海陽市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)海陽市農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施意見的通知
海政辦發(fā)〔2023〕1號(hào)
各鎮(zhèn)區(qū)街道政府（管委、辦事處），市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位：
《海陽市農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。
海陽市人民政府辦公室
2023年2月21日
（此件公開發(fā)布）
海陽市農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施意見
為推進(jìn)全市農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作，保護(hù)農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，根據(jù)自然資源部《關(guān)于全面推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民工作的通知》（自然資發(fā)〔2018〕60號(hào))、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部《關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào))、自然資源部《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號(hào))，以及山東省國(guó)土資源廳財(cái)政廳住建廳《關(guān)于做好農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記工作的通知》（省國(guó)土資字〔2018〕191號(hào))、省自然資源廳《關(guān)于印發(fā)山東省農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作方案的通知》（魯自然資字〔2019〕101號(hào))等文件要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見。
一、組織實(shí)施
各鎮(zhèn)（區(qū)、街道）成立農(nóng)村房地一體登記發(fā)證辦公室（以下簡(jiǎn)稱“發(fā)證辦公室”)，發(fā)證辦公室人員不少于6人，包括從鎮(zhèn)（區(qū)、街道）抽調(diào)相關(guān)專業(yè)人員3人，從房地一體調(diào)查中標(biāo)單位抽調(diào)2人，從自然資源和規(guī)劃局派駐鎮(zhèn)（區(qū)、街道）基層所抽調(diào)1人組成，實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、集中辦公，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)農(nóng)村房地一體登記審批、發(fā)證工作的組織實(shí)施。市自然資源和規(guī)劃局成立房地一體登記發(fā)證工作專班，負(fù)責(zé)登記發(fā)證指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)推進(jìn)等工作；市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地的管理等工作；市住建局負(fù)責(zé)農(nóng)村住房質(zhì)量和安全指導(dǎo)等工作；市財(cái)政局負(fù)責(zé)農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證經(jīng)費(fèi)預(yù)算與保障；市民政局負(fù)責(zé)核實(shí)婚姻登記信息；市公安局負(fù)責(zé)出具家庭成員證明、死亡證明、注銷戶口證明等；各鎮(zhèn)（區(qū)、街道）負(fù)責(zé)宅基地的審批及房屋質(zhì)量和安全監(jiān)督管理等工作。
二、登記范圍及原則
本意見適用于本市集體土地范圍內(nèi)依法取得土地使用權(quán)、依法利用宅基地建造村民住房和依法利用集體所有建設(shè)用地建造房屋的登記（以下統(tǒng)稱“農(nóng)村房地一體登記”）。碧城區(qū)、東村街道、方圓街道、鳳城街道、龍山街道等被列入海陽市棚改項(xiàng)目范圍的部分村莊，暫不發(fā)證。
農(nóng)村房地一體登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致、一戶一宅、依法自愿的原則。
三、登記主體
農(nóng)村宅基地及住房以戶為單位申請(qǐng)登記，戶主為申請(qǐng)人。戶主和家庭成員以宅基地使用權(quán)證或農(nóng)村居民建房呈報(bào)表的戶主和家庭成員為準(zhǔn)（死亡除外），其中戶主為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先。本意見中的“戶”是以本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員名冊(cè)為依據(jù)，按照風(fēng)俗習(xí)慣、歷史傳統(tǒng)，結(jié)合家庭成員關(guān)系、人員組成結(jié)構(gòu)等因素綜合認(rèn)定的。
申請(qǐng)農(nóng)民建房呈報(bào)表或戶口簿登記的其他家庭成員為戶主的，需提供原戶主書面同意變更證明（原戶主已死亡的除外）和家庭成員的共同約定書。
家庭成員及與戶主關(guān)系記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿附記欄。
四、辦理?xiàng)l件
辦理農(nóng)村房地一體首次登記的房屋，需具備下列條件：
（一）一戶一宅（因繼承、法院判決、縣級(jí)及以上人民政府決定等情形除外）；
（二）建房時(shí)戶主為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員且符合宅基地申請(qǐng)條件，或雖非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但經(jīng)縣級(jí)及以上人民政府批準(zhǔn)建房的；
（三）已取得宅基地使用權(quán)證、已辦理農(nóng)村村民住宅用地審批或其它合法權(quán)屬來源證明；
