涇縣人民政府辦公室
關于印發(fā)關于妥善處理不動產登記歷史遺留問題的實施意見的通知
涇政辦〔2021〕10號
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣直有關單位：
《關于妥善處理不動產登記歷史遺留問題的實施意見》業(yè)經2021年縣土地管理委員會第一次主任會議審議通過，現印發(fā)給你們，請認真組織實施。實施過程中，縣審計局要加強審計監(jiān)督，適時組成工作專班對文件執(zhí)行情況進行政策績效評估。
涇縣人民政府辦公室
2021年4月23日
關于妥善處理不動產登記歷史遺留問題的實施意見
為妥善解決不動產登記歷史遺留問題,切實規(guī)范不動產登記行為,保護人民群眾不動產物權,根據不動產登記相關法律法規(guī)和《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）、《安徽省自然資源廳關于妥善處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》（皖自然資〔2020〕157號）等文件精神，在榔橋鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)不動產登記歷史遺留問題辦理工作基礎上，結合我縣實際，提出如下實施意見。
一、總體要求
深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義思想，全面貫徹黨的十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，牢固樹立 以人民為中心的發(fā)展理念，切實以維護人民群眾正當權益、優(yōu)化營商環(huán)境為出發(fā)點和落腳點，按照屬地管理原則，堅持依法依規(guī)、積極穩(wěn)妥，堅持面對歷史、注重現實，堅持盡責擔當、分類處理，準確把握政府部門、建設單位和購房人主體責任，綜合運用法律、政策和技術手段，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。
二、適用范圍
2016年9月30日我縣正式實施不動產統(tǒng)一登記前，全縣國有土地范圍內的不動產登記歷史遺留問題。
三、分類處理
（一）關于已取得房屋所有權證未取得國有土地使用權證的不動產登記問題。
1、有合法土地使用批準手續(xù)的,申請人能提供或者能查詢到土地權屬來源文件的,應按權屬來源文件批準內容,由不動產登記機構據實登記。權屬來源文件沒有載明批準用途的,按房屋登記簿記載的用途進行登記。
2、有合法土地使用批準手續(xù)的,其房屋所有權已多次轉移并取得房屋所有權證,但未同步辦理國有土地使用權轉移登記的,現權利人提交房屋所有權證和原權利人國有土地使用權證申請登記的,在核實房地權屬來源等有關材料,并由現權利人簽署知悉情況的說明后,辦理權利主體一致的不動產登記。對因原權利人下落不明等原因無法提供原國有土地使用權證的,由不動產登記機構公告原國有土地使用權證書作廢后,再辦理房地統(tǒng)一的不動產登記。
3、申請人無法提供且經查詢無土地權屬來源文件的,由不動產登記機構進行權籍調查，經公告無異議,報縣政府同意后，直接按現狀核發(fā)用地劃撥決定書或補辦協(xié)議出讓手續(xù)，土地出讓金按照現行《涇縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新成果》進行評估。對于土地用途,有規(guī)劃手續(xù)的,按規(guī)劃用途進行登記;無規(guī)劃手續(xù)的,按房屋登記簿記載的用途進行登記。
4、對各級政府招商的工業(yè)等實體經濟項目已建成投產并取得房屋所有權證,沒有土地權屬來源文件的,由縣招商合作中心或項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具意見，經縣自然資源規(guī)劃局按非法占地依法查處到位后，由項目所屬企業(yè)根據國有建設用地管理相關規(guī)定申請補辦國有建設用地手續(xù)，報縣政府同意后直接按程序辦理協(xié)議出讓手續(xù)，土地出讓金按照現行《涇縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新成果》進行評估。
（二）關于已取得國有土地使用權證未取得房屋所有權證的不動產登記問題。
1、已辦理房屋所有權首次登記,因開發(fā)建設單位注銷或其單位負責人長期失聯等原因,購房人無法按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動產轉移登記的,在土地和房屋權屬來源清晰的情況下購房人可憑購房合同、完稅憑證等相關材料,單方申請辦理不動產轉移登記。工程已竣工但未辦理房屋所有權首次登記,后期因開發(fā)建設單位注銷或其單位負責人長期失聯等原因缺少申請辦證主體的,在用地、規(guī)劃報建、竣工驗收等批準文件清楚齊備的情況下,可由縣政府指定相關單位作為申請人辦理首次登記。
2、對各級政府招商的工業(yè)等實體經濟項目已建成投產,因缺少規(guī)劃、建設等批準文件,項目所屬企業(yè)難以提供申請辦理不動產登記所需材料的,由縣自然資源規(guī)劃、住建、城管執(zhí)法等相關部門以及項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據實際,依法依規(guī)處理,完善有關手續(xù)后,辦理不動產登記。
