祁門縣工業(yè)廠房分割登記管理
實施方案
為進一步規(guī)范工業(yè)廠房分割登記管理，保護權(quán)利人的合法權(quán)益，引導(dǎo)中小微企業(yè)入園發(fā)展，促進企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集群、用地集約，推動工業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《民法典》《中華人民共和國土地管理法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《安徽省土地節(jié)約集約利用綜合改革試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于印發(fā)安徽省土地節(jié)約集約利用綜合改革試點實施方案的通知》(皖地用改辦〔2023〕1號)、《安徽省土地節(jié)約集約利用綜合改革試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)促進工業(yè)低效用地盤活利用的若干措施的通知》(皖地用改辦〔2023〕5號)、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)項目產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓審查辦理不動產(chǎn)登記實施方案》(黃自然資函〔2024〕45號)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合祁門縣實際，現(xiàn)制定以下方案。
一、分割登記范圍
本方案適用于坐落在祁門經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理及代管范圍內(nèi)國有出讓土地上經(jīng)批準建設(shè)的工業(yè)廠房。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以外的工業(yè)廠房參照本方案采取“一事一議”方式進行審批。
二、分割登記條件
(一)宗地應(yīng)權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確，無違法用地并符合土地出讓合同約定的內(nèi)容;
(二)按照出讓合同約定繳清全部土地使用權(quán)出讓金和稅費，并取得相關(guān)權(quán)證;
(三)按照投資協(xié)議書和出讓合同約定完成全部投資且項目整體通過驗收(竣工備案);分期開發(fā)建設(shè)的應(yīng)按立項批復(fù)文件要求完成投資并通過驗收;
(四)符合規(guī)劃條件，不改變工業(yè)用地用途，且宗地分割后不影響使用功能并滿足消防安全條件;
(五)無抵押、查封等限制權(quán)利的情形;
(六)如涉及股東(或合伙人)變化的已按相關(guān)文件規(guī)定變更；
(七)工業(yè)廠房分割單元面積合計不超過建筑總面積的85%，最小分割面積不低于300平方米;
(八)法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
三、分割登記規(guī)定
(一)工業(yè)廠房分割單元要符合現(xiàn)行規(guī)劃、建設(shè)、消防等安全技術(shù)標準，原則上以幢或按層作為分割登記單元。道路、綠化、消防通道等公共基礎(chǔ)設(shè)施占地面積不得分割登記。建筑(構(gòu)造)物按房屋登記要求辦理不動產(chǎn)權(quán)證登記。
(二)對于公用配套用房和公共基礎(chǔ)設(shè)施，分割單位要簽訂協(xié)議書，明確相應(yīng)管理義務(wù),由分割單位指定某一單位統(tǒng)一管理:公用配套用房和公共基礎(chǔ)設(shè)施的維修、保養(yǎng)等相關(guān)責(zé)任以及其占地需繳納的土地使用稅由指定單位承擔(dān)。公用配套用房不得進行產(chǎn)權(quán)分割或挪作他用、出售、轉(zhuǎn)讓、出租等。公共基礎(chǔ)設(shè)施分割單位不得以任何理由破壞、占用。
(三)分割單位不得改變規(guī)劃設(shè)計整體布局。宗地分割登記后不得改變原審批技術(shù)標準，分割后廠房布置裝修須滿足消防和安全規(guī)范要求，不可降低安全、防火危險等級。
四、分割登記不動產(chǎn)單元設(shè)定
經(jīng)批準同意產(chǎn)權(quán)分割登記的工業(yè)項目，辦理不動產(chǎn)登記應(yīng)按照以下原則設(shè)定最小不動產(chǎn)單元。
(一)按照共用宗地與幢或?qū)拥染邆洫毩⑹褂脙r值、有固定界線的封閉空間設(shè)定不動產(chǎn)單元，確保功能完整、用途明確。土地使用權(quán)宗地按照共用宗的方式進行登記。
(二)按幢、層設(shè)定單元的，應(yīng)當嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》等規(guī)定計算套內(nèi)建筑面積和共有共用面積，不得直接計算整幢整層總建筑面積;各幢、層應(yīng)滿足各自功能獨立使用，樓幢之間、樓層之間不得形成“配套使用關(guān)系”。
(三)按幢設(shè)定單元的，應(yīng)當以自然幢為主體，結(jié)建地下空間(不含防空地下室)應(yīng)當與地上自然幢設(shè)為一個不動產(chǎn)單元。
