濰坊市人民政府辦公室
關于印發(fā)濰坊市住宅專項維修資金管理辦法的通知
濰政辦發(fā)〔2022〕4號
各縣市區(qū)人民政府，市屬各開發(fā)區(qū)管委會，市直有關部門、單位：
《濰坊市住宅專項維修資金管理辦法》已經(jīng)2022年6月2日市政府第六次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
濰坊市人民政府辦公室
2022年6月9日
（此件公開發(fā)布）
濰坊市住宅專項維修資金管理辦法
第一章 總則
第一條 為加強對住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《山東省物業(yè)管理條例》《山東省住宅專項維修資金管理辦法》《濰坊市物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅房屋維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
第三條 本辦法所稱的維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、單元門及樓宇對講、綠地、道路、圍墻、大門、監(jiān)控（門禁）設施、路燈、溝渠、共用排污（水）管道、落水管、池、井、非經(jīng)營性車場車庫及充電設施、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
供水、供電、供氣、供熱等管線和設施設備由建設單位建設、保修期滿后未移交給相關專業(yè)經(jīng)營單位的，其維修和更新、改造費用，經(jīng)利害關系業(yè)主共同決定，可以申請使用維修資金。專業(yè)經(jīng)營單位已直接收費并管理到最終用戶的，無論是否已辦理移交手續(xù)，不得使用維修資金維修和更新、改造專業(yè)經(jīng)營單位的公共管線和設施設備，維修和更新、改造所發(fā)生的費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。
第四條 維修資金實行屬地化統(tǒng)一管理，堅持專戶存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門會同市財政部門負責本市行政區(qū)域內(nèi)維修資金的指導和監(jiān)督工作。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)維修資金的交存、使用和管理工作。
實行不動產(chǎn)交易、登記和維修資金交存信息的共享，不動產(chǎn)登記部門將房屋登記信息推送至物業(yè)主管部門，由物業(yè)主管部門核查維修資金交存情況。
鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）落實維修資金的使用管理和續(xù)交工作，負責調解處理發(fā)生的糾紛；社區(qū)居委會協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好相關工作。
第六條 業(yè)主大會成立前，維修資金由物業(yè)主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決議，選擇代行管理或者自行管理。
業(yè)主大會選擇自行管理維修資金的，應當接受物業(yè)主管部門的管理和監(jiān)督，在物業(yè)主管部門選定的銀行設立維修資金專戶。
第七條 各級物業(yè)主管部門應加強維修資金管理信息系統(tǒng)建設，逐步實現(xiàn)維修資金使用表決、公示查詢和監(jiān)督管理的信息化與網(wǎng)絡化。
第二章 交存
第八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)；農(nóng)村新型社區(qū)住宅和用于銷售的非單一業(yè)主的非住宅物業(yè)，應當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金。
商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的標準為標準層六層（含六層）以下的無電梯多層住宅70元，標準層七層（含七層）以上的高層、有電梯的多層住宅和非住宅建筑90元。
第九條 商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。建設單位應當與業(yè)主在購房合同中約定按有關規(guī)定交存維修資金，并督促業(yè)主交存。
建設單位不得代收維修資金，應當由業(yè)主直接交存到專戶。
未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋。
第十條 截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的，建設單位應當交納的維修資金可以從監(jiān)管的預售資金中劃轉。
第十一條 物業(yè)主管部門應當在商業(yè)銀行開立維修資金專戶，資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。
（一）房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設單位交存的維修資金，以及房屋賬戶的增值收益，按照物業(yè)服務區(qū)域設總賬，按房屋戶門號設分賬。
（二）公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定轉入的其他資金，按照物業(yè)服務區(qū)域設總賬，按幢設分賬。
第十二條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括利用物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設施設備進行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益及共用設施設備報廢后的回收殘值。
第十三條 公共收益在扣除合理成本后歸業(yè)主共有，扣除業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后，剩余部分用于交存、補充維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于60%。
第十四條 房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，物業(yè)主管部門應當向小區(qū)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或相關業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關業(yè)主接到通知后應當及時續(xù)交。
第十五條 續(xù)交標準分兩檔，一檔為續(xù)交后房屋賬戶內(nèi)余額達到現(xiàn)行首期維修資金的標準，二檔為續(xù)交后房屋賬戶內(nèi)余額達到現(xiàn)行首期維修資金標準的50%，具體續(xù)交檔次的選擇由業(yè)主共同決定。
第十六條 業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）接到續(xù)交通知后，應當及時到物業(yè)主管部門或通過維修資金系統(tǒng)截取業(yè)主房屋賬戶余額明細，分別計算業(yè)主按一檔、二檔需要續(xù)交的金額。
第十七條 經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，在小區(qū)顯著位置張貼組織業(yè)主共同決定續(xù)交維修資金的通知，并公示業(yè)主按一檔、二檔需要續(xù)交的金額明細，公示時間不少于7日。
