關(guān)于貫徹加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目全過程
監(jiān)管要求的通知
南自然資源和規(guī)劃〔2021〕19號
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、經(jīng)開區(qū)管委會、縣直有關(guān)單位：
為認(rèn)真貫徹市七部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目全過程監(jiān)管的通知》（市自然資源和規(guī)劃〔2021〕197號）文件，進(jìn)一步加強(qiáng)我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目全過程監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)秩序，防范項目建設(shè)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)項目順利完成權(quán)屬登記，切實保障購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合阜南實際，對全縣貫徹落實有關(guān)監(jiān)管要求通知如下：
一、規(guī)范土地出讓使用、規(guī)劃許可監(jiān)管
（一）加強(qiáng)土地出讓合同監(jiān)管。嚴(yán)格落實國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定，認(rèn)真履行國有建設(shè)用地供應(yīng)程序。出讓合同應(yīng)明確約定開（竣）工時間、規(guī)劃條件、土地用途、土地價款繳納、違約責(zé)任及其他約定等內(nèi)容。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同簽訂后，縣自然資源和規(guī)劃局啟動監(jiān)管程序，企業(yè)未按合同約定履行的，及時追究其違約責(zé)任。土地出讓合同約定內(nèi)容涉及相關(guān)部門的，要及時予以書面函告。
（二）落實規(guī)劃批后監(jiān)管。縣自然資源和規(guī)劃局要及時組織開展規(guī)劃驗線，嚴(yán)格落實規(guī)劃審批要求。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工后，須向縣自然資源和規(guī)劃局提出規(guī)劃核實申請，自然資源和規(guī)劃局依法對其履行規(guī)劃條件情況進(jìn)行核驗。
二、強(qiáng)化設(shè)計、施工許可及建設(shè)過程監(jiān)管
（一）加強(qiáng)施工圖設(shè)計及圖審管理。設(shè)計單位要嚴(yán)格按照法律法規(guī)、項目批準(zhǔn)文件、工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃條件、設(shè)計深度要求和勘察成果文件進(jìn)行設(shè)計。施工圖審查機(jī)構(gòu)要按照有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求，重點審查項目工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)、特殊建設(shè)工程消防設(shè)計、建筑節(jié)能、人防工程等內(nèi)容合法和合規(guī)性。對違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、存在結(jié)構(gòu)和消防安全隱患的項目，施工圖審查機(jī)構(gòu)不得發(fā)放施工圖審查合格證。
（二）貫徹施工許可階段并聯(lián)審批。房地產(chǎn)項目需完善用地批準(zhǔn)手續(xù)、工程規(guī)劃許可手續(xù)、人防工程建設(shè)審批意見、消防設(shè)計審查備案條件、施工圖審查合格書、建設(shè)資金落實承諾函、具備工程質(zhì)量和安全的保證措施、落實揚塵治理和渣土出入運輸措施等，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭優(yōu)化施工許可階段并聯(lián)審批。
（三）強(qiáng)化項目市場行為監(jiān)管。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)方必須嚴(yán)格要求施工單位落實合法分包、管理人員到崗、農(nóng)民工實名制、資質(zhì)資格、揚塵治理等管理內(nèi)容和要求，縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要落實對項目實施中的各方責(zé)任主體市場行為監(jiān)管，并將有關(guān)不良行為予以信用記錄，相關(guān)違法違規(guī)線索及證據(jù)材料移交縣城市管理行政執(zhí)法局依法予以行政處罰。
（四）加強(qiáng)項目質(zhì)量安全監(jiān)管。縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目建設(shè)過程中涉及地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、消防工程、人防工程等工程實體質(zhì)量情況和文明施工安全措施進(jìn)行監(jiān)管。對未按照審查合格的施工圖設(shè)計文件或者施工技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)施工的，必須責(zé)令改正，有關(guān)不良行為予以信用記錄，并將相關(guān)違法違規(guī)線索和證據(jù)材料移交縣城市管理行政執(zhí)法局依法予以行政處罰。城市管理行政執(zhí)法局將處理結(jié)果及時反饋給住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。
