各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，市政府各部門，各企事業(yè)單位：
《江山市國有土地上房屋征收與補償辦法》已經(jīng)市政府第102次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
江山市人民政府
2021年8月31日
（此件公開發(fā)布）
江山市國有土地上房屋征收與補償辦法
一、總則
（一）為規(guī)范江山市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）的合法權(quán)益和征收項目的順利實施，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號，以下簡稱《條例》）、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》（省人大常委會公告第14號，以下簡稱《省條例》）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
（二）本辦法適用于江山市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作。
（三）房屋征收與補償應(yīng)當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結(jié)果公開的原則。
（四）市人民政府負責本市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地上房屋征收與補償工作。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為本市國有土地上房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）。市征遷事務(wù)中心、被征收房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）作為房屋征收與補償?shù)膶嵤﹩挝?。市征遷事務(wù)中心承擔房屋征收與補償?shù)慕M織實施工作，被征收房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。
市發(fā)改、住建、資規(guī)、財政、公安、司法、市場監(jiān)管、綜合行政執(zhí)法、民政、稅務(wù)、監(jiān)察、審計等有關(guān)部門，應(yīng)當按照職責分工，相互配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。
（五）房屋征收部門對房屋征收實施單位實施房屋征收與補償行為負責指導(dǎo)和監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。
二、征收決定
（一）符合國務(wù)院房屋征收補償條例規(guī)定的公共利益情形，確需征收房屋的，由建設(shè)活動組織實施單位向房屋征收部門提出擬征收房屋范圍，說明符合公共利益的具體情形。
市發(fā)改、資規(guī)部門應(yīng)當向房屋征收部門提供建設(shè)活動符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃的證明文件。因保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建需要征收房屋的，市發(fā)改部門還應(yīng)當提供建設(shè)活動符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃的證明文件。
房屋征收部門經(jīng)審查認為房屋征收符合法律、法規(guī)規(guī)定的，報市人民政府。市人民政府認為符合公共利益、確需征收房屋的，應(yīng)當結(jié)合規(guī)劃用地范圍和房屋實際狀況確定房屋征收范圍，并予以公布。
（二）因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當組織征詢被征收人的改建意愿；90％以上被征收人同意改建的，方可進行舊城區(qū)改建。
（三）房屋征收部門應(yīng)當自市人民政府確定公布房屋征收范圍之日起7日內(nèi)書面通知相關(guān)部門暫停辦理下列相關(guān)手續(xù)：新建、擴建、改建、裝修房屋；改變房屋和土地用途；買賣、贈予、析產(chǎn)、抵押、典當、租賃房屋；新辦理注冊登記；企業(yè)轉(zhuǎn)制、出售、租賃、承包、兼并及其他增加補償費用的不當行為。違反規(guī)定實施而引起增加補償費用的，不予補償，暫停期限最長不得超過一年。
（四）房屋征收實施單位應(yīng)當對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，收集相關(guān)依據(jù)，被征收人應(yīng)當予以配合。
調(diào)查結(jié)束后，房屋征收部門應(yīng)當將調(diào)查結(jié)果在征收范圍內(nèi)公布。被征收人對調(diào)查結(jié)果有異議的，應(yīng)當自調(diào)查結(jié)果公布之日起7日內(nèi)向房屋征收部門提出。房屋征收部門應(yīng)當自收到被征收人異議之日起15日內(nèi)予以查核。
（五）房屋征收部門應(yīng)當組織資規(guī)、綜合行政執(zhí)法、市場監(jiān)管、被征收房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）等單位組成聯(lián)合確認小組，對征收范圍內(nèi)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑、未明確用途的房屋、未經(jīng)批準改變登記用途的房屋（簡稱“三未房屋”）進行調(diào)查、認定和處理。調(diào)查認定結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
（六）房屋征收部門擬定征收補償方案，報市人民政府。征收補償方案應(yīng)當包括下列內(nèi)容:房屋征收事由和目的；房屋征收范圍和被征收房屋基本情況；被征收房屋價值補償標準；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房的基本情況和交付時間；搬遷費和臨時安置費標準；停產(chǎn)停業(yè)損失補償標準；補助和獎勵標準；簽約期限；其他事項。
市人民政府應(yīng)當組織司法、發(fā)改、財政、資規(guī)、住建、綜合行政執(zhí)法、審計及被征收房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)等單位對房屋征收補償方案進行論證，并形成論證結(jié)論。
