宿松縣人民政府關(guān)于印發(fā)
宿松縣住宅小區(qū)物業(yè)管理若干意見的通知
松政〔2021〕9號
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，縣政府有關(guān)部門、直屬機構(gòu)、派出機構(gòu)：
經(jīng)縣政府同意，現(xiàn)將《宿松縣住宅小區(qū)物業(yè)管理若干意見》印發(fā)給你們，請認真組織實施。
宿松縣人民政府
2021年6月1日
宿松縣住宅小區(qū)物業(yè)管理若干意見
為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，全面提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，參照《安慶市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》，結(jié)合我縣實際，制定本意見。
一、推進紅色物業(yè)建設(shè)、規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理
（一）推進紅色物業(yè)建設(shè)
為認真貫徹落實基層黨建工作“一縱一橫一清單”工作機制要求，切實加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨建工作，引領(lǐng)推動物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范化科學(xué)化，進一步提升城市社區(qū)治理水平，根據(jù)《關(guān)于加強黨建引領(lǐng)開展“紅色物業(yè)”建設(shè)有關(guān)事項的通知》（建物發(fā)〔2020〕131號）要求開展“紅色物業(yè)”的建設(shè)工作，引導(dǎo)具備條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立基層黨組織。社區(qū)應(yīng)結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)摸排的住宅小區(qū)黨員業(yè)主信息，在小區(qū)內(nèi)組建“紅色物業(yè)黨員志愿服務(wù)隊”。組織引導(dǎo)黨員積極參加社區(qū)治理和物業(yè)服務(wù)工作，在首次業(yè)主大會籌備和小區(qū)日常管理中充分發(fā)揮基層黨組織和“紅色物業(yè)黨員志愿服務(wù)隊”的作用。
（二）規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理
1、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)管理
物業(yè)行政主管部門和公共資源交易中心負責(zé)對前期物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)工作進行監(jiān)督管理；營造公平的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境，引進優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對縣域外參加投標(biāo)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)化資格審查程序。
物業(yè)行政主管部門要對前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準、收費標(biāo)準的確定、合同期限的確定等事項做好指導(dǎo)、監(jiān)督工作。前期物業(yè)服務(wù)實行政府指導(dǎo)價，物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準和服務(wù)費收費標(biāo)準由縣發(fā)改委和縣住建局制定并適時更新。
2、規(guī)范物業(yè)承接查驗管理
物業(yè)行政主管部門負責(zé)指導(dǎo)新建住宅區(qū)綜合查驗工作，對物業(yè)承接及備案進行監(jiān)督。新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用前，各相關(guān)部門應(yīng)做好專項驗收工作。物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計方案以及物業(yè)買賣合同的約定，組織有關(guān)專家對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗情況進行核查。
3、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)停車位管理
依據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》《安徽省物業(yè)收費管理辦法》《安徽省人防工程管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，制定我縣住宅小區(qū)停車位使用管理的指導(dǎo)意見。規(guī)范住宅小區(qū)停車位的使用、管理、維護，解決住宅小區(qū)車位使用、管理、收費中存在突出問題。
4、完善住宅專項維修資金管理制度
待《安徽省物業(yè)專項維修資金管理辦法》出臺后，結(jié)合實際出臺《宿松縣物業(yè)專項維修資金管理辦法》，完善物業(yè)專項維修資金管理制度，建立緊急情況時使用維修資金的快速通道，簡化專項維修資金使用審批程序，以滿足突發(fā)事件和快速搶修的資金需求。
5、規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動
鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會）要依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》指導(dǎo)、規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，加強對業(yè)主委員會管理；監(jiān)督業(yè)主委員會嚴格按照住宅小區(qū)業(yè)主《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》等規(guī)定履行職責(zé)，重點監(jiān)管印章使用、財務(wù)收支、檔案管理、離任審計等。
6、加強物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛調(diào)處
成立物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛人民調(diào)解組織，建立矛盾調(diào)解工作機制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會）應(yīng)依托物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛人民調(diào)解組織，積極調(diào)解轄區(qū)內(nèi)與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的矛盾糾紛。社區(qū)居（村）委會應(yīng)定期排查轄區(qū)內(nèi)存在的矛盾糾紛，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會）做好矛盾糾紛調(diào)處和化解工作。完善物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，集中處理與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的矛盾糾紛，解決物業(yè)管理中存在的突出問題。
