威海市人民政府辦公室
關于印發(fā)威海市市屬直管公房管理辦法的通知
威政辦發(fā)〔2022〕17號
各區(qū)市人民政府，國家級開發(fā)區(qū)管委，綜保區(qū)管委，南海新區(qū)管委，市政府各部門、單位：
《威海市市屬直管公房管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。
威海市人民政府辦公室
2022年12月30日
（此件公開發(fā)布）
威海市市屬直管公房管理辦法
第一章 總 則
第一條 為加強市屬直管公房管理，促進國有資產(chǎn)保值增值，保障直管公房產(chǎn)權人和承租人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《行政事業(yè)性國有資產(chǎn)管理條例》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱市屬直管公房（以下簡稱直管公房），是指由直管公房管理機構代表市政府直接管理的通過國家接管、經(jīng)租、收購、新建、擴建、征收（拆遷）補償?shù)确绞饺〉玫墓蟹课?，以及政府歸集交付管理或受委托管理的房屋。
第三條 本辦法適用于直管公房的管理活動。
第四條 市住房城鄉(xiāng)建設局是直管公房主管部門，負責直管公房管理機構的管理、監(jiān)督工作;
市住房保障公共服務中心是直管公房管理機構，負責直管公房的具體管理工作;
市財政、自然資源和規(guī)劃、審計、稅務等部門應當按照職責分工，密切配合，共同做好直管公房管理、監(jiān)督工作。
第五條 直管公房系國有資產(chǎn)，任何組織不得任意劃轉(zhuǎn)直管公房，任何自然人、法人和非法人組織不得侵占直管公房，不得利用房屋從事違法活動或者謀取非法利益。
第六條 直管公房的運營管理應當遵循“尊重歷史、立足實際、規(guī)范管理、保值增值”原則，可采取政府購買服務方式，建立直管公房管理服務平臺，不斷提高直管公房管理服務的專業(yè)化、規(guī)范化水平。
第七條 直管公房的租賃和處置收入應納入市財政統(tǒng)一管理，并優(yōu)先用于保障直管公房的維修養(yǎng)護及日常管理經(jīng)費等開支。
直管公房租金的收繳、使用等應當依法接受市財政、審計等部門的監(jiān)督。
第二章 產(chǎn)權管理
第八條 直管公房實行不動產(chǎn)登記，直管公房管理機構代表市政府作為直管公房的所有權人。
直管公房所有權的設立、轉(zhuǎn)移、變更、注銷和他項權利的設定等均須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。
第九條 直管公房管理機構應當對直管公房進行清點、建檔、管理，防止國有資產(chǎn)流失。
第十條 征收（拆遷）直管公房時，征收（拆遷）部門應當就征收（拆遷）補償方案向直管公房管理機構征求意見。房屋拆除前，雙方應當簽訂征收（拆遷）補償協(xié)議。
第十一條 已出租的直管公房被納入征收（拆遷）范圍的，自征收（拆遷）公告發(fā)布之日起，房屋租賃合同自動解除。
第十二條 直管公房征收（拆遷）除無法采取房屋產(chǎn)權調(diào)換方式補償安置的情況外，均應選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換方式補償安置，用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋面積不得低于等價值調(diào)換面積。
第十三條 直管公房處置應當履行集體決策和審批程序。由直管公房管理機構向直管公房主管部門提出書面申請，經(jīng)直管公房主管部門會同市財政部門審批同意后報市政府批準實施。直管公房出售，按照公開、公正、公平的原則，通過公共資源交易平臺采取公開交易的方式進行。有下列情形之一的，直管公房不得出售：
（一）房屋未辦理不動產(chǎn)登記；
（二）房屋所有權有糾紛；
（三）列入征收（拆遷）范圍；
（四）法律法規(guī)規(guī)定不得出售的其他情形。
第三章 租賃管理
第十四條 承租人是指與直管公房管理機構簽訂房屋租賃合同并在租賃期內(nèi)享有直管公房使用權的自然人、法人和非法人組織。
