宣政辦〔2021〕18號
宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)全面
推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知
各縣、市、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：
現(xiàn)將《全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。
2021年12月22日
全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案
為深入貫徹習近平總書記考察安徽重要講話指示精神，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案的通知》（皖政辦〔2020〕21號）等精神，結(jié)合我市實際，制定本實施方案。
一、工作目標
（一）目標任務(wù)
到2022年，各地形成較完備的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策措施和工作機制。到“十四五”末，2000年底前建成的老舊小區(qū)應(yīng)改盡改；有條件的縣（市、區(qū)），力爭完成2005年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。
（二）改造范圍和改造內(nèi)容
1.對2000年底前建成的老舊小區(qū)進行重點改造，支持提質(zhì)改造，鼓勵提前改造。重點改造建成于2000年底前，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施老舊缺失，居民改造意愿強烈的城市、縣城（城關(guān)鎮(zhèn)）住宅小區(qū)。提質(zhì)改造，是將已按照地方有關(guān)規(guī)定實施基礎(chǔ)類改造的小區(qū)，在改造內(nèi)容不重復的前提下，對房屋、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進行改造、完善和提升。支持對小區(qū)內(nèi)危險房屋進行治理。提前改造，是鼓勵有條件的地區(qū)，在對重點改造小區(qū)做到應(yīng)改盡改前提下，提前對2005年底前建成的老舊小區(qū)進行改造。
2. 按基礎(chǔ)類、完善類、提升類，合理確定改造內(nèi)容，鼓勵同時進行跨類型改造。實施基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)改盡改。挖掘小區(qū)、片區(qū)內(nèi)空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括機關(guān)企事業(yè)單位、國有企業(yè)空置房屋在內(nèi)的各種社會資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、停車場、垃圾分類、體育健身、文化、應(yīng)急救援站、警務(wù)室等公共服務(wù)設(shè)施和周界防護等智能感知設(shè)施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務(wù)設(shè)施，打造十五分鐘生活圈。
二、工作任務(wù)
（一）編制改造專項規(guī)劃
各縣（市、區(qū)）人民政府要組織開展全面調(diào)查摸底，摸清城鎮(zhèn)老舊小區(qū)房屋、土地及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會資本可行性等基本情況，并登記造冊。結(jié)合摸底情況和財政承受能力，對照城市總體規(guī)劃等，梳理老舊小區(qū)周邊空間資源，編制“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，建立改造項目庫。
（二）確定年度實施計劃
各縣（市、區(qū)）人民政府搭建溝通議事平臺，由基層黨組織引領(lǐng)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)開展主體廣泛、形式多樣、組織有序、實施規(guī)范的基層協(xié)商。由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭，社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等，充分了解居民需求，確定拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞、小區(qū)改造后物業(yè)管理模式（含收費標準、服務(wù)標準）、維修資金補建等方案，在改造內(nèi)容、方式等方面協(xié)商達成共識后，縣（市、區(qū)）住建部門會同發(fā)改、財政部門確定次年度實施計劃，并經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府同意后報市住建、發(fā)改、財政部門，可根據(jù)實施情況及時對項目庫和實施計劃進行動態(tài)調(diào)整。
（三）明確改造實施（投資）主體
各縣（市、區(qū)）人民政府要嚴格落實屬地責任，統(tǒng)籌考慮實施小區(qū)改造及改造后設(shè)施運維、后期管理等因素，明確改造項目實施（投資）主體，國有投資公司、縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）等均可作為實施（投資）主體，全面負責老舊小區(qū)改造工作。鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)改造。鼓勵國有實施（投資）主體將財政投入資金作為老舊小區(qū)改造資本金，依托改造區(qū)域內(nèi)相關(guān)公共服務(wù)資源，搭建投融資平臺。實施（投資）主體要負責加強資金籌措、前期準備、項目報建、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、組織實施、運營維護、后期管理等工作。
（四）協(xié)同制定改造方案
