南譙區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市
實施方案（試行）
為規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市行為，保障農(nóng)村集體土地財產(chǎn)權益，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，促進鄉(xiāng)村振興和城鄉(xiāng)融合發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《中共中央國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）《滁州市人民政府關于印發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市管理辦法（試行）的通知》（滁政秘〔2021〕121號）等法律法規(guī)及文件，結合我區(qū)實際，現(xiàn)制定實施方案如下：
第一章 總體要求
第一條 指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中、六中全會精神，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構建新發(fā)展格局，形成完善的要素市場化配置體制機制，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場體系，穩(wěn)妥有序推進集體經(jīng)營性建設用地入市，實行與國有建設用地同等入市、同權同價同責，激活土地要素，提高資源配置效率，為建設經(jīng)濟強、城鄉(xiāng)美、百姓富的新階段現(xiàn)代化新南譙提供土地要素保障。
第二條 基本原則。堅持維護土地公有制。堅持農(nóng)村土地集體所有制，完善集體經(jīng)營性建設用地產(chǎn)權體系，實行集體建設用地所有權和使用權相分離，落實所有權、使用權權能。
堅持國土空間用途管制。集體經(jīng)營性建設用地開發(fā)利用必須符合國土空間規(guī)劃要求，嚴守永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線等空間管控邊界，嚴格執(zhí)行國土空間用途管制規(guī)則。
堅持節(jié)約集約利用土地。優(yōu)先推進存量集體經(jīng)營性建設用地入市，落實嚴控增量、盤活存量、優(yōu)化結構、提升效率的要求，提高集體建設用地節(jié)約集約利用水平。
堅持合理分配增值收益。落實農(nóng)民集體對集體經(jīng)營性建設用地自主管理和民主決策，確保入市土地增值收益分配公開透明，合理平衡國家、集體和農(nóng)民利益。
第三條 目標任務。通過開展集體經(jīng)營性建設用地入市工作，明確集體經(jīng)營性建設用地入市的使用權權能、程序和服務監(jiān)管制度，建立公平合理的土地增值收益分配機制等，為全面開展集體經(jīng)營性建設用地入市工作打好基礎，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施。
第二章 實施內(nèi)容
第四條 入市原則。本方案所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，是指在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地所有權不變的前提下，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照依法、自愿、公平、公開的原則，將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權以有償方式轉移的行為。
中華人民共和國境內(nèi)外的法人、自然人和非法人組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定者外，均可依照本辦法取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權人應按照法律、法規(guī)和有關規(guī)定，科學合理開發(fā)土地、節(jié)約集約用地，不得損害國家、集體和其他社會公共利益。
為公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用已出讓的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，經(jīng)原批準用地的人民政府批準，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地所有權人可以收回土地使用權，但對土地使用權人應當依法評估補償。
市自然資源和規(guī)劃局南譙分局按照本方案和其他有關規(guī)定，負責做好南譙區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市工作。市公共資源交易中心是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地公開交易的服務機構，我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市交易應當在市公共資源交易中心平臺進行。
發(fā)改、財政、住建、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、金融、稅務等相關部門按照職能分工配合做好有關工作。
第五條 適用范圍。本方案所稱農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，是指南譙區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)依法登記的農(nóng)村集體建設用地中，依據(jù)國土空間規(guī)劃或現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)（不含商品房開發(fā)，下同）、保障性租賃住房等經(jīng)營性用途的土地。
第六條 入市途徑。對現(xiàn)狀符合國土空間規(guī)劃和用途管制的并依法取得登記的存量農(nóng)村集體建設用地，報經(jīng)區(qū)人民政府同意，可以辦理申請入市手續(xù)。