（四）房屋已竣工且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃；
（五）已完成權(quán)籍調(diào)查并取得相應(yīng)成果；
（六）不存在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條所列的相關(guān)情形。（第二十二條內(nèi)容：登記申請(qǐng)有下列情形之一的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記,并書面告知申請(qǐng)人:（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭(zhēng)議的；（三）申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。）
五、登記程序
辦理農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)首次登記應(yīng)按照下列程序進(jìn)行：
（一）申請(qǐng)。申請(qǐng)人提出申請(qǐng)并提交相關(guān)申請(qǐng)材料，權(quán)籍調(diào)查資料應(yīng)由自然資源和規(guī)劃部門及有相關(guān)資質(zhì)的測(cè)繪單位共同提供。
（二）受理。以村為單位，由不動(dòng)產(chǎn)所在地發(fā)證辦公室受理。
（三）初審。鎮(zhèn)（區(qū)、街道）發(fā)證辦公室對(duì)提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行初審。
（四）復(fù)審。市不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)發(fā)證辦公室提報(bào)的材料進(jìn)行復(fù)審。
（五）公告。對(duì)復(fù)審合格的申請(qǐng)材料，在“中國(guó) 海陽”政府網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（村民委員會(huì)）的相關(guān)公告欄內(nèi)進(jìn)行公告，公告期為15個(gè)工作日。公告期間有異議的，異議申請(qǐng)人須提供相關(guān)的異議書面證明材料，自然資源和規(guī)劃局受理后可以終止登記，并書面告知申請(qǐng)人。
公告的主要內(nèi)容包括：擬登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱；擬登記的不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等；提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)；需要公告的其他事項(xiàng)。
（六）審核。公告無異議或異議不成立的，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核。
（七）登簿。市不動(dòng)產(chǎn)登記中心將審核合格的申請(qǐng)事項(xiàng)記載于登記簿，制作相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書。
（八）發(fā)證。發(fā)證辦公室將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書發(fā)放到鄉(xiāng)鎮(zhèn)各村，然后再由各村發(fā)放到權(quán)利人。
六、材料提交
（一）申請(qǐng)農(nóng)村房地一體首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：
1.申請(qǐng)人身份證明；
2.申請(qǐng)人戶口簿及申請(qǐng)人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明，跨村建房的需提供證明文件；
3.宅基地使用權(quán)證（經(jīng)批準(zhǔn)的農(nóng)民建房呈報(bào)表）或者經(jīng)批準(zhǔn)用地文件等權(quán)屬來源材料；
4.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告；
5.房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；
6.房屋質(zhì)量安全鑒定報(bào)告或房屋符合居住條件承諾書。村民住房（小于300平方米）如無法提供房屋質(zhì)量安全鑒定報(bào)告的，應(yīng)由本人承諾，所在村委會(huì)確認(rèn)；
7.其他必要材料。
其中，房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明，應(yīng)按下列要求提供：對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料或手續(xù)不全的房屋，應(yīng)當(dāng)按照《山東省鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可管理意見》（2018年1月1日實(shí)施）分階段、分類處理?！兑庖姟穼?shí)施之前的，經(jīng)所在農(nóng)民集體或村委會(huì)初審，并出具證明，由鎮(zhèn)（區(qū)、街道）出具審核意見，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記?！兑庖姟穼?shí)施之后的，應(yīng)提供縣級(jí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或其委托的鎮(zhèn)（區(qū)、街道）出具的規(guī)劃許可手續(xù)。農(nóng)村住房規(guī)劃認(rèn)可意見應(yīng)根據(jù)宅基地使用權(quán)證（農(nóng)村村民住宅用地審批結(jié)果）和規(guī)劃批準(zhǔn)（認(rèn)可）面積，區(qū)分合法建設(shè)和超面積建設(shè)。
（二）申請(qǐng)農(nóng)村房地一體變更登記的，除提交登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書外，還應(yīng)根據(jù)不同情況提供以下相應(yīng)材料：
1.農(nóng)村宅基地及住房權(quán)利人姓名變更的，應(yīng)提交戶籍管理部門出具的姓名變更證明；
