印發(fā)《萊陽(yáng)市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》的通知
萊政發(fā)〔2023〕4號(hào)
各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，市政府有關(guān)部門(mén)，有關(guān)單位:
《萊陽(yáng)市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。
萊陽(yáng)市人民政府
2023年3月27日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
萊陽(yáng)市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)
為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市物業(yè)管理工作，建立權(quán)責(zé)統(tǒng)一、規(guī)范監(jiān)管的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，優(yōu)化居住環(huán)境，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》《煙臺(tái)市物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見(jiàn)。
一、工作目標(biāo)
以全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，以解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，明確物業(yè)管理各方責(zé)任，充分發(fā)揮街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)在物業(yè)管理工作中的重要作用，健全社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)，及時(shí)化解物業(yè)管理領(lǐng)域的各類(lèi)矛盾糾紛，促進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)水平全面提高。
二、加強(qiáng)前期物業(yè)管理
（一）服務(wù)區(qū)域的劃分及服務(wù)保障
1.物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。遵循相對(duì)集中、服務(wù)便利、資源共享、便于管理的原則。
分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
2.建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處（鎮(zhèn)政府）等單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。
3.物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織社區(qū)居委會(huì)牽頭征得業(yè)主共同意見(jiàn)后，報(bào)物業(yè)主管部門(mén)，由物業(yè)主管部門(mén)按照本意見(jiàn)的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記。
4.物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。
5.住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)擬定物業(yè)服務(wù)方案，選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)，依法通過(guò)招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。
鼓勵(lì)非住宅物業(yè)通過(guò)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。
6.建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案，并在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。
（二）配套設(shè)施的建設(shè)、使用和管理
1.新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)服務(wù)用房，滿(mǎn)足物業(yè)辦公、安保、保潔、維修、倉(cāng)儲(chǔ)以及檔案管理等需求，并與建設(shè)工程項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步交付。物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
①獨(dú)立且相對(duì)集中配置，方便服務(wù)業(yè)主；
②地面以上成套裝修房屋，具備水、電、暖、采光、通風(fēng)等正常使用功能，預(yù)留通信、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口；
③建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積十萬(wàn)平方米以下的，按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平方米；
④建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，十萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。
業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中載明。
2.物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記。
3.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約在樓房銷(xiāo)售處醒目位置予以公示。
建設(shè)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將下列內(nèi)容以圖文形式向物業(yè)買(mǎi)受人明示：
①物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍；
②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱(chēng)；
③規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位（庫(kù)）數(shù)量和位置、處置方式，是否為人防車(chē)位；
④物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；
⑤生活垃圾收集站點(diǎn)、變電室、換熱站、燃?xì)庹{(diào)壓站、充電樁、化糞池、公廁等其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備；
⑥物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
⑦應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人明示的其他內(nèi)容。
4.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)服務(wù)區(qū)域的承接查驗(yàn)，移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房以及相關(guān)資料，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、解決方法、時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議中作出約定。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、查驗(yàn)記錄、交接記錄以及其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件向物業(yè)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。
對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人整改，整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)移交物業(yè)服務(wù)用房和資料等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。建設(shè)單位可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。
三、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)建設(shè)
（一）建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）報(bào)告物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)總建筑面積、總戶(hù)數(shù)、物業(yè)出售并交付時(shí)間以及業(yè)主入住人數(shù)、入住面積、業(yè)主名冊(cè)等情況。
符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
1.已交付的業(yè)主專(zhuān)有部分面積的比例達(dá)到百分之五十以上；
2.已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；
3.自首位業(yè)主交付滿(mǎn)兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。
（二）符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組由七人以上單數(shù)組成，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一，籌備組組長(zhǎng)可以由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）代表?yè)?dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）確定。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書(shū)面公告。
（三）籌備組履行下列職責(zé)：
1.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
2.確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)數(shù)；
3.草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；
4.依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
5.提出首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法及業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件，確定業(yè)主委員會(huì)候選人名單；
6.召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)上述職責(zé)規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公告，并通過(guò)書(shū)面或者其他方式通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組如未按期召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，可以重新成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
