淄博市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于進(jìn)一步完善工業(yè)用地供應(yīng)方式的意見
淄自然規(guī)劃規(guī)〔2022〕2號
各區(qū)（縣）局、分局,各規(guī)劃辦,機(jī)關(guān)各科室,局屬各單位，各有關(guān)單位：
為積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步完善土地有償使用制度，提高節(jié)約集約用地水平，降低企業(yè)用地成本，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和企業(yè)提質(zhì)增效，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》（魯政辦發(fā)〔2013〕36號）、《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》（國土資廳發(fā)〔2016〕38號）和《山東省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)建設(shè)用地有效供給的若干意見》（魯國土資規(guī)〔2016〕5號）等有關(guān)規(guī)定，就做好完善工業(yè)用地供應(yīng)工作，提出以下意見。
一、完善工業(yè)用地供應(yīng)方式
結(jié)合實際確定工業(yè)用地各類供應(yīng)方式的適用對象，在供應(yīng)工業(yè)用地時，可以靈活選擇長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓、分期供地等方式。
長期租賃是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)出租給土地使用者，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂5年以上使用期限的土地租賃合同，并支付租金的行為，約定的長期租賃使用期限不得超過20年。
先租后讓是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)提供給土地使用者時，設(shè)定一定條件，先行以租賃方式在一定期限內(nèi)出租給土地使用者，土地使用者向國家繳納租金并進(jìn)行開發(fā)、利用，按照租賃合同約定時間達(dá)到約定條件后，可申請將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的行為。以先租后讓方式供應(yīng)的，租賃使用期限一般不超過5年。
彈性年期出讓是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓給土地使用者時，市、縣人民政府根據(jù)本地實際和產(chǎn)業(yè)生命周期，在法定最高出讓年期內(nèi)，合理確定出讓期限，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂一定期限的土地出讓合同并支付出讓金的行為。
分期供地是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)給土地使用者時，市、縣人民政府根據(jù)項目建設(shè)周期，分期進(jìn)行供地，由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂土地有償使用合同并支付出讓金（租金）的行為。
在國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限內(nèi)，土地使用者可經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，建造永久建（構(gòu)）筑物。在辦理工業(yè)項目核準(zhǔn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃許可、建設(shè)許可等手續(xù)時，土地租賃合同與土地出讓合同具有同等效用。
二、實行差別化的土地供應(yīng)政策
對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)等，優(yōu)先安排供地；對列入國家和省《禁止用地項目目錄》及產(chǎn)業(yè)政策禁止投資的工業(yè)項目，不得以任何方式供應(yīng)土地；對列入國家和省《限制用地項目目錄》和產(chǎn)業(yè)政策控制投資的工業(yè)項目，符合規(guī)定條件的方可供地。
按照土地使用標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對工業(yè)用地開發(fā)強(qiáng)度、土地投資強(qiáng)度等指標(biāo)的管控。結(jié)合“標(biāo)準(zhǔn)地”等供地方式改革，探索實行項目“雙合同”監(jiān)管機(jī)制。提高土地利用效率，盤活存量工業(yè)用地，引導(dǎo)工業(yè)項目用地優(yōu)先利用存量建設(shè)用地，使用高標(biāo)準(zhǔn)廠房。對符合規(guī)劃、不改變用途的現(xiàn)有工業(yè)用地，使用地下地上空間提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。
三、規(guī)范工業(yè)用地供應(yīng)程序
以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓、分期供地方式供應(yīng)工業(yè)用地，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。在以先租后讓方式供應(yīng)工業(yè)用地時，市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門會同住建、生態(tài)環(huán)境等部門擬定方案時，應(yīng)提請同級政府同意，邀請投資、產(chǎn)業(yè)等主管部門參加供應(yīng)方案擬定工作，明確租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的條件，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后實施。承租方使用租賃土地達(dá)到合同約定條件后需辦理出讓手續(xù)時，可采取協(xié)議方式。
采取長期租賃方式供地的可以調(diào)整為出讓供地，采取彈性年期出讓的在出讓期間內(nèi)可以調(diào)整至最高年期。以長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等方式取得土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押。有條件的開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)或企業(yè)以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后，可以探索工業(yè)地產(chǎn)運營模式。
分期供地的地塊，原則上是控規(guī)中確定的完整地塊，自然資源和規(guī)劃部門一次性或分期下達(dá)規(guī)劃條件，規(guī)劃范圍與擬分期供地地塊四至應(yīng)當(dāng)吻合。分期出讓時，土地出讓年期與首期出讓終止日期相一致。當(dāng)期用地未達(dá)到預(yù)定的投資強(qiáng)度等條件的,不得安排下期供地。
四、合理確定土地供應(yīng)價格和租金管理
建立出讓和租賃土地使用權(quán)價格的合理比價關(guān)系。以彈性年期出讓和租賃方式供地的，土地出讓金（租金）不得低于基準(zhǔn)地價年期修正值的70%，同時也不得低于國家規(guī)定的工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)的年期修正值。租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)市場情況，原則上每3年調(diào)整1次。
五、完善工業(yè)用地合同約定內(nèi)容
（一）以先租后讓方式供地的，應(yīng)在租賃合同中明確約定租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的投入產(chǎn)出等條件，在一定期限內(nèi)，承租方達(dá)到約定條件后，經(jīng)出租方同意，可將全部租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地，租賃合同期滿未達(dá)到約定條件或未申請辦理出讓手續(xù)的，承租方不再享有申請將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的權(quán)利。
（二）工業(yè)用地有償使用期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，以出讓方式取得土地的應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期，以租賃方式取得土地的應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前6個月申請續(xù)期；除因社會公共利益需要收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定重新簽訂有償使用合同。土地使用者未申請續(xù)期或續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，工業(yè)用地出讓（租賃）使用期限屆滿后土地使用權(quán)由國家無償收回，并根據(jù)合同約定處置地上建（構(gòu)）筑物及其他附著物。
（三）土地租賃合同應(yīng)明確約定租賃土地的面積、規(guī)劃條件、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、開工竣工期限、租金交付時間、租金調(diào)整方式、投資建設(shè)要求及違約責(zé)任、續(xù)租等其他條件。對土地使用者依法取得的租賃土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用期限屆滿前不得收回，因公共利益確需收回的，應(yīng)對承租方給予合理補(bǔ)償。
六、加強(qiáng)工業(yè)用地考核監(jiān)督工作
各區(qū)縣要結(jié)合本地實際，依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、供地政策、土地使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)和產(chǎn)業(yè)生命周期等，建立工業(yè)項目準(zhǔn)入、投入產(chǎn)出績效等綜合評估考核制度。加大建設(shè)用地全程監(jiān)管力度。以監(jiān)督監(jiān)管有償使用合同的履約行為為重點，通過信息公示、預(yù)警提示、開竣工申報、現(xiàn)場巡查、竣工驗收、建立用地誠信檔案等手段，有效預(yù)防和嚴(yán)肅查處閑置土地，實現(xiàn)對建設(shè)用地批后開發(fā)利用的全程監(jiān)管。
本意見自2022年4月1日起施行，有效期至2025年3月31日。施行期間上級有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
淄博市自然資源和規(guī)劃局
2022年3月1日