對現(xiàn)狀為農(nóng)用地、未利用地，國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，報經(jīng)區(qū)人民政府同意，依法辦理農(nóng)用地和未利用地轉用手續(xù)，按照轄區(qū)土地征收補償標準，落實農(nóng)民有關安置補償、青苗補償?shù)缺Ｕ?，并依法履行耕地占補平衡義務后，可以申請辦理入市手續(xù)。
對歷史形成的零星分散的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地和騰退的宅基地，經(jīng)批準實施復墾并依法驗收后，建新區(qū)內(nèi)依據(jù)國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的土地，可以異地調(diào)整入市，入市后產(chǎn)生的土地收益可由異地雙方協(xié)商確定，由所屬鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處（以下簡稱：鎮(zhèn)街）審核后，報區(qū)政府批準。
第七條 入市主體。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市主體是代表集體經(jīng)營性建設用地所有權的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。其中，屬村民小組農(nóng)民集體所有的，由村民小組代表集體行使所有權；屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織代表行使所有權；屬于鎮(zhèn)街農(nóng)民集體所有的，由鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地屬鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟組織所有的，由鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟組織及其代理人作為入市實施主體；屬于村、村民小組集體經(jīng)濟組織所有的，可以授權或委托鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟組織及其代理人作為入市實施主體。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市應當依法在本集體內(nèi)部履行民主決策程序，對入市主體提出的入市動議、入市方案、授權委托、資金使用、收益分配等事項，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。入市宗地出讓、出租、作價出資（入股）等信息及成交價格、交易費用、稅費交納和收益支出等情況，須在本集體經(jīng)濟組織所在地公示，公示時間不低于3個工作日。
第八條 入市條件。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市應當符合以下條件：
一是符合國土空間規(guī)劃且不得占用生態(tài)紅線和基本農(nóng)田；
二是產(chǎn)權明晰，界址清楚，無權屬爭議，未被司法機關查封或行政機關限制土地權利且已依法完成集體土地所有權登記；
三是符合產(chǎn)業(yè)、環(huán)保等政策及標準要求；
四是具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設條件；
五是建設保障性租賃住房宜利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設用地；
六是經(jīng)集體經(jīng)濟組織依法決策；
七是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第九條 入市方式。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權可按出讓、出租、作價出資（入股）等有償使用方式入市。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地所有權人將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向所有權人支付土地出讓金的行為。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出租，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地所有權人作為出租人將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權作價出資（入股），是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地所有權人以一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權作價，作為出資與他人組建新企業(yè)或增資入股到已有企業(yè)的行為，該土地使用權由企業(yè)持有，土地使用權作價出資形成的股權由農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地所有權人統(tǒng)一持有，參與分紅。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、作價出資（入股）應根據(jù)實際情況確定出讓（出租，作價出資）年限，但最高年限參照同類同用途的國有建設用地執(zhí)行。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權租賃最高年限為20年。
第十條 入市程序。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權出讓、出租入市交易原則上采用招標、拍賣或者掛牌方式。出租、作價出資（入股）可采用協(xié)議方式。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市前，入市主體應當完成擬入市宗地勘測定界，依法申請取得經(jīng)批準的規(guī)劃條件，申請方式與國有建設用地相同，包括入市宗地的位置、面積、土地用途、開發(fā)強度、配套設施等要求。
入市主體參照基準地價等法定公示地價，參考評估機構對擬出讓地塊的評估結果，根據(jù)土地評估價格綜合考慮土地市場等情況，提出入市起始價。