各縣（市、區(qū)）人民政府要堅持因地制宜、問題導向，進一步加強調(diào)查摸底工作，按照“一區(qū)一策”的改造要求，從群眾實際需求出發(fā)，科學確定老舊小區(qū)改造實施方案，并依托溝通議事平臺，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織牽頭，廣泛征求居民意見，優(yōu)化確定改造實施方案。在開展拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞、落實小區(qū)改造后物業(yè)管理模式等事項后，再啟動改造實施。鼓勵提前實施居民改造意愿強、參與積極性高的小區(qū)。
（五）強化專營設(shè)施一體改造
老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專營單位的，專營單位應(yīng)當出資改造，與老舊小區(qū)改造同步實施。改造后，專營設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。專營單位的改造計劃，應(yīng)與縣（市、區(qū)）老舊小區(qū)改造規(guī)劃有效對接，協(xié)同推進。在實施過程中，相關(guān)單位不得收取進場費等額外費用。通信運營企業(yè)在實施改造時要嚴格按照技術(shù)規(guī)范要求，實行共建共享。應(yīng)綜合考慮管網(wǎng)更新和擴容增量等要求，科學確定管線改造實施方案，避免改造后重復開挖。鼓勵實施管線“下地”改造，確因空間局促或條件受限無法實施“下地”的，應(yīng)進行管線規(guī)整。管線改造應(yīng)綜合考慮5G網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、智慧安防、加裝電梯、應(yīng)急防控、數(shù)字化提升等，做好相關(guān)硬件設(shè)施預(yù)留。
（六）加強項目建設(shè)管理
按照“誰建設(shè)、誰負責”“誰服務(wù)、誰負責”原則，落實勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等項目改造建設(shè)各方主體責任，以及單位負責人、項目負責人和有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的終身責任。住建部門要建立適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的質(zhì)量安全監(jiān)管機制及相關(guān)配套制度，實現(xiàn)過程可監(jiān)督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。將老舊小區(qū)改造各類審批事項納入工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)監(jiān)管范圍，組織進行聯(lián)合審查、并聯(lián)審批，優(yōu)化項目審批流程，免于施工圖審查，實施“清單制+告知承諾制”，分類簡化施工許可證辦理（施工備案）手續(xù)，提升項目審批效率。明確智能安防等建設(shè)要求，鼓勵綜合應(yīng)用物防、技防、人防等措施滿足安全需求。
（七）開展危險房屋整治
房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議，及時加固或修繕處理。鑒定為D級的危房，需要通過棚戶區(qū)改造方式消除安全隱患的，按照城市棚戶區(qū)改造政策，優(yōu)先納入棚戶區(qū)改造計劃；對未納入棚戶區(qū)改造計劃的，由當?shù)卣M織實施危舊房改造。
（八）堅持改造與管理同步提升
建立健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織領(lǐng)導下的社區(qū)居委會、業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機制，推動建立老舊小區(qū)后續(xù)長效維護及日常管理工作機制，鞏固提升改造成果。在老舊小區(qū)改造前，應(yīng)確定物業(yè)管理實施方案（物業(yè)服務(wù)標準、收費標準等）；鼓勵以街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)為單位，將轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)打捆，擇優(yōu)選擇物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)；鼓勵街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）或社區(qū)成立國有物業(yè)企業(yè)，提供老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)；對確實不具備條件的小區(qū)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦事處牽頭征求業(yè)主意見，可通過托管、社會組織代管、居民自管等方式進行管理；鼓勵對老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)開展補貼。加快推進物業(yè)管理服務(wù)信息化平臺建設(shè)，推進業(yè)主大會電子投票決策支持系統(tǒng)的建設(shè)和使用。
（九）實施連片改造
老舊小區(qū)改造區(qū)域劃分要對接城市規(guī)劃和控制性詳規(guī)，梳理老舊小區(qū)及周邊資源，通過拆除違建、打通圍墻、暢通微循環(huán)、設(shè)施共建共享等方式，將片區(qū)內(nèi)有共同改造需求的獨棟、零星、分散樓房進行歸并整合。鼓勵對片區(qū)內(nèi)距離相近或相連的老舊小區(qū)打破空間分割，拆除圍墻等障礙物，拓展公共空間，整合共享公共資源，進行集中連片整體改造?？稍谟袟l件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴建用于公共服務(wù)的經(jīng)營性設(shè)施，通過未來收益平衡老舊小區(qū)改造支出。鼓勵擬改造老舊小區(qū)與城市建設(shè)、舊城改造、棚戶區(qū)改造等項目捆綁打包，進行跨片區(qū)組合改造。連片改造應(yīng)注重維護城市傳統(tǒng)風貌特色、地域特征和傳統(tǒng)街巷肌理，創(chuàng)新歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史建筑、風貌建筑保護利用方式，加強古樹名木和現(xiàn)有綠化成果保護。鼓勵行政事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的存量房屋，提供給街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)用于小區(qū)養(yǎng)老托育、醫(yī)療衛(wèi)生等用途。