申請承租直管公房的申請人，應當具備完全民事行為能力并能夠承擔租房相關費用。
第十五條 直管公房的租賃管理工作由直管公房管理機構負責統(tǒng)一實施。
第十六條 空置的住宅類直管公房出租，應當采取市場公開招租方式，租金標準由中介機構評估確定。本辦法實施前已承租的住宅類直管公房，租金標準由直管公房管理機構根據(jù)房屋狀況、所處地段、管理成本等因素提出價格調(diào)整意見，經(jīng)直管公房主管部門審核同意后執(zhí)行。住宅類直管公房租金標準每3年調(diào)整1次。市政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十七條 本辦法實施前已承租住宅類直管公房的，同時符合下列條件的可以申請續(xù)租：
（一）申請人及其配偶為威海市區(qū)（含環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)，下同）城鎮(zhèn)戶籍居民；
（二）申請人及其配偶、未成年子女在本地無自有房產(chǎn)，且家庭成員均未購買過房改房、經(jīng)濟適用住房，未承租公共租賃住房等政策性住房，均未領取過一次性住房補貼；
（三）申請續(xù)租之日前3年內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓過自有住房。
第十八條 符合本辦法第十七條規(guī)定情形，申請人申請續(xù)租應當向直管公房管理機構提交以下材料：
（一）續(xù)租申請書；
（二）身份證明、戶口簿；
（三）以家庭為單位（夫妻雙方及同住未成年子女）開具的不動產(chǎn)信息查詢證明；
（四）申報信息真實性承諾書。
直管公房管理機構對申請人材料審核后，決定是否同意續(xù)租。同意續(xù)租的簽訂直管公房租賃合同。不同意續(xù)租的，向申請人書面說明情況。
第十九條 非住宅類直管公房除下列情況由直管公房管理機構根據(jù)實際情況協(xié)議出租外，應當采取公開招租的方式出租。
（一）與他方產(chǎn)權房屋位于同一建筑物內(nèi)，且無法獨立使用的直管公房;
（二）有歷史遺留問題或糾紛的直管公房；
（三）其他不適宜公開招租的直管公房。
適宜公開招租的非住宅類直管公房，直管公房管理機構應當制定公開招租方案，報市財政部門審批后組織實施。
第二十條 非住宅類直管公房租金標準實行市場調(diào)節(jié)價，由直管公房管理機構委托具有法定資質(zhì)的中介機構評估確定。
第二十一條 出租直管公房應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當包括以下內(nèi)容：
（一）租賃雙方姓名或者名稱和住所；
（二）房屋的坐落位置、面積、結構、附屬設施及室內(nèi)設施狀況；
（三）租賃期限；
（四）租金、押金數(shù)額及其支付期限和方式；
（五）租賃房屋用途和房屋使用要求，房屋及其室內(nèi)設施的基本使用功能；
（六）房屋維修義務以及物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納義務；
（七）合同的變更與解除；
（八）違約責任和爭議解決辦法；
（九）其他需要約定的事項。
第二十二條 住宅類房屋租賃期限每次不超過3年，非住宅類房屋租賃期限每次不超過5年。
第二十三條 承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、繼承直管公房。
具有下列情形之一的，承租人或其家庭成員應當申請辦理承租人變更手續(xù)，經(jīng)直管公房管理機構審核同意后，另行簽訂房屋租賃合同：
（一）承租人死亡，與其共同居住的配偶及未成年子女要求繼續(xù)承租的；
（二）承租人離異，自愿或者經(jīng)法院裁決將房屋承租權讓渡給原配偶的。
第二十四條 直管公房管理機構應當定期對非公開招租住宅類直管公房承租人相關情況進行復核。有下列情形之一的，應當終止房屋租賃合同，收回房屋使用權：
（一）申請人及其配偶非威海市區(qū)城鎮(zhèn)戶籍居民;
（二）申請人及其配偶、未成年子女在本地有自有房產(chǎn)或在承租期間購置或通過其他方式獲得住宅的；