入市主體依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入、生態(tài)環(huán)境保護等要求，編制農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市方案，明確入市宗地的土地界址、用途、面積、使用年限、規(guī)劃條件、交易方式、起始價、競買保證金、租金、作價出資（入股）、收益分配等內(nèi)容。
相關部門對方案編制中涉及的國土空間規(guī)劃、建設、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)準入等方面內(nèi)容應給予指導。
入市方案須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，形成入市決議，并在本集體經(jīng)濟組織所在地公示，公示時間不低于3個工作日。
入市方案經(jīng)所屬鎮(zhèn)街同意，并征求相關部門意見后，由鎮(zhèn)街向區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市工作領導小組辦公室提出入市申請。
申請資料包括：
1．入市申請書（鎮(zhèn)街行文加蓋公章）；
2．入市決議；
3．入市方案；
4．土地權屬證明材料；
5．相關部門意見（區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局審核民主決策征求意見執(zhí)行情況；區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)經(jīng)信局審核產(chǎn)業(yè)準入要求；南譙生態(tài)環(huán)境分局審核環(huán)保要求；市自然資源和規(guī)劃局南譙分局審核國土空間規(guī)劃、土地所有權、地類；其他需要審核的情況）
6．規(guī)劃條件（含規(guī)劃紅線圖）；
7．鎮(zhèn)政府出具的目標地塊納入鎮(zhèn)級國土空間規(guī)劃的承諾函（國土空間規(guī)劃批準前）；
8．其他需要提供的資料。
區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市工作領導小組辦公室草擬議題提交區(qū)土地規(guī)劃會議研究審核通過后，由區(qū)政府按程序向市級部門申請入市。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權招標、拍賣或掛牌方式入市，應納入市政府的公共資源交易平臺統(tǒng)一管理，在土地市場以及媒介公開發(fā)布信息，實行網(wǎng)上公開交易。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市需設置保留底價的，入市主體可邀請相關專家和成員代表等組成議價小組（不少于5人的單數(shù)），于交易活動開始前30分鐘內(nèi)由議價小組確定底價（交易活動前要嚴格保密）。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權成交后，由入市主體與受讓人、承租人簽訂《滁州市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權成交確認書》（以下簡稱《成交確認書》）。成交結果應在本集體經(jīng)濟組織所在地和公共資源交易中心網(wǎng)站進行公示，公示時間為3個工作日，接受社會和群眾監(jiān)督。
集體經(jīng)營性建設用地使用權作價出資（入股）完成后，其交易信息應在本集體經(jīng)濟組織所在地和在公共資源交易中心網(wǎng)站進行公示，公示時間為3個工作日，接受社會和群眾監(jiān)督。
成交結果公示到期且無異議的，由入市主體與受讓人、承租人、出資（入股）人新成立的公司簽訂出讓合同、出租合同、作價出資（入股）合同，載明土地界址、面積、價款支付時間、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。合同簽訂后向市自然資源和規(guī)劃部門進行合同備案。受讓人、承租人、出資（入股）人按照出讓合同、出租合同、作價出資（入股）合同約定，繳清全部出讓價款或土地租金及相關稅費后，依法申請不動產(chǎn)權屬登記，領取不動產(chǎn)權證書。
第十一條 抵押、轉讓。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與、抵押，參照同類同用途的國有建設用地執(zhí)行，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者交易雙方簽訂合同另有約定的除外。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓時，出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓，辦理轉移登記。
農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織有優(yōu)先購買權。
入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，可以辦理使用權抵押融資。銀行業(yè)金融機構、自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以農(nóng)村集體經(jīng)營性用地使用權辦理不動產(chǎn)抵押相關手續(xù)，簽訂抵押合同，辦理抵押登記。
有下列情形之一的，相關部門不得辦理集體經(jīng)營性建設用地使用權轉讓手續(xù)：
（一）集體經(jīng)營性建設用地使用權人不按照合同約定使用土地的；
（二）集體經(jīng)營性建設用地使用權人開發(fā)總面積不足1/3或已投資不足25%的；
（三）其他法律法規(guī)等規(guī)定不得轉讓的。
第三章 收益管理
第十二條 入市地塊價格評估。市自然資源和規(guī)劃局南譙分局應及時組織制定和更新我區(qū)集體建設用地基準地價，成果經(jīng)區(qū)政府同意后報市政府批準實施，原則上3年進行一次調(diào)整。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權公開出讓的起始價和底價應參照我區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地土地級別和基準地價成果及國有建設用地出讓相關規(guī)定確定。公開交易起始價不得低于該區(qū)域的基準地價，競買保證金不得低于出讓起始價的20%。
