為深入貫徹落實黨的十九屆五中全會精神，積極踐行新發(fā)展理念，大力實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，加快柯橋區(qū)村級老舊工業(yè)物業(yè)有機更新，切實盤活利用低效存量建設(shè)用地，根據(jù)上級有關(guān)城市更新、新型城鎮(zhèn)化的工作要求，特制訂本意見。
一、總體要求
（一）工作目標(biāo)
以低效土地有機更新帶動鄉(xiāng)村全面提升，實現(xiàn)空間重構(gòu)、產(chǎn)業(yè)重整、環(huán)境重塑、鄉(xiāng)村重振。到2023年，累計有機更新城鎮(zhèn)低效用地不少于2000畝；到“十四五”期末，累計完成有機更新城鎮(zhèn)低效用地6000畝任務(wù)。
（二）基本原則
1．政府主導(dǎo)，規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)。加強政策引導(dǎo)和規(guī)劃引領(lǐng)，發(fā)揮鎮(zhèn)（街道）主體作用，充分調(diào)動市場主體和村級作用，實現(xiàn)規(guī)劃統(tǒng)籌、公益優(yōu)先、利益共享。
2．因地制宜，精準(zhǔn)施策。根據(jù)區(qū)位條件和空間布局，科學(xué)確定有機更新目標(biāo)，優(yōu)化土地利用方向，宜工則工、宜商則商、宜農(nóng)則農(nóng)、宜宅則宅。
3．系統(tǒng)聯(lián)動，整體推進。將村級老舊工業(yè)物業(yè)有機更新與新興產(chǎn)業(yè)培育、鄉(xiāng)村振興、美麗城鎮(zhèn)建設(shè)、未來社區(qū)建設(shè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施和公益服務(wù)設(shè)施建設(shè)等有機結(jié)合，努力實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)有機統(tǒng)一。
4．創(chuàng)新機制，利益保障。通過政府收儲、市場運作、綜合整治等多種模式，在資金、資源、產(chǎn)業(yè)、土地等要素上有效保障村級集體經(jīng)濟組織利益，確保村級集體經(jīng)濟增收，助推鄉(xiāng)村振興。
二、明確更新任務(wù)
（一）確定更新范圍對象
村級老舊工業(yè)物業(yè)是指在村集體建設(shè)用地上建成年代較早、土地利用率較低、城鄉(xiāng)規(guī)劃不合理、土地房產(chǎn)手續(xù)不齊全、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀不理想、消防環(huán)保設(shè)施不健全、公共設(shè)施不配套的廠房（倉儲）等。
重點更新對象：
1．村莊建成區(qū)內(nèi)的村級老舊工業(yè)物業(yè)用地；
2．建設(shè)時間較早、相對連片集中的村級小微工業(yè)集聚點；
3．建筑質(zhì)量較差、開發(fā)強度較低、環(huán)保安全等公共配套設(shè)施嚴(yán)重不足的村級老舊工業(yè)物業(yè)用地；
4．主要交通道路（國省道、快速路、輕軌、地鐵站）兩側(cè)第一視線范圍（500米）內(nèi)的村級老舊工業(yè)物業(yè)用地；
5．根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃要求列入環(huán)境、景觀等綜合整治區(qū)域的村級老舊工業(yè)物業(yè)用地；
6．其他需要更新改造的村級低效工業(yè)物業(yè)用地。
（二）確定更新類型模式
1．根據(jù)更新后的不同土地用途，更新項目分為改一般工業(yè)項目（M1）、改商服項目（B）、改宅基地項目（H14）、改公益性項目（U/G）和其他類型更新項目。
2．根據(jù)項目的不同更新模式，更新項目分為拆除重建類、功能改變類、生態(tài)修復(fù)類、土地整理類和其他更新類項目。
（1）拆除重建類是指對更新地塊的原有建筑物進行全部拆除，按照規(guī)劃用途予以重建，并通過以下方式進行更新改造：
①在不改變原工業(yè)使用功能的基礎(chǔ)上，依法對土地進行收儲，作為工業(yè)用地公開掛牌出讓,具體由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)落實、實施。
②在改變原工業(yè)使用功能的基礎(chǔ)上，依法對土地進行收儲，作為商業(yè)（非住宅）用地公開出讓, 具體由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)落實、實施。