（五）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)項目使用裝配式建筑和開展菜單式精裝修交房，并享受相關(guān)產(chǎn)業(yè)獎補和支持政策。鼓勵住宅適應(yīng)數(shù)字家庭發(fā)展方向，提高居住品質(zhì)。鼓勵開發(fā)小區(qū)強(qiáng)化適老化建設(shè)設(shè)施，多舉措提供適應(yīng)老齡化業(yè)主的小區(qū)配套服務(wù)設(shè)施和居家養(yǎng)老物業(yè)管理服務(wù)。鼓勵開發(fā)小區(qū)建設(shè)中加大對智慧小區(qū)、海綿小區(qū)建設(shè)內(nèi)容的投入。
三、抓好房屋預(yù)售和驗收、交付監(jiān)管
（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場預(yù)售監(jiān)管。縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在商品房預(yù)售審批中，依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》著重審查取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、預(yù)售商品房投入建設(shè)資金達(dá)到總投資25%以上或達(dá)到建設(shè)項目形象進(jìn)度規(guī)定、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等情況。申請單位對物業(yè)用房、社區(qū)用房等配套公共服務(wù)設(shè)施已明確標(biāo)注。商品房預(yù)售資金確保首先使用于相關(guān)工程建設(shè)，未經(jīng)工程項目竣工并聯(lián)驗收合格的新建住宅小區(qū)不得解除預(yù)售資金監(jiān)管。各有關(guān)管理部門要建立房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛聯(lián)動處置機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，按照2019年11月10日縣政府《關(guān)于明確阜南縣涉房領(lǐng)域留言等信訪問題分類及辦理責(zé)任單位的通知》文件分工，著力化解縣房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的矛盾糾紛及突出問題。
（二）加強(qiáng)《商品房買賣合同》備案管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人應(yīng)在雙方自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂《商品房買賣合同》，并及時通過互聯(lián)網(wǎng)在主管部門網(wǎng)簽備案信息系統(tǒng)上備案，另行簽訂補充協(xié)議也須進(jìn)行網(wǎng)簽備案?？h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)及時提升網(wǎng)簽備案信息系統(tǒng)便民性能和功能，確保一網(wǎng)通辦和不見面辦理，縣自然資源和規(guī)劃局要完善不動產(chǎn)登記辦理系統(tǒng)功能，提升便民性能和各有關(guān)業(yè)務(wù)單位的互聯(lián)互通。
（三）健全完善聯(lián)合驗收工作。縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭落實新建小區(qū)聯(lián)合驗收制度，將規(guī)劃、消防、人防、城建檔案等事項限時聯(lián)合驗收，統(tǒng)一竣工驗收圖紙和驗收標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)
一出具驗收意見。對不符合驗收標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令改正，整改符合要求后，重新組織聯(lián)合驗收。
（四）加強(qiáng)房屋交付管理。縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)一步完善商品住房交付使用制度，未經(jīng)竣工驗收合格備案的新建住宅小區(qū)不得交付使用。項目分期交付的，相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施應(yīng)已建成并滿足使用要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用前，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行承接查驗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用前，除向購房人出示竣工驗收合格證明、商品房面積實測報告等相關(guān)證明資料外，須對各項配套設(shè)施、停車位數(shù)量及布局、小區(qū)出入口設(shè)置等前期廣告宣傳內(nèi)容明確公示，按商品房買賣合同約定程序辦理交付手續(xù)，并在交房現(xiàn)場將交房流程、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息進(jìn)行公示。因特殊情況不能按時交房的，要及時制定應(yīng)急預(yù)案，并提前兩個月向業(yè)主發(fā)出延期交房通知書，告知業(yè)主計劃交房的時間及因延期交房導(dǎo)致的違約賠償責(zé)任等。