（三）承租人購買過房改房、經(jīng)濟適用住房等政策性住房，或者領取過一次性住房補貼；
（四）申請之日前3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓過自有住房。
第二十五條 承租人有下列情形之一的，直管公房管理機構應當終止房屋租賃合同，收回房屋使用權，并可索賠損失：
（一）擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋的；
（二）擅自改建、擴建直管公房，損壞房屋主體和承重結構，損壞房屋設施的；
（三）無正當理由拖欠租金的；
（四）利用房屋進行違法活動，損害公共利益的；
（五）租賃期限屆滿未繼續(xù)簽訂房屋租賃合同的；
（六）提交的申請材料不屬實的；
（七）其他妨礙或影響房屋租賃合同正常履行的情形。
第二十六條 直管公房租賃合同到期或因其他原因合同終止的，承租人或其代理人應當及時騰退。
承租人騰退直管公房時，應當保證房屋及其附屬設施設備完好。造成房屋或其附屬設施設備損壞的，承租人應負責修復或予以賠償。
第二十七條 直管公房管理機構負責直管公房的日常維修養(yǎng)護和安全使用管理工作。房屋租賃合同另有約定的，從其約定。
第二十八條 承租人應當對所承租房屋及其設施設備的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，應及時向直管公房管理機構報告。
承租人應當配合直管公房管理機構對直管公房進行查勘和修繕，不得借故阻撓。因承租人阻礙正常修繕造成損失的，由承租人承擔相關責任。
第二十九條 承租人需對直管公房進行裝修改造或增加設施設備的，應當向直管公房管理機構提出書面申請，經(jīng)同意后方可實施。承租人自行裝修或增加的設施設備，由承租人負責維修養(yǎng)護。
第四章 維護管理
第三十條 直管公房管理機構應定期對直管公房使用狀況進行檢查，掌握房屋情況，根據(jù)房屋現(xiàn)狀和季節(jié)特點，對房屋基礎、墻體、梁柱等承重構件、永久性結構構件、公用設施等進行維護。
第三十一條 對存在重大安全隱患的房屋，直管公房管理機構應委托房屋安全鑒定機構對房屋進行安全鑒定，提出處理建議，報市住房城鄉(xiāng)建設、財政等部門批準后及時進行處置。
第三十二條 房屋結構相連或具有共有、共用設施及附屬設施異產(chǎn)毗連的直管公房，其共用部位、共用設施設備的修繕，由修繕范圍內(nèi)產(chǎn)權所有人共同負責，按產(chǎn)權人專有房屋建筑面積占修繕范圍內(nèi)房屋總建筑面積的比例或協(xié)商分攤修繕費用。
第三十三條 直管公房需改建、擴建的，由直管公房管理機構進行項目論證后提出申請，報市住房城鄉(xiāng)建設、財政等部門批準后，按有關建設程序組織實施。
第五章 法律責任
第三十四條 違反本辦法規(guī)定，非法侵占直管公房的，直管公房管理機構應當要求限期搬出；逾期拒不搬出的，直管公房管理機構可以向人民法院起訴并申請強制執(zhí)行。違反治安管理法律規(guī)定的，依法給予治安管理處罰。
第三十五條 承租人違規(guī)使用房屋，危及房屋結構安全及使用功能的，直管公房管理機構應當收回房屋；造成損失的，承租人依法承擔賠償責任。
第三十六條 承租人未經(jīng)直管公房管理機構同意擅自裝修改造或增加設施設備造成損失的，由承租人自行承擔。直管公房管理機構應當要求承租人整改、賠償、恢復原狀等。
第三十七條 對在直管公房管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的部門、單位工作人員，依紀依規(guī)給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條 直管公房管理機構、承租人不履行租賃合同約定，可向人民法院提起訴訟，并依據(jù)生效的法律文書申請人民法院強制執(zhí)行。
第六章 附 則
第三十九條 本辦法由市住房城鄉(xiāng)建設局負責組織實施。
第四十條 本辦法自2022年12月31日起施行，有效期至2027年12月30日。2015年6月16日威海市人民政府辦公室印發(fā)的《威海市直管公房管理辦法》（威政辦發(fā)〔2015〕4號）自本辦法施行之日起廢止。
