關(guān)于妥善處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的
實(shí)施意見
政辦秘〔2022〕11號
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣經(jīng)開區(qū)管委會，縣政府各部門、各直屬單位：
為妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題，切實(shí)規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為,保護(hù)人民群眾不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)和《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》(自然資發(fā)〔2021〕1號)、《安徽省自然資源廳關(guān)于妥善處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》(皖自然資〔2020〕157號)等文件精神，經(jīng)縣政府同意，結(jié)合我縣實(shí)際，提出如下實(shí)施意見。
一、總體要求
堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中、六中全會精神,落實(shí)以人民為中心的發(fā)展思想，以為民辦實(shí)事、為企優(yōu)環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，主動(dòng)作為，勇于擔(dān)當(dāng)，按照屬地管理原則，準(zhǔn)確把握政府部門、建設(shè)單位和購房人責(zé)任，綜合運(yùn)用法律、政策和技術(shù)手段，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。
二、適用范圍
2016年8月31日我縣正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，全縣國有土地范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題。
三、分類處理
（一）關(guān)于已取得房屋所有權(quán)證未取得國有土地使用權(quán)證的不動(dòng)產(chǎn)登記問題
1.1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前建房無土地權(quán)屬來源文件的，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議后，按建筑物基底占地核發(fā)用地劃撥決定書，建筑物基底以外占用的面積，權(quán)利人在處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需按實(shí)際用地范圍和面積完善相關(guān)用地手續(xù)；權(quán)利人也可以按現(xiàn)狀以現(xiàn)行市場評估價(jià)補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)后辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后建房無土地權(quán)屬來源文件、房屋所占用土地在2009年全國第二次土地調(diào)查地類為“建制鎮(zhèn)”用地并經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議的，報(bào)經(jīng)縣政府同意后，按現(xiàn)狀以現(xiàn)行市場評估價(jià)補(bǔ)辦協(xié)議出讓手續(xù)后辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。
對于土地用途，有規(guī)劃手續(xù)的按規(guī)劃用途登記；無規(guī)劃手續(xù)的按房屋登記簿記載的用途確定。
2.國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)房改房、集資房的，先行按房改房、集資房占地范圍核發(fā)用地劃撥決定書，辦理土地使用權(quán)首次登記后，再行辦理職工房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位整合或滅失的，由承繼單位或上級主管部門辦理，無承繼單位或上級主管部門的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為申請辦理。
3.房屋所有權(quán)已多次轉(zhuǎn)移并取得房屋所有權(quán)證,但未同步辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，現(xiàn)權(quán)利人提交房屋所有權(quán)證和原權(quán)利人國有土地使用權(quán)證申請登記的，在核實(shí)房地權(quán)屬來源等有關(guān)材料,并由現(xiàn)權(quán)利人簽署知悉情況的說明后，辦理現(xiàn)權(quán)利人房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。對因原權(quán)利人下落不明等原因無法提供原國有土地使用權(quán)證的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公告原國有土地使用權(quán)證書作廢后,再辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。對于原權(quán)利人未取得國有土地使用權(quán)證的，分別依據(jù)以上第1、2項(xiàng)，由現(xiàn)權(quán)利人以現(xiàn)行市場評估價(jià)補(bǔ)辦出讓手續(xù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
對于尚有少數(shù)單位職工已參加房改但未辦理房屋所有權(quán)登記的，由單位職工提供房改證明材料后辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記。對于同一開發(fā)小區(qū)尚有少數(shù)購房人未辦理房屋所有權(quán)登記的，簡化收件材料，由購房人提供原始購房合同，與開發(fā)建設(shè)單位共同申請辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)滅失的，購房人可單方申請辦理登記。
機(jī)關(guān)單位滅失的，由承繼單位或上級主管部門辦理，無承繼單位或上級主管部門的，由不動(dòng)產(chǎn)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為申請辦理。