7、建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)依托省住建廳建立的物業(yè)管理信息平臺和市公用信用信息共享服務(wù)平臺，開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定，定期通過部門網(wǎng)站向社會公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用狀況。向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主開通網(wǎng)上物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息查詢業(yè)務(wù)。將信用等級評定結(jié)果與物業(yè)服務(wù)規(guī)范化精品項目評選、招投標(biāo)等事項結(jié)合使用，實施聯(lián)合獎懲。
8、嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出制度
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)依照物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級實施差別化管理。定期開展物業(yè)服務(wù)市場秩序?qū)ｍ椪位顒?，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益、無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營等行為的查處力度。對長期脫管、不履行職責(zé)侵犯業(yè)主合法權(quán)益的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改，拒不整改的，要依法依規(guī)予以清除。
（三）規(guī)范無物業(yè)服務(wù)小區(qū)的管理
1、明確責(zé)任主體，創(chuàng)新管理模式
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會）要逐步探索、創(chuàng)新管理模式，推進物業(yè)管理全覆蓋，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務(wù)小區(qū)的日常管理工作，并結(jié)合文明創(chuàng)建的工作要求進行治理。對符合成立業(yè)主大會條件規(guī)模較大的小區(qū)，盡快引導(dǎo)成立業(yè)主大會，并引導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主委員會通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。對已成立業(yè)主大會業(yè)主自治的小區(qū)，加強對業(yè)主委員會和自治組織的管理，適時組織自治人員進行物業(yè)管理專業(yè)學(xué)習(xí)，引導(dǎo)其規(guī)范開展自治工作，提高自治水平。對規(guī)模較小無法實行專業(yè)化管理的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式，由社區(qū)（村）居委會成立的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)(中心、站）負責(zé)日常管理工作。
2、多方籌集無物業(yè)服務(wù)小區(qū)的管理資金
采取“財政補助、公共收益補貼、業(yè)主交費”等方式解決無物業(yè)服務(wù)小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)費不足問題。縣財政預(yù)算每年要安排一定數(shù)額的資金補貼無物業(yè)服務(wù)小區(qū)的物業(yè)管理工作；利用小區(qū)公共空間、設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的收益用作設(shè)施設(shè)備維護，結(jié)余部分補貼社區(qū)（村）居委會物業(yè)服務(wù)機構(gòu)(中心、站）作為管理費用；根據(jù)社區(qū)（村）居委會物業(yè)服務(wù)機構(gòu)(中心、站）服務(wù)等級標(biāo)準辦理收費許可，亮證收費，引導(dǎo)業(yè)主樹立有償服務(wù)的理念，逐步將無物業(yè)服務(wù)小區(qū)管理的模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌飿I(yè)服務(wù)模式。
二、強化業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)管
（一）進一步強化監(jiān)督管理。物業(yè)管理行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會）應(yīng)按照《安徽省物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，強化對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范運行，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會規(guī)范運行提供有力支持。
（二）進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會運作程序。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會）要嚴格按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的要求引導(dǎo)業(yè)主大會的成立，規(guī)范業(yè)主大會成立程序。符合成立業(yè)主大會條件的小區(qū)要及時組織成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，充分發(fā)揮業(yè)主委員會在小區(qū)日常管理中的作用。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會）未在規(guī)定期限內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會的，縣政府將責(zé)令限期改正。
三、建立完善物業(yè)管理工作機制
