各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市政府各部門：
《蘭溪市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合工作實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
蘭溪市人民政府辦公室
2021年7月13日
（此件公開發(fā)布）
蘭溪市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案
為深入貫徹國家和省、金華市關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的決策部署，不斷改善老舊小區(qū)居住品質(zhì)，增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感和安全感，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（浙政辦發(fā)〔2020〕62號(hào)）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本實(shí)施方案。
一、總體要求
（一）工作目標(biāo)。以改造帶動(dòng)全面提升，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、居住環(huán)境整潔、社區(qū)服務(wù)配套、管理機(jī)制長效、小區(qū)文化彰顯、鄰里關(guān)系和諧。到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
（二）基本原則。
——政府引導(dǎo)、共同締造。加強(qiáng)政策引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮居民主體作用，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與，實(shí)現(xiàn)共謀、共建、共管、共評(píng)、共享。
——因地制宜、精準(zhǔn)施策?？茖W(xué)確定改造目標(biāo)，盡力而為、量力而行。順應(yīng)群眾期盼，以確保居住安全、改善人居環(huán)境、提升配套服務(wù)為重點(diǎn)，合理制定改造方案，建設(shè)美好家園。
——系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)、整體推進(jìn)。整合各方資源將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與未來社區(qū)建設(shè)、美麗城鎮(zhèn)建設(shè)、海綿城市建設(shè)、智慧安防小區(qū)建設(shè)、垃圾分類、“污水零直排”建設(shè)等有機(jī)結(jié)合，努力實(shí)現(xiàn)“最多改一次”。
——創(chuàng)新機(jī)制、優(yōu)化治理。強(qiáng)化服務(wù)監(jiān)管，推進(jìn)多元化融資，鼓勵(lì)以市場化運(yùn)作方式實(shí)施改造。以基層黨建為引領(lǐng)，創(chuàng)新社區(qū)治理模式，完善小區(qū)長效管理機(jī)制。
二、工作任務(wù)
（一）改造對(duì)象。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全的住宅小區(qū)，不包括以自建住房為主的區(qū)域、城中村和已納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的小區(qū)。重點(diǎn)改造2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，優(yōu)先對(duì)存在C級(jí)、D級(jí)危險(xiǎn)房屋的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的老舊小區(qū)實(shí)施改造。
（二）改造類型。結(jié)合我市實(shí)際和群眾需求，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造分為綜合整治和拆改結(jié)合兩種類型。綜合整治型適用于房屋結(jié)構(gòu)性能滿足安全使用要求的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類。拆改結(jié)合型適用于房屋結(jié)構(gòu)存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。
1. 基礎(chǔ)類改造：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，包括市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升、安防設(shè)施改造、消防設(shè)施改造等。
（1）違建拆除。主要整治違建形式的“大刀片”以及對(duì)屋頂、墻面、地面等侵占公共空間的違法建設(shè)依法進(jìn)行拆除。