第十三條 收益調(diào)節(jié)金征收。入市主體應承擔相應的基礎設施建設等開發(fā)成本。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過出讓、出租、作價出資（入股）等方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市收益的，應繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。
第十四條 制定土地增值收益調(diào)節(jié)金征收及使用辦法。區(qū)財政局會同市自然資源和規(guī)劃局南譙分局等相關部門制定南譙區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市土地增值收益調(diào)節(jié)金征收及使用辦法，綜合考慮形成土地增值收益的因素，明確土地增值收益核算辦法，確定收取土地增值收益調(diào)節(jié)金的合理比例。入市后再轉讓取得的轉讓收益，也應收取土地增值收益調(diào)節(jié)金。規(guī)范土地增值收益調(diào)節(jié)金的征收、使用和監(jiān)督。土地增值收益調(diào)節(jié)金主要用于社會保障、完善基礎設施和提升農(nóng)村公共服務等公益事項。
第十五條 健全土地增值收益在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的分配機制。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得的土地增值收益，按規(guī)定比例留歸集體后，由集體經(jīng)濟組織通過民主議定程序確定合理使用或分配方案。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得的收益納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局會同區(qū)財政局、市自然資源和規(guī)劃局南譙分局等相關單位應制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市工作中農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格界定及收益分配的指導意見，指導監(jiān)管農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地配套農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設工作，提出利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方向的意見和建議。分配情況納入村務公開內(nèi)容，接受審計監(jiān)督和政府監(jiān)管。
第四章 保障措施
第十六條 組織保障。為保障我區(qū)入市工作順利開展，成立區(qū)入市工作領導小組（成員名單及職責分工詳見附件），研究入市相關文件，處理入市各類問題，組織入市方案審查，加強部門聯(lián)動配合，開展工作落實情況的督導檢查，統(tǒng)籌推進全區(qū)入市工作。區(qū)入市工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市自然資源和規(guī)劃局南譙分局，具體負責入市的組織協(xié)調(diào)、培訓督導等日常工作。區(qū)入市工作領導小組各成員單位要按照職責分工，各司其職，密切協(xié)作，主動作為，確保入市工作有序推進。各鎮(zhèn)辦、街道、村組織作為入市工作的責任主體，要抽調(diào)力量，成立專班，上下聯(lián)動，確保入市工作順利推進。
第十七條 機制保障。一是建立工作會議制度。區(qū)入市工作領導小組根據(jù)工作需要不定期召開工作會議，研究部署相關工作，會商解決重大問題。二是建立信息報告制度。區(qū)入市工作領導小組成員單位和各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處要及時向領導小組辦公室報告入市任務落實情況、存在問題和應對措施，經(jīng)辦公室匯總后報區(qū)領導小組。三是建立考評獎懲機制。入市工作納入年度區(qū)政府目標管理績效考核內(nèi)容，制定具體考評辦法，嚴格兌現(xiàn)獎懲。
第十八條 技術保障。在區(qū)直有關部門提供政策咨詢、業(yè)務指導的基礎上，委托有資質的中介服務單位開展土地調(diào)查、規(guī)劃修編、土地級別和基準地價編制等工作，為入市工作提供技術支撐。同時，建立集體經(jīng)營性建設用地中介服務單位評選入庫機制，引導國有建設用地市場交易中介服務單位參與集體經(jīng)營性建設用地交易中介服務，為入市交易提供地價評估、交易代理等服務。
第十九條 經(jīng)費保障。入市工作涉及調(diào)查研究以及土地測繪、土地調(diào)查、土地確權、規(guī)劃修編、土地級別和基準地價編制等各項工作所需經(jīng)費，全額納入?yún)^(qū)、鎮(zhèn)街道財政預算管理。
第五章 監(jiān)督管理
第二十條 區(qū)直有關部門及鎮(zhèn)街依據(jù)職責建立健全農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地聯(lián)合監(jiān)管制度。相關部門按照“誰職責、誰監(jiān)管”原則對合同約定事項實施監(jiān)管，嚴肅查處違反國土空間規(guī)劃和用途管制的違法行為。
第六章 法律責任
第二十一條 國家工作人員、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理者在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市過程中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假等行為，造成集體資產(chǎn)流失的，依法依規(guī)追究責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第二十二條 本方案由市自然資源和規(guī)劃局負責南譙分局解釋。
第二十三條 本方案自印發(fā)之日起實施。實施過程中與法律法規(guī)及上級政策不一致的從其規(guī)定。