2.農(nóng)村宅基地及住房坐落登記地址與門牌編號(hào)不一致的，應(yīng)提交公安（地名管理）部門出具的門牌地址證明；
3.農(nóng)村宅基地及住房因部分拆除或擴(kuò)建、改建（翻建）、加層等引起的房屋面積增減，增加面積的部分應(yīng)提供規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)批準(zhǔn)文件、驗(yàn)收文件和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告。
（三）因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋、人民法院和仲裁委員會(huì)的生效法律文書等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化，申請(qǐng)農(nóng)村房地一體轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)提交下列材料：
1.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書；
2.申請(qǐng)人身份證明；
3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；
4.證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料，主要包括互換合同，析產(chǎn)、繼承材料，離婚協(xié)議書、生效的判決書、調(diào)解書、裁定書和裁決書等；
5.農(nóng)村宅基地及住房所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料；
6.其他必要材料。
附件：農(nóng)村房地一體登記有關(guān)問題的處理意見
農(nóng)村房地一體登記有關(guān)問題的處理意見
一、權(quán)利主體的認(rèn)定
1.宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。戶的確定，原則上以公安部門的戶籍登記為準(zhǔn)。但符合下列條件之一的，也可按戶申請(qǐng)宅基地確權(quán)登記。
（1）未婚，但年滿20周歲，且已分家單獨(dú)居住生活的；
（2）年滿20周歲，具有本村農(nóng)業(yè)戶口的女性公民，因結(jié)婚等原因確需在農(nóng)村安家落戶的，需有男到女家落戶證明和男方在原籍無宅基地的證明；
（3）依法繼承宅基地使用權(quán)的未成年人可以單獨(dú)作為特殊“戶”；
（4）已婚且分家單獨(dú)居住生活的；
（5）符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶，其現(xiàn)有的宅基地面積沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的可視為兩戶。
2.集體建設(shè)用地的權(quán)利人一般為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、村民委員會(huì)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法設(shè)立的學(xué)校等公益性組織，或依法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人。
二、集體土地調(diào)查范圍
1.農(nóng)村宅基地范圍，原則上按實(shí)際建造房屋及附屬生活設(shè)施的現(xiàn)狀范圍調(diào)查，以下范圍不予調(diào)查確權(quán)：
（1）宅基地以外單獨(dú)建設(shè)的車庫、豬圈、廁所、牲口棚、打谷場(chǎng)等，在原宅基地以外的生產(chǎn)性附屬用地，不予調(diào)查。
（2）村內(nèi)空閑地、已有道路、規(guī)劃道路、排水溝等公共用地一律不列入宅基地范圍。
2.村委會(huì)辦公室、醫(yī)療教育衛(wèi)生文化等公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地及其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，依據(jù)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，確定集體建設(shè)用地使用權(quán)的范圍。對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。
三、使用權(quán)確權(quán)原則
（一）宅基地使用權(quán)確權(quán)一般原則
1.已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定申請(qǐng)確權(quán)登記。
2.因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，并按規(guī)定申請(qǐng)確權(quán)登記。
3.農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其戶籍關(guān)系未遷移，仍屬本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。
4.夫妻一方為城鎮(zhèn)戶口，且符合一戶一宅規(guī)定的，可以由農(nóng)村戶口（須在本農(nóng)村集體）的一方辦理登記手續(xù)。
5.離異夫妻申請(qǐng)登記的，應(yīng)以人民法院的判決書，離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書為依據(jù)進(jìn)行登記。
6.按照一戶只能擁有一處宅基地的規(guī)定，申請(qǐng)人符合宅基地申請(qǐng)條件，依法接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，可確認(rèn)宅基地使用權(quán)。
7.符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的農(nóng)村居民，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意并公告無異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記；符合當(dāng)?shù)胤謶魲l件而未分開居住的農(nóng)村居民，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。