（2）路面改造。對(duì)小區(qū)路面進(jìn)行修復(fù)或提升，有條件盡量拓寬道路及增設(shè)人行道，滿足消防、救護(hù)等要求，打通局部瓶頸，暢通小區(qū)交通“微循環(huán)”。補(bǔ)充、新增標(biāo)志標(biāo)線，完善道路交通設(shè)施系統(tǒng)。
（3）管線改造。對(duì)小區(qū)內(nèi)的雨水管、污水管、弱電管、強(qiáng)電管、供水管、燃?xì)夤?、消防管等管線進(jìn)行改造，滿足污水零直排、雨污分流、管線擴(kuò)容、消防安全等要求。對(duì)采用明線的管線進(jìn)行統(tǒng)一布設(shè)、統(tǒng)一走向、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，有條件的小區(qū)對(duì)架空電線進(jìn)行下地改造，優(yōu)化“空中蜘蛛網(wǎng)”的現(xiàn)狀，美化小區(qū)整體環(huán)境。對(duì)于弱電管線，有條件的小區(qū)采取“多網(wǎng)合一”建設(shè)模式。
（4）綠化改造。對(duì)遮擋底層住戶采光、通風(fēng)的樹木進(jìn)行修剪或遷移；對(duì)綠化布局不合理的小區(qū)，結(jié)合小區(qū)居民業(yè)余生活、文體活動(dòng)場所的要求，對(duì)現(xiàn)有綠化進(jìn)行適當(dāng)規(guī)劃、調(diào)整及增設(shè)。
（5）停車設(shè)施改造。主要設(shè)置路面劃線停車位及改造和新建專用停車位，解決老舊小區(qū)日益突出的“車多位少”的矛盾。
（6）亮化改造。對(duì)路面照明進(jìn)行改造提升，按規(guī)范設(shè)置路燈，滿足基本夜間照明；對(duì)景觀照明進(jìn)行改造提升，在不影響居民日常生活下進(jìn)行點(diǎn)綴設(shè)置，豐富夜間景觀效果。
（7）垃圾分類設(shè)施改造。按照《浙江省城鎮(zhèn)生活垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)》要求規(guī)范設(shè)置垃圾投放點(diǎn)、垃圾集置點(diǎn)、特殊垃圾存放點(diǎn)。
（8）安防設(shè)施改造。對(duì)小區(qū)出入口門禁、單元門門禁、監(jiān)控系統(tǒng)不完善的小區(qū)進(jìn)行智能化改造，做到小區(qū)內(nèi)監(jiān)控全覆蓋。
（9）消防設(shè)施改造。合理設(shè)置消火栓和消防設(shè)施，對(duì)消防管道老化、消防噴淋煙感失靈、消防高壓泵系統(tǒng)損壞、消防管網(wǎng)滲漏水壓不足、消防消控系統(tǒng)失靈等消防安全隱患進(jìn)行大修。
（10）樓道改造。對(duì)存在安全隱患、外表破損、照明不足等不良因素的樓道進(jìn)行修繕。增加樓道內(nèi)文明元素和便民設(shè)施，共建“美麗樓道”。
2. 完善類改造：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是小區(qū)內(nèi)建筑外立面和屋面改造、充電設(shè)施改造、公共服務(wù)設(shè)施改造、物業(yè)管理用房改造等。
（11）建筑外立面改造。對(duì)外墻面存在的滲漏水、粉刷材料剝落、瓷磚掉落、空調(diào)外機(jī)支架松動(dòng)等問題進(jìn)行修繕，結(jié)合實(shí)際需求對(duì)外墻進(jìn)行翻新。對(duì)雨棚、落水管、防盜窗、晾衣架等立面附屬物進(jìn)行修繕或更換。
（12）建筑屋頂(面)改造。為提高建筑屋頂防滲漏能力、整體環(huán)境協(xié)調(diào)、美觀，對(duì)存在滲水、漏水狀況的屋頂進(jìn)行修繕；結(jié)合實(shí)際需求對(duì)老化的平屋面改造為坡屋頂；有條件的也可規(guī)劃在屋面增設(shè)雨水收集設(shè)施，進(jìn)行雨水收集再利用。
（13）充電設(shè)施改造。合理確定充電設(shè)施個(gè)數(shù)及位置，滿足相關(guān)規(guī)范要求，解決電動(dòng)自行車以及電動(dòng)汽車的充電難問題。
（14）公共服務(wù)設(shè)施改造。主要進(jìn)行適老設(shè)施、無障礙設(shè)施改造提升，方便老年人、殘障人士的生活出行；對(duì)文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施改造提升，豐富社區(qū)文化，提升社區(qū)功能；建設(shè)智能快件箱、智能信包箱等智能配送終端，完善高效配送體系。
（15）物業(yè)管理用房改造。對(duì)于引入物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的老舊小區(qū)缺少管理用房的，可利用現(xiàn)有空置公房進(jìn)行改造提升，或在滿足相關(guān)要求的前提下適當(dāng)新建部分管理用房，滿足管理及辦公要求。