第十八條 經(jīng)業(yè)主共同決定，確定續(xù)交檔次。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）向業(yè)主發(fā)出續(xù)交的通知，明確有關續(xù)交事宜。業(yè)主應當自收到續(xù)交通知之日起三十日內(nèi)，將應續(xù)交的維修資金存入專用賬戶。
確定續(xù)交檔次表決時，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
業(yè)主逾期不續(xù)交維修資金的，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）居民委員會可以書面催告在合理期限內(nèi)續(xù)交；合理期限屆滿仍不續(xù)交的，可以在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示。
第三章 使用
第十九條 維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。
計劃使用主要適用于可以提前預見的，以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，通常一次集中表決一個或多個維修項目，可以一次表決不超過連續(xù)兩年的維修資金年度使用計劃。
一般使用主要適用于涉及全體或者部分業(yè)主的，臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設施設備非緊急性的維修、更新和改造，通常一次表決一個維修項目。
應急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造，采取應急程序時事前不用表決、事后公示。
支持和鼓勵建立救急維修制度，以小區(qū)為單位建立救急維修賬戶，通過業(yè)主共同決定，將房屋賬戶增值部分和公共收益存入救急維修賬戶，用于緊急情況下的維修。
第二十條 計劃使用和一般使用時，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十一條 維修資金計劃使用，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）根據(jù)房屋和設施設備的使用年限、維修保養(yǎng)和損耗等情況，編制維修資金年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會決定或者經(jīng)有利害關系的業(yè)主表決同意后，連同有關材料報物業(yè)主管部門審核備案并組織實施。委托物業(yè)服務人實施的，應當由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)服務人簽訂委托協(xié)議書后執(zhí)行。
支持和鼓勵按照計劃使用程序申請使用維修資金，購買與電梯維修、更新、改造有關的保險和電梯公共責任險。
第二十二條 維修資金的計劃使用程序，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者其委托的物業(yè)服務人應當按照規(guī)定通過公開招標等方式，選聘信用較高、具有相應能力的維修單位，簽訂維修服務合同，組織工程施工、驗收、造價決算等工作，并按照工程進度通知物業(yè)主管部門劃款。
第二十三條 維修資金的一般使用程序，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）物業(yè)服務人接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題后，聯(lián)合進行現(xiàn)場核實，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）組織編制維修資金使用方案，經(jīng)有利害關系的業(yè)主表決同意后，報物業(yè)主管部門審核備案并組織實施。
業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）也可委托物業(yè)服務人組織實施。
第二十四條 受理計劃使用和一般使用項目，物業(yè)主管部門或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當在3個工作日內(nèi)完成維修現(xiàn)場勘查，出具是否符合申請維修資金條件的書面意見。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和社區(qū)居委會應當跟蹤指導維修組織單位盡快完成方案編制、招標、業(yè)主表決等后續(xù)手續(xù)。報批材料齊全的，物業(yè)主管部門應于3個工作日內(nèi)完成審核審批或備案。
第二十五條 計劃使用和一般使用，預算金額10萬元以下的維修項目，根據(jù)實際情況，維修組織單位可以采取公開招標、邀請招標或其他法定方式擇優(yōu)選用信用好的維修單位組織實施，物業(yè)主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)居委會應當做好事前、事中、事后監(jiān)管；10萬元以上的維修項目，應當采取公開招標方式選擇施工、監(jiān)理單位，并通過當?shù)匚飿I(yè)主管部門網(wǎng)站或政府招投標平臺發(fā)布公告。
第二十六條 有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：
（一）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；
（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用需立即維修的；
（三）消防設施存在嚴重故障需立即維修的；
（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動；
（五）玻璃幕墻炸裂；
（六）排水（排污）公共管道嚴重堵塞或爆裂；
（七）地下車庫雨水倒灌；
（八）道路路面塌陷，嚴重影響人員車輛通行；
（九）智慧車輛管理、監(jiān)控系統(tǒng)等信息系統(tǒng)發(fā)生嚴重故障需立即維修的；
（十）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。
第二十七條 出現(xiàn)需應急維修情形時，物業(yè)服務人或業(yè)主應當將有關情況報告業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和社區(qū)居委會，經(jīng)現(xiàn)場共同查驗確認后，立即按程序組織維修。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門可以建立應急維修單位目錄庫。探索成立國有房屋修繕中心（公司），提高應急救急維修效率。
第二十八條 受理應急使用項目，應當在接到報修的當日完成維修現(xiàn)場勘查，一般維修2個工作日內(nèi)修復，工程復雜或者更換特殊設施配件的原則上應在5個工作日內(nèi)修復，涉及工程技術原因或施工合理周期較長的，應當采取臨時補救措施，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置或需維修的項目附近公告完成維修的時間。
第二十九條 維修組織單位應當選聘具有相應能力的維修單位，進行應急維修的工程施工、驗收、造價決算等工作。一次或單項應急使用維修資金金額較大的，應當經(jīng)過工程造價咨詢機構的審核。物業(yè)主管部門應當按照工程進度將所需維修費用劃至維修單位賬戶，并預留3%的工程質量保證金。