8.非農(nóng)業(yè)戶口或戶口已遷出本村，因繼承房屋而占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記。
9.非本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民，因扶貧搬遷、國(guó)家重點(diǎn)工程征地、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等情況集中遷建到其他農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)依法注銷原有村民和村民小組集體土地的不動(dòng)產(chǎn)證，在符合遷入地規(guī)劃的前提下，經(jīng)遷入地集體經(jīng)濟(jì)組織過半數(shù)以上成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。
10.非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋、房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告15天無異議的，可依法確權(quán)登記發(fā)證。房屋拆除后沒有經(jīng)批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。
11.1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
12.非本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因司法判決方式取得農(nóng)村合法住宅的，可按規(guī)定申請(qǐng)確權(quán)登記。
13.嚴(yán)格執(zhí)行宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)宅基地超占面積的，在辦理登記時(shí)按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》(〔1995〕國(guó)土〔籍〕字第26號(hào))中的有關(guān)規(guī)定處理：
（1）1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。
（2）1982年2月《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年1月《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記。
（3）1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，按照當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。超過標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。
（4）農(nóng)村宅基地實(shí)際占用面積超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過批準(zhǔn)的面積，宗地圖按實(shí)際占用范圍繪制，能確定超占范圍的，要在宗地圖上用虛線標(biāo)注超占部分，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體。
14.歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)對(duì)宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。
15.對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對(duì)宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。
16.農(nóng)村宅基地必須符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。
17.對(duì)于違法占用的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃以及有關(guān)用地政策的，依法補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后，可以進(jìn)行登記。
18.其他依法可以確定集體土地使用權(quán)的情形。
（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)原則
1.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人依法使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)多占少用、占而不用的，其不用或少用超過2年的閑置部分不予確定使用權(quán)，并退還農(nóng)民集體。
2.1987年《土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施而建造房屋并使用至今的，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議后，經(jīng)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無異議，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實(shí)施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。
3.對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。
4.對(duì)于違法占用的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃以及有關(guān)用地政策的，依法補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后，可以進(jìn)行登記。
（三）不予確權(quán)登記的情況
1.除依法繼承外，一戶農(nóng)村村民申請(qǐng)第二處宅基地使用權(quán)登記的。
2.非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或城鎮(zhèn)居民在集體土地上自建或通過依法繼承以外的轉(zhuǎn)移方式取得的房屋而申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的。