（十）暢通資金供給渠道
加大政府支持力度。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，積極爭取中央、省級補助資金，市、縣（市、區(qū)）人民政府對改造項目給予資金支持。國有住房出售收入存量資金可用于老舊小區(qū)改造， 通過發(fā)行地方政府專項債券籌集改造資金。按照“誰受益、誰出資”原則，在不同改造內(nèi)容中明確居民出資責任和出資形式，鼓勵居民個人捐資、捐物、投勞。鼓勵社會資金參與社區(qū)養(yǎng)老、托育、助餐、超市、文體等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造和運營。積極探索通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引導專業(yè)機構(gòu)、社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)。鼓勵原產(chǎn)權(quán)單位出資參與改造。鼓勵金融機構(gòu)支持改造。政策性銀行加大金融服務(wù)力度，開辟綠色辦貸通道，優(yōu)化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持；商業(yè)銀行根據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金需求特點，提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。
（十一）拓展物業(yè)專項維修資金籌措渠道
結(jié)合老舊小區(qū)改造，開展維修資金的補建、續(xù)籌工作。未設(shè)立專項維修資金的老舊小區(qū)，應(yīng)在改造方案中明確籌集專項維修資金的措施?？赏菩袑ｍ椌S修資金“即交即用即補”機制，優(yōu)化維修資金使用審批流程。
三、實施保障
（一）強化組織保障。市、縣（市、區(qū)）要建立政府主要負責同志親自抓、分管負責同志具體抓，部門各負其責、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)協(xié)調(diào)的工作實施機制，負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的組織協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌調(diào)度。
（二）堅持統(tǒng)籌規(guī)劃。市、縣國土空間總體規(guī)劃中要將老舊小區(qū)改造用地安排納入規(guī)劃。市、縣城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源規(guī)劃部門要會同有關(guān)部門在調(diào)查摸底、征求意見的基礎(chǔ)上，共同組織編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃、老舊片區(qū)改造實施方案，精準測算所需投資，科學劃分改造區(qū)域，合理拓展改造實施單元，著力促進老舊片區(qū)改造項目收支平衡，并組織有關(guān)部門進行聯(lián)合審查。對在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴建社區(qū)服務(wù)設(shè)施的，在不違反國家有關(guān)強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標約束。
（三）加強稅費支持。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計提折舊；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用予以稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機構(gòu)，相應(yīng)服務(wù)所得收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、不動產(chǎn)登記費等。對危舊房改造項目，嚴格落實國家和省有關(guān)減免行政事業(yè)性收費和政府性基金等政策。
（四）落實用地保障。加強既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地及拆除違法建設(shè)、拆危騰空土地加裝電梯或建設(shè)配套設(shè)施的，可不增收土地價款。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動產(chǎn)登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)依法積極予以辦理。
（五）加強評估激勵。市住建局每年組織對各市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況進行績效評估，對工作突出的縣（市、區(qū)），按規(guī)定予以褒揚激勵。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入文明城市創(chuàng)建內(nèi)容。
（六）廣泛宣傳引導。廣泛宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調(diào)動群眾、專業(yè)機構(gòu)、社會力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的積極性、主動性。組織社區(qū)基層做好政策解讀和溝通解釋，發(fā)揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時回應(yīng)社會關(guān)切，形成社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。