（四）業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
（五）一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。
（六）劃分一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
（七）下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
1.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
2.制定和修改管理規(guī)約；
3.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；
5.使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
6.籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
7.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
8.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
9.有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
（八）物業(yè)管理事項(xiàng)需要通過(guò)業(yè)主表決作出決定的，可以采取常規(guī)表決方式，也可以采用異議表決方式。
常規(guī)表決方式是指，有利害關(guān)系的業(yè)主持同意意見(jiàn)的比例達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，視為表決通過(guò)；異議表決方式是指，根據(jù)管理規(guī)約、臨時(shí)管理的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)的決定，有利害關(guān)系的業(yè)主持反對(duì)意見(jiàn)的比例未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，視為表決通過(guò)。
（九）業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：
1.業(yè)主人數(shù)，按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算。
2.專(zhuān)有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。
（十）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書(shū)面形式或者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式召開(kāi)，并可以采用電子投票、書(shū)面征求意見(jiàn)和集體討論的形式表決事項(xiàng)。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)十五日前就會(huì)議內(nèi)容書(shū)面征求所代表的所有業(yè)主的意見(jiàn)、建議，需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽名，并將其所代表的所有業(yè)主的意見(jiàn)、建議和表決票如實(shí)向業(yè)主大會(huì)提交。
（十一）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
1.召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
2.代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
3.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定；
4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；
5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
6.業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
（十二）業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。
鼓勵(lì)業(yè)主中的黨員、人大代表、政協(xié)委員、公職人員、網(wǎng)格員、樓棟長(zhǎng)參選業(yè)主委員會(huì)成員。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任和執(zhí)行成員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行成員。
（十三）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）備案：
1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議；
2.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
3.管理規(guī)約；
4.業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況；
5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對(duì)符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì)備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì)刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)成員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書(shū)面告知物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)政府）。
（十四）召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集人應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。社區(qū)居民委員會(huì)可以派員參加并給予指導(dǎo)和協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，用于發(fā)布業(yè)主自治等信息。業(yè)主委員會(huì)組成及委員分工情況，應(yīng)當(dāng)在公示欄長(zhǎng)期公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
（十五）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)履行物業(yè)管理職責(zé)：
1.不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
2.具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)政府）兩次組織后仍未能成立的；
3.業(yè)主大會(huì)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者未能完成業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，經(jīng)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）指導(dǎo)在三個(gè)月內(nèi)仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
（十六）環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）組織成立，由業(yè)主、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居民委員會(huì)委派的人員組成，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）委派的人員擔(dān)任召集人。環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)不少于百分之五十。
環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主委員由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）從社區(qū)居民委員會(huì)推薦的業(yè)主中確定。業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力。
街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)將環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員名單通過(guò)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公告、在物業(yè)管理信息平臺(tái)發(fā)布等適當(dāng)方式向全體業(yè)主公開(kāi)。
（十七）環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)一名執(zhí)行委員，負(fù)責(zé)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行委員由環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)委員推選。
環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)需要作出與業(yè)主利益相關(guān)決定的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定集體討論決定。
（十八）對(duì)具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)在環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)成立后兩年內(nèi)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
（十九）管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定。
管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對(duì)拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)督促其交納，并可以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。
四、規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理
（一）一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項(xiàng)：
1.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
2.公共綠化的養(yǎng)護(hù)；
3.公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；