3.農(nóng)村村民出賣、轉(zhuǎn)讓、出租原有住房或改變?cè)》坑猛?，再申?qǐng)宅基地的。
4.不符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的。
5.經(jīng)批準(zhǔn)納入征收、拆遷和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤范圍、集體建設(shè)用地整治范圍的。
6.無合法來源，未按時(shí)提供登記材料或提供登記材料不齊全的。
7.土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的。
8.土地、房屋權(quán)利被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法查封等形式限制的。
9.農(nóng)村村民因新建住宅，應(yīng)當(dāng)拆除的舊宅或舊宅納入土地置換項(xiàng)目規(guī)劃未復(fù)墾的。
10.未發(fā)證房屋空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的。
11.土地使用權(quán)有爭(zhēng)議的。
12.房屋所有權(quán)有爭(zhēng)議的。
13.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租土地建住宅形成的小產(chǎn)權(quán)房。
14.借戶籍管理制度改革或通過“村改居”等方式非法將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地建住宅的。
15.合法繼承的宅基地房屋產(chǎn)權(quán)已發(fā)生變化的。
16.無主房屋，應(yīng)依照法律規(guī)定的程序處理的臨時(shí)性建筑。
17.申請(qǐng)人弄虛作假、騙取登記、提供虛假情況的。
18.宅基地按一戶面積標(biāo)準(zhǔn)審批，但繼承的法定繼承人要求分戶登記的。
19.不符合申請(qǐng)宅基地建房條件購買宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的。
20.已經(jīng)提前安置但房屋未拆除的，或已安置但另有宅基地的。
21.違法占用耕地建房的。
22.違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房的。
23.法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定不予登記的其他情形。
（四）土地權(quán)屬來源及相關(guān)證明資料
1.市、區(qū)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府關(guān)于宅基地使用的批準(zhǔn)文件、處理決定。
2.市、區(qū)有關(guān)行政部門關(guān)于宅基地使用的批準(zhǔn)文件、處理決定。
3.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府關(guān)于宅基地翻建的批準(zhǔn)文件。
4.集體建設(shè)用地使用權(quán)證及履行指界程序形成的地籍調(diào)查表、土地權(quán)屬界線協(xié)議書等地籍調(diào)查成果。
5.人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書。
6.當(dāng)事人之間依法達(dá)成的沒有爭(zhēng)議的協(xié)議。
7.公證處開具的公證書。
（五）共有宅基地使用權(quán)的確認(rèn)
兩戶或兩戶以上共同使用一處宅基地的，由各戶先自行協(xié)商確定各自使用范圍，其中：
1.經(jīng)過協(xié)商能夠確定各戶準(zhǔn)確使用界線的，按協(xié)商確定的界線單獨(dú)確權(quán)登記；
2.經(jīng)過協(xié)商不能確定各戶準(zhǔn)確使用界線，但能夠確定各自分?jǐn)偯娣e的，按協(xié)商確定的分?jǐn)偯娣e辦理共用宅基地使用權(quán)確權(quán)登記；
3.經(jīng)過協(xié)商不能確定各戶準(zhǔn)確使用界線，也不能確定各自分?jǐn)偯娣e的，按共同共有辦理確權(quán)登記。
4.按照自然資辦函〔2020〕1344號(hào)的規(guī)定，屬于屬于新型農(nóng)村社區(qū)或多（高）層多戶農(nóng)民公寓的，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十三條，參照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記。
（六）更正或注銷登記
發(fā)證后發(fā)現(xiàn)有以下情形，經(jīng)核查情況屬實(shí)的，可依職權(quán)予以更正或注銷登記：
1.權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)確權(quán)登記有異議的；
2.發(fā)現(xiàn)確權(quán)登記錯(cuò)誤的；
3.發(fā)現(xiàn)不符合“一戶一宅”條件的；
4.與《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《山東省農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作方案》等相關(guān)法律法規(guī)文件相抵觸的；
5.發(fā)現(xiàn)有權(quán)屬、界址等相關(guān)爭(zhēng)議的。
四、房屋權(quán)屬來源證明材料
房屋權(quán)屬來源證明材料主要包含以下幾種：
1.房屋符合規(guī)劃的材料：《山東省鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可管理辦法》（2018年1月1日實(shí)施）實(shí)施前的房屋，經(jīng)所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織初審由屬地鎮(zhèn)、區(qū)、街道辦事處或鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)出具審查意見；《山東省鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可管理辦法》實(shí)施后的房屋，應(yīng)提供規(guī)劃部門或其委托的鎮(zhèn)人民政府出具的規(guī)劃許可手續(xù)。