第三十條 涉及全體業(yè)主的維修項目和業(yè)主大會決定的其他維修項目，從公共賬戶列支，公共賬戶資金不足的，由全體業(yè)主或者有利害關系的業(yè)主，按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；涉及部分業(yè)主的維修項目，從房屋賬戶列支，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
出現(xiàn)應急使用情況，需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以先從公共賬戶中調劑墊付。
第三十一條 應急維修工程費用撥付后，維修組織單位應當將下列材料在小區(qū)內(nèi)明顯位置進行不少于5天的公示。
（一）維修、更新、改造方案；
（二）工程決算報告；
（三）工程驗收合格證明；
（四）涉及戶數(shù)和清冊、分攤方案；
（五）物業(yè)主管部門認為按照規(guī)定應該公示的其他材料。
相關業(yè)主在公示期間提出異議的，由維修組織單位向異議人進行解釋說明。涉及異議人較多的，可以通過物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調解決，協(xié)商不成的，異議人可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第三十二條 計劃使用和一般使用原則上開工7日內(nèi)撥付總工程款的30%，竣工驗收后15日內(nèi)再撥付總工程款的67%，余額部分作為工程質量保證金，超出工程質量保修期后30天內(nèi)撥付。工程保修期參照國家有關規(guī)定執(zhí)行。禁止要求維修單位全額墊資施工。
第三十三條 因維修、更新、改造工程產(chǎn)生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。
第三十四條 下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
（三）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；
（四）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用；
（五）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，依法應當由物業(yè)服務人承擔的維修和養(yǎng)護費用。
第三十五條 未建立維修資金或者維修資金房屋賬戶余額不足的，維修、更新和改造費用由相關業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例分攤。
第四章 監(jiān)督管理
第三十六條 縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應當采用公開招標方式，綜合存款利率、資產(chǎn)規(guī)模和服務效能等因素，擇優(yōu)確定專項維修資金專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量。
第三十七條 經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主自行管理維修資金的，業(yè)主委員會應當具備相應條件并向物業(yè)主管部門提交以下材料：
（一）維修資金自行管理申請表；
（二）業(yè)主大會同意自行管理維修資金的表決結果；
（三）維修資金管理方案；
（四）管理規(guī)約；
（五）物業(yè)主管部門認為必要的其他材料。
第三十八條 維修資金賬戶應當轉賬結算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到維修單位賬戶或約定的單位賬戶中。
第三十九條 維修資金應當建立公示和查詢制度，公開電話、網(wǎng)站，接受業(yè)主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，接受社會監(jiān)督。
維修資金增值收益應當每年定期分配到業(yè)主房屋賬戶；縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門、業(yè)主委員會應當于每年第一季度對上一年度增值收益和分配情況進行公示。
第四十條 物業(yè)主管部門在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將維修資金用于定、活期組合存款和購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值效益的最大化。
第四十一條 房屋轉讓時，出讓人應當告知買受人維修資金交存及使用情況；辦理轉移登記后，該房屋賬戶中結余的維修資金余額隨房屋所有權自動轉移；房屋滅失的，業(yè)主交納的維修資金結余部分按照產(chǎn)權關系返還相應業(yè)主。
第四十二條維修資金的財務管理和會計核算，應當執(zhí)行國家和省財政部門有關規(guī)定。財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第四十三條 建立健全維修資金檔案管理制度，維修項目檔案應當長期保存。
第四十四條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應按照有關規(guī)定每年定期對維修資金管理情況開展財務審計，公開審計結果，并依法接受審計部門的審計監(jiān)督。
支持和鼓勵物業(yè)主管部門通過政府購買第三方服務的方式，選擇1-2家工程造價咨詢或工程審計機構，對維修項目進行事前或事后審核審計。
第四十五條 收取維修資金，應當出具省財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的山東省財政票據(jù)（電子）。
第四十六條 市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同市財政部門加強維修資金歸集、使用、增值等工作的監(jiān)督管理，定期組織維修資金管理自查、互查、抽查等檢查活動。
市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門會同市財政部門制定對服務銀行和維修單位的評價辦法。
第四十七條 根據(jù)原建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令）的規(guī)定，未按本辦法規(guī)定交存首期維修資金、建設單位將房屋交付給購房人的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第四十八條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個人，或者因業(yè)主未按規(guī)定交存、補交、續(xù)交維修資金，導致延誤維修時機給相關業(yè)主造成損失的，應當依法補償相關業(yè)主損失，并承擔相應法律責任。
第五章 附則
第四十九條 未成立業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會代行本辦法規(guī)定的業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會職責。
第五十條 本辦法所稱維修組織單位包括業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、社區(qū)居委會、物業(yè)服務人等。
維修單位包括參與維修資金使用活動的招標、施工、監(jiān)理、造價、審計等企業(yè)或機構。
第五十一條 本辦法自2022年7月10日起施行，有效期至2025年7月9日。