（二）關(guān)于已取得國有土地使用權(quán)證未取得房屋所有權(quán)證的不動(dòng)產(chǎn)登記問題
1.工業(yè)項(xiàng)目
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，政府招商的工業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目已建成投產(chǎn)，因缺少規(guī)劃、建設(shè)等批準(zhǔn)文件,項(xiàng)目所屬企業(yè)難以提供申請辦理房屋所有權(quán)登記所需材料的,區(qū)分政府和企業(yè)原因，屬政府承諾先行建設(shè)后期補(bǔ)辦手續(xù)等原因的，由企業(yè)申請，縣經(jīng)開區(qū)或?qū)俚剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府簽署意見后，由縣自然資源和規(guī)劃部門在符合國土空間規(guī)劃的前提下，按現(xiàn)狀出具建筑物符合規(guī)劃的認(rèn)定或核實(shí)意見；由企業(yè)委托進(jìn)行房屋安全性鑒定和完善消防設(shè)施建設(shè)，縣住建部門確認(rèn)安全性鑒定結(jié)果，并出具房屋質(zhì)量及消防情況的說明；由縣不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。屬企業(yè)自身原因的，需由縣自然資源和規(guī)劃部門函告縣城市執(zhí)法部門依法查處后，再行參照以上方式辦理。
2.機(jī)關(guān)團(tuán)體、事業(yè)單位項(xiàng)目
機(jī)關(guān)團(tuán)體、事業(yè)單位建房項(xiàng)目，對于按規(guī)定能夠補(bǔ)辦規(guī)劃許可和驗(yàn)收手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，對確因建成時(shí)間較早無規(guī)劃許可和驗(yàn)收手續(xù)的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，由縣自然資源和規(guī)劃部門按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。因報(bào)建手續(xù)不全無法進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收的，由建設(shè)單位委托進(jìn)行房屋安全性鑒定和完善消防設(shè)施建設(shè)，縣住建部門確認(rèn)安全性鑒定結(jié)果，并出具房屋質(zhì)量及消防情況的說明。
3.個(gè)人自建房項(xiàng)目
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前以劃撥等方式無償取得土地使用權(quán)建造房屋，但未取得規(guī)劃許可或已辦理規(guī)劃許可但實(shí)際建設(shè)規(guī)模與許可建設(shè)規(guī)模不符的，由縣自然資源和規(guī)劃部門依據(jù)屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的核實(shí)意見，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見（縣城區(qū)由縣自然資源和規(guī)劃部門直接出具認(rèn)定或核實(shí)意見）。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前以出讓等方式有償取得土地使用權(quán)建造房屋，但未辦理規(guī)劃許可的，對于建筑規(guī)模不超過規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地使用權(quán)出讓合同等約定或未做約定的，由縣自然資源和規(guī)劃部門函告縣城市執(zhí)法部門依法查處后，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見；對于建筑規(guī)模超過規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地使用權(quán)出讓合同等約定的，超規(guī)劃條件或出讓合同約定容積率行為需按照現(xiàn)行市場評估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金并簽訂變更協(xié)議后再行辦理相關(guān)手續(xù)。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)建造房屋，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地使用權(quán)出讓合同未做約定，但已辦理規(guī)劃許可且實(shí)際建設(shè)規(guī)模超出規(guī)劃許可規(guī)模的，由縣自然資源和規(guī)劃部門函告縣城市執(zhí)法部門對超出部分依法查處后按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見，再行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、土地使用權(quán)出讓合同、規(guī)劃許可等約定的建設(shè)規(guī)模前后不一致的，以規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或規(guī)劃許可為依據(jù)。
建筑面積在300平方米以下的自建房，由申請人出具房屋質(zhì)量安全的承諾后辦理登記；建筑面積在300平方米以上的，由申請人委托進(jìn)行房屋安全性鑒定和完善消防設(shè)施建設(shè)，縣住建部門確認(rèn)安全性鑒定結(jié)果，并出具房屋質(zhì)量及消防情況的說明后方可辦理登記。
4.登記申請主體缺失類項(xiàng)目
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，開發(fā)項(xiàng)目或機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位已辦理房屋所有權(quán)首次登記，但因開發(fā)建設(shè)單位注銷或長期失聯(lián)等原因，購房人無法按照雙方共同申請的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，購房人可憑購房合同、購房人完稅憑證等相關(guān)材料，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議后，單方申請辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。開發(fā)企業(yè)或有關(guān)單位滅失的，首次登記與轉(zhuǎn)移登記可一并辦理，并在登記簿中對權(quán)利主體滅失情況予以記載。