4.公共區(qū)域的秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)；
5.對(duì)物業(yè)使用中的禁止行為進(jìn)行制止、報(bào)告等義務(wù)；
6.物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；
7.物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案的保管；
8.其他約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
（二）物業(yè)服務(wù)人可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護(hù)等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，但不得將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。電梯、消防設(shè)施等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
鼓勵(lì)住宅小區(qū)建設(shè)視頻監(jiān)控、人臉識(shí)別、車(chē)輛識(shí)別等安全防范系統(tǒng)，提升安全防范水平。安全防范系統(tǒng)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)開(kāi)放。
（三）建立物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度。物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)處理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理、與相關(guān)管理部門(mén)和業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)等日常事務(wù)性工作。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的履職情況記入行業(yè)信用信息檔案。
（四）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主通過(guò)招標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人，經(jīng)業(yè)主共同決定后簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢(xún)。物業(yè)服務(wù)人公開(kāi)作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自簽訂或者變更物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門(mén)備案。
（五）物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人在合同期限屆滿(mǎn)前續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)前，物業(yè)服務(wù)人不同意續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿(mǎn)前九十日書(shū)面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)，合同對(duì)通知期限另有約定的除外。
（六）物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。
（七）物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會(huì)、環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
（八）原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。
原物業(yè)服務(wù)人拒不移交有關(guān)資金、資料和物品的，或者拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以向街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、物業(yè)主管部門(mén)報(bào)告，或者依法向人民法院提起訴訟。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人交接工作的監(jiān)督協(xié)調(diào)。
原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)服務(wù)秩序。
（九）物業(yè)服務(wù)區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供保潔、秩序維護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理等基本物業(yè)服務(wù)。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
（十）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，及時(shí)了解業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，化解物業(yè)服務(wù)糾紛，定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴渠道、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公開(kāi)，并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。
（十一）物業(yè)服務(wù)人代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。
（十二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開(kāi)、公平和收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，并按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定，并于物業(yè)服務(wù)區(qū)域醒目位置進(jìn)行公示。
（十三）物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用，不得以保證金、押金等形式變相收費(fèi)。
（十四）業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其支付，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限
屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。符合條件的，可以向人民法院申請(qǐng)支付令。
物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量，不得采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車(chē)輛出入等方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
（十五）物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：
1.挪用、侵占業(yè)主共有資金；
2.擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；
3.擅自利用共有部位和共有設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
4.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
5.違規(guī)披露業(yè)主信息；
6.無(wú)正當(dāng)理由限制業(yè)主正常通行；
7.其他違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，損害業(yè)主利益的行為。
（十六）因建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用等原因，造成配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以減免，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)人。
五、物業(yè)的使用與維護(hù)
（一）業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
1.損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；
2.違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；
3.侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
4.擅自改變房屋用途、性質(zhì)等違反房屋管理規(guī)定的行為；
5.隨意傾倒、拋灑、堆放生活垃圾等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；
6.以亂堆亂放雜物、停放車(chē)輛等方式占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施等違反消防安全規(guī)定的行為；
7.私自架設(shè)電線、電纜等危害供電、用電安全和擾亂供電、用電秩序的行為；
8.賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；
9.從建筑物中拋擲物品的行為；
10.堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為；
11.法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。
（二）業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺(tái)以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。
（三）業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人。
（四）業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人；按照規(guī)定需要報(bào)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開(kāi)工前，未及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
（五）物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提示業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修住宅時(shí)注意下列事項(xiàng)：
1.允許施工的時(shí)間；
2.廢棄物的清運(yùn)與處置；
3.住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；
4.禁止行為；
5.按照管理規(guī)約或臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定交納裝修保證金；
6.需要注意的其他事項(xiàng)。
（六）業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)人對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合。
