ZZCR-2022-0010002
棗莊市人民政府關于加強城市社區(qū)物業(yè)管理工作的意見
棗政發(fā)〔2022〕3號
各區(qū)（市）人民政府，棗莊高新區(qū)管委會，市政府各部門單位，各大企業(yè)：
為進一步改善城市社區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務質(zhì)量，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》和《中共山東省委、山東省人民政府關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實施意見》（魯發(fā)〔2018〕30號）等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本意見。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發(fā)展理念，進一步加強黨的領導，構(gòu)建“黨建引領、政府主導、基層主抓、共建共治”的物業(yè)管理體制；進一步強化街道、社區(qū)管理服務職能，明確部門監(jiān)管職責，規(guī)范物業(yè)服務領域各方行為，構(gòu)建以信用為核心的市場機制；進一步加大政策保障，培育壯大物業(yè)服務市場品牌，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務全覆蓋；進一步加強創(chuàng)新引領，打造智慧物業(yè)，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
二、健全完善物業(yè)管理體制
（一）黨建引領。市、區(qū)（市）要建立完善物業(yè)服務行業(yè)黨組織工作運行機制，構(gòu)建“市—區(qū)（市）—鎮(zhèn)（街）—社區(qū)”四級管理體制。物業(yè)服務行業(yè)黨組織要加強對同級物業(yè)管理協(xié)會的領導，對物業(yè)管理協(xié)會決策的重要事項應當先研究提出意見，督促協(xié)會及物業(yè)服務企業(yè)將黨建工作要求寫入章程。推動物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會黨建工作，著力擴大黨的組織和工作覆蓋。
（二）政府主導。各區(qū)（市）政府對轄區(qū)物業(yè)管理工作負總責，制定物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實物業(yè)管理法規(guī)政策，全面開展物業(yè)管理工作；明確街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的物業(yè)管理機構(gòu)，具體指導、協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作；加大老舊小區(qū)改造提升力度，強化政策保障，推動老舊小區(qū)物業(yè)服務全覆蓋。
（三）鎮(zhèn)（街）主管。鎮(zhèn)（街）負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、備案、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責；負責調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，建立矛盾糾紛調(diào)處機制；推進“網(wǎng)格吹哨、分級響應、部門報到”工作機制，協(xié)調(diào)配合有關職能部門依法開展工作；參與物業(yè)管理區(qū)域劃分，指導物業(yè)承接查驗，監(jiān)督物業(yè)服務用房和管理資料的移交；開展物業(yè)服務質(zhì)量考核評價和信用評價，監(jiān)督檢查物業(yè)服務標準；推動納入改造的老舊小區(qū)設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務企業(yè)或其他物業(yè)服務人，落實物業(yè)服務管理長效機制。
（四）社區(qū)主抓。社區(qū)居民委員會協(xié)助鎮(zhèn)（街）開展社區(qū)管理以及社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理；具體指導、協(xié)調(diào)物業(yè)服務管理工作，積極調(diào)解處理物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛。全面推行在社區(qū)居民委員會下設立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，對不具備成立業(yè)主委員會條件，或業(yè)主委員會不能正常履行職責的，根據(jù)社區(qū)居民委員會安排，由環(huán)境和物業(yè)管理委員會代行業(yè)主委員會的職責。
三、明確部門職責
（一）住房城鄉(xiāng)建設部門。負責指導、監(jiān)督物業(yè)管理活動，規(guī)范物業(yè)管理服務行為；完善住宅專項維修資金監(jiān)管使用制度；監(jiān)督指導前期物業(yè)招投標活動；指導、督促物業(yè)服務企業(yè)做好住宅小區(qū)共用消防設施的維護管理，履行住宅物業(yè)消防安全責任；指導物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會制定、實施自律性規(guī)范和物業(yè)服務相關標準；推進物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設，組織開展物業(yè)服務企業(yè)信用評價；開展物業(yè)服務監(jiān)督檢查，組織物業(yè)管理工作考核評價。
（二）發(fā)展改革部門。負責物業(yè)服務收費價格政策的制定；會同住房城鄉(xiāng)建設部門制定、發(fā)布前期物業(yè)政府指導價格標準，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務成本變動等因素，探索建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務收費機制。
（三）市場監(jiān)管部門。負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理，依法查處違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的違法行為；受理物業(yè)服務收費投訴舉報。負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設備進行安全檢查，督促使用單位做好電梯等特種設備的使用、維保等工作，依法查處安裝、改造、維修和使用特種設備中的違法行為。依法查處其他違反市場監(jiān)督管理法律、法規(guī)、規(guī)章的違法行為。