（三）關(guān)于未取得房屋所有權(quán)證也未取得國有土地使用權(quán)證的不動(dòng)產(chǎn)登記問題
1.關(guān)于用地手續(xù)
（1）城鎮(zhèn)居民自建住房
1982年5月14日以前城鎮(zhèn)居民自建房（包括因轉(zhuǎn)讓、繼承取得房產(chǎn)），申請人持村（居）委會用地情況說明及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的證明，經(jīng)公告權(quán)屬清晰無爭議后，按建筑物基底占地核發(fā)用地劃撥決定書，建筑物基底以外占用的面積，權(quán)利人在處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需按實(shí)際用地范圍和面積完善相關(guān)用地手續(xù)。
1982年5月14日至1986年12月31日期間城鎮(zhèn)居民自建房，經(jīng)鎮(zhèn)以上人民政府批準(zhǔn)的住宅用地，若實(shí)測面積小于批準(zhǔn)面積的，按照實(shí)測面積登記發(fā)證；若實(shí)測面積大于批準(zhǔn)面積的，按批準(zhǔn)面積辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，宗地范圍按照實(shí)測范圍確定，超出的面積在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和產(chǎn)權(quán)證書附記欄中注明。在權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需按實(shí)際用地范圍和面積完善相關(guān)用地手續(xù)。
城鎮(zhèn)居民在1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后建房的，需持縣級以上人民政府批準(zhǔn)文件申請登記發(fā)證。對于既未取得用地批準(zhǔn)文件又未辦理房屋所有權(quán)登記，但確屬政府組織拆遷改貌或其他建設(shè)但未及時(shí)辦理手續(xù)的，由屬地政府組織匯總核查，按“一事一議”原則，報(bào)縣政府研究后執(zhí)行；屬個(gè)人私搭亂建的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，堅(jiān)決杜絕借處理歷史遺留問題之名，使違法行為合法化。
（2）機(jī)關(guān)團(tuán)體、企事業(yè)單位不能提供或者不能查詢到土地權(quán)屬來源文件的，依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》、《安徽省土地權(quán)屬爭議處理?xiàng)l例》等規(guī)定辦理。
2.關(guān)于規(guī)劃和建設(shè)審批手續(xù)
用地手續(xù)完善后，規(guī)劃和建設(shè)審批手續(xù)按第（二）類問題的相關(guān)規(guī)定辦理。
（四）關(guān)于違反用地、規(guī)劃等開發(fā)建設(shè)條件的不動(dòng)產(chǎn)登記問題
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，存在超用地紅線、超容積率等違反規(guī)劃、用地條件，但購房人已取得房屋所有權(quán)證書的，可由購房人出具知悉情況的說明后，按照“證繳分離”原則，先行為購房人辦理土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記。超用地紅線行為由縣自然資源和規(guī)劃部門依法依規(guī)查處后，按照現(xiàn)行市場評估價(jià)格補(bǔ)辦用地手續(xù)。超規(guī)劃條件或出讓合同約定容積率行為，對于未超出規(guī)劃許可的，按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》核發(fā)時(shí)點(diǎn)補(bǔ)繳土地出讓金并簽訂變更協(xié)議；超出規(guī)劃許可的，由縣城市執(zhí)法部門依法予以查處后，按照現(xiàn)行市場評估價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金并簽訂變更協(xié)議。對未辦理房屋所有權(quán)登記但購房人已經(jīng)入住的，由縣政府組織相關(guān)部門形成整改意見后，為權(quán)利人及購房人先行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，后續(xù)整改工作由相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)整改到位。對尚未入住的項(xiàng)目，開發(fā)單位需完成整改并依法繳納相關(guān)稅費(fèi)后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
（五）關(guān)于保障性住房的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記問題
經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，根據(jù)《懷寧縣經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)暫行辦法》(懷政發(fā)〔2015〕30號)規(guī)定進(jìn)行上市交易和登記。
在原用途為機(jī)關(guān)團(tuán)體、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、工業(yè)、商業(yè)等劃撥土地上經(jīng)批準(zhǔn)建造職工住宅的,可將住房占用的土地從原宗地中分割，按房屋實(shí)際用途辦理房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記,原宗地權(quán)利人同步辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記，改變土地用途事項(xiàng)不再另行報(bào)經(jīng)縣政府批準(zhǔn)。
（六）關(guān)于拆遷安置房不動(dòng)產(chǎn)登記問題