3. 提升類改造：為豐富社區(qū)服務(wù)供給、滿足居民美好幸福品質(zhì)生活需求、立足小區(qū)及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內(nèi)容，主要有建筑節(jié)能改造、加裝電梯、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施改造提升、社區(qū)教育設(shè)施改造提升、專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施改造提升等。
（16）建筑節(jié)能改造。結(jié)合屋面改造提升，做好屋面保溫隔熱構(gòu)造，推進(jìn)太陽能、光伏等可再生能源在建筑改造中的應(yīng)用，推動(dòng)綠色建筑發(fā)展。
（17）加裝電梯。以居民自主申請(qǐng)為主，按照《蘭溪市既有住宅加裝電梯工作的指導(dǎo)意見（試行）》實(shí)施。
（18）社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施改造提升。新建或改造提升社區(qū)綜合服務(wù)站，完善為老、為殘、優(yōu)撫、安全防范、衛(wèi)生保健、社會(huì)保障等服務(wù)體系。新建或改造提升社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，完善醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系。
（19）社區(qū)教育設(shè)施改造提升。新建或改造提升幼兒園、幼托班等學(xué)前教育設(shè)施，完善相關(guān)功能的服務(wù)半徑，方便社區(qū)居民。
（20）養(yǎng)老、托育等專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施改造提升。引入社會(huì)資本的養(yǎng)老、托育服務(wù)，著力解決“一老一小”的民生問題，擴(kuò)大面向廣大普通家庭老年人和嬰幼兒的普惠性服務(wù)供給。引進(jìn)有資質(zhì)的餐飲企業(yè)或社會(huì)組織運(yùn)營，對(duì)有助餐、配送餐剛性需求的老年人等群體提供相關(guān)服務(wù)。新建或改造提升家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等，補(bǔ)全社區(qū)自身運(yùn)行功能，豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)。
4. 拆改結(jié)合改造：可對(duì)部分或全部房屋依法進(jìn)行拆除重建，并配套建設(shè)面向社區(qū)（片區(qū)）的養(yǎng)老、托幼、停車等公共服務(wù)設(shè)施。推進(jìn)片區(qū)聯(lián)動(dòng)改造，統(tǒng)籌實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與周邊高度關(guān)聯(lián)的城市更新、歷史文化街區(qū)保護(hù)等項(xiàng)目，堅(jiān)持去房地產(chǎn)化，原則上居民回遷率不低于60%。改建、新建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，完善社區(qū)基本服務(wù)功能，構(gòu)建完整居住社區(qū)，打造“15分鐘生活圈”。
（三）改造工作流程
1. 編制規(guī)劃建立項(xiàng)目庫
科學(xué)編制老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，建立項(xiàng)目儲(chǔ)備庫。綜合考慮群眾意愿、房屋安全狀況、小區(qū)區(qū)位等因素，合理確定改造類型。涉及老舊小區(qū)的各類設(shè)施增設(shè)或改造計(jì)劃應(yīng)與規(guī)劃有效對(duì)接同步實(shí)施，優(yōu)先對(duì)存在C級(jí)、D級(jí)危險(xiǎn)房屋的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的老舊小區(qū)實(shí)施改造。
市舊改辦牽頭對(duì)全市符合老舊小區(qū)改造條件的小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，相關(guān)街道、社區(qū)配合開展調(diào)查，充分吸收居民改造意愿，調(diào)查信息匯總后經(jīng)相關(guān)社區(qū)、街道確認(rèn)后納入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫?；A(chǔ)數(shù)據(jù)庫內(nèi)容包括小區(qū)的具體范圍、棟數(shù)、戶數(shù)、違法建設(shè)等基本信息及十四五期間的初步實(shí)施計(jì)劃，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫信息作為老舊小區(qū)改造的重要參考。
2. 確定年度改造計(jì)劃