（七）車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫(kù)租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車(chē)庫(kù)出租給物業(yè)服務(wù)區(qū)域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車(chē)庫(kù)尚未充分利用的，不得在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設(shè)置規(guī)劃以外的車(chē)位。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)結(jié)合民用建筑修建的人民防空工程，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置人防工程標(biāo)識(shí)。人防工程標(biāo)識(shí)的設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合規(guī)范要求。
（八）鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)、自然資源和規(guī)劃主管部門(mén)同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫(kù)和立體停車(chē)設(shè)施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。
（九）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未設(shè)置車(chē)輛集中充電設(shè)施或者車(chē)輛集中充電設(shè)施不足的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并經(jīng)相關(guān)管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場(chǎng)地改造建設(shè)充電設(shè)施，并應(yīng)當(dāng)符合通行、消防安全等要求。
（十）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國(guó)家和省相關(guān)的保修期限、范圍等的規(guī)定，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的相關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)人支付相應(yīng)的報(bào)酬。
（十一）物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主專(zhuān)有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。
（十二）業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就專(zhuān)有部分的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止事故的發(fā)生。
（十三）住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交付手續(xù)前將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入市專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
（十四）物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)。因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造產(chǎn)生的支出，沒(méi)有繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按比例承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用。
共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護(hù)、保養(yǎng)。
（十五）任何單位和個(gè)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。因維修、改造等原因需占用和挖掘的，應(yīng)提前告知業(yè)主委員會(huì)或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，查明地下管線信息，制定管線設(shè)施保護(hù)方案，在業(yè)主委員會(huì)或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人的安排下施工，并采取必要的措施，不得影響相關(guān)管線設(shè)施安全，減少對(duì)其他業(yè)主正常生活的影響。
六、加強(qiáng)社區(qū)、舊住宅區(qū)物業(yè)管理
（一）社區(qū)物業(yè)管理
1.街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的社區(qū)管理機(jī)構(gòu)具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的相關(guān)工作。
實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)組織召集，由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和相關(guān)執(zhí)法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。
聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：
①業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責(zé)的情況；
②物業(yè)服務(wù)人在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題；
③物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；
④物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
⑤需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
2.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會(huì)、聯(lián)席會(huì)議或者環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
（二）舊住宅區(qū)物業(yè)管理
1.鼓勵(lì)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會(huì)在舊住宅區(qū)改造整治前，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)人，協(xié)助業(yè)主大會(huì)科學(xué)制定住宅區(qū)改造方案，配合相關(guān)部門(mén)完成違法建設(shè)的整治工作。
2.舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照相關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。
七、加強(qiáng)監(jiān)督與管理
各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、社區(qū)、相關(guān)部門(mén)要明確責(zé)任，依法履職，加強(qiáng)監(jiān)督與管理工作，及時(shí)處置職責(zé)范圍內(nèi)的投訴、糾紛。
（一）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局履行下列職責(zé)：貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策；監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員；指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)；指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；組織開(kāi)展物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳工作；指導(dǎo)街道辦事處（鎮(zhèn)政府）開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作；每季度會(huì)同相關(guān)職能部門(mén)開(kāi)展一次“雙隨機(jī)一公開(kāi)”聯(lián)合執(zhí)法檢查；依法履行物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
（二）市有關(guān)部門(mén)在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列職責(zé)：
1.發(fā)展改革部門(mén)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)依法制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度；
2.公安部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人制定內(nèi)部治安保衛(wèi)制度，落實(shí)治安防范措施，對(duì)監(jiān)控安防、保安服務(wù)等實(shí)施監(jiān)督檢查，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人違反治安管理、燃放煙花爆竹、飼養(yǎng)動(dòng)物、高空拋物、噪聲污染、“僵尸車(chē)”停放等法律、法規(guī)規(guī)定的行為實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)影響公共安全和公共秩序的違法行為；
3.民政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、擬定全市城鄉(xiāng)基層群眾自治建設(shè)和社區(qū)治理政策，指導(dǎo)城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系和治理能力建設(shè)；
4.自然資源和規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房等建（構(gòu)） 筑物、停車(chē)位、電動(dòng)（汽）車(chē)充電設(shè)施以及其他配套建筑與設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃配置和規(guī)劃核實(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是否按規(guī)劃許可要求建設(shè)實(shí)施監(jiān)督管理；
5.市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)行為、電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)人違規(guī)收費(fèi)等違反市場(chǎng)監(jiān)督管理法律法規(guī)的行為；
6.人防部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查，對(duì)侵占、破壞人防工程的行為實(shí)施監(jiān)督管理；