（五）強(qiáng)化稅費（基金）征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和要求報送涉稅資料，履行稅費（基金）申報和繳納義務(wù)。稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費征收管理工作，督促其按照發(fā)票管理規(guī)定開具發(fā)票，并及時交付給購房人。
（六）加強(qiáng)人防工程設(shè)施使用管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目依法配建的防空地下室竣工通過驗收后，須在縣人民防空辦公室辦理平時使用證，確定維護(hù)管理責(zé)任單位，由建設(shè)單位或者使用人負(fù)責(zé)，可以委托物業(yè)管理公司具體實施。鼓勵平時利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，但收益由人防主管部門管理，防空地下室的維護(hù)管理經(jīng)費，從防空地下室平時利用收益等費用中列支。防空地下室的具體使用管理按人防主管部門規(guī)定執(zhí)行。
四、強(qiáng)化項目屬地監(jiān)管作用
（一）完善土地征收工作。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目土地出讓前，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)確保轄區(qū)內(nèi)出讓地塊權(quán)屬清晰無糾紛，無建筑物、構(gòu)筑物、農(nóng)作物等地上附著物，確保凈地出讓。在土地出讓前，應(yīng)完成原土地地上物的滅籍工作。
（二）建立跟蹤調(diào)度機(jī)制。按照屬地管理原則，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、督促房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位辦理項目相關(guān)建設(shè)審批手續(xù)，進(jìn)一步加強(qiáng)與有關(guān)部門（單位）工作對接，及時幫助解決房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中的相關(guān)困難和問題，掌握項目動態(tài)，切實加快和推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目產(chǎn)權(quán)辦理進(jìn)度。
（三）加強(qiáng)違法建設(shè)治理。屬地政府是治理屬地違法建設(shè)的主體，應(yīng)加大違法建設(shè)的房地產(chǎn)項目管理力度，對發(fā)現(xiàn)的違法建設(shè)及時開展綜合執(zhí)法，制止和拆除房地產(chǎn)違建項目。
（四）落實小區(qū)物業(yè)管理責(zé)任。屬地政府要切實履行住宅小區(qū)屬地物業(yè)管理和對物業(yè)企業(yè)管理的職責(zé)，提升社區(qū)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的日常物業(yè)管理和監(jiān)督力度。及時解決小區(qū)內(nèi)存在的熱點、難點問題，確保小區(qū)業(yè)主生活居住秩序良好。
五、實施聯(lián)合懲戒、誠信黑名單制度
（一）各部門對于監(jiān)管過程中，因建設(shè)單位未按程序申報，導(dǎo)致批后監(jiān)管環(huán)節(jié)缺失的；涉及未按照規(guī)劃、施工許可實施的，其不良行為由有關(guān)部門及時予以信用記錄，暫停辦理在建項目的商品房預(yù)售審批和合同備案，構(gòu)成行政處罰情形的，應(yīng)向縣自然資源規(guī)劃局、縣城市管理行政執(zhí)法局書面移交案件及相關(guān)證據(jù)材料依法予以行政處罰。對當(dāng)事人利用商品房買賣合同和不公開協(xié)議實施危害國家利益、社會公共利益和業(yè)主合法權(quán)益的行為，有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進(jìn)行監(jiān)督處理和處罰。
（二）對存在嚴(yán)重違反《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《人民防空法》《消防法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章行為的；或者嚴(yán)重逾期未辦理產(chǎn)權(quán)、拒不配合整改存在問題、信用評價不良的開發(fā)建設(shè)單位，列入失信黑名單，實施聯(lián)合懲戒。在開發(fā)建設(shè)單位的項目遺留問題未解決前，暫停辦理在建項目的商品房預(yù)售審批和合同備案。在原建設(shè)項目問題未解決前，不得在我縣新拍土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，其法定代表人及控股股東作為公司法人、主要負(fù)責(zé)人、股東成立的新公司承接項目資格，不予辦理新項目相關(guān)手續(xù)。
（三）對列入失信黑名單的企業(yè)，在項目本身遺留問題整改過程中，不限制其辦理該項目相關(guān)建設(shè)及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。對列入黑名單的項目，屬地政府立即成立專班，對項目資金進(jìn)行托管，確保?？顚Ｓ?。