（四）民政部門。負責指導社區(qū)的劃分和界定；將物業(yè)管理納入社區(qū)治理和社區(qū)協(xié)商范圍，推動物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系；指導街道、社區(qū)組織業(yè)主委員會換屆選舉工作，協(xié)助對業(yè)主委員會進行指導和培訓。
（五）財政部門。會同住房城鄉(xiāng)建設部門制定支持物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展和老舊小區(qū)改造的財政政策。
（六）公安部門。指導和督促物業(yè)服務區(qū)域安全防范、技術防范設施的建設；負責流動人口、租賃房屋等治安管理；對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反治安管理的行為進行制止和查處；指導物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)符合《中華人民共和國道路交通安全法》規(guī)定的道路上交通秩序管理，依法處置道路上車輛亂停亂放；公安派出所可以對居民住宅區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責的情況實施消防監(jiān)督檢查，依法受理群眾舉報投訴的消防安全違法犯罪行為。
（七）自然資源和規(guī)劃部門。負責項目（或住宅小區(qū)）物業(yè)管理、社區(qū)服務等公建配套用房的規(guī)劃審查，明確配套用房的功能、位置、規(guī)模等配建指標，并做好竣工規(guī)劃核實工作。
（八）司法行政部門。負責協(xié)調(diào)推進多元化矛盾糾紛調(diào)解機制建設，指導街道、社區(qū)建立調(diào)解組織，加強對物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)解的督促指導。
（九）人防部門。負責明確人防工程位置、規(guī)模；指導物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的維護管理；依法查處未按規(guī)定使用人防工程的行為。
城市管理、應急管理、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、消防救援、人力資源社會保障等相關部門，按照各自職能，履行物業(yè)管理相關職責。
四、規(guī)范社區(qū)自治管理
（一）推進業(yè)主委員會建設。鎮(zhèn)（街）對于符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，應當及時組織選舉業(yè)主委員會。提高新組建或換屆后業(yè)主委員會中的黨員比例，嚴把業(yè)主委員會委員候選人推薦關、資格審查關和選舉組織關。住房城鄉(xiāng)建設部門做好相關業(yè)務指導。建設單位不得以任何理由干擾業(yè)主委員會的成立。
（二）發(fā)展壯大自治組織。指導監(jiān)督社區(qū)制定業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作指導規(guī)則，不斷健全完善管理規(guī)約、議事規(guī)則。加強業(yè)主委員會自身建設，嚴格候選人資格條件，增強履職盡責服務保障能力。引導符合條件的社區(qū)“兩委”成員、黨員業(yè)主帶頭參加業(yè)主委員會選舉，積極發(fā)揮社區(qū)“五老”（離退休老干部、老戰(zhàn)士、老教授、老專家、老模范）作用。
（三）打造共建共治機制。借鑒“楓橋經(jīng)驗”“遇事好商量，大家的事情大家辦”，構(gòu)建街道、社區(qū)黨組織統(tǒng)一領導，社區(qū)居民委員會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，業(yè)主委員會自我管理，物業(yè)企業(yè)精心服務，職能部門協(xié)調(diào)聯(lián)動的社區(qū)治理新格局，建立物業(yè)管理矛盾糾紛防范調(diào)處機制，形成共建共治共享的社區(qū)治理新局面。
五、加強物業(yè)服務管理
（一）規(guī)范前期物業(yè)管理。規(guī)范前期物業(yè)招投標活動，嚴格落實前期物業(yè)招標備案制度，嚴格查處住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的違規(guī)行為。規(guī)范前期物業(yè)服務合同，新建住宅小區(qū)申請辦理商品房預售許可證或者現(xiàn)售備案前，要辦理前期物業(yè)服務合同備案。住房城鄉(xiāng)建設部門會同街道、社區(qū)對前期物業(yè)服務合同、物業(yè)管理資料進行審核，嚴格備案管理。
（二）規(guī)范物業(yè)承接查驗。住房城鄉(xiāng)建設部門制定物業(yè)承接查驗管理制度，街道指導監(jiān)督建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)公共部位、公共設施設備的承接查驗工作，加強對建設單位交付新建住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的監(jiān)管，不具備條件的，不得辦理物業(yè)交付手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，承擔相應責任。
（三）規(guī)范物業(yè)服務收費。發(fā)展改革部門要會同住房城鄉(xiāng)建設部門，及時調(diào)整發(fā)布與物業(yè)服務等級標準相適應的普通住宅前期物業(yè)服務收費標準。市場監(jiān)管部門要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)全面推行價格公示制度，嚴格查處合同違法行為。
（四）規(guī)范專營單位服務。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應當承擔由其運營管理的相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新責任。各專營單位要按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用并提供服務。專營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收費用和承擔設施設備運行管理的，應當簽訂書面協(xié)議，并向業(yè)主公示。專營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用和承擔設施設備管理而停止提供服務。各行業(yè)主管部門要加強對專營單位的監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)處理涉及專營單位服務的投訴糾紛，提高專營服務質(zhì)量。
