霍政辦〔2021〕29號(hào)
衡山鎮(zhèn)人民政府，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，縣政府有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)：
《霍山縣城區(qū)老舊小區(qū)改造建后管養(yǎng)工作方案》業(yè)經(jīng)縣政府第78次常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
2021年7月24日
霍山縣城區(qū)老舊小區(qū)改造建后管養(yǎng)工作方案
城區(qū)老舊小區(qū)改造是推進(jìn)城市更新行動(dòng)的重要舉措，是造福群眾的民生工程。為切實(shí)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造建后管養(yǎng)工作，根據(jù)《安徽省物業(yè)條例》《六安市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《六安市2021年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》等，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本工作方案。
一、實(shí)行改造工程聯(lián)合驗(yàn)收
老舊小區(qū)改造工程竣工后，施工單位要及時(shí)報(bào)請(qǐng)實(shí)施主體開展聯(lián)合竣工驗(yàn)收?？h住建局會(huì)同衡山鎮(zhèn)（社區(qū)）、城管局、市場(chǎng)監(jiān)管局、業(yè)主委員會(huì)（居民代表）、物業(yè)企業(yè)、參建單位等開展聯(lián)合竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收組要對(duì)照施工圖設(shè)計(jì)逐項(xiàng)審核查驗(yàn)，對(duì)驗(yàn)收合格的予以簽字確認(rèn)；對(duì)未按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)實(shí)施或者按圖紙實(shí)施但未實(shí)施到位的，不予通過驗(yàn)收，并責(zé)令施工企業(yè)限期整改直至驗(yàn)收合格。
二、及時(shí)進(jìn)行建后管養(yǎng)交接
聯(lián)合驗(yàn)收合格后，縣住建局一周內(nèi)將改造后的老舊小區(qū)建后管養(yǎng)工作移交給衡山鎮(zhèn)（社區(qū)），并將相關(guān)工程資料、檔案資料整理歸檔，一并移交。衡山鎮(zhèn)要充分發(fā)揮主體作用，落實(shí)主體責(zé)任，全面接管聯(lián)合驗(yàn)收合格小區(qū)建后管養(yǎng)工作，完善社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”的議事協(xié)調(diào)工作機(jī)制。
三、明確建后管養(yǎng)工作職責(zé)
（一）衡山鎮(zhèn)：要落實(shí)屬地管理的主體責(zé)任，按照“因區(qū)施策、加強(qiáng)管護(hù)、確保效果”的原則，牽頭組織開展老舊小區(qū)改造建后管養(yǎng)工作：
1、負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的籌備工作，指導(dǎo)選舉業(yè)主委員會(huì)。
2、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)開展工作。
3、調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛。
4、暫無業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，按照屬地管理的原則，由社區(qū)牽頭征求業(yè)主意見，通過托管、社會(huì)組織代管、居民自管等方式進(jìn)行管理。
5、建立聯(lián)席會(huì)議制度。牽頭組織社區(qū)和縣直職能部門原則上每季度開展一次聯(lián)合督查。
（二）縣城管局：根據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》《六安市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的規(guī)定，依法行使物業(yè)管理行政主管部門的工作職責(zé)，指導(dǎo)衡山鎮(zhèn)開展老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，開展老舊小區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查。履行城市管理部門工作職責(zé)，受理并查處老舊小區(qū)城市管理違法違規(guī)案件，協(xié)助相關(guān)部門開展綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作。
（三）其他縣直部門：縣發(fā)改、住建、公安、科技經(jīng)信、司法行政、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)管、消防等部門，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，相互配合，做好改造后小區(qū)管護(hù)相關(guān)監(jiān)督管理工作，依法處理違法違規(guī)行為:
1、發(fā)改部門負(fù)責(zé)制定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)電力設(shè)施保護(hù)和電能保護(hù)工作。
2、住建部門負(fù)責(zé)依法處理老舊小區(qū)改造質(zhì)量問題投訴。
3、公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)治安管理工作，依法查處嚴(yán)重?cái)_亂業(yè)主大會(huì)會(huì)議和物業(yè)交接等影響公共安全、公共秩序的違法行為，指導(dǎo)監(jiān)控安防、停車泊位以及其他標(biāo)志、標(biāo)線、標(biāo)牌的設(shè)置，依法處理事故糾紛等。
4、科技經(jīng)信部門負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)通訊等設(shè)施規(guī)劃管理和監(jiān)督管理。
5、生態(tài)環(huán)境行政主管部門負(fù)責(zé)周邊環(huán)境污染行為的監(jiān)督管理。