（1）規(guī)劃認定。2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建房沒有取得相關建設工程手續(xù)的，由縣自然資源規(guī)劃局采取公示的方式進行規(guī)劃確認。2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建房沒有取得相關建設工程手續(xù)的，房屋位于縣城規(guī)劃區(qū)內的，由縣自然資源規(guī)劃局發(fā)函至縣城管執(zhí)法局要求對違法建設行為進行處理，縣自然資源規(guī)劃局根據處理結果給予補辦《建設工程規(guī)劃許可證》并予以規(guī)劃核實；房屋位于縣城規(guī)劃區(qū)外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，由縣自然資源規(guī)劃局發(fā)函至所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要求對違法建設行為進行處理，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府將處理結果復函至縣自然資源規(guī)劃局，縣自然資源規(guī)劃局根據處理結果給予補辦《建設工程規(guī)劃許可證》并予以規(guī)劃核實。
（2）房屋質量認定。根據《建筑工程施工許可管理辦法》相關規(guī)定，建筑面積在300平方米以下的房屋，申請人出具房屋質量安全的承諾方可登記；建筑面積在300平方米以上的房屋，可以由有房屋質量鑒定資質的第三方檢測機構出具房屋質量檢測報告，經縣住建局確認房屋安全性鑒定結果后,視為符合不動產登記要求。
（3）不動產登記。不動產登記機構根據權籍調查、規(guī)劃認定、房屋質量認定結果辦理不動產登記。
（三）關于未取得國有土地使用權證、房屋所有權證的不動產登記問題。
根據具體情況，按以下程序辦理：
1、權籍調查。（1）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前建房、沒有辦理土地證、無法確定土地權屬的，由申請人填寫《土地權屬來源情況說明》（見附件1），經屬地村民組、村（居）委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽署意見后，向縣自然資源規(guī)劃局提出確權申請，經公示無異議后（公示期：15個工作日），確定土地權屬（國有劃撥土地使用權）。（2）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后建房、沒有辦理土地證、無法確定土地權屬的，由申請人填寫《土地權屬來源情況申請審批單》（見附件2），經屬地村民組、村（居）委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽署意見，公示無異議后（公示期：15個工作日），向縣自然資源規(guī)劃局提出確權申請，縣自然資源規(guī)劃局派員到現場進行權屬調查（填寫《不動產實地查看記錄表》<見附件3>）后提出確權建議，由縣自然資源規(guī)劃局內部在《土地權屬來源情況申請審批單》（見附件2）會簽無異議后確定土地權屬。
2、用地批準。土地權屬確定后，由申請人向縣自然資源規(guī)劃局提出申請補辦國有建設用地手續(xù)，縣自然資源規(guī)劃局報縣政府同意后，按程序直接按現狀核發(fā)用地劃撥決定書或補辦協(xié)議出讓手續(xù)，土地出讓金按照現行《涇縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新成果》進行評估。
3、規(guī)劃認定。（1）2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施前建房沒有取得相關建設工程手續(xù)的，由縣自然資源規(guī)劃局采取公示的方式進行規(guī)劃確認。（2）2008年1月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后建房沒有取得相關建設工程手續(xù)的，房屋位于縣城規(guī)劃區(qū)內的，由縣自然資源規(guī)劃局發(fā)函至縣城管執(zhí)法局要求對違法建設行為進行處理，縣自然資源規(guī)劃局根據處理結果給予補辦《建設工程規(guī)劃許可證》并予以規(guī)劃核實；房屋位于縣城規(guī)劃區(qū)外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，由縣自然資源規(guī)劃局發(fā)函至所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要求對違法建設行為進行處理，所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府將處理結果復函至縣自然資源規(guī)劃局，縣自然資源規(guī)劃局根據處理結果給予補辦《建設工程規(guī)劃許可證》并予以規(guī)劃核實。