2.房屋竣工材料：《山東省鄉(xiāng)村建設(shè)工程質(zhì)量安全管理辦法》實(shí)施后，農(nóng)民個(gè)人自建2層以下住宅工程和投資額不足30萬元且建筑面積不足300平方米的建設(shè)工程（不含公益事業(yè)建設(shè)工程）（即限額以下工程），還應(yīng)提供鎮(zhèn)建房辦或鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)參與監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收的證明材料；限額以上工程應(yīng)提供市住建局出具的工程竣工驗(yàn)收備案證明。農(nóng)民個(gè)人自建2層以下的房屋，可提供具備資質(zhì)的房屋質(zhì)量安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的房屋質(zhì)量檢驗(yàn)合格報(bào)告。
3.房屋買賣、互換、贈(zèng)與、受遺贈(zèng)、繼承、查封、抵押等其他房屋產(chǎn)權(quán)證明。
4.房產(chǎn)證。
五、有關(guān)問題的處理
（一）宅基地使用權(quán)
1.宅基地內(nèi)有房無院，能夠確定邊界的，按確定的邊界定界。
2.對(duì)于村莊內(nèi)部老房區(qū)內(nèi)倒塌房屋（無法確定權(quán)利人）可作為廢墟處理不予調(diào)查。
3.對(duì)于有土地使用證的，但房屋已塌陷或破舊房屋無人居住的，實(shí)測(cè)現(xiàn)狀，在圖上標(biāo)注，地籍調(diào)查情況表中說明。
4.若村莊整體搬遷，老宅不予測(cè)繪和確權(quán)。
5.相鄰雙方邊界的確定，按以下先后順序優(yōu)先：
（1）雙方已辦理土地證的，依據(jù)已辦證的資料確定；
（2）其中一方辦理土地證的，依據(jù)已辦證的一方資料確定；
（3）雙方都未辦理土地證的，依據(jù)雙方協(xié)議或雙方指界確定；
（4）依據(jù)現(xiàn)狀或當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣確定。
6.解決土地權(quán)屬爭(zhēng)議的原則
由于歷史原因，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)存在著許多爭(zhēng)議地塊，在房地一體調(diào)查過程中應(yīng)將具體情況調(diào)查清楚，本著尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)和有利于穩(wěn)定的原則，進(jìn)行確權(quán)。對(duì)于不能形成一致意見的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十六條之規(guī)定，農(nóng)村宅基地糾紛，由鎮(zhèn)級(jí)人民政府（街道辦事處）處理。處理決定生效后，可以作為自然資源行政主管部門進(jìn)行土地登記的依據(jù)。
（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)
1.由村委會(huì)指定的指界人及相關(guān)權(quán)利人指界。
2.相鄰雙方的界線確定，按以下先后順序處理：
（1）雙方已辦理土地證的，依據(jù)已辦證的資料確定；
（2）其中一方辦理土地證的，依據(jù)已辦證的一方資料確定；
（3）雙方都未辦理土地證的，依據(jù)雙方協(xié)議或雙方指界確定；
（4）依據(jù)現(xiàn)狀或當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣確定。
（三）其他問題的處理
1.未經(jīng)依法登記的土地，其地上建筑物及其他附著物所有權(quán)或者其他權(quán)利不得先行登記。
2.偽造、騙取或者涂改土地證書的，其土地證書無效。
3.對(duì)于權(quán)利人身份證上名字與權(quán)源資料名字不一致的情況，需村委核實(shí)后出具證明材料，并簽字蓋章。
4.土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人不一致的問題。因繼承、分家析產(chǎn)、離婚協(xié)議、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換、人民法院和仲裁委員會(huì)的生效法律文書導(dǎo)致土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人不一致的，按照不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)辦理宅基地或房屋的登記手續(xù)。
5.房地坐落不一致的問題。以村（居）委會(huì)或派出所出具的房地坐落位置證明為準(zhǔn)。
6.房屋用途和土地用途不一致的問題。原則上按照宅基地使用權(quán)證和集體建設(shè)用地使用權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。如經(jīng)鎮(zhèn)建房辦或鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)為商業(yè)或非住宅用途的且已房屋登記的，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證分別記載房屋用途和土地用途。
7.面積記載不一致的問題。宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記面積與實(shí)際面積不一致，以用地及規(guī)劃手續(xù)批準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)。如登記面積確有錯(cuò)誤的，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果予以辦理更正登記。
六、本處理意見由海陽市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋，未盡事宜依據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。特殊問題的處理，在保障權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，按照一事一議的原則處理。
七、本處理意見自2023年2月21日施行，有效期至2028年2月20日。