7.綜合行政執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中違反環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾分類(lèi)、燃?xì)?、集中供熱等有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為；負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開(kāi)門(mén)窗、擅自改變建筑物外觀等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；負(fù)責(zé)依法查處侵占綠地、餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染等行為；
8.供排水行政主管部門(mén)會(huì)同綜合行政執(zhí)法部門(mén)依法查處違反供水、排水規(guī)定的行為；
9.消防救援機(jī)構(gòu)和公安派出所負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)消防管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，做好市民舉報(bào)線索落實(shí)工作，及時(shí)查處單位、公民舉報(bào)的消防安全違法行為；
10.其他相關(guān)部門(mén)和單位按照各自職責(zé)做好物業(yè)監(jiān)督管理的相關(guān)工作。
（三）街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入轄內(nèi)社區(qū)治理體系和網(wǎng)格化管理，履行下列職責(zé)：組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；依法調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛；召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)建設(shè)工作；負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)住宅區(qū)棄（失）管期間的衛(wèi)生保潔等基本物業(yè)服務(wù)工作；法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理方面的其他職責(zé)。
（四）社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）的指導(dǎo)下履行下列職責(zé)：指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治工作；臨時(shí)組織舊住宅區(qū)改造后業(yè)主大會(huì)成立前的物業(yè)管理；指導(dǎo)、監(jiān)督環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)履行工作職責(zé)；指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和督促物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)；組織、指導(dǎo)做好物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)工作；協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)政府）開(kāi)展物業(yè)管理其他相關(guān)工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等發(fā)現(xiàn)違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，可以向有關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）或者政務(wù)服務(wù)便民熱線投訴舉報(bào)。有關(guān)部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）接到投訴舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)投訴舉報(bào)的內(nèi)容及時(shí)調(diào)查核實(shí)、依法處理，并按規(guī)定時(shí)限回復(fù)投訴舉報(bào)人。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、消防、綜合行政執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)管等相關(guān)部門(mén)和單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布舉報(bào)投訴聯(lián)系方式，可以同時(shí)采用信息化手段予以公布。相關(guān)部門(mén)進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域開(kāi)展行政執(zhí)法工作時(shí)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。違法事項(xiàng)涉及多個(gè)行政執(zhí)法部門(mén)的，街道辦事處（鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法。
八、強(qiáng)化保障措施
（一）強(qiáng)化組織協(xié)調(diào)。街道辦事處（鎮(zhèn)政府）及各職能部門(mén)、專(zhuān)營(yíng)單位要高度重視物業(yè)管理工作，按照職責(zé)分工，各司其職、各負(fù)其責(zé)、密切配合，切實(shí)形成上下貫通、整體聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的物業(yè)管理工作格局，合力提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。
（二）強(qiáng)化督查考核。將物業(yè)管理服務(wù)考核納入全市高質(zhì)量發(fā)展考核體系。各職能部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作督查力度，對(duì)群眾投訴舉報(bào)、媒體曝光、“雙隨機(jī)一公開(kāi)”等渠道發(fā)現(xiàn)的苗頭性、傾向性問(wèn)題，要加強(qiáng)溝通和信息共享，督促物業(yè)服務(wù)人限期整改，將問(wèn)題化解在萌芽階段。對(duì)物業(yè)管理中職責(zé)落實(shí)不到位，尤其是“吹哨報(bào)到”過(guò)程中，在解決物業(yè)問(wèn)題上存在無(wú)故拖延、推諉扯皮、不作為、慢作為等行為的，由組織、紀(jì)檢部門(mén)介入調(diào)查，一經(jīng)查實(shí)，納入單位考核和干部執(zhí)行力考察檔案。
（三）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。廣泛利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體，加強(qiáng)物業(yè)工作及物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳力度，對(duì)物業(yè)管理工作中表現(xiàn)突出的社區(qū)黨組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等進(jìn)行正面宣傳報(bào)道，擴(kuò)大物業(yè)行業(yè)社會(huì)知曉率、認(rèn)可度；對(duì)服務(wù)水平低、業(yè)主投訴多的物業(yè)服務(wù)人加大曝光力度，促使物業(yè)服務(wù)人規(guī)范提升，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，切實(shí)改善小區(qū)居民生活居住環(huán)境。
違反本意見(jiàn)規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照《煙臺(tái)市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
本實(shí)施意見(jiàn)適用于萊陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)以及監(jiān)督管理活動(dòng)，自2023年3月27日起施行，有效期至2028年3月26日。本市以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定，與本意見(jiàn)不一致的，以本意見(jiàn)為準(zhǔn)。上級(jí)有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
附件：萊陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組組成人員名單
附件
萊陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組組成人員名單
根據(jù)工作需要和人事變化，現(xiàn)將萊陽(yáng)市物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組組成人員調(diào)整如下。
組 長(zhǎng)：于 濤 市委常委、宣傳部部長(zhǎng)，市政府副市長(zhǎng)
成 員：張 強(qiáng) 市委政法委分管日常工作副書(shū)記
李 健 市發(fā)展和改革局局長(zhǎng)
張偉鵬 市工業(yè)和信息化局局長(zhǎng)
李英杰 市公安局政委
魯世云 市民政局局長(zhǎng)
杜風(fēng)琛 市司法局局長(zhǎng)
李文武 市財(cái)政局局長(zhǎng)
梁兆輝 市自然資源和規(guī)劃局局長(zhǎng)
張文強(qiáng) 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)
李松巖 市水務(wù)局局長(zhǎng)
薛京濤 市市場(chǎng)監(jiān)督管理局局長(zhǎng)
姜桂濤 市綜合行政執(zhí)法局局長(zhǎng)
梁 運(yùn) 市政府辦公室黨組成員、市大數(shù)據(jù)服務(wù)中心主任
趙炳進(jìn) 市城投集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記
劉春慧 城廂街道辦事處主任
董喜山 古柳街道辦事處主任
李克玉 龍旺莊街道辦事處主任
徐海濤 馮格莊街道辦事處主任
趙大偉 柏林莊街道辦事處主任
呂云航 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組成員
宋玉華 市消防救援大隊(duì)大隊(duì)長(zhǎng)
領(lǐng)導(dǎo)小組主要負(fù)責(zé)全市物業(yè)行業(yè)的組織領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、服務(wù)保障、黨建指導(dǎo)等工作。具體負(fù)責(zé)研究決定物業(yè)管理重大方針政策，決策和部署重大物業(yè)管理事項(xiàng)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。每季度研究一次物業(yè)行業(yè)黨建和業(yè)務(wù)重點(diǎn)工作。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，承擔(dān)日常工作，安排專(zhuān)職工作人員，由住建局分管同志擔(dān)任辦公室主任。各街道辦事處（鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)轄區(qū)住宅小區(qū)實(shí)施綜合管理，及時(shí)協(xié)調(diào)解決矛盾問(wèn)題。