經(jīng)過論證的房屋征收補償方案應(yīng)當在征收范圍內(nèi)及市政府門戶網(wǎng)站上予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不少于30日。
（七）征求意見情況、聽證情況和根據(jù)公眾、被征收人意見修改的情況應(yīng)當在房屋征收范圍、市人民政府門戶網(wǎng)站上及時公布。
（八）作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?，保證房屋征收與補償工作的順利進行。提供的安置房源現(xiàn)房可以折價計入征收費用。
（九）市人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，形成評估報告，并根據(jù)評估結(jié)論制定相應(yīng)的風險化解措施和應(yīng)急處置預(yù)案。
涉及被征收人100個以上（含100個）的房屋征收決定，應(yīng)當經(jīng)市政府常務(wù)會議討論決定。
（十）市人民政府應(yīng)當自房屋征收決定作出之日起7日內(nèi)在房屋征收范圍、市人民政府門戶網(wǎng)站上予以公告。公告應(yīng)當載明房屋征收范圍、征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。房屋被依法征收的，其國有土地使用權(quán)同時收回。
三、征收補償
（一）對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償以及其他有關(guān)補助和獎勵標準，按照江山市國有土地上房屋征收補助和獎勵標準的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（二）對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，由同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以房屋征收決定公告之日為評估時點，采用相同的方法、標準評估確定。
（三）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按以下方式選定：
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。房屋征收決定公告后10日內(nèi)，由被征收人自愿選擇，所有被征收人均參與選擇并選擇同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，則為協(xié)商選定成功。
不能協(xié)商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票確定，或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定。
投票確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，應(yīng)當有過半數(shù)的被征收人參加，投票確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獲得參加投票的被征收人過半數(shù)選票。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)以抽簽、搖號等方式隨機確定的，房屋征收部門應(yīng)當提前3日在征收范圍內(nèi)公告時間和地點。參加投票確定或者隨機確定的候選房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)不得少于三家。投票確定或者隨機確定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當由公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。
（四）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當按照房屋征收評估委托書或者委托合同約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應(yīng)當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。對存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當修正。
分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應(yīng)當向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
被征收人或房屋征收部門對有關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定等事項，按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）的規(guī)定執(zhí)行。
（五）未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的建筑經(jīng)認定后，按下列方式補償：
認定為合法建筑的，在實施征收時按規(guī)定給予評估補償；經(jīng)有處罰權(quán)限單位作過處罰的建筑和認定為未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償；認定為違法建筑的，不予補償。
（六）被征收人可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣補償。
（七）征收個人住宅，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門提供的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積不小于被征收房屋的建筑面積，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面積的除外。并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋總補償款與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋總價款的差價。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋可以是現(xiàn)房，也可以是期房。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積，不考慮被征收房屋的共有人數(shù)量、登記戶口等因素。