4、房屋質量認定。根據《建筑工程施工許可管理辦法》相關規(guī)定，建筑面積在300平方米以下的房屋，申請人出具房屋質量安全的承諾方可登記；建筑面積在300平方米以上的房屋，可以由有房屋質量鑒定資質的第三方檢測機構出具房屋質量檢測報告，經縣住建局確認房屋安全性鑒定結果后,視為符合不動產登記要求。
5、不動產登記。不動產登記機構根據權籍調查、用地批準、規(guī)劃認定、房屋質量認定結果辦理不動產登記。
（四）關于違反用地、規(guī)劃等建設條件的不動產登記問題。
1、已取得國有土地使用權證和房屋所有權證，但現狀超用地紅線，需上市交易或抵押的，可由購房人或抵押權人出具知悉情況的說明后,先行辦理不動產轉移或抵押登記，不動產登記機構在不動產權證書或證明上備注超用地紅線情況并責成權利人在下次交易或抵押前完成違法行為的整改。
超用地紅線部分由縣自然資源規(guī)劃局按非法占地依法查處到位后，依據現狀經濟技術指標或房屋建設手續(xù)，由權利人申請補辦國有建設用地手續(xù)，縣自然資源規(guī)劃局報縣政府同意后直接按程序辦理協(xié)議出讓手續(xù)，土地出讓金按照現行《涇縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新成果》進行評估。根據用地批準文件，不動產登記機構辦理不動產登記。
2、已取得國有土地使用權證和房屋所有權證，但現狀超證載建筑面積或容積率，需上市交易或抵押的，可由購房人或抵押權人出具知悉情況的說明后,先行辦理不動產轉移或抵押登記，不動產登記機構在不動產權證書或證明上備注超證載建筑面積或容積率情況并責成權利人在下次交易或抵押前完成違法行為的整改。
房屋位于縣城規(guī)劃區(qū)內的，由縣自然資源規(guī)劃局發(fā)函至縣城管執(zhí)法局要求對超證載建筑面積或容積率違法建設行為進行處理；房屋位于縣城規(guī)劃區(qū)外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，由縣自然資源規(guī)劃局發(fā)函至所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要求對超證載建筑面積或容積率違法建設行為進行處理。權利人憑處理結果申請補辦《建設工程規(guī)劃許可證》，由縣自然資源規(guī)劃局報縣政府同意后直接按程序辦理超證載建筑面積或容積率部分協(xié)議出讓手續(xù)，土地出讓金按照現行《涇縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新成果》結合處理結果進行評估。根據用地批準文件，縣自然資源規(guī)劃局給予補辦《建設工程規(guī)劃許可證》并予以規(guī)劃核實。根據規(guī)劃核實結果，不動產登記機構辦理不動產登記。
3、已取得國有土地使用權證和房屋所有權證，但現狀既超用地紅線又超證載建筑面積或容積率，需上市交易或抵押的，可由購房人或抵押權人出具知悉情況的說明后,先行辦理不動產轉移或抵押登記，不動產登記機構在不動產權證書或證明上備注超用地紅線情況和超證載建筑面積或容積率情況并責成權利人在下次交易或抵押前完成違法行為的整改。
超用地紅線部分，由縣自然資源規(guī)劃局按非法占地依法查處。超證載建筑面積或容積率部分房屋位于縣城規(guī)劃區(qū)內的，由縣自然資源規(guī)劃局發(fā)函至縣城管執(zhí)法局要求對超證載建筑面積或容積率違法建設行為進行處理；房屋位于縣城規(guī)劃區(qū)外各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的，由縣自然資源規(guī)劃局發(fā)函至所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要求對超證載建筑面積或容積率違法建設行為進行處理。權利人憑處理結果申請補辦國有建設用地手續(xù)和《建設工程規(guī)劃許可證》，由縣自然資源規(guī)劃局報縣政府同意后直接按程序辦理超用地紅線和超證載建筑面積或容積率部分協(xié)議出讓手續(xù)，土地出讓金按照現行《涇縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新成果》結合兩類問題的處理結果進行綜合評估；根據用地批準文件，縣自然資源規(guī)劃局給予補辦《建設工程規(guī)劃許可證》并予以規(guī)劃核實。根據規(guī)劃核實結果，不動產登記機構辦理不動產登記。
（五）關于保障性住房的不動產轉移登記問題。
1、經濟適用房上市交易，根據《涇縣經濟適用房上市交易管理辦法（修訂）》（涇政〔2019〕30號）規(guī)定進行上市交易和登記。
2、房改房上市交易，如所在宗地為出讓土地的,按照相關規(guī)定辦理不動產轉移登記；如所在宗地為國有劃撥土地的，上市交易時申請人可選擇以劃撥方式或出讓方式辦理不動產轉移登記，選擇劃撥方式辦理不動產轉移登記須繳納土地收益金后方可辦理（收益金標準為：該區(qū)域相同用途現勢基準地價*10%，計算方式為：房屋建筑面積*樓層分攤系數*收益金標準），選擇出讓方式辦理不動產轉移登記須按程序補辦協(xié)議出讓手續(xù)、繳納土地出讓金及相關稅費后方可辦理，土地出讓金按照現行《涇縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新成果》進行評估。