由政府組織實(shí)施的拆遷安置房項(xiàng)目,因規(guī)劃、建設(shè)等手續(xù)不完善導(dǎo)致不符合辦理不動(dòng)產(chǎn)登記要求的，由縣政府牽頭,各相關(guān)部門配合,建立自然資源和規(guī)劃、住建、稅務(wù)、司法等部門聯(lián)辦機(jī)制，本著維護(hù)群眾合法權(quán)益原則，將問題整改完成后為群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對在短期內(nèi)無法整改到位但已交房入住的,縣政府指定相關(guān)單位委托有工程質(zhì)量檢測鑒定資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全性檢測鑒定，經(jīng)縣住建部門確認(rèn)房屋安全性鑒定結(jié)果后，為權(quán)利人先行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。后續(xù)整改工作由縣政府指定責(zé)任主體,按要求全面整改到位。
政府回購商品房用于拆遷安置的,直接為被安置人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
（七）關(guān)于土地登記面積（或界址線）與實(shí)測面積（或界址線）不一致的不動(dòng)產(chǎn)登記問題
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，已依法取得國有土地使用權(quán)證或有合法的土地權(quán)屬來源,申請不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，若申請登記的四至界線與實(shí)地一致但實(shí)測面積與登記面積不一致的，按實(shí)測面積進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但以出讓方式取得土地使用權(quán)且實(shí)測面積大于登記面積的，大于登記面積部分須與縣自然資源和規(guī)劃部門簽訂面積變更協(xié)議，并按現(xiàn)行市場評估價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金。申請登記的四至界線與實(shí)地不一致導(dǎo)致實(shí)測面積與登記面積也不一致的,若實(shí)測面積小于登記面積的，按實(shí)測面積登記；若實(shí)測面積大于登記面積的，可暫按原登記面積辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，宗地范圍按照實(shí)測范圍確定，超出的面積在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和產(chǎn)權(quán)證書附記欄中注明。在權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí),須按實(shí)際用地范圍和面積與縣自然資源和規(guī)劃部門簽訂面積變更協(xié)議，并按市場評估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。對于存在明顯超用地紅線等違法行為的，需依法依規(guī)查處后再行完善用地手續(xù)。
（八）關(guān)于建筑物跨越宗地的不動(dòng)產(chǎn)登記問題
不動(dòng)產(chǎn)登記中涉及建筑物跨越相鄰宗地且土地使用權(quán)人與建筑物所有權(quán)人主體一致、權(quán)屬性質(zhì)和使用權(quán)類型一致的,由縣自然資源和規(guī)劃部門按照房屋與宗地對應(yīng)一致的原則進(jìn)行分割、合并或調(diào)整宗地邊界后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。涉及宗地合并的，可經(jīng)權(quán)利人同意后統(tǒng)一為較短的剩余年限。
（九）關(guān)于房地用途不一致的不動(dòng)產(chǎn)登記問題
房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證記載的房屋用途與土地用途不一致的，可分別按照原登記記載的房屋、土地用途進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，未經(jīng)依法批準(zhǔn)不得改變已登記的不動(dòng)產(chǎn)用途。原批準(zhǔn)用途與《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）二級類不對應(yīng)的，按照《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類重新確定歸屬地類后登記,并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及產(chǎn)權(quán)證書予以記載。
（十）關(guān)于權(quán)利主體不一致問題
父母、子女、配偶等近親屬擁有同一不動(dòng)產(chǎn)，但土地、房產(chǎn)或規(guī)劃許可手續(xù)名稱不一致的，由合法權(quán)利人提交原建房協(xié)議或共同簽署承諾書,對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及不動(dòng)產(chǎn)所占份額進(jìn)行明確，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)原建房協(xié)議或承諾書，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
（十一）集體所有土地上開發(fā)建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房，一律不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記
（十二）《懷寧縣城鎮(zhèn)居民自建房土地登記發(fā)證暫行辦法》（政辦秘〔2016〕14號）與以上相關(guān)條款不一致的，從以上條款
四、工作要求
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各有關(guān)部門要提高政治站位，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，壓實(shí)主體責(zé)任，強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，按照“尊重歷史、兼顧現(xiàn)實(shí)、服務(wù)于民、取信于民、讓利于民”“缺什么補(bǔ)什么、誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，厘清問題根源，加快推動(dòng)問題化解，切實(shí)為群眾辦實(shí)事、解難題。要堅(jiān)持疏堵結(jié)合，強(qiáng)化源頭治理和過程管控，防止產(chǎn)生新的問題。
本意見自印發(fā)之日起施行，有效期至2023年12月31日。期間，若國家、省、市出臺新的相關(guān)政策規(guī)定，按新的規(guī)定辦理。
懷寧縣人民政府辦公室
2022年3月17日
（此件公開發(fā)布）