（八）被征收人選擇貨幣補償?shù)?，對購房成交價格不超出貨幣補償部分免征契稅，對超出部分減半征收契稅；被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且不支付差價的，免征契稅，支付差價的，對差價部分減半征收契稅；國家對減征或者免征契稅另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
（九）征收公房管理部門直管住宅公房和單位自管住宅公房（包括非成套住宅）的承租人符合住房保障條件的，公房產(chǎn)權(quán)單位可以向原房屋承租人另行提供承租房屋（簡稱換房續(xù)租），也可以對承租人給予一次性貨幣補助，協(xié)議解除租賃關(guān)系。承租人不符合住房保障條件的，解除租賃關(guān)系騰退原承租房屋。
（十）征收個人住宅，被征收合法房屋建筑面積（含房屋樓層系數(shù)）小于最低補償建筑面積（被征收人在本市行政區(qū)域內(nèi)有其他住宅房屋的合并計算），經(jīng)市住房保障聯(lián)審單位認定公示后，被征收人屬于低收入住房困難家庭的，依照下列規(guī)定優(yōu)先給予住房保障：被征收人選擇貨幣補償?shù)模凑兆畹脱a償建筑面積予以補償；被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積不小于最低補償建筑面積；被征收人對最低補償建筑面積以內(nèi)或者被征收房屋價值以內(nèi)部分不支付房款，對超過最低補償建筑面積且超過被征收房屋價值的部分，按安置房市場評估價格結(jié)算安置房差價。
依照前款規(guī)定對被征收人予以貨幣補償?shù)?，最低補償建筑面積計入被征收人再次申請住房保障時家庭住房建筑面積的核定范圍；予以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積計入被征收人再次申請住房保障時家庭住房建筑面積的核定范圍。
低收入住房困難家庭的標準，按照征收項目當年度的現(xiàn)有規(guī)定執(zhí)行。最低補償建筑面積按照征收項目當年度的公共租賃住房保障面積標準執(zhí)行，但不少于45平方米。
（十一）被征收房屋用途的認定：以房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證登記的用途認定；房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證登記未記載用途或經(jīng)原城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法批準改變用途但未作房屋用途變更登記的，按照原城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準的用途確定；房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證登記不能明確認定房屋用途的，按未明確用途房屋進行調(diào)查認定。
（十二）1990年4月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后用途延續(xù)使用的，可以根據(jù)房屋所有權(quán)人申請，按改變后用途補償。
1990年4月1日《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后至房屋征收公告發(fā)布前未經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門同意改為商業(yè)用房并延續(xù)使用至今的，按原房屋登記用途補償。對房屋征收公告發(fā)布之日實際用于經(jīng)營使用，且持有合法有效經(jīng)營執(zhí)照、納稅記錄、延續(xù)經(jīng)營2年以上房屋，對改變原登記用途認定的部分房屋面積，根據(jù)房屋所有權(quán)人申請，給予一定的經(jīng)營補貼。
（十三）被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。被征收人在征收公告規(guī)定期限內(nèi)簽約，并在規(guī)定期限內(nèi)搬遷，房屋征收部門給予適當獎勵。
（十四）因征收房屋造成搬遷，由房屋征收部門向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費。
（十五）被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，過渡期限為自被征收人搬遷之月起24個月；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為房屋征收范圍內(nèi)新建高層建筑，過渡期限為自被征收人搬遷之月起36個月。過渡期限屆滿前，房屋征收部門應(yīng)當交付用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
前款規(guī)定的高層建筑，是指總層數(shù)10層以上住宅建筑或者建筑高度超過24米非住宅建筑。
（十六）住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換且自行解決周轉(zhuǎn)用房，房屋征收部門應(yīng)當支付其搬遷之月起至自安置房交付后6個月內(nèi)的臨時安置費。超過房屋征收補償協(xié)議規(guī)定的過渡期限未交付安置用房，應(yīng)當自逾期之月起至安置房交付之月按照最新標準的2倍支付臨時安置費。
（十七）房屋征收部門超過過渡期限未交付用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被征收人有權(quán)另行選擇貨幣補償方式。過渡期限屆滿后超過24個月仍未交付用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被征收人有權(quán)要求提供其他用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
被征收人要求提供其他用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，房屋征收部門應(yīng)當在6個月內(nèi)交付與原用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積、地段相當?shù)默F(xiàn)房，并依照本辦法規(guī)定計算、結(jié)清差價。