社區(qū)調(diào)查擬改造小區(qū)居民是否同意改造，并以菜單式改造調(diào)查表對(duì)擬改造小區(qū)居民進(jìn)行擬改造內(nèi)容調(diào)查，要求調(diào)查范圍至少覆蓋2/3戶數(shù)以上，最后統(tǒng)計(jì)相關(guān)改造需求并結(jié)合小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境及短板確定初步改造方案。街道匯總社區(qū)改造需求并確定下一年度改造小區(qū)，每年5月上旬前，由街道組織在改造小區(qū)范圍內(nèi)對(duì)改造模式、菜單式初步改造方案進(jìn)行廣泛公示，公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日。公示無異議后，5月底前由街道向市舊改辦報(bào)送下一年度的改造小區(qū)清單，包括每個(gè)小區(qū)的改造模式、菜單式初步改造方案等內(nèi)容。
市舊改辦會(huì)同相關(guān)部門對(duì)各街道提出的改造需求組織評(píng)審，編制年度改造計(jì)劃，經(jīng)市政府同意后，確定下一年度項(xiàng)目安排和資金預(yù)算。
3. 改造項(xiàng)目實(shí)施
方案設(shè)計(jì)及審查。市舊改辦負(fù)責(zé)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)等前期工作，委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位開展方案設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)過程中開展不少于2次對(duì)社區(qū)居民意見的征求，由社區(qū)召集召開居民代表會(huì)議，充分聽取居民意見，完善方案內(nèi)容。弱電、強(qiáng)電、供水、供氣、消防、安防、路燈、綠化、垃圾分類、充電設(shè)施等相關(guān)專營單位在方案設(shè)計(jì)階段明確各自實(shí)施的內(nèi)容，并對(duì)相關(guān)工作內(nèi)容融入老舊小區(qū)改造提出意見。由街道牽頭，綜合執(zhí)法、資規(guī)、建設(shè)等部門配合開展違法建設(shè)摸底調(diào)查，公開違法建設(shè)拆除后的改造形式，并充分聽取民意，作為改造方案意見，為后期順利開展拆除工作做好準(zhǔn)備。在方案設(shè)計(jì)末期，由街道組織在改造小區(qū)范圍內(nèi)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行廣泛公示，公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日。最終方案由市舊改辦牽頭會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合審查，形成初步設(shè)計(jì)成果稿及概算書。
項(xiàng)目招投標(biāo)。市城投集團(tuán)為項(xiàng)目實(shí)施單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目委托施工圖設(shè)計(jì)及招投標(biāo)工作，考慮老舊小區(qū)改造項(xiàng)目特殊性，經(jīng)批準(zhǔn)可采用EPC模式招標(biāo)。
項(xiàng)目實(shí)施。施工單位進(jìn)場前，由社區(qū)召集召開居民代表會(huì)議，通報(bào)施工內(nèi)容及施工組織方案，并對(duì)施工內(nèi)容上墻公示。結(jié)合工程進(jìn)度及施工要求，由街道牽頭，綜合執(zhí)法等相關(guān)部門配合開展違法建設(shè)拆除工作。建設(shè)單位要嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)和施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織實(shí)施，市舊改辦根據(jù)施工進(jìn)度及現(xiàn)場問題及時(shí)牽頭召集相關(guān)部門協(xié)商解決，相關(guān)部門、街道、社區(qū)等要全力配合，為施工提供必要保障。
項(xiàng)目監(jiān)管。市舊改辦根據(jù)老舊小區(qū)改造工作的特點(diǎn)，對(duì)工程全過程進(jìn)行監(jiān)管，城投集團(tuán)落實(shí)工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工的管理要求。探索居民代表監(jiān)督工作制度，有條件的社區(qū)可成立居民代表監(jiān)督小組，參與實(shí)施過程監(jiān)督協(xié)調(diào)，充分聽取居民反映的整改意見，做好監(jiān)管工作。
4. 項(xiàng)目驗(yàn)收
項(xiàng)目完工后，由建設(shè)單位組織相關(guān)部門、參建單位、街道社區(qū)、居民代表等進(jìn)行項(xiàng)目聯(lián)合竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)完成竣工財(cái)務(wù)決算，做好竣工項(xiàng)目的資料整理、歸檔和移交工作。
5. 后續(xù)管理