③在改變原工業(yè)使用功能的基礎(chǔ)上，依法對土地進行收儲，符合宅基地使用或集體使用的住房解困項目，或符合劃撥目錄的公益類項目，以集體使用或國有劃撥供地方式進行更新改造,具體由鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)落實、實施。
（2）功能改變類是指對集體經(jīng)濟組織所有的房屋，在不改變土地房產(chǎn)使用權(quán)權(quán)利主體和使用期限的情況下，保留部分或全部建筑物的原主體結(jié)構(gòu)，由村集體或市場主體對土地和建筑物的使用功能（方向可以為研發(fā)文創(chuàng)、勘察設(shè)計、檢驗檢測、技術(shù)推廣、電商物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)）進行更新改造。物業(yè)租賃收益作為村集體利益。功能改變類的項目用地和保留建筑需已取得合法權(quán)證，須辦理臨時改變房屋用途手續(xù)，期限最長不超過5年，之后每次延續(xù)期限不超過2年，并須按規(guī)定繳納土地收益金，補繳的土地收益金全額返還所在鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)），專項用于扶持村集體發(fā)展。村集體應(yīng)書面承諾在今后拆遷時仍按工業(yè)用地（用房）或原土地用途進行貨幣補償，已補助返還的土地收益金包含在拆遷補償金內(nèi)。
（3）生態(tài)修復(fù)類是指因規(guī)劃需要對更新用地進行整治、拆舊，恢復(fù)生態(tài)景觀用途、水利設(shè)施或農(nóng)業(yè)用途。
（4）土地整理類是指整村或片區(qū)零散村級工業(yè)物業(yè)用地房屋統(tǒng)一由鎮(zhèn)（街道）作為主體進行拆遷收儲，鎮(zhèn)（街道）可以按照土地相對集中的要求進行項目招商，節(jié)余土地由鎮(zhèn)（街道）結(jié)合規(guī)劃統(tǒng)籌利用。
三、明確更新流程
更新項目實行更新計劃、更新規(guī)劃、更新方案和項目實施四個階段的全流程管理。
（一）更新計劃。更新項目的確定原則上土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地，用地面積原則上不少于10畝。根據(jù)柯橋區(qū)國土空間規(guī)劃，并綜合考慮土地權(quán)屬、利益統(tǒng)籌、連片改造等要求，由屬地鎮(zhèn)（街道）上報區(qū)城市更新部門。區(qū)城市更新部門認(rèn)為有必要加強統(tǒng)籌的重點村級老舊工業(yè)物業(yè)用地，也可以由區(qū)城市更新部門會同區(qū)自然資源和規(guī)劃部門確定更新計劃。
（二）更新規(guī)劃。更新規(guī)劃由屬地鎮(zhèn)（街道）作為編制主體，委托專業(yè)的規(guī)劃編制單位編制。更新規(guī)劃的報批應(yīng)在更新計劃公告之日起2個月內(nèi)完成。公開出讓的改工項目，更新范圍內(nèi)應(yīng)包含完整且獨立占地的村級工業(yè)物業(yè)用地，同時可供政府回購移交給村集體的獨立用地應(yīng)不少于更新用地面積的20%，政府回購的計容建筑面積原則上不少于原有村級工業(yè)物業(yè)的建筑面積。公開出讓的改商項目，更新范圍內(nèi)應(yīng)包含政府回購給村集體相對獨立整體的計容商業(yè)建筑，確保租賃收益不少于原村級工業(yè)物業(yè)租賃收益。改商項目嚴(yán)禁建設(shè)酒店式公寓、公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房。更新規(guī)劃由區(qū)城市更新部門會同區(qū)自然資源和規(guī)劃部門審查。
（三）更新方案。更新方案以審查通過的更新規(guī)劃為依據(jù)，主要包括改造地塊基本情況、土地利用現(xiàn)狀情況、土地利用規(guī)劃情況、協(xié)議補償情況、改造方式、村集體物業(yè)移交方案、產(chǎn)業(yè)方向、土地供應(yīng)方案。更新方案由區(qū)規(guī)劃國土開發(fā)區(qū)（園區(qū)）聯(lián)席會議審查通過后實施。
（四）項目實施。鎮(zhèn)（街道）是項目實施的第一責(zé)任主體，應(yīng)按照批準(zhǔn)的更新規(guī)劃和更新方案組織實施，并定期向區(qū)城市更新部門報告項目落實情況。
四、完善支持政策
