǎi)保證金、收益分配、集體組織內(nèi)部土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系調(diào)整、委托入市實(shí)施主體等內(nèi)容。
鎮(zhèn)政府應(yīng)為入市主體編制入市方案提供便利，對(duì)方案編制中涉及的國(guó)土空間規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、文物保護(hù)、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等方面政策予以解釋說(shuō)明。
第二十二條 入市交易方案的核準(zhǔn)。區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)審核入市相關(guān)資料，審核通過(guò)后報(bào)區(qū)人民政府批準(zhǔn)，由區(qū)人民政府出具準(zhǔn)予入市的核準(zhǔn)書(shū)。
第二十三條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易應(yīng)納入公共資源交易平臺(tái)，統(tǒng)一管理，公開(kāi)發(fā)布信息，實(shí)行網(wǎng)上公開(kāi)交易。
公共資源交易中心應(yīng)設(shè)立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市專門(mén)賬戶，用于相關(guān)資金管理。
第二十四條 入市成交確認(rèn)書(shū)簽訂。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易完成后，由公共資源交易中心與競(jìng)得人簽訂《編號(hào)××農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地成交確認(rèn)書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《成交確認(rèn)書(shū)》）。交易結(jié)果應(yīng)在本集體經(jīng)濟(jì)組織事務(wù)公示欄和公共資源交易中心門(mén)戶網(wǎng)站等進(jìn)行結(jié)果公示，接受社會(huì)和群眾監(jiān)督。
第二十五條 入市合同簽訂。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)交易雙方應(yīng)簽訂《農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（或出租合同、作價(jià)入股合同，以下簡(jiǎn)稱“交易合同”）。交易合同由宗地所在鎮(zhèn)政府作為合同見(jiàn)證單位，合同簽訂后向區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)進(jìn)行合同備案。
第二十六條 土地收益分配。入市主體獲得的收益，暫時(shí)按照入市全部?jī)羰找娴?0%計(jì)算，在文件有效期內(nèi)不得低于現(xiàn)行區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。該收益納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，嚴(yán)格按規(guī)定分配使用。
第二十七條 受讓人應(yīng)按照集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定支付土地價(jià)款，并繳入指定專戶。
第二十八條 區(qū)有關(guān)部門(mén)依據(jù)職責(zé)建立健全集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用制度，實(shí)施部門(mén)聯(lián)合監(jiān)管。各部門(mén)按照“誰(shuí)職責(zé)、誰(shuí)監(jiān)管”原則對(duì)合同約定事項(xiàng)實(shí)施監(jiān)管。區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)使用集體土地行為的監(jiān)管檢查，嚴(yán)肅查處違反國(guó)土空間規(guī)劃和用途管制的違法行為。
第六章 不動(dòng)產(chǎn)登記、抵押、轉(zhuǎn)讓
第二十九條 受讓人按照出讓合同的約定繳清全部出讓價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)后，持經(jīng)區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)備案的出讓合同和其他登記資料依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)。
第三十條 以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式入市的和具備入市條件的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以辦理使用權(quán)抵押融資。公民、法人、其他組織均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)以集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，并簽訂抵押合同，辦理抵押登記。
第三十一條 受讓人按照本辦法規(guī)定取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)，參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行，其土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并書(shū)面通知土地所有權(quán)人，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)，但法律法規(guī)另有規(guī)定，或者土地所有權(quán)人、使用權(quán)人另有約定的除外。
農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
第三十二條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)按照法律、法規(guī)和國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定，科學(xué)合理開(kāi)發(fā)土地、節(jié)約集約用地，不得損害國(guó)家、集體和其他社會(huì)公共利益。因公共利益需要，政府依法對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)行征收的，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)人可提前收回土地使用權(quán)，但應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)人依法予以適當(dāng)補(bǔ)償。
第七章 地價(jià)和收益管理
第三十三條 區(qū)政府應(yīng)定期公布集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，并根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況適時(shí)調(diào)整。
第三十四條 農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地公開(kāi)出讓的起始價(jià)和底價(jià)，應(yīng)參照國(guó)有建設(shè)用地出讓相關(guān)規(guī)定，出讓最低價(jià)原則上不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓起始價(jià)的20%，擬定的出讓起始價(jià)和出讓底價(jià)不得低于宗地實(shí)際取得的各項(xiàng)客觀成本費(fèi)用之和。不符合上述要求的，區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)不予審核其入市申請(qǐng)。
第三十五條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織入市交易土地應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本。入市交易完成后，土地入市收益扣除上述成本后由區(qū)政府提取土地凈收益的50%作為土地增值收益調(diào)節(jié)金，財(cái)政部門(mén)設(shè)立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市專門(mén)帳戶，用于相關(guān)資金管理，在出臺(tái)土地增值收益調(diào)節(jié)金管理規(guī)定前不得使用。由區(qū)土地和規(guī)劃主管部門(mén)會(huì)同區(qū)財(cái)政部門(mén)根據(jù)入市主體、鎮(zhèn)政府提交資料進(jìn)行核算。
第八章 附 則
第三十六條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)期滿由土地所有權(quán)人依法按合同約定收回土地；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期等其它未盡事宜，依照法律法規(guī)并參照國(guó)有建設(shè)用地辦理。
第三十七條 集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地閑置的調(diào)查、認(rèn)定和處置，參照國(guó)有土地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十八條 本辦法由東營(yíng)區(qū)人民政府辦公室負(fù)責(zé)解釋。
第三十九條 本辦法自2022年2月8日起實(shí)施，有效期至2024年2月7日。