3、安置房、集資房上市交易，如所在宗地為出讓土地的,按照轉移登記相關規(guī)定辦理不動產轉移登記；如所在宗地為國有劃撥土地的，須補辦協(xié)議出讓手續(xù)繳納土地出讓金及相關稅費后，方可上市交易并辦理不動產轉移登記，土地出讓金按照現行《涇縣城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價更新成果》進行評估。
4、在原用途為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、辦公、工業(yè)、商業(yè)等劃撥土地上經批準已建住宅的,可將住房占用的土地從原宗地中剝離,按房屋規(guī)劃設計用途辦理房地一體不動產登記,原宗地權利人同步辦理不動產變更登記。
（六）關于拆遷安置房不動產登記問題。
1、由政府組織實施的拆遷安置房項目,因規(guī)劃、建設等手續(xù)不完善導致不符合辦理不動產登記要求的,由縣政府分管副縣長牽頭,各相關部門配合,建立自然資源規(guī)劃、住建、稅務、司法等部門聯辦機制,本著維護群眾合法權益原則，將問題整改完成后為群眾辦理不動產登記。對在短期內無法整改到位但已交房入住的,縣政府指定相關單位委托有工程質量檢測鑒定資質的第三方機構進行房屋安全性檢測鑒定,經縣住建局確認房屋安全性鑒定結果后,為申請人先行辦理不動產登記。后續(xù)整改工作，由縣政府指定責任主體,按要求全面整改到位。
2、政府回購商品房用于拆遷安置的,直接為被安置人辦理不動產權轉移登記。
（七）關于土地登記面積(或界址線)與實測面積(或界址線)不一致的不動產登記問題。
不動產統(tǒng)一登記制度實施前,依法取得國有土地使用權并辦理房屋所有權登記的,申請不動產登記時：若申請登記的四至界線與實地一致而實測面積與登記面積不一致的,按實測面積進行不動產登記。申請登記的四至界線與實地不一致導致實測面積與登記面積也不一致的,若實測面積小于登記面積的,按實測面積登記;若實測面積大于登記面積的,可暫按原登記面積辦理不動產登記,宗地范圍按照實測范圍確定,超出的面積在不動產登記簿和產權證書附記欄中注明。在權利人處分該不動產時,須按實際用地范圍和面積完善相關用地手續(xù)，超面積部分按第（四）類問題相關規(guī)定處理。
（八）關于建筑物跨越宗地的不動產登記問題。
不動產登記中涉及建筑物跨越相鄰宗地且土地使用權人與建筑物所有權人主體一致、權屬性質和使用權類型一致的,應按照房屋與宗地對應一致的原則進行分割、合并或調整宗地邊界后,辦理不動產登記。房屋落宗可按照建筑物占用主要宗地落宗,并在不動產登記簿和產權證中記載。涉及宗地合并的，土地出讓截止年限統(tǒng)一成最近的年限。
（九）關于房地用途不一致的不動產登記問題。
房屋所有權證和國有土地使用權證記載的房屋用途與土地用途不一致的,可分別按照原登記記載的房屋、土地用途進行不動產登記,未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。原批準用途與《土地利用現狀分類》(GB/T21010-2017)二級類不對應的,按照《土地利用現狀分類》二級類重新確定歸屬地類后登記,并在不動產登記簿及產權證書予以記載。
（十）關于權利主體不一致問題。
父母、子女、配偶等近親屬擁有同一不動產,但土地、房產或規(guī)劃許可手續(xù)名稱不一致的,由合法權利人提交原建房協(xié)議或共同簽署承諾書,對不動產權利人及不動產所占份額進行明確,不動產登記機構可依據原建房協(xié)議或承諾書,辦理不動產登記。其中，房屋所有權證備注為“購買”的，可直接辦理不動產登記；房屋所有權證備注為“自建”的，應按轉移登記相關規(guī)定繳納相關稅費后辦理不動產登記。
（十一）關于依申請實名制登記婚姻狀況審查問題。
1、根據《民法典》第二百一十六條規(guī)定：“不動產登記簿是物權權屬和內容的根據。”因此，不動產登記簿記載的權利人即為房屋所有權人。對于不動產登記在申請人名下，申請人申請辦理不動產轉移等登記事項時，登記機關不對申請人的婚姻狀態(tài)進行實質性審查，不再要求申請人提供婚姻證明。配偶作為隱性共有人可自行主動提出申請，在提交相關婚姻關系證明材料后，由夫妻雙方共同申請，可以登記為共有人。
2、申請辦理未經公證申請辦理繼承（受遺贈）轉移登記、夫妻婚內“加減名”或夫妻共有份額變化的轉移登記、離婚分割轉移登記、申請房改房或經濟適用房等保障性住房登記等情形，仍需要審查申請人的婚姻關系，并要求申請人提供相關婚姻關系證明材料。
（十二）集體所有土地上建設的“小產權”房,一律不得辦理不動產登記。
四、其他
（一）本實施意見未涉及或在具體操作過程中遇到阻礙的其他歷史遺留問題，按“一事一議”的原則，報縣政府批準后執(zhí)行。
（二）本實施意見自印發(fā)之日起實施，有效期五年，《榔橋鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)不動產登記歷史遺留問題的實施意見》（涇政秘〔2020〕182號）即行廢止。實施過程中，若發(fā)生重大問題應及時向縣政府報告。期間，若國家、省、市出臺新的相關法律法規(guī)政策規(guī)定，按新的規(guī)定辦理。