（一）加大財政扶持力度。為加快推進村級老舊工業(yè)物業(yè)更新步伐，充分調(diào)動村級積極性，凡列入村級工業(yè)物業(yè)更新計劃項目，土地出讓金凈收益區(qū)級留成部分全額返還屬地鎮(zhèn)（街道），專項用于扶持村級工業(yè)物業(yè)更新改造；新上項目可按規(guī)定予以免收行政事業(yè)性費用，涉及的服務(wù)性費用一律減半收費；涉及的水電、燃?xì)獾裙芫€鋪設(shè)工程，由管網(wǎng)單位按成本價結(jié)算；政府回購的物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更產(chǎn)生的稅收按相關(guān)規(guī)定予以減免。生態(tài)修復(fù)類、土地整理類項目完成生態(tài)修復(fù)和土地整理后，按照每畝5萬元的標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)城市更新部門會同區(qū)自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對給予村集體區(qū)級財政補助進行審核。同一項目按“就高不重復(fù)”原則享受扶持資金。
（二）加大要素資源保障。支持市場主體改造村級工業(yè)物業(yè)，鼓勵村集體以入股方式與國有公司合作規(guī)?；脑齑寮壒I(yè)物業(yè)。建立村級工業(yè)物業(yè)更新改造專項基金或信貸資金，重點扶持村級工業(yè)物業(yè)更新改造等項目。更新改造地塊內(nèi)涉及邊角地、夾心地等一般耕地，為保證項目用地整體性，原則上在不超過更新用地面積的15%內(nèi)適當(dāng)解決有關(guān)規(guī)劃、用地指標(biāo)。對用于農(nóng)民住房解困的更新改造土地，鼓勵非個人建房規(guī)劃控制區(qū)的鎮(zhèn)（街道）進行宅基地有償競拍，允許個人建房規(guī)劃控制區(qū)的鎮(zhèn)（街道）建造解困性、保障性農(nóng)民公寓。
（三）優(yōu)化簡化項目審批。對更新改造項目，精簡審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，建立審批“綠色通道”，積極推行高效審批。可以同步報批更新計劃和更新規(guī)劃；更新方案經(jīng)區(qū)級聯(lián)審?fù)ㄟ^后，可以由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃審批。拆除重建類項目用于屬地鎮(zhèn)（街道）引進鼓勵類工業(yè)項目的，對照現(xiàn)行工業(yè)項目供地模式執(zhí)行。
五、加強制度保障
（一）建立工作領(lǐng)導(dǎo)機制。成立柯橋區(qū)村級工業(yè)物業(yè)更新改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長，區(qū)發(fā)改局、經(jīng)信局、財政局、自然資源分局、建設(shè)局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、應(yīng)急管理局、行政審批局、綜合執(zhí)法局、公管辦、城市更新辦等部門（單位）負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)城市更新辦。各鎮(zhèn)（街道）也要成立相應(yīng)的工作專班，制定村級工業(yè)物業(yè)更新改造三年行動計劃，推動工作有序、穩(wěn)妥展開。
（二）建立督查考核機制。區(qū)政府年初按照各鎮(zhèn)（街道）村級工業(yè)物業(yè)存量情況下達(dá)更新計劃。區(qū)村級工業(yè)物業(yè)更新改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對各鎮(zhèn)（街道）更新改造工作采用日常檢查與年度檢查相結(jié)合的方式進行考核，考核結(jié)果納入?yún)^(qū)對鎮(zhèn)（街道）年度崗位目標(biāo)責(zé)任制考核。對不按審批條件更新改造的，不予辦理項目驗收、核發(fā)權(quán)屬證書，并由屬地鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)追還已享受的優(yōu)惠政策資金。改造提升工作實施過程中發(fā)現(xiàn)違紀(jì)違法行為的，按紀(jì)按規(guī)追究相關(guān)單位和責(zé)任人的責(zé)任。
（三）建立合力共推機制。充分發(fā)揮新聞媒體輿論導(dǎo)向作用，加大宣傳力度，及時宣傳村級工業(yè)物業(yè)更新改造工作中涌現(xiàn)的做法經(jīng)驗、優(yōu)秀典型。加強政策解讀，著力引導(dǎo)村集體從“要我改”到“我要改”轉(zhuǎn)變，營造社會各界支持、群眾積極參與的良好氛圍。
本意見自2021年6月10日起實施。此前相關(guān)政策與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。
紹興市柯橋區(qū)人民政府辦公室
2021年5月7日