(四)按層設(shè)定單元的，各層應(yīng)各自有獨立樓(電)梯或不影響各層通行及獨立使用的共用樓(電)梯，且符合消防要求;以層高大于 2.2米的自然層為主體，不得以假層、附層(夾層)、插層、技術(shù)層(設(shè)備層)、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、消防避難層、架空層(透空層)、防潮層、悶頂層、閣樓層(暗樓)、裝飾性塔樓、屋頂梯間、屋頂水箱間等特殊樓層為登記單元。
(五)除公建配套設(shè)施單元外，應(yīng)明確單元最小建筑面積且不得跨樓層設(shè)定，防止出現(xiàn)“類住宅”、“類別墅”。
(六)公建配套設(shè)施宜獨立成幢，否則應(yīng)具備獨立進出通道,符合設(shè)備安裝調(diào)試、維修等要求，不得與其他不動產(chǎn)單元產(chǎn)生空間位置矛盾以及功能使用沖突。
五、分割登記辦理程序
(一)申請。由分割單位填寫《祁門縣工業(yè)廠房分割登記呈報表》，向祁門經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會提出分割申請。
(二)審核。祁門縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會初步審核同意后，由縣自然資源規(guī)劃局牽頭會同縣發(fā)展改革委、縣科技商務(wù)工業(yè)信息化局、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、縣應(yīng)急管理局對需要分割登記的工業(yè)廠房進行聯(lián)審，組織開展現(xiàn)場踏勘審核，出具聯(lián)審意見。
(三)審批。由縣自然資源規(guī)劃局牽頭將聯(lián)審意見上報縣人民政府批準。
(四)登記。經(jīng)批準同意分割登記的工業(yè)廠房用地，不動產(chǎn)權(quán)證記事欄注明:該不動產(chǎn)屬工業(yè)廠房分割登記。
六、分割后轉(zhuǎn)讓要求
(一)已辦理工業(yè)廠房分割登記的單位允許分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途和規(guī)劃條件且滿足獨立使用及安全、消防等要求。
(二)分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)物業(yè)應(yīng)用于引進相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)項目受讓方須為經(jīng)依法注冊登記且祁門經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會認定為轉(zhuǎn)讓方的產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)。
(三)用地批復(fù)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割及分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)物業(yè)，原則上不得分割及分割轉(zhuǎn)讓，但經(jīng)批轉(zhuǎn)單位或土地使用權(quán)出讓方審核同意，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或補充協(xié)議后，可進行分割及分割轉(zhuǎn)讓。
(四)工業(yè)用地內(nèi)的配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施原則上不得獨立進行分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨產(chǎn)業(yè)用房按比例以幢、層、間等為基本單元進行分割登記、轉(zhuǎn)讓或抵押。
(五)符合分割轉(zhuǎn)讓條件的工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂監(jiān)管合同和分割轉(zhuǎn)讓協(xié)議,按要求進行全流程監(jiān)管，督促企業(yè)嚴格履行，并將畝均投入強度和稅收要求納入分割轉(zhuǎn)讓協(xié)議。受讓方須在祁門縣注冊獨立核算企業(yè)，符合祁門縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向并通過項目入駐登記手續(xù)，憑項目入駐登記審批表和分割轉(zhuǎn)讓協(xié)議等材料辦理相關(guān)權(quán)證轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
七、分割后管理要求
(一)工業(yè)廠房分割后，分割單位仍然是廠區(qū)的責(zé)任主體，嚴格履行園區(qū)內(nèi)安全生產(chǎn)、環(huán)境保護等法定職責(zé)。
(二)祁門經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會履行監(jiān)管主體責(zé)任。
(三)分割后轉(zhuǎn)讓的，受讓方承擔(dān)原轉(zhuǎn)讓方相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。
本方案自發(fā)布之日起試行，有效期為2年，試行期內(nèi)，因上級政策調(diào)整等原因?qū)Ρ痉桨笇嵤┯兄卮笥绊懙?，可適時組織有關(guān)部門對方案進行修訂。