根據(jù)計(jì)劃申報(bào)階段的菜單式初步改造方案內(nèi)容，對(duì)居民意愿強(qiáng)烈、具備相應(yīng)條件的老舊小區(qū)，街道牽頭成立業(yè)委會(huì)，引入專業(yè)物業(yè)管理公司，完善小區(qū)日常維護(hù)及管理，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，維持長效管理。其他小區(qū)改造成果，由街道制定長效管理方案，落實(shí)社區(qū)管理和服務(wù)，做到“成熟一個(gè)、改造一個(gè)、管好一個(gè)”。
三、工作舉措
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)
成立市老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，相關(guān)部門單位和各街道主要負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、督查、考核等工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市建設(shè)局），各街道落實(shí)專人專職從事老舊小區(qū)改造工作。
（二）強(qiáng)化要素保障
積極爭取中央和省級(jí)相關(guān)政策支持和資金補(bǔ)助，市財(cái)政按照老舊小區(qū)改造計(jì)劃給予一定保障，城投集團(tuán)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造資金籌措。
引導(dǎo)小區(qū)居民出資參與改造提升工作，有條件的可通過物業(yè)（房改）維修基金、小區(qū)公共收益、個(gè)人或單位捐資等渠道落實(shí)。探索引入市場化、專業(yè)化的社會(huì)機(jī)構(gòu)參與老舊小區(qū)的改造和后期管理。支持對(duì)部分既有用房實(shí)施改(擴(kuò))建，可通過置換、轉(zhuǎn)讓、騰退、收購等多種方式，增加配套服務(wù)用房?？蓪⒗吓f小區(qū)內(nèi)或附近的閑置國有房屋，提供給街道、社區(qū)使用，用于老舊小區(qū)養(yǎng)老托幼、醫(yī)療衛(wèi)生等配套服務(wù)。
（三）完善長效機(jī)制。
充分發(fā)揮社區(qū)黨組織在協(xié)商、監(jiān)督、評(píng)議等方面的作用，搭建溝通議事平臺(tái)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造，真正做到改造前問需于民、改造中問計(jì)于民、改造后問效于民。發(fā)揮小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會(huì)力量的作用，完善社（小）區(qū)公約、章程，確定改造方案時(shí)應(yīng)同步協(xié)商確定長效管理機(jī)制，鼓勵(lì)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理，鼓勵(lì)以街道為單位，成立或明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供基本的有償服務(wù)。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。建立公安、生態(tài)環(huán)境、建設(shè)、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理（消防）、綜合執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)日常監(jiān)管。
（四）健全監(jiān)督機(jī)制
將老舊小區(qū)改造工作任務(wù)納入綜合考評(píng)，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲機(jī)制，切實(shí)引導(dǎo)各責(zé)任主體齊心協(xié)力加快項(xiàng)目建設(shè)。構(gòu)建上下互通、橫向聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制，建立完善工作例會(huì)制度，強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，積極破解老舊小區(qū)改造工作的問題、難題。不斷強(qiáng)化居民主人翁意識(shí)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民群眾積極參與老舊小區(qū)改造工作，加大對(duì)老舊小區(qū)改造提升工作的宣傳引導(dǎo)，為工作推進(jìn)營造良好的輿論氛圍。邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員和社會(huì)各界代表，監(jiān)督、檢查老舊小區(qū)改造工作，建立工程進(jìn)度定期通報(bào)和民間監(jiān)理員等制度，讓居民全程參與和了解工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量，最大限度減少施工給居民生活造成的影響，把實(shí)事辦好、辦實(shí)。
本方案實(shí)施日期為公布之日起30日，自2021年8月14日起施行，由市舊改辦負(fù)責(zé)牽頭組織實(shí)施。