（一）建立“四位一體”物業(yè)管理聯(lián)動機制。住宅小區(qū)全面推行社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居（村）委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”物業(yè)管理聯(lián)動機制。社區(qū)黨組織在“四位一體”管理機制中，要積極發(fā)揮牽頭、組織、協(xié)調(diào)作用，加強黨建引領(lǐng)，全面推動“紅色物業(yè)”工作開展，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。社區(qū)居（村）委會要加強對業(yè)主委員會資金專戶的監(jiān)管，對資金使用情況進行監(jiān)督，定期公示，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)評先評優(yōu)、榮譽申報社區(qū)黨組織享有評價和建議權(quán)。建立“四位一體”議事決策制度和規(guī)范執(zhí)行、監(jiān)督程序，每月召開一次聯(lián)席會議，集中解決物業(yè)管理中的突出問題，總結(jié)、探討、推廣物業(yè)管理經(jīng)驗措施，各方要加強溝通，共同行動，相互支持，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定。
（二）建立物業(yè)管理綜合執(zhí)法機制。建立綜合執(zhí)法聯(lián)席會議制度，由縣政府牽頭，公安、城管、資規(guī)、住建、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急、市場監(jiān)管等部門綜合執(zhí)法，查處物業(yè)管理中的矛盾和難點問題。切實防范和遏制小區(qū)內(nèi)違章搭建、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、毀綠種菜、環(huán)境污染以及亂堆亂放、違章停車、惡意侵占公共空間和公共設(shè)施等違規(guī)行為。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直有關(guān)部門要嚴格按照《安慶市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》（宜政辦法〔2020〕1號）要求，密切配合、各司其職做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
（三）建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制。對前期物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價，由縣發(fā)展改革委會同縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局依據(jù)我縣物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準和居民消費價格指數(shù)變動等情況，建立前期普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準的動態(tài)調(diào)整機制，適時對物業(yè)服務(wù)等級的基準價和浮動幅度進行評估，根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整公布。
（四）建立物業(yè)服務(wù)收費保障機制。要積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強主動繳納物業(yè)服務(wù)費意識，履行物業(yè)服務(wù)合同，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費等合理費用。對拖欠物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主或使用人等欠費情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在物業(yè)服務(wù)區(qū)域進行公示。對長期拒交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法向人民法院提起訴訟；物業(yè)服務(wù)合同中有約定違約金的，違約金與物業(yè)服務(wù)費需一并繳納，違約金約定不得違反相關(guān)法律法規(guī)。二手房交易時，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)據(jù)實出具物業(yè)服務(wù)企業(yè)開具的物業(yè)服務(wù)費繳納證明。
四、加強組織領(lǐng)導(dǎo)落實保障措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立宿松縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，縣政府常務(wù)副縣長任組長，相關(guān)副縣長任副組長，縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣直有關(guān)單位相關(guān)負責(zé)人為成員。縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在縣住建局，分管局長兼任辦公室主任，縣房管局局長任辦公室常務(wù)主任，負責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)等工作。原則上每半年組織召開一次物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議，研究解決物業(yè)管理工作中各類問題。辦公室會同縣委縣政府督查室落實領(lǐng)導(dǎo)小組會議議定的事項，對全縣物業(yè)服務(wù)工作進行監(jiān)督。
（二）健全管理機構(gòu)。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理站，分管負責(zé)人任站長，各社區(qū)設(shè)置物業(yè)服務(wù)管理崗位，配備物管專員，形成縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、東北新城管委會）、村（社區(qū)）三級物業(yè)監(jiān)管工作格局。
（三）強化經(jīng)費保障。縣政府每年安排一定的財政預(yù)算補貼物業(yè)管理相關(guān)單位工作經(jīng)費。
（四）嚴格考核獎懲。物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)考核各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東北新城管委會）和縣直相關(guān)單位物業(yè)管理相關(guān)工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東北新城管委會）建立社區(qū)居（村）委會月查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東北新城管委會）季查的工作制度，形成縣考核鄉(xiāng)鎮(zhèn)（縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東北新城管委會）和縣直相關(guān)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東北新城管委會）和縣直相關(guān)單位考核社區(qū)居（村）委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理考核獎懲機制。
（五）本《意見》適用于我縣開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)、安置區(qū)、保障房住宅區(qū)的日常管理工作。
（六）本《意見》由縣住建局負責(zé)解釋。