6、市場(chǎng)監(jiān)管行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照經(jīng)營、電梯以及其他特種設(shè)備安全運(yùn)行等監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理工作。
7、消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施完好有效情況及堵塞占用消防通道、安全出口等行為的監(jiān)督管理。
8、司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)推進(jìn)相應(yīng)的行業(yè)性、專業(yè)性調(diào)解組織建設(shè)。
9、財(cái)政部門負(fù)責(zé)必要的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)保障。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好改造后老舊小區(qū)區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。
四、落實(shí)建后管養(yǎng)工作模式
1、開發(fā)小區(qū)及物業(yè)管理正常的小區(qū)改造后，按照原物業(yè)管理模式進(jìn)行物業(yè)管理。所在社區(qū)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂物業(yè)管理合同后，及時(shí)到縣物業(yè)管理服務(wù)中心備案；縣物業(yè)管理服務(wù)中心對(duì)物業(yè)公司管理工作按照《霍山縣物業(yè)管理暫行辦法》（霍政秘〔2019〕65號(hào)）、《霍山縣住宅小區(qū)物業(yè)考核辦法（試行）》（霍城管〔2020〕53號(hào)）、《霍山縣住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核辦法（試行）》（霍城管〔2020〕54號(hào)）等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。
2、實(shí)施封閉管理，但暫無物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐的小區(qū)改造后，對(duì)已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織業(yè)主做好物業(yè)管理工作；確實(shí)難以成立業(yè)主委員會(huì)的，由所在社區(qū)牽頭征求業(yè)主意見，通過托管、社會(huì)組織代管、居民自管等方式進(jìn)行管理。
3、對(duì)較小的、不成片的或者開放式（無法封閉管理）的老舊小區(qū)改造后，積極推進(jìn)片區(qū)管理。由社區(qū)牽頭，集中打包聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。前三年物業(yè)管理費(fèi)用按照建筑面積由縣財(cái)政給予補(bǔ)助，不足部分由居民承擔(dān)，第四年開始物業(yè)費(fèi)由居民自行承擔(dān)。
五、強(qiáng)化建后管養(yǎng)保障措施
1、經(jīng)費(fèi)保障。屬地社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)、籌備召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，廣泛宣傳物業(yè)服務(wù)知識(shí)，堅(jiān)持居民共治共享，引導(dǎo)業(yè)主提高有償服務(wù)意識(shí)，督促業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)。無物業(yè)服務(wù)公司接管的封閉管理小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)在征求業(yè)主意愿后進(jìn)行自主管理，自主管理費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)向業(yè)主按實(shí)際收取。對(duì)較小的、不成片的或者開放式（無法封閉管理）的老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)，前三年物業(yè)管理費(fèi)用按照建筑面積由縣財(cái)政按照每月每平方0.4元、0.3元、0.2元分別給予補(bǔ)助，不足部分由居民承擔(dān)。對(duì)需要財(cái)政補(bǔ)助的部分由衡山鎮(zhèn)負(fù)責(zé)申報(bào)撥付。
2、服務(wù)保障。物業(yè)主管部門應(yīng)積極引導(dǎo)守信物業(yè)企業(yè)通過相關(guān)合法程序參與老舊小區(qū)改造后管養(yǎng)工作?？h物業(yè)管理服務(wù)中心依據(jù)《霍山縣住宅小區(qū)物業(yè)考核辦法（試行）》（霍城管〔2020〕53號(hào)）定期考核物業(yè)公司管理工作；居民自管的小區(qū)在社區(qū)指導(dǎo)下開展物業(yè)管理工作，縣物業(yè)管理服務(wù)中心依據(jù)《霍山縣住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核辦法（試行）》（霍城管〔2020〕54號(hào)）定期考核業(yè)主委員會(huì)工作，考評(píng)經(jīng)費(fèi)根據(jù)《霍山縣物業(yè)管理暫行辦法》規(guī)定，由縣財(cái)政據(jù)實(shí)保障。
3、執(zhí)法保障。提高改造后老舊小區(qū)的綜合執(zhí)法效能，完善執(zhí)法支持保障機(jī)制，厘清縣直相關(guān)部門職責(zé)，著力推動(dòng)“綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)，城管執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”的行政執(zhí)法機(jī)制，不斷優(yōu)化綜合執(zhí)法流程，加大執(zhí)法頻率，提高執(zhí)法效能；依法查處群眾最關(guān)心的違章搭建、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)以及占用共用部位、毀綠占綠等突出問題，推進(jìn)建立社區(qū)網(wǎng)格化管理執(zhí)法工作機(jī)制。