（十八）征收非住宅房屋產(chǎn)生的搬遷、臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失，由房屋征收部門一次性支付補償。
（十九）市人民政府作出房屋征收決定后，房屋征收部門應(yīng)當與被征收人依照本辦法規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，房屋征收部門應(yīng)當與被征收人簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例，補償協(xié)議生效；未達到規(guī)定簽約比例，補償協(xié)議不生效，房屋征收決定效力終止。房屋征收決定效力終止，作出房屋征收決定的市人民政府應(yīng)當及時予以公告，并書面告知被征收人。房屋征收部門應(yīng)當及時將房屋征收決定效力終止公告內(nèi)容書面告知有關(guān)部門。
前款規(guī)定的簽約比例在房屋征收決定中明確，但不低于80％。
（二十）除依照上述規(guī)定房屋征收決定效力終止外，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門向市人民政府提出補償決定方案。補償決定方案應(yīng)當包括貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種補償方式及相應(yīng)的補償標準。
市人民政府應(yīng)當對補償決定方案進行審查，將補償決定方案送達被征收人。被征收人應(yīng)當自補償決定方案送達之日起15日內(nèi)，提出意見并選擇補償方式。送達補償決定方案時應(yīng)當書面告知被征收人，其逾期不選擇補償方式的，補償方式由市人民政府在補償決定中確定。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅，補償方式確定為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)當為改建地段或者就近地段的房屋。
因被征收人原因無法調(diào)查、評估被征收房屋附屬物、裝飾裝修價值的，補償決定不包括對被征收房屋附屬物、裝飾裝修價值的補償。依法實施強制執(zhí)行時，房屋征收部門應(yīng)當對被征收房屋附屬物、裝修情況作出勘察記錄，并向公證機構(gòu)辦理證據(jù)保全，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)另行評估確定被征收房屋的附屬物、裝飾裝修價值。房屋征收部門應(yīng)當按照評估確定的附屬物、裝飾裝修價值另行給予貨幣補償。
（二十一）補償決定應(yīng)當予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
（二十二）被征收人搬遷后，房屋征收部門應(yīng)當將房屋征收決定、房屋征收補償協(xié)議或補償決定及被征收房屋清單轉(zhuǎn)交不動產(chǎn)登記機構(gòu)，并告知被征收人申請被征收房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)注銷登記。被征收人未申請注銷登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)房屋征收決定、補償協(xié)議或補償決定辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)注銷登記，原權(quán)屬證書收回或公告作廢。
（二十三）房屋征收涉及征收服務(wù)、法律、測繪、公證、評估、鑒定、訴訟、房屋拆除等費用和實施房屋征收工作經(jīng)費列入征收成本。
（二十四）房屋征收部門應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案，將分戶補償結(jié)果等信息在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公開。
監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當加強對參與房屋征收與補償工作的政府、有關(guān)部門或者單位以及工作人員的監(jiān)察。審計、財政部門應(yīng)當及時對征收補償費用管理和使用情況予以審計，并公布審計結(jié)果。
四、法律責任
（一）房屋征收工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本辦法規(guī)定的職責，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門責令改正、通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任，對直接負責的主管人員或其他直接責任人員，依法給予處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。
（二）被征收人弄虛作假，騙取補償安置的，依法收回，由有關(guān)單位予以處理；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。對拒絕、阻礙或采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行房屋征收與補償工作的，由公安機關(guān)依據(jù)治安管理處罰法予以處罰；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。
五、附則
（一）市人民政府建立房屋征收工作聯(lián)席會議制度，對房屋征收的重大問題進行協(xié)調(diào)解決。
（二）本辦法規(guī)定的被征收人數(shù)量和簽約比例按戶計算。被征收人以合法有效的房屋產(chǎn)權(quán)證或者經(jīng)調(diào)查、認定出具的產(chǎn)權(quán)認定書計戶。
本辦法中征收決定第十項、征收補償?shù)谑彭椇偷诙豁椧?guī)定的公告應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)的住宅小區(qū)主要出入口、公告欄等醒目位置張貼，通過政府門戶網(wǎng)站等媒體發(fā)布。
（三）本辦法自2021年10月6日起施行，本辦法施行前已作出房屋征收決定的征收項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理。2012年8月26日市人民政府公布的《江山市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》（江政發(fā)[2012］54號）同時廢止。