（五）規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為。加強物業(yè)服務市場管理，督促物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供服務，保證服務質(zhì)量。建立物業(yè)服務企業(yè)續(xù)聘、退出、移交機制，物業(yè)服務合同解除或終止后，物業(yè)服務企業(yè)應按照法律規(guī)定和合同約定及時辦理退出手續(xù)，完整移交物業(yè)管理資料。業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)應妥善解決項目管理期間遺留問題，保持物業(yè)服務管理的連續(xù)性。加大對物業(yè)服務企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益、未取得營業(yè)執(zhí)照、掛靠經(jīng)營等行為的查處力度。
（六）加強住宅專項維修資金管理。完善收繳機制，商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶；未售出房屋的專項維修資金，由建設單位代為繳存或從監(jiān)管的預售資金中予以劃轉(zhuǎn)，待房屋售出時由業(yè)主承擔。強化專項資金儲存管理，通過公開招標方式選定商業(yè)銀行進行資金管理。優(yōu)化使用程序，提高維修資金使用的便捷性；完善應急使用機制，出現(xiàn)危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況的，可以啟動應急使用程序，物業(yè)主管部門應當按照工程進度將所需維修費用劃至有關單位賬戶。
（七）加強物業(yè)服務企業(yè)信用管理。住房城鄉(xiāng)建設部門要加強物業(yè)服務行業(yè)信用體系建設，建立以信用為核心的物業(yè)服務市場監(jiān)管機制。強化行業(yè)監(jiān)管部門、街道和社區(qū)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會信用信息的歸集、推送和應用管理，建立實時動態(tài)評級機制，實時發(fā)布物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)良信息、不良信息和信用等級。建立信用獎懲機制，將信用等級作為分類監(jiān)管、前期物業(yè)招標、物業(yè)選聘和表彰評選推介等活動的重要依據(jù)。
六、引導物業(yè)服務行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展
（一）支持物業(yè)服務企業(yè)做大做強。實施品牌提升戰(zhàn)略，組織開展品牌創(chuàng)建行動，培育物業(yè)服務品牌，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)注冊使用自主商標。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過加盟、兼并、重組等方式加大資源整合力度，推動物業(yè)服務行業(yè)規(guī)?；?、集約化發(fā)展。
（二）支持物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。實施創(chuàng)新引領，加強服務模式創(chuàng)新，運用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術提供高效優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務，積極拓展房屋租賃、社區(qū)電商、居家養(yǎng)老、家政服務等服務新業(yè)態(tài)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條。推進智慧物業(yè)綜合信息服務平臺建設，實現(xiàn)網(wǎng)上繳費、報事報修、社區(qū)互動以及社區(qū)全方位公共安全監(jiān)控管理，推動傳統(tǒng)物業(yè)向智慧物業(yè)升級。
（三）實施金融扶持激勵政策。探索將住宅物業(yè)服務歸入生活服務類，合理確定稅基，優(yōu)化稅收減免程序，落實小型微利企業(yè)稅收減免政策；加大金融扶持，對符合勞動密集型小企業(yè)標準的物業(yè)服務企業(yè)，相關金融機構(gòu)提供小額擔保貸款，提高小額貸款額度。
（四）實施住宅小區(qū)物業(yè)服務全覆蓋。以提升老舊小區(qū)物業(yè)服務覆蓋為重點，推進住宅小區(qū)物業(yè)服務體系建設。市、區(qū)（市）財政根據(jù)實際需求和財力可能，統(tǒng)籌安排一定資金，用于老舊小區(qū)市政公共基礎設施與公共服務設施改造。加強老舊小區(qū)物業(yè)管理考核，推行滿意度測評和物業(yè)服務考核評定工作，具體考核獎補辦法由各區(qū)（市）制定。采取盤活資產(chǎn)、公益補貼、業(yè)主付費等多種方式籌集老舊小區(qū)物業(yè)管理資金，推動住宅小區(qū)物業(yè)服務全覆蓋。
七、強化保障措施
（一）加強組織領導。市、區(qū)（市）建立由組織、政法、發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設、民政、公安、財政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、應急管理、市場監(jiān)管、城市管理等部門參加的綜合協(xié)調(diào)機制，定期召開會議，研究解決物業(yè)領域重點難點問題。各級各部門要進一步加強對物業(yè)管理工作的組織領導，加強機構(gòu)建設，強化人員、經(jīng)費保障。
（二）建立考核機制。突出物業(yè)管理機構(gòu)建設、“三會三公開”落實、業(yè)主委員會建設、前期物業(yè)服務管理、老舊小區(qū)物業(yè)覆蓋、矛盾糾紛調(diào)處等工作重點，建立物業(yè)管理工作考核制度，納入各區(qū)（市）經(jīng)濟社會發(fā)展綜合考核和市直有關部門單位績效考核，定期督查，綜合評定。各區(qū)（市）要加強對鎮(zhèn)（街）落實主體職責的量化考核，確保工作落到實處。
（三）加強宣傳引導。堅持正確輿論導向，加大黨建引領“滿意物業(yè)、溫馨家園”建設中創(chuàng)新經(jīng)驗、典型案例的宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)服務管理政策法規(guī)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會提升物業(yè)服務質(zhì)量的工作成效，營造社區(qū)共治、共建共享的濃厚氛圍。
本意見自2022年8月1日起施行，有效期至2025年7月31日?！稐椙f市人民政府關于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》（棗政發(fā)〔2011〕68號）同時廢止。
棗莊市人民政府
2022年6月3日
（此件公開發(fā)布）