附件：主要任務(wù)責任分工
附件
主要任務(wù)責任分工
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序號 |
工作任務(wù) |
責任單位 |
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1 |
改造范圍和改造內(nèi)容 |
市住建局、市發(fā)改委、市財政局、各縣市區(qū)人民政府、宣城經(jīng)開區(qū)管委會，市民政局、市教體局、市自然資源規(guī)劃局、市文旅局、市衛(wèi)健委、市公安局、市市場監(jiān)督管理局、市商務(wù)局、市郵政管理局、市經(jīng)信局、市消防救援支隊以及相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位（逗號前為牽頭單位，下同。以下工作均需縣市區(qū)人民政府、宣城經(jīng)開區(qū)管委會落實，不再列出） |
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2 |
編制改造專項規(guī)劃和年度計劃 |
市住建局、市發(fā)改委、市財政局，市民政局、市教體局、市自然資源規(guī)劃局、市文旅局、市衛(wèi)健委、市公安局、市市場監(jiān)督管理局、市商務(wù)局、市郵政管理局、市經(jīng)信局、市消防救援支隊以及相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位 |
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3 |
協(xié)同制定改造方案 |
市住建局、市自然資源規(guī)劃局，市民政局、市教體局、市文旅局、市衛(wèi)健委、市公安局、市市場監(jiān)督管理局、市商務(wù)局、市郵政管理局、市經(jīng)信局、市消防救援支隊、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位 |
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4 |
明確改造實施（投資）主體 |
市住建局、市發(fā)改委、市財政局 |
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5 |
強化專營設(shè)施 一體改造 |
市住建局、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位 |
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6 |
加強項目建設(shè)管理 |
市住建局，市消防救援支隊、市市場監(jiān)督管理局、市人防辦、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位 |
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7 |
開展危險房屋整治 |
市住建局，市應(yīng)急局、市自然資源規(guī)劃局、市城管局、市消防救援支隊 |
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8 |
堅持改造與管理同步提升 |
市住建局、市民政局，市公安局、市市場監(jiān)督管理局 |
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9 |
實施連片改造 |
市住建局、市自然資源規(guī)劃局、市發(fā)改委、市財政局，市民政局、市教體局、市商務(wù)局、市文旅局、市衛(wèi)生健康委、市公安局、市消防救援支隊、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位 |
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10 |
暢通資金供給渠道 |
市財政局、市發(fā)改委、市住建局、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，各金融機構(gòu) |
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11 |
拓展物業(yè)專項維修資金籌措渠道 |
市住建局、市司法局、市財政局 |
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12 |
組織保障 |
市住建局、市發(fā)改委、市財政局，市民政局、市教體局、市自然資源規(guī)劃局、市文旅局、市公安局、市消防救援支隊、市市場監(jiān)督管理局、市商務(wù)局、市郵政管理局、市經(jīng)信局、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位 |
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13 |
統(tǒng)籌規(guī)劃 |
市自然資源規(guī)劃局，市住建局 |
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14 |
稅費支持 |
市財政局、市稅務(wù)局，市民政局、市教體局、市文旅局、市商務(wù)局、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位 |
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15 |
用地保障 |
市自然資源規(guī)劃局，市住建局 |
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16 |
評估激勵 |
市住建局、市發(fā)改委、市財政局、市文明辦 |
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17 |
宣傳引導 |
市住建局，市委宣傳部、市民政局、市文明辦 |
